Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/01122

ARRET N°160 CL/KP N° RG 23/01122 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZOA [P] C/ [O] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 07 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01122 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZOA Décision déférée à la Cour : jugement du 31 janvier 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection de POITIERS. APPELANTE : Madame [B] [P] née le 06 Novembre 1971 à [Localité 5] (86) [Adresse 1] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS. INTIME : Monsieur [M] [O] né le 16 Mars 1953 à [Localité 2] (37) [Adresse 4] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Brice DE BEAUMONT de la SCP BEAUMONT - FREZOULS, avocat au barreau de POITIERS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-3642 du 31/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Madame Estelle LAFOND, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Fabrice VETU, Conseiller en remplacement du Président légitimement empêché, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *****. Par contrat verbal, Madame [B] [P] a consenti à Monsieur [M] [O] un bail portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3] (86), avec prise d'effet au 15 février 2017 et moyennant un loyer mensuel de 500 euros. Le 6 août 2021, Madame [P] a sommé Monsieur [O] de payer la somme de 2.750 euros au titre de loyers impayés pour la période de janvier à juillet 2021. Le 1er décembre 2021, Madame [P] a attrait Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection de Poitiers. Dans le dernier état de ses demandes, Madame [P] a demandé de: - prononcer la résiliation du bail verbal ainsi que l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et suppression, subsidiairement réduction, du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux; - condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 3.866,02 euros au titre des loyers et charges dus au 12 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2021, outre les loyers postérieurs et des indemnités d'occupation à compter de la résiliation, d'un montant de 500 euros par mois; - condamner Monsieur [O] à lui payer 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. En dernier lieu, Monsieur [O] a demandé : - le rejet de l'ensemble des demandes formées par Madame [P] ; - la fixation du loyer dû à la somme de 250 € par mois à titre de dommages-intérêts, de janvier 2020 et jusqu'à la réalisation des travaux ; - la condamnation de Madame [P] à lui payer la somme de 3643,98 € à titre de dommages-intérêts pour les années 2020-2021, après déduction des sommes réglées au titre des loyers ; - subsidiairement, l'octroi de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil ; - la condamnation de Madame [P] à lui payer la somme de 1200 € au titre de l'article 37 alinéa deux de la loi du 10 juillet 1991. Par jugement contradictoire en date du 31 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a : - déclaré recevable l'action de Madame [P]; - débouté Madame [P] de sa demande de prononcé de la résiliation du bail verbal conclu avec Monsieur [O] ainsi que des demandes liées d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; - déclaré Madame [P] responsable du préjudice de jouissance subi par Monsieur [O] ; - fixé le préjudice de jouissance de Monsieur [O] à la somme de 2.400 euros; - fixé le montant des loyers dus par Monsieur [O] à Madame [P] à la somme de 3.866,02 euros, arrêtée au 12 octobre 2022; - ordonné la compensation des sommes dues; - condamné en conséquence Monsieur [O] à payer à Madame [P] la somme de 1.466,02 euros au titre des loyers impayés au 12 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2021; - rejeté la demande de délais de paiement formée par Monsieur [O]; - débouté Monsieur [O] et Madame [P] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles. Le 12 mai 2023, Madame [P] a relevé appel de ce jugement, en intimant Monsieur [O]. Monsieur [O] n'a pas initialement constitué avocat. Le 14 juin 2023, le greffe a invité l'appelante d'avoir à procéder à l'encontre de l'intimé par voie de signification. Entretemps, Monsieur [O] a constitué avocat. Le 22 juin 2023, Madame [P] a notifié sa déclaration d'appel à Monsieur [O]. Le 26 septembre 2023, Madame [P] a demandé l'infirmation intégrale du jugement déféré, et statuant de nouveau: - de débouter Monsieur [O] de toutes ses demandes; - de prononcer la résiliation du bail d'habitation la liant à Monsieur [O]; - de dire et juger que Monsieur [O] était sans droit ni titre dans les lieux qu'il occupait à [Adresse 4] et prononcer son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier; - d'ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tel lieu que Monsieur [O] désignerait, à ses frais; - A titre principal, supprimer le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux et, à titre subsidiaire, le réduire dans la mesure qu'il plairait à la cour; - condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 4.866,02€, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer les loyers le 6 août 2021, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2023; - le condamner à payer à lui une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer, soit 500€/mois, à compter de la résiliation du bail d'habitation, jusqu'à son complet déménagement des lieux occupés et la remise des clés à elle-même. - le condamner à payer à Madame [P] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. Le 21 septembre 2023, Monsieur [O] a demandé de : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle avait débouté Madame [P] de sa demande de prononcer la résiliation du bail verbal conclu avec lui-même et portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], ainsi que des demandes liées à l'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré Madame [P] responsable de son préjudice de jouissance; - le recevoir en son appel incident sur le montant de son préjudice de jouissance, réformer la décision sur ce point et, statuant à nouveau, - fixer son préjudice de jouissance à la somme de 6 000 € ; - débouter Madame [P] de ses demandes à son encontre ; - condamner Madame [P] au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites. Le 20 février 2024 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : Eu égard aux conclusions des parties, ne formant aucune critique de ce chef, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a dit recevable l'action de Madame [P]. Sur le préjudice de jouissance du locataire: Selon l'article 20-1 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission et la remise de son avis ne constituent pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Selon l'article 6 de la même loi, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le manquement suffisamment grave d'un cocontractant à une de ses obligations peut dispenser l'autre partie d'exécuter les siennes. C'est à celui qui se prévaut d'une exception d'inexécution d'en rapporter la preuve. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l'obligation de délivrer un logement décent s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, ainsi que d'assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail. Mais le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaire, sauf à démontrer une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination. A titre liminaire, il sera relevé que malgré l'absence d'écrit, les parties conviennent que le contrat porte sur un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour un loyer mensuel de 500 euros. Le preneur justifie avoir signalé : - le 27 novembre 2019 à la bailleresse un problème d'isolation du logement induisant d'importantes factures d'électricité ; - le 18 décembre 2019 au maire de la commune la remontée dans les chambres des fumées de la cheminée, dont les conduits se désagrègent, l'absence d'isolation thermique des locaux, et des infiltrations d'eau par les menuiseries en période de fortes intempéries. Comme suite à la visite du 10 juillet 2020, les services préfectoraux ont constaté que : - les fumées de la cheminée s'évacuaient dans les chambres de l'étage, ce qui représentait un risque d'intoxication au monoxyde de carbone et faisait courir aux occupants un danger mortel d'intoxication au monoxyde de carbone; - l'installation électrique présentait un risque d'électrisation et d'électrocution notamment du fait de manquements aux points de sécurité suivants: absence de disjoncteur différentiel 30 milliampères, fils électriques passant dans le haut de la cheminée. Par arrêté en date du 23 juillet 2020, la bailleresse a été mise en demeure de réaliser des travaux de nature à supprimer les risques constatés. Suite à la visite du 14 septembre 2020, faisant état de la réalisation des travaux dans l'immeuble et à la délivrance d'une attestation de mise en sécurité de l'installation électrique établie par un professionnel en activité signifiant la remise en conformité électrique de l'ensemble de l'habitation transmise le 23 avril 2021, les services préfectoraux ont prononcé la mainlevée des prescriptions par arrêté en date du 11 mai 2021. Le preneur soutient encore qu'à la date du 1er mars 2021, l'installation électrique n'était toujours pas aux normes, en indiquant que cette constatation devrait se déduire de ce que la bailleresse a produit une facture de travaux électriques du 9 septembre 2020, mais encore une autre facture datée du 16 avril 2021. Ces éléments établissent qu'entre 2020 et le 23 avril 2021, ce logement, à l'installation électrique non conforme présentait des risques pour la sécurité des occupants, ainsi qu'un risque d'intoxication au monoxyde de carbone. Par ailleurs, si Monsieur [O] invoque dans ses écrits d'autres désordres et désagréments (absence de fonctionnement du portail électrique du garage, absence de serrure sur le portillon de la cour, ouverture dure du portillon de la cour, absence de fonctionnement du néon sous évier, absence de fonctionnement des plaques de la gazinière), ou invoque dans ses écritures une consommation d'électricité anormalement élevée, il ne présente aucun élément de preuve à cet égard, se contentant de ses seules affirmations. A l'inverse, Madame [P] affirme avoir remplacé la plaque de la gazinière dès qu'elle en a appris le dysfonctionnement, de telle sorte qu'en l'absence de plus amples éléments fournis par Monsieur [O], la durée de ce désagrément sera considérée comme négligeable. Et il en ira de même de la réparation du portail électrique, dont Madame [P] a justifié par facture du 17 mai 2018. Enfin, Monsieur [O] entend se prévaloir du descriptif de l'état des lieux d'entrée du 15 février 2017, révélant un état d'usage, mettant en particulier en cause des interrupteurs, des portes, des radiateurs, la saleté de la robinetterie, les travaux dans la salle de bain et une chambre. Mais les descriptions des éléments d'équipement relevés dans l'état des lieux d'entrée ne permettent pas de conclure à l'indécence du logement, dont les caractéristiques à l'entrée ont déterminé le montant du loyer, ni même à un préjudice de jouissance. Au regard de ces éléments, de la durée des désordres, et en y intégrant une composante psychologique, en ce que les désordres constatés induisent un risque pour la sécurité physique de l'occupant, il y aura lieu de dire que le préjudice de jouissance de Monsieur [O] sera entièrement réparé par une somme de 2400 euros, et il y aura lieu de confirmer le jugement ayant fixé son préjudice de jouissance à ce quantum. Sur la résiliation du bail: Un manquement suffisamment grave d'une partie à ses obligations peut justifier la résolution judiciaire du contrat. Selon l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le manquement suffisamment grave d'un cocontractant à une de ses obligations peut dispenser l'autre partie d'exécuter les siennes. C'est à celui qui se prévaut d'une exception d'inexécution d'en rapporter la preuve. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l'obligation de délivrer un logement décent s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, ainsi que d'assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail. Mais le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaire, sauf à démontrer une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination. Le décompte de la bailleresse, arrêté au 12 octobre 2022 fait ressortir un impayé, non contesté par le preneur de 3866,02 euros au titre des impayés de loyers. Le même décompte, sans contestation du preneur arrêté 26 septembre 2023, fait ressortir un impayé des loyers et charges à raison de 4866,02 euros. Il résulte des éléments qui précèdent que l'état du logement donné à bail, non seulement était indécent, mais encore et surtout présentait des risques pour la sécurité physique de l'occupant, et notamment des risques s'agissant de l'intoxication au monoxyde de carbone. Il est ainsi démontré une impossibilité totale de jouissance des lieux donnés à bail. Eu égard au manquement total de la bailleresse à son obligation de délivrance, il y aura lieu de débouter celle-ci de sa demande de résiliation du bail verbal conclu avec Monsieur [O] portent sur les lieux à bail, ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation: le jugement sera confirmé de ces chefs. Il y aura lieu de : - fixer à la somme de 4866,02 euros le montant des loyers et charges impayés arrêté à la date du 26 septembre 2023 ; - ordonner la compensation des créances respectives des parties ; - condamner en conséquence après compensation des créances respectives des parties Monsieur [O] à payer à Madame [P] la somme de 2466,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2021, et le jugement sera infirmé de ces chefs. * * * * * En l'absence de demande d'infirmation sur ce point par l'intéressé, le jugement sera confirmé pour avoir rejeté la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [O]. Le jugement sera confirmé pour avoir débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de première instance et pour avoir condamné Madame [P], succombante pour partie, aux entiers dépens de première instance. Aucune considération d'équité ne conduira à allouer d'indemnité de procédure d'appel, et les parties seront chacune déboutée de leur demande en ce sens. Succombant partiellement en son appel, Madame [P] sera condamnée aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a: - fixé le montant des loyers dus par Monsieur [M] [O] à Madame [B] [P] à la somme de 3.866,02 euros, arrêtée au 12 octobre 2022; - ordonné la compensation des sommes dues ; - condamné en conséquence Monsieur [M] [O] à payer à Madame [B] [P] la somme de 1.466,02 euros au titre des loyers impayés au 12 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2021 ; Infirme le jugement déféré de ces seuls chefs ; Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant : Fixe le montant des loyers dus par Monsieur [M] [O] à Madame [B] [P] à la somme de 4866,02 euros, arrêtée au 26 septembre 2023; Ordonne la compensation des créances respectives des parties ; Condamne, après compensation des créances respectives des parties, Monsieur [M] [O] à payer à Madame [B] [P] la somme de 2466,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2021 ; Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne Madame [B] [P] aux entiers dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,