Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/02519

N° RG 21/02519 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IZZX COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 1119000414 Jugement du TRIBUNAL D'INSTANCE DE DIEPPE du 15 Décembre 2020 APPELANTE : Madame [T] [H] née le 10 Avril 1974 à [Localité 6] (00000) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Claire BROUILLER de la SELARL CLB AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000696 du 18/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) INTIMEE : Madame [I] [O] née le 04 Mars 1956 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Stéphane BARBIER de la SELARL BARBIER VAILLS, avocat au barreau de DIEPPE substitué par Maître BELLET avocat au barreau de DIEPPE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 27 Juin 2022 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Madame GERMAIN, Conseillère Madame DUPONT Greffière lors des débats et de la mise à disposition DEBATS : A l'audience publique du 27 Juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 Septembre 2022 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 22 Septembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er mars 2017, Mme [I] [O] a donné à bail à Mme [T] [H] un logement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2], suivant un loyer de 550 euros. Mme [H] a résilié le bail suivant courrier du 22 mai 2018. Mme [H] a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection afin de la voir condamnée à lui verser la somme de 7000 euros au titre de son préjudice de jouissance pour le meublé donné en location et celle de 2000 euros au titre de son préjudice moral. Par jugement contradictoire du 15 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Dieppe a : - débouté Mme [H] de ses demandes, - condamné Mme [H] à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 008,78 euros au titre des loyers et des charges restant dus pour la période du 1er décembre 2017 au 16 juillet 2018, - condamné Mme [H] à payer à Mme [O] la somme de 1 755,15 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté les parties de leurs demandes plus amples, - dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire, - condamné Mme [H] aux dépens. Mme [H] a relevé appel de cette décision par déclaration du 17 juin 2021. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022. EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions du 12 mars 2022, Mme [H] demande à la cour de : - Infirmer le jugement, Statuant à nouveau, - condamner Mme [O] à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance en tant que locataire du meublé situé à [Localité 5], - condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - débouter Mme [O] de toutes ses demandes, - condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi de 1991 ainsi qu'aux dépens. Par dernières conclusions reçues le 14 décembre 2021, Mme [O] demande à la cour de : - dire Mme [H] mal fondée en son appel et l'en débouter, Faire droit à son appel incident et en conséquence : - écarter des débats le rapport d'expertise du 23 août 2017 pour non-respect du principe du contradictoire et dire qu'il ne lui est pas opposable en tout état de cause, - écarter des débats l'ensemble des attestations versées aux débats par Mme [H] sur le fondement des articles 200 à 203 du code de procédure civile, A titre reconventionnel : - condamner Mme [H] à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 099,50 euros au titre des arriérés de loyers dus jusqu'au 16 juillet 2018 - condamner Mme [H] à payer à Mme [O] la somme de 3 308,06 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel et financier, - condamner Mme [H] à payer à Mme [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire, - condamner Mme [H] à payer à Mme [O] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIVATION Sur le préjudice de jouissance Mme [H] reproche au premier juge d'avoir estimé que les désordres qu'elle allègue n'étaient pas établis alors qu'il ressort de l'expertise non contradictoire mais corroborée par des témoignages et photographies que le logement présentait des désordres de nature à rendre indécents les lieux loués. Elle soutient que le logement présentait des problèmes d'humidité majeurs, des problèmes de sécurité relatifs au plafond de la chambre de l'enfant, des défauts de raccordement électrique et qu'un cumul de désordres divers s'ajoutait aux désordres majeurs. Mme [O] en réplique demande d'écarter le rapport d'expertise dans la mesure où il n'est pas contradictoire, ainsi que les attestations versées aux débats. Subsidiairement elle prétend que ce rapport ne caractérise pas le caractère indécent de l'immeuble dont se plaint Mme [H], qu'aucune des pièces versées aux débats n'établit l'indécence du logement, qu'en outre elle a tenté de remédier à la fuite d'eau dont s'est plaint Mme [H] mais qu'elle n'a jamais pu intervenir dans le logement, Mme [H] étant absente ou ne répondant pas à ses propositions de rendez-vous. Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur de la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. En l'espèce pour démontrer que le logement meublé qui lui a été donné à bail ne présentait pas les caractéristiques de décence telles qu'elles résultent des dispositions ci-dessus, Mme [H] verse aux débats un rapport d'expertise non contradictoire établi par un expert mandaté par sa compagnie d'assurance. Si ce rapport a été établi non contradictoirement, il a cependant été soumis à la libre discussion des parties et est complété par d'autres éléments versés aux débats tels que le procès-verbal de constat établi le 16 juillet 2018 à la demande de Mme [H] ainsi que des attestations conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile à l'exception de celle de M. [L] et de celle de M. [F] qui ne sont pas accompagnées d'une pièce d'identité, mais qui reprennent cependant l'identité des témoins et leur profession et n'ont en conséquence pas lieu d'être écartées des débats. De ces pièces il ressort que le logement donné à bail par Mme [O] comporte des boîtiers électriques d'alimentation des convecteurs qui présentent des défauts d'encastrement. Il ne s'agit pas de désordres esthétiques comme le soutient Mme [O] mais bien des désordres ainsi que cela ressort des photographies versées aux débats, permettant le passage de la main d'un enfant. Or Mme [H] est mère d'un tout jeune enfant, de sorte que ces installations présentent un danger certain. L'expert a pu constater par ailleurs la présence de moisissures en pied de mur et notamment dans la chambre de l'enfant ainsi que sur le mur en épi entre la cuisine et le salon. L'expert indique qu'à cet endroit, les tests réalisés au testeur d'humidité montrent un état de saturation. Cette saturation se retrouve sur les plinthes situées dans le dégagement et contre la salle de bains. De même au sol de la salle de bains, l'expert a constaté que certains joints de carrelage présentent des traces d'humidification marquées, le test à l'appareil montrant là aussi une saturation. L'expert indique que la maison, en dépit de 2 grilles d'extraction d'air dans la salle de bains, ne présente aucune ventilation naturelle. Seule une hotte cuisine dispose d'une extraction vers l'extérieur. L'essai à l'anémomètre des bouches d'aspiration de la salle de bains a montré un débit nul. L'expert a ensuite mesuré la température et l'hygrométrie à l'intérieur des pièces et a pu constater une humidité de 62% dans toutes les pièces de la maison et de 70% dans la chambre de l'enfant. Il a également constaté un goutte à goutte provenant du cumulus situé dans le placard et un écoulement au sol sous le revêtement en PVC et il précise que cela confère à l'ensemble une atmosphère humide et une odeur désagréable. De plus, dès l'utilisation de l'évier, un écoulement d'eau important se produit au sol de la chambre, ce qui semble pour l'expert démontrer un défaut d'étanchéité du réseau d'évacuation. Enfin l'expert a constaté la présence de traces d'écoulement sur une poutre intermédiaire, même si le jour de l'expertise aucune humidité n'a pu être relevée à l'appareil. Enfin l'expert conclut que ses constatations ont mis en évidence l'insalubrité d'une pièce du logement et l'impossibilité d'utiliser un équipement essentiel, l'évier, lors de l'utilisation de celui-ci. Cette humidité et les moisissures qu'elle engendre sont également établies par le constat réalisé le 16 juillet 2018. L'huissier précise avoir été mandaté par Mme [H] laquelle a quitté le logement compte tenu de son insalubrité et de l'impossibilité de continuer à y vivre. De fait par un courrier du 8 août 2017, Mme [H] a prévenu sa bailleresse qu'elle n'habitait plus dans les lieux depuis le mois de juillet 2017, le logement ne répondant pas aux normes de sécurité et les travaux prévus par la propriétaire depuis le mois de mars n'ayant pas été effectués. Dans ce courrier Mme [H] précisait qu'elle était obligée d'être logée chez des amis. Lors de son constat à la date du 16 juillet 2018 établi en présence du mandataire de la bailleresse, l'huissier relève que dans la chambre n°1 le radiateur de marque Sauter en bon état visible, ne fonctionne pas. L'huissier note la présence de taches d'humidité sur le mur de cette chambre. Dans la salle de douche et wc, l'huissier constate un écoulement d'eau abondant depuis les tuyaux d'arrivée en cuivre. Dans la cuisine aménagée, il constate un dégât des eaux aux murs et plafond. L'humidité constatée par l'expert et l'huissier est confirmée par l'attestation de M. [K] [L] lequel confirme la présence d'humidité dans le logement. Mme [O] ne peut reprocher à Mme [H] d'avoir été absente lors de sa proposition d'intervention le 28 août et le 16 septembre 2017, dès lors qu'à cette date elle était informée que Mme [H] ne vivait plus dans le logement devenu insalubre eu égard au taux d'humidité qui y régnait et de l'odeur désagréable que cette humidité générait. Si la totalité du logement n'était pas inhabitable, la chambre destinée au bébé compte tenu de la moisissure et de son taux d'humidité, ainsi que de son plafond menaçant de s'effondrer selon les constatations de l'expert et dégageant en outre une odeur désagréable, n'était plus habitable privant ainsi Mme [H] d'une partie du logement d'une superficie totale de seulement 45m². De la même façon l'évier de la cuisine en ce qu'il entraînait une fuite lors de son utilisation, privait aussi Mme [H] de son usage, alors qu'il constitue un élément essentiel d'une cuisine. Le logement était loué 400 euros outre 150 euros de charges, étant précisé que le diagnostic réglementaire de performance énergétique indique une consommation annuelle estimée à 674 euros pour le chauffage et l'eau chaude, tandis que Mme [H] ne disposait pas de compteur personnel lui permettant de vérifier sa consommation. Aussi, au regard de ces éléments, il convient de fixer à 250 euros par mois le préjudice de jouissance de Mme [H] de mars 2017 à juin 2018 date de la résiliation du bail, soit la somme de 4 000 euros. Sur le préjudice moral Mme [H] soutient qu'elle a été contrainte de se faire héberger chez M. [Z] résident en région parisienne, qu'elle a également dû louer des chambres d'hôtel et que son état de santé en a été impacté. Mme [O] soutient que les pièces produites sont des attestations de complaisance et que celle de M. [F] n'est pas conforme à l'article 202 du code de procédure civile, puisqu'elle n'est pas accompagnée d'une pièce d'identité. Toutefois comme indiqué précédemment, cette attestation contient le nom et la profession du témoin ce qui permet de l'identifier sans difficulté. Dans son attestation M. [F], référent RSA de Mme [H] indique que dès le mois de juin 2017, Mme [H] va commencer à évoquer des difficultés liées au logement, notamment des défauts sur le réseau électrique et des problèmes d'humidité liés à une fuite d'eau au niveau du cumulus. Il écrit notamment :'La situation au regard du logement est très rapidement devenue source d'angoisse pour madame qui craquait lors de chaque entretien(...) Nous avons dès lors fait une demande de logement social afin de permettre à madame de retrouver un logement adapté et correct. Un rapprochement avec une assistante sociale de secteur a dû être fait pour accélérer la procédure suite à la visite d'expertise démontrant l'insalubrité du logement. Madame m'indique en entretien être en difficulté pour être hébergée puisqu'elle ne réside plus dans sa location par crainte des risques liés aux défauts de l'habitation. Cette situation génère d'autant plus d'angoisse pour madame qui s'efforce d'offrir à sa fille un environnement descend'. Cette attestation relatant l'état d'angoisse généré chez Mme [H] du fait de l'état du logement est corroboré par un certificat médical du docteur [G] daté du 15 septembre 2017, lequel indique que Mme [H] présente un état d'anxiété majoré depuis quelques mois, avec répercussions somatiques probables. Il s'en déduit que du fait de l'état du logement donné à bail, présentant notamment dans la chambre de l'enfant un taux d'humidité rendant impossible la jouissance de cette chambre et de l'état général du logement particulièrement humide, Mme [H] a dû trouver refuge chez des amis durant plusieurs mois ce qui a généré un état d'anxiété en lien avec l'état du logement. Il lui sera en conséquence alloué la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Mme [H] de ses demandes d'indemnisation tant en ce qui concerne le préjudice matériel que le préjudice moral. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [O] Sur les arriérés de loyers A titre liminaire il convient de constater que Mme [O] sollicite le paiement d'arriérés de loyers à son profit et à celui de M. [O] ce à quoi a fait droit le tribunal, alors que M. [O] n'est pas partie à la procédure. Mme [H] a envoyé son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 mai 2018. En application de l'article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de bail relatif à un meublé à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Mme [H] reste donc tenue des loyers jusqu'au 23 juin 2018, étant précisé qu'elle a quitté les lieux dès le mois de juillet 2017. Mme [O] sollicite le paiement de loyers du 1er décembre 2017 au 16 juillet 2018 pour un montant de 3099,50 euros. Mme [H] soutient que dans le décompte de sa bailleresse ne figurent pas le rappel CAF pour l'année 2017 de 1053 euros, l'allocation logement qu'elle a perçue jusqu'en décembre 2017 pour 351 euros par mois et le dépôt de garantie de 400 euros encaissé en décembre 2017. Des décomptes versés aux débats il ressort que les loyers de décembre 2017 à juin 2018 s'élèvent à la somme de 3 850 euros. De cette somme il convient de déduire l'allocation logement perçue sur la période de décembre 2017 à avril 2018 pour un montant de 1 053 euros, celle de 1 053 euros perçue d'octobre à décembre 2018 pour 1 053 euros (pièce 18 intimée), celle de 72,09 euros reprise au décompte et le dépôt de garantie de 400 euros, soit un solde en faveur de Mme [O] de 1 271,91 euros. Mme [H] sera condamnée à payer à Mme [O] la somme de 1 271,91 euros et le jugement infirmé dans son quantum. Sur les réparations locatives Mme [O] sollicite le paiement de la somme de 3 308,06 euros au titre des réparations locatives et du remplacement d'une bouteille de gaz et d'un congélateur qui ont disparu. Parmi les réparations locatives, elle sollicite le remplacement du lino dans la chambre enfant, le remplacement du lambris de la chambre adulte, la rénovation du séjour, de la cuisine, de la plomberie de la salle de bains et divers travaux. Mme [H] rappelle que la bailleresse a repris les lieux avant l'établissement de l'état des lieux de sortie, qu'en outre la bailleresse entend faire peser sur la locataire le coût des travaux de son logement insalubre et met également à sa charge le coût d'une clôture, du carrelage de la terrasse et du revêtement de la façade, inexistants lors de l'état des lieux d'entrée. Seuls sont à la charge du locataire l'entretien courant du logement et les menues réparations qui résultent de son fait. En aucun cas Mme [O] ne peut faire supporter par sa locataire, les travaux d'amélioration de son logement, inexistants lors de la prise de possession des lieux par Mme [H]. Or il résulte des tickets de caisse versés aux débats que la bailleresse inclut dans ses demandes le coût du mortier, l'achat de chevrons, de laine de verre, du matériel de plomberie et d'électricité, celui nécessaire à la ventilation. Or ces équipements concernent des travaux sans lien avec les éventuelles dégradations qui sont reprises dans l'état des lieux de sortie et bien au contraire, concernent les désordres imputables à la bailleresse ou des améliorations apportées au logement après le départ de la locataire. Ainsi il ne saurait être mis à la charge de la locataire le mortier ayant servi au ravalement de la façade, la laine de verre nécessaire à l'isolation du logement, le lino de la chambre d'enfant et la tapisserie, alors que l'humidité de cette pièce dont l'imputabilité incombe à la bailleresse est à l'origine de ces dégradations, tout comme les lambris dont l'enlèvement a été nécessaire pour réparer la fuite d'eau à l'origine d'auréoles, les travaux de plomberie de la cuisine également à l'origine des désordres imputables à la bailleresse et liés à la fuite sous évier, tout comme les travaux de plomberie de la salle de bains. En ce qui concerne la salle à manger et le séjour, l'état des lieux établi contradictoirement le 16 juillet 2018 indique que le carrelage est en bon état. Il n'y a donc pas lieu de mettre à la charge de Mme [H] la rénovation d'un prétendu carrelage cassé. Quant à la tapisserie elle est en état d'usage mais il n'est pas indiqué qu'elle serait dégradée et que son remplacement devrait être supporté par la locataire. De même dans la cuisine il n'est pas relevé de carrelages cassés qui justifieraient son remplacement à la charge de Mme [H]. S'agissant du congélateur présent lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, celui-ci n'est pas repris dans le procès-verbal de constat du 16 juillet 2018 réalisé à la demande de Mme [H]. Il est constant que cet équipement a disparu du garage. Toutefois le garage était sans fermeture, ouvert à tout vent et facile d'accès par n'importe qui. Or à la date du 16 juillet 2018, le bail était résilié de sorte que les lieux n'étaient plus sous la responsabilité de la locataire. Mme [O] ne rapporte pas la preuve que le congélateur aurait disparu durant la durée du bail et avant le 23 juin 2018. Il s'ensuit que c'est à tort que le premier juge à mis à la charge de Mme [H] le coût de réparations locatives et le remplacement d'un congélateur et d'une bouteille de gaz dont la preuve que ces réparations et remplacements incombent à la locataire n'est pas rapportée. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et Mme [O] déboutée de sa demande. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et résistance abusive Mme [O] sollicite la somme de 1 000 euros considérant que Mme [H] a initié la présente procédure après avoir reçu un commandement de payer les loyers et qu'elle est de mauvaise foi en n'ayant pas payé ses loyers. Dans la mesure où les demandes de Mme [H] sont partiellement accueillies, il ne peut lui être reproché d'avoir engagé une procédure abusive. S'agissant des loyers impayés ils s'expliquent par les désordres constatés dans le logement et qui ont obligé Mme [H] à être logée ailleurs que dans les lieux loués. Aucune mauvaise foi ne peut donc lui être reprochée. Mme [O] sera donc déboutée de sa demande de dommage et intérêt et le jugement confirmé de ce chef. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées s'agissant de l'indemnité procédurale et infirmées s'agissant des dépens. Chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens de première instance. Chacune des parties supportera également la charge de ses propres dépens d'appel. En outre, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel, aussi seront-elles déboutées de leur demande de ce chef. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement du 15 décembre 2020 en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté Mme [I] [O] de sa demande de dommages et intérêts et d'indemnité procédurale, Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à écarter des débats l'expertise du 23 août 2017 et les attestations versées par Mme [T] [H], Condamne Mme [I] [O] à payer à Mme [T] [H] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, Condamne Mme [I] [O] à payer à Mme [T] [H] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral, Condamne Mme [T] [H] à payer à Mme [I] [O] la somme de 1271,91 euros au titre des loyers impayés du mois de décembre 2017 au 23 juin 2018, Déboute Mme [I] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens de première instance et d'appel, Déboute les parties de leur demande d'indemnité procédurale. La greffièreLa présidente C. DupontE. Gouarin