Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/01268

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/01268 N° Portalis 352J-W-B7H-CY2MK N° MINUTE : 7 contradictoire Assignation du : 18 Janvier 2023 JUGEMENT rendu le 14 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.S. MAISON PERE [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0112 DÉFENDERESSE S.C.I. DU [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441 Décision du 14 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 23/01268 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2MK COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés, Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 04 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 23 mai 2019 à effet au 1er juillet 2019, la SCI du [Adresse 3] a donné à bail à la SAS Maison Père divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 3] - [Adresse 1], les locaux étant destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de prêt-à-porter, maroquinerie, chaussures, accessoires et objets de mode et de décoration. Par actes extrajudiciaires délivrés les 1er et 6 décembre 2021, la SCI du [Adresse 3] a fait sommation à la société Maison Père d’avoir à garnir et occuper les locaux. Deux procès verbaux de constat d’huissier ont été établis les 26 janvier et 25 mars 2022 à la demande de la bailleresse pour constater l’état d’occupation des locaux. Après avoir délivré par acte extrajudiciaire en date du 25 février 2022, une sommation visant la clause résolutoire insérée au bail précité, d'avoir à respecter les dispositions du bail et par conséquent d'avoir à garnir et exploiter les lieux donnés à bail, la SCI du [Adresse 3] par acte extrajudiciaire en date du 17 juin 2022, a fait assigner la société Maison Père devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. Par ordonnance en date du 5 octobre 2022, ce dernier a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la société Maison Père et tout occupant de son chef des locaux loués, et condamné la société Maison Père au paiement de la somme de 7.850 euros à titre de provision. L’ordonnance a été signifiée par acte de commissaire de justice en la forme de l’article 659 du code de procédure civile. En vertu de cette ordonnance, la SCI du [Adresse 3] a fait signifier à la société Maison Père un commandement aux fins de saisie-vente par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2022, en la forme de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2022 signifié en la forme de l’article 659 du code de procédure civile, la société bailleresse a ensuite fait délivrer à la société Maison Père un commandement de quitter les lieux au plus tard le 21 novembre 2022. Le 23 novembre 2022, maître [L], commissaire de justice, assistée d’un serrurier et de deux témoins en l’absence de la société Maison Père, a dressé un procès-verbal de reprise des locaux, a séquestré les biens garnissant les locaux et, constatant que la personne expulsée et les occupants de son chef ayant volontairement libéré les locaux, lui a fait sommation d’avoir à retirer les meubles dans un délai de deux mois. C’est dans ce contexte que la société Maison Père a assigné la SCI du [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour reprendre son activité ou céder son fonds de commerce, et de suspendre pendant ce délai la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses demandes, la société Maison Père fait exposer en substance qu’elle a toujours fait preuve de bonne foi ; qu’après avoir acquis le droit au bail à un prix de 1.500.000 euros, elle a connu de graves difficultés financières en raison de la crise sanitaire, ce qui l’a empêchée d’exploiter le local ; que sa présidente a également connu de graves problèmes de santé ayant conduit à son hospitalisation ; que ces difficultés l’ont amenée à demander exceptionnellement au propriétaire l’autorisation de sous-louer le local, ce que ce dernier a refusé sans justification. Elle ajoute que bien que contrainte de fermer sa boutique en juillet 2020, elle a ensuite toujours continué d’honorer son loyer, de sorte que son arriéré locatif est aujourd’hui presque nul, constitué uniquement du 4 ème trimestre 2022, et qu’elle est en capacité de régler immédiatement cet arriéré en cas de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2023, la SCI du [Adresse 3] demande au tribunal de : A titre principal : - constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties à la date du 26 mars 2022, - débouter la société Maison Père de sa demande d’octroi d’un délai de vingt-quatre mois pour lui permettre de reprendre son activité ou de céder son fonds de commerce, et de suspension des effets de la clause résolutoire, A titre subsidiaire : - prononcer la résiliation du bail liant les parties à compter rétroactivement du 26 mars 2022, En tout état de cause : - ordonner l’expulsion de la société Maison Père des locaux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, - juger qu’en ce cas, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, A titre très subsidiaire : - juger que les délais seront limités à deux mois à compter de la décision à intervenir, - juger qu’à défaut pour la société Maison Père d’avoir suffisamment garni les locaux, conformément à la destination prévue au bail, et d’avoir repris de manière continue l’exploitation desdits locaux, la clause résolutoire sera réputée acquise au 26 mars 2022, En tout état de cause : - condamner la société Maison Père aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre Blatter de la SCP Blatter Seynaeve conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code, - écarter l’exécution provisoire si le tribunal venait à accueillir les demandes la société Maison Père. Au soutien de ses demandes, la SCI du [Adresse 3] fait exposer en substance que le fonds de la société Maison Père est fermé depuis le mois d’avril 2020 et qu’il n’existe à l’heure actuelle plus aucun fonds de commerce ni activité à reprendre. Elle ajoute que l’interdiction de sous-louer constitue un droit pour le bailleur qui n’est soumis à aucune limitation et que la sous-location étant interdite par le bail liant les parties et par l’article L. 145-31 du code de commerce, elle n’a pas à justifier de son refus. Elle soutient que la société Maison Père souhaite en réalité bénéficier de délais pour apurer ses pertes et céder le droit au bail. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023. MOTIFS DU JUGEMENT Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La clause de résiliation de plein droit qui figure à l'article XII du bail stipule que : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu’il s’agissent des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou renouvellement ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai d’un mois (...) ». Le contrat de bail qui fait la loi des parties stipule au paragraphe VII “MODALITES D’OCCUPATION” que le locataire est tenu de : “ 1°) Garnir et tenir constamment garnis les lieux loués de meubles, objets mobiliers, matériels et marchandises en quantité et de valeurs suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et accessoires et de l’exécution des clauses et conditions du bail. 2°) Tenir les locaux constamment en état d’activité, sous la seule réserve des congés annuels. 3°) Se conformer à la législation et la réglementation en vigueur, ainsi qu’au règlement intérieur de l’immeuble et/ou règlement de copropriété s’il en existe (...)” En l’espèce, la SCI du [Adresse 3] a fait établir le 26 janvier 2022 à 16 heures un procès verbal par Maître [I], huissier de justice, lequel a constaté, depuis la voie publique, que les locaux donnés à bail à la société Maison Père étaient vides, non éclairés, dépourvus de toutes marchandises et fermés. Par acte du 25 février 2022, la SCI du [Adresse 3] a ensuite fait délivrer à la société Maison Père une sommation visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à respecter les dispositions du bail et par conséquent d’avoir à garnir et exploiter les lieux donnés à bail. Un nouveau procès verbal de constat établi par Maître [I] le 25 mars 2022, a constaté que les vitrines des locaux en cause étaient vides de tout contenu, comme la boutique, qu’il n’y avait aucune activité et que la boutique était fermée. En application de la clause contractuelle sus visée, régulière en la forme et fondée au fond en ce qu’il résulte des éléments sus visés que la sommation du 25 février 2022 est demeurée infructueuse plus d’un mois après sa délivrance, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 25 mars 2022 à 24h. Sur la demande de délais de la société Maison Père L’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la SCI du [Adresse 3] et il n’est pas formellement contesté par la société Maison Père que celle-ci a cessé toute activité de nombreux mois avant la délivrance de la sommation du 25 février 2022, puisqu’elle a elle-même déclaré sa cessation d’activité au 31 juillet 2020 par une annonce déposée au greffe du tribunal de commerce de Paris publiée au BODACC le 7 octobre 2020. Il ressort en outre des pièces produites que l’hospitalisation de la présidente de la société Maison Père a duré 14 jours du 5 janvier au 19 janvier 2022, de sorte qu’elle ne peut légitimement justifier la demande de délais de la société preneuse alors que les locaux étaient inexploités depuis près de deux ans auparavant. C’est en outre à juste titre que la SCI du [Adresse 3] fait valoir qu’elle n’avait pas à justifier de son refus alors que la sous-location est interdite par le bail liant les parties, et que doivent s’appliquer les dispositions de l’article L145-31 du code de commerce . Enfin, la société Maison Père ne justifie pas de la réalité de la cession du fonds qu’elle envisage, alors même que le fonds est inexploité depuis près de deux ans et donc privé de toute clientèle, et que l’annonce que la SCI du [Adresse 3] produit aux débats prévoit que la restauration sans conduit est possible en contradiction avec la clause de destination du bail. Sous le bénéfice de ces observations, la société Maison Père sera déboutée de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur les demandes de la SCI du [Adresse 3] visant à voir obtenir l’expulsion de la société Maison Père et statuer sur le sort des meubles Le bail liant les parties étant résilié depuis le 25 mars 2022 à 24h, l’expulsion de la société Maison Père et de tout occupant de son chef sera ordonnée en tant que de besoin, selon les modalités prévues au présent dispositif. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées également au dispositif du jugement. Sur les autres demandes formées à titre subsidiaire par la SCI du [Adresse 3] Les demandes visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et octroyer des délais à la société Maison Père réduit à deux mois, formées à titre subsidiaire par la SCI du [Adresse 3], sont sans objet compte tenu des dispositions sus visées. Sur les demandes accessoires La société Maison Père qui succombe supportera la charge des dépens dont distraction au profit de maître Jean-Pierre Blatter de la SCP Blatter Seynaeve conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure. Elle sera en outre condamnée, au regard de l’équité, à payer à la SCI du [Adresse 3], contrainte d’exposer des frais pour se défendre dans le cadre de la présente instance, la somme de 2.500 euros. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail liant la SCI du [Adresse 3] et la société Maison Père à la date du 25 mars 2022 à 24 heures, Déboute la société Maison Père de ses demandes d’octroi d’un délai de vingt-quatre mois pour lui permettre de reprendre son activité ou de céder son fonds de commerce, et de suspension des effets de la clause résolutoire, Ordonne l’expulsion de la société Maison Père des locaux situés [Adresse 3]- [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamne la société Maison Père à payer à la SCI du [Adresse 3] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Maison Père aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre Blatter de la SCP Blatter Seynaeve conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 14 Mai 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME