Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 22/02126

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/02126 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWDF2 N° MINUTE : Assignation du : 14 Février 2022 JUGEMENT rendu le 13 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. EVASION SPORT LOISIRS COLLECTIFS [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #22 DÉFENDEUR Maître [V] [I] [H] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0435 Décision du 13 Mars 2024 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/02126 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWDF2 COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint, Président de formation, Monsieur Eric MADRE, Juge Madame Lucie LETOMBE, Juge Assesseurs, assistés de Gilles ARCAS, Greffier DEBATS A l’audience du 31 Janvier 2024 tenue en audience publique JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; - Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE La société Evasion sport loisirs collecifs a signé une promesse de vente en date du 16 juin 2020 portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7], au profit de la société SCI N02. La première promesse étant devenue caduque, une seconde promesse de vente a été signée en date du 22 septembre 2020, comportant un nouvel article 15-5 en vertu duquel le promettant s’engageait à déposer, au plus tard le 20 octobre 2020, un dossier de demande de changement de destination des biens pour une affectation de bureaux « conformément à l'affectation actuelle ». Ces actes ont été reçus par la société Chevreux, avec la participation de Maître [V] [I]-[H], notaire à [Localité 5]. La société Evasion sport loisirs collecifs a déposé le 28 septembre 2020 une déclaration « préalable » d'aménagement pour régulariser le changement de destination. Par courrier du 5 novembre 2020, la direction de l’urbanisme de la Ville de [Localité 6] a notifié l’absence d’opposition à la déclaration préalable de travaux, précisant que l’autorisation donnée était assujettie à la taxe pour création de locaux de bureaux prévue aux articles L. 520-1 et suivants du code de l’urbanisme. Le 9 mars 2021, Maître [V] [I]-[H] a reçu l’acte définitif de vente, qui énonce notamment que « le vendeur déclare avoir changé la destination de l’immeuble […] - qu’il a déposé en mairie une déclaration préalable le 14 octobre 2020 en vue du changement de destination du local commercial au rez-de-chaussée en bureaux. - qu’il a obtenu un arrêté de non opposition n° DP 075 115 20 V05T3 en date du 5 novembre 2020 […] - que l'arrêté de non-opposition n'avait l'objet (sic) d'aucun recours, ni d'aucun retrait ». Par courrier en date du 8 juin 2021, le service patrimoine, paysages et droits des sols de la direction régionale et interdépartementale de l'environnement, de l'aménagement et des transports d'Ile-d-France a informé la société Evasion sport loisirs collecifs que l'autorisation de construire était passible du paiement de la taxe pour création de locaux à usages de bureaux, conformément aux dispositions des articles L. 520-1 et R. 520-1 et suivants du code de l’urbanisme, et qu'elle avait omis de joindre l’imprimé Cerfa n° 14600*01 lors du dépôt de sa déclaration préalable auprès des services municipaux le 14 octobre 2020. Par courrier en date du 25 novembre 2021, le service patrimoine, paysages et droits des sols de la direction régionale et interdépartementale de l'environnement, de l'aménagement et des transports d'Ile-d-France a informé la société Evasion sport loisirs collecifs que la taxe, dont le montant s'élèverait à la somme de 51 351,00 €, serait prochainement sa mise en recouvrement. Par exploit d’huissier en date du 14 février 2022, la société Evasion sport loisirs collecifs a fait citer Maître [V] [I]-[H] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Evasion sport loisirs collecifs demande au tribunal de condamner Maître [V] [I]-[H] à lui payer la somme de 51 351,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, outre la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Elle expose que Maître [V] [I]-[H] a commis une faute en ne l’informant pas des conséquences financières de l’acte de vente, alors que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours et qu'à ces obligations est adjointe une obligation de mise en garde du notaire sur l’opportunité économique de l’opération à laquelle il prête son concours. Elle ajoute que le notaire, qui l'assistait dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse, a manqué à son devoir de conseil en ne procédant pas aux recherches et investigations rendues nécessaires par la demande de l'acquéreur qu'elle dépose un dossier de demande préalable de travaux et l’introduction de l’article 15-5 dans la seconde promesse de vente, présentée comme une simple formalité sans conséquence, et en ne l'informant pas de son assujettissement à la taxe sur la création de bureaux, qui viendrait considérablement amoindrir le montant perçu au titre du prix de vente. Elle soutient ensuite qu'elle n’aurait jamais conclu une deuxième promesse de vente pour le même prix contenant une condition suspensive liée au changement de destination, si elle avait été informée des conséquences financières de cette taxe, ce qui lui a causé un préjudice financier à hauteur du montant de la taxe sur la création de bureaux qui lui est réclamée par l’administration fiscale. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître [V] [I]-[H] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre et la condamnation de la société Evasion sport loisirs collecifs à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont distraction au profit de Maître Barthélémy Lacan. Elle soutient, d'une part, que le notaire qui reçoit un acte de vente n’est tenu d’aucun conseil relativement au prix de vente fixé par les parties et, d'autre part, que, s'il n'apparaît aucune trace écrite d'un conseil quant à l'existence sur la taxe sur la création de bureaux, l’immeuble était affecté à l’usage de bureaux depuis 2015 sans que la régularisation du changement de destination n’ait été effectuée auprès des services d’urbanisme par la demanderesse, qui s’acquittait pourtant chaque année depuis 2015 de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, de sorte que l’absence d'information fournie par le notaire n’est pas à l’origine de la réclamation fiscal, alors que le fait générateur de la taxe est la date effective du changement d'usage desdits locaux, très antérieure à son intervention. Elle estime que le préjudice de la demanderesse ne peut éventuellement s’entendre que comme étant une perte de chance de ne pas avoir pu négocier le prix de vente à la hausse pour y intégrer le montant de la taxe dont elle serait redevable, mais qu'en l'espèce cette perte de chance est inexistante dès lors que la taxe était due antérieurement et indépendamment de la vente et que la demanderesse n'aurait pas pu exiger une augmentation du prix à ce titre de la part de l'acquéreur alors qu’elle souhaitait aussi vendre les biens en cause au plus au vite en considération du contexte de pandémie qui sévissait en France. L'ordonnance de clôture est intervenue 13 avril 2023. A l'audience du 31 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024, date du présent jugement. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité du notaire : Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe. Il appartient en revanche au client qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis. En particulier, si le paiement d’un impôt ne constitue pas, par principe, un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas lorsque le manquement d’un notaire à son devoir de conseil a fait supporter à son client une charge fiscale à laquelle il aurait pu échapper ou qu’il aurait pu diminuer. Par ailleurs, l'article L. 520-1 du code de l'urbanisme dispose qu'en région d'Ile-de-France, une taxe est perçue à l'occasion de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage définis, respectivement, aux 1°, 2° et 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts. L'article L. 520-2 du même code précise que, pour l'application du présent titre, est assimilée à la construction de locaux : 1° L'affectation à usage de bureaux de locaux précédemment affectés à un autre usage ; 2° L'affectation à usage de locaux commerciaux de locaux précédemment affectés à un usage autre que de bureaux ou de locaux commerciaux ; 3° L'affectation à usage de locaux de stockage de locaux précédemment affectés à un usage autre que de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage. L’article L. 520-4 du code de l’urbanisme énonce quant à lui que « Le fait générateur de la taxe est la date de délivrance, expresse ou tacite, de l'autorisation de construire ou d'aménager prévue au présent code ou, à défaut, celle du début des travaux ou du changement d'usage des locaux. » L'article L. 520-5 ainéa 1er du même code précise que la taxe est due par le propriétaire des locaux ou le titulaire d'un droit réel portant sur ces locaux à la date du fait générateur. ». Aux termes de l'article R. 520-2 alinéa 1er du code de l'urbanisme, sont soumis à la taxe les changements d'affectation de locaux mentionnés à l'article L. 520-2, y compris lorsque le changement d'affectation est réalisé sans travaux. En l'espèce, Maître [V] [I]-[H] n'apporte pas la preuve d'avoir informé la société Evasion sport loisirs collecifs en temps utile de manière complète et circonstanciée sur les conséquences notamment fiscales de l'insertion dans la promesse de vente d'une condition suspensive tenant au dépôt d'une demande de changement de destination des biens pour une affectation de bureaux et de la régularisation à opérer, mission qui lui revenait au titre de ses devoirs d'information et de conseil. Est ainsi caractérisée une faute de la part du défendeur à l'égard de la société Evasion sport loisirs collecifs. Si elle soutient avoir perdu une chance de vendre le bien immobilier à un prix net vendeur incluant le montant de la taxe sur la création de bureaux qui lui est réclamée par l’administration fiscale, la société Evasion sport loisirs collecifs ne démontre pas avoir subi un tel préjudice en lien de causalité avec la faute retenue. En effet, d'une part, elle ne produit aucun élément de nature à justifier de la manière dont le prix de vente a été fixé avec l'acquéreur, ni que celui-ci aurait été en mesure d'accepter un prix différent. D'autre part, le fait générateur de la taxe sur la création de bureaux est non pas l'acte de vente reçu par le notaire, mais le changement de destination des locaux, qui était effectif depuis plusieurs années, indépendamment de la vente, de sorte que la société Evasion sport loisirs collecifs n'aurait pas pu échapper à cette charge fiscale et que son paiement est dépourvu de tout lien avec le défaut de conseil du notaire. En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la société Evasion sport loisirs collecifs à l'encontre de Maître [V] [I]-[H]. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit. La société Evasion sport loisirs collecifs, partie perdante, est condamnée aux dépens, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Enfin, l'équité et les situations respectives des parties commandent de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, - REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société Evasion sport loisirs collecifs à l'encontre de Maître [V] [I]-[H] ; - CONDAMNE la société Evasion sport loisirs collecifs aux dépens ; - RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; - DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, dont les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Fait et jugé à Paris le 13 Mars 2024 Le GreffierLe Président G. ARCASB. CHAMOUARD