Cour d'appel, 27 juin 2024. 22/04800

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 27 JUIN 2024 (n° , 3 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04800 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFM6V Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1121003661 APPELANTE S.A.S.U. ESSET immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°484 882 642 [Adresse 4] [Localité 9] Représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472 INTIMES Madame [J] [H] épouse [I] née le 27 avril 1966 à [Localité 13] (USA) [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0518 Monsieur [O] [I] né le 04 juillet 1966 à [Localité 12] [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0518 Monsieur [L] [I] né le 23 août 1997 à [Localité 10] (77) [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0518 Madame [S] [I] née le 29 août 1999 à [Localité 11] (Luxembourg) [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0518 Monsieur [Z] [I] né le 16 mai 2001 à [Localité 11] (Luxembourg) [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0518 Société IMMOBILIERE DES MMA SAS immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 333 986 719 [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0866 ayant pour avocat plaidant : Me Orane BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS, même cabinet Société ALLIANZ IARD SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291 [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Mme Muriel PAGE, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente, et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant bail du 10 mars 2006, M. [O] [I] et Mme [J] [I] née [H] ont loué à la SAS Immobilière des MMA un appartement de 163 m² situé [Adresse 3] moyennant un loyer révisable de 3423 euros hors charges et une provision sur charges de 352 euros. Les époux [I] ont quitté les lieux le 9 juillet 2020. Mme [J] [I] née [H], M. [O] [I] et leurs enfants majeurs vivant avec eux, M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I], ont fait assigner la SAS Immobilière des MMA, sa mandataire la Sasu Esset (anciennement Foncia Institutional Property Managment) et son assureur la SA Allianz IARD aux fins d'obtenir : - la condamnation in solidum des sociétés Esset et MMA à leur payer la somme de 87.575 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance. - la condamnation in solidum des sociétés Esset et MMA au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de leur préjudice moral, - la condamnation in solidum des sociétés Esset et MMA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'exécution provisoire de droit, - la condamnation in solidum des sociétés Esset et MMA aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 21 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : CONDAMNE solidairement la société MMA et la société ESSET à payer à la famille [I] la somme de 25.017,00 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance enduré 31 mois, CONDAMNE solidairement la société MMA et la société ESSET à payer à la famille [I] la somme de 2.500,00 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral enduré durant 31 mois, CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre, REJETTE la demande de la société MMA au titre des charges impayées, CONDAMNE solidairement la société MMA et la société ESSET à payer à la famille [I] la somme de 4.800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement la société MMA et la société ESSET aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 02 mars 2022 par la SASU Esset, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 avril 2024 aux termes desquelles la SASU Esset demande à la cour de : Juger la SASU Esset recevable et bien fondée dans son appel et dans toutes ses demandes. Juger Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I] mal fondés dans leur appel incident. Infirmer le jugement rendu le 21 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris RG 11-21-003661, en ce que ce jugement a : - Condamné solidairement la société MMA et la société Esset à payer à la famille [I] la somme de 25.017 euros au titre des dommages intérêts pour le préjudice de jouissance enduré durant 31 mois. - Condamné solidairement la société MMA et la société Esset à payer à la famille [I] la somme de 2500 euros au titre des dommages intérêts pour le préjudice moral enduré durant 31 mois. - Condamné solidairement la société MMA et la société Esset à payer à la famille [I] la somme de 4800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamné solidairement la société MMA et la société Esset aux dépens. - Débouté la SASU Esset de ses demandes plus amples ou contraires. Et plus généralement pour toute disposition non visée au dispositif faisant grief à l'appelante. Débouter Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I] de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SASU Esset. Débouter la SA ALLIANZ IARD de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SASU Esset. Condamner in solidum Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I] à payer et rembourser à la SASU Esset la somme de 16.355,64 euros, réglée le 21 mars 2022, au titre du principal, de l'article 700 du code de procédure civile et des frais et dépens, uniquement en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement en date du 21 janvier 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, mais sans aucun acquiescement au jugement et sous toutes réserves de l'appel interjeté. En conséquence, statuant à nouveau A titre principal Débouter Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I] et la SA ALLIANZ IARD de leurs demandes radicalement irrecevables dirigées à l'encontre de la SASU Esset simple mandataire. A titre subsidiaire Débouter Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I] et la SA ALLIANZ IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SASU Esset, les consorts [I] ne démontrant ni la faute de la SASU Esset, ni le préjudice, ni le lien de causalité entre la prétendue faute et les prétendus préjudices de jouissance et moral mal fondés, injustifiés et exorbitants tant dans leur principe que dans leur quantum. Dans tous les cas Débouter Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I] et la SA ALLIANZ IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SASU Esset. Condamner in solidum Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I] à payer à la SASU Esset la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner in solidum Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme [S] [I] et M. [Z] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Didier Sitbon, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 07 décembre 2022 par lesquelles Mme [J] [H] épouse [I], M. [O] [I], M. [L] [I], Mme. [S] [I] et M. [Z] [I] demandent à la cour de : A TITRE PRINCIPAL : - DEBOUTER Esset de l'ensemble de ses demandes, - CONFIRMER le jugement en ce qu'il a : - condamné la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre, - condamné solidairement la société MMA et la société Esset aux dépens. INFIRMER le jugement en ce qu'il a : - condamné solidairement la société MMA et la société Esset à payer à la Famille [I] la somme de 25.017 euros au titre des dommages intérêts pour le préjudice de jouissance enduré durant 31 mois, - condamné solidairement la société MMA et la société Esset à payer à la Famille [I] la somme de 2.500 euros au titre des dommages intérêts pour le préjudice moral enduré durant 31 mois, - condamné solidairement la société MMA et la société Esset à payer à la Famille [I] la somme de 4.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ET, STATUANT A NOUVEAU, - CONDAMNER solidairement la société MMA, la société Esset et la société ALLIANZ à payer à la Famille [I] la somme de 87.575 euros à titre des dommages intérêts pour le préjudice de jouissance enduré durant 31 mois, A TITRE SUBSIDIAIRE CONDAMNER solidairement la société MMA et la société Esset et la société ALLIANZ à payer à la Famille [I] la somme de 37.541 euros à titre des dommages intérêts pour le préjudice de jouissance enduré durant 31 mois, - CONDAMNER solidairement la société MMA, la société Esset et la société ALLIANZ à payer à la Famille [I] la somme de 10.000 euros au titre des dommages intérêts pour le préjudice moral enduré durant 31 mois, - CONDAMNER solidairement la société MMA, la société Esset et la société ALLIANZ à payer à la Famille [I] la somme de 9.614,68 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, A TITRE SUBSIDIAIRE : - CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions, En tout état de cause : - CONDAMNER solidairement MMA, Esset et ALLIANZ aux dépens de l'instance ; - CONDAMNER en conséquence solidairement MMA,Esset et ALLIANZ à 6.000 euros au titre du remboursement des frais irrépétibles. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 août 2022 par lesquelles la SAS Immobilière des MMA demande à la cour de : Déclarer recevable et bien fondée la société Immobilière DES MMA en toutes ses demandes; Y faisant droit, Infirmer le jugement du 21 janvier 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : - condamné les sociétés Immobilière des MMA et Esset à payer à la famille [I] les sommes de 25 017 et 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, - rejeté la demande formulée par la société Immobilière des MMA en paiement de charges dues, - condamné solidairement les sociétés Immobilière des MMA et Esset à payer à la famille [I] la somme de 4.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement les société Immobilière des MMA etEsset aux entiers dépens. Statuant à nouveau du chef infirmé, Juger irrecevables les demandes formulées par Messieurs et Mme [L], [S] et [Z] [I], Débouter M. et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, Condamner solidairement M. et Mme [I] à payer à la société Immobilière des MMA la somme de 280,21 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du jugement dont appel, Condamner solidairement M. et Mme [I] à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de procédure avancés en première instance, Condamner solidairement M. et Mme [I] au paiement des entiers dépens de première instance. A titre subsidiaire, Condamner la société ALLIANZ I.A.R.D. à relever et à garantir la société Immobilière des MMA des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre. Y ajoutant, Condamner solidairement M. et Mme [I] à payer à la société Immobilière des MMA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement M. et Mme [I] au paiement des entiers dépens en appel. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juin 2022 aux termes desquelles la SA Allianz IARD demande à la cour de : Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la responsabilité du cabinet Esset pour 15,5 mois. Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu un préjudice de jouissance de 20% du montant du loyer hors charge aux consorts [I] et, statuant de nouveau ramener ce préjudice à 15% Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu un préjudice moral de 2.500 euros à la charge de la SAS Immobilière des MMA et du Cabinet Esset et, statuant de nouveau, fixer le préjudice moral à la charge de la SAS Immobilière des MMA à hauteur de 500 euros. Rejeter toutes demandes plus amples et contraire à l'encontre de la SAS Immobilière des MMA Rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre d'Allianz IARD. Condamner in solidum la SAS Immobilière des MMA et les consorts [I] à verser à Allianz la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'Article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, avocats aux offres de droits selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des demandes des consorts [I] *A l'encontre de la SASU Esset La SASU Esset fait grief au jugement entrepris d'avoir considéré que les demandes dirigées contre elle par les consorts [I] étaient recevables, alors qu'en vertu de l'article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties, et qu'elle n'est que le mandataire, administrateur de biens du bailleur. Elle affirme qu'ils n'auraient dû assigner que le bailleur. Les consorts [I] répliquent qu'ils fondent leur demande sur la responsabilité délictuelle de l'article 1240 du code civil, et affirment qu'ils sont recevables à invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que celui-ci leur a causé un dommage. Selon l'article 30 du code de procédure civile, 'l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée'. L'article 31 dispose que 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'. L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action (Civ. 2ème , 6 mai 2004, n°02-16.314). Un tiers au contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. Plén., 6 octobre 2006, n°05-13.255). Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu'il subit n'est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Ass. Plén., 13 janvier 2020, n°17-19.963). Le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre à leur préjudice dans l'accomplissement de sa mission (Civ. 3ème, 6 janvier 1999, n°96-18.690). En l'espèce, les consorts [I] fondent leur demande de condamnation in solidum de la SAS Immobilière des MMA, leur bailleur, avec le mandataire de celle-ci, la SASU Esset, sur la responsabilité délictuelle, et invoquent à leur profit l'arrêt de l'assemblée plénière de la cour de cassation du 6 octobre 2006, outre l'arrêt du 13 janvier 2020 précités. Il convient dès lors de juger qu'ils disposent d'un intérêt légitime à agir contre la SASU Esset, le bien-fondé de leur demande étant examiné ci-après. Il y a lieu dès lors de les déclarer recevables en leur demande, ce que le premier juge avait implicitement considéré, mais qui ne résulte pas du dispositif de sa décision. Il sera donc ajouté au jugement entrepris sur ce point. * Des enfants [I] à l'encontre de la SAS Immobilière des MMA La SAS Immobilière des MMA fait grief au jugement entrepris d'avoir considéré que les demandes dirigées contre elle par les trois enfants du couple [I] étaient recevables, alors alors qu'en vertu de l'article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties, et qu'ils ne sont pas signataires du contrat de bail, de sorte qu'ils ne peuvent solliciter la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. Les enfants [I] répliquent qu'ils fondent leur demande sur la responsabilité délictuelle de l'article 1240 du code civil. Il convient de juger que leurs demandes, fondées sur la responsabilité délictuelle et non contractuelle, sont recevables, ce que le premier juge avait implicitement considéré, mais qui ne résulte pas du dispositif de sa décision. Il sera donc ajouté au jugement entrepris sur ce point. Sur les demandes principales des consorts [I] * Sur la responsabilité de la SAS Immobilière des MMA, bailleur La SAS Immobilière des MMA fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu sa responsabilité sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, alors que les investigations étaient encore en cours au moment du départ des lieux des consorts [I], de sorte qu'elle ne pouvait agir en remise en état des lieux loués alors que l'origine des désordres n'était pas déterminée, ni même les mesures conservatoires à engager et que son assureur n'avait pas statué sur la teneur des reprises à diligenter. Elle fait valoir qu'elle a, par l'intermédiaire de son mandataire, procédé aux recherches de fuite, fait intervenir ses prestataires aux fins de suppression de l'origine du sinistre, déclaré ce dernier à son assureur, procédé au suivi du dossier et relancé très régulièrement les intervenants en présence, notamment l'assureur et l'expert amiable. Elle conclut qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution du contrat de bail conclu avec M.et Mme [I]. Les consorts [I] répliquent qu'ils fondent leur demande sur les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'obligation de jouissance paisible étant une obligation de résultat. Ils font valoir qu'ils ont signalé immédiatement le dégât des eaux qui a eu lieu au mois de décembre 2017, et qu'il n'y a eu aucune réaction du bailleur ou de son mandataire pendant 31 mois, soit du 1er janvier 2018 au 9 juillet 2020, alors que deux des trois chambres étaient devenues inutilisables. Ils affirment que le bailleur n'était pas dispensé durant la durée des opérations d'expertise amiable d'indemniser ses locataires en cas de préjudice de jouissance, à charge pour lui de se retourner contre toute personne qu'il estime responsable de la lenteur du processus. Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650). Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 1 - 'il assure le clos et le couvert (...) ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation'. Selon l'article 6 précité, le bailleur est en outre obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure (Civ 3ème ,18 juin 2002, n 01-02.006). En l'espèce, suite aux premières plaintes de 5 locataires de l'immeuble, la SAS Immobilière des MMA a, par l'intermédiaire de son mandataire, la société Foncia IPM aux droits de laquelle vient la SASU Esset, pris contact à plusieurs reprises à partir du 10 janvier 2018 avec l'entreprise [F], en charge de la maintenance de la chaufferie de l'immeuble afin de lui signaler que des pertes de vapeur anormales dans les installations de la chaufferie avaient occasionné des désordres dans plusieurs appartements dus à des infiltrations d'humidité générées par le conduit de ventilation en façade de l'immeuble saturé de vapeurs émanant de la chaufferie. Le sinistre a été déclaré le 8 mars 2018 à l'assureur de l'immeuble Allianz en ce qui concerne l'appartement loué par les époux [I]. Dans un rapport du 20 novembre 2018, la société Etat 9 mandatée pour rechercher l'origine de la fuite, après avoir constaté que le conduit d'aération de la chaufferie était vétuste et présentait des défauts côté façade de l'immeuble, a préconisé de procéder à un tubage du conduit en partant de la chaufferie jusqu'en sortie de toiture. Un rapport du 15 mai 2019 de la société Texa mandatée par l'assureur de l'immeuble conclut que l'imputabilité des désordres est la fuite de vapeur en chaufferie dont l'entreprise [F] assure la maintenance. Il est précisé que la visite de tous les appartements a permis de constater des taux d'humidité sur les murs et cloisons aux endroits où les peintures sont encore en place, taux relativement minime là où le plâtre a été mis à nu. Il résulte d'un courriel adressé le 15 septembre 2019 par la société Texa que les désordres dans les 2 chambres sont similaires dans les appartements à chaque étage. Dans un courrier du 30 septembre 2019, le cabinet d'expertise RC, mandaté par l'assureur de l'entreprise [F], a remis en cause les conclusions de la société Texa, en relevant que le conduit d'aération semblait ouvert à l'air libre, et en s'interrogeant sur le fait que les intempéries pénètrent ainsi dans la gaine. Il a préconisé une nouvelle inspection du conduit par caméra. La société Texa a réfuté ces préconisations par courriel du 17 septembre 2019 en relevant qu'alors qu'aucun travaux n'avait été engagé sur le conduit, les taux d'humidité étaient en cours d'assèchement, de sorte que l'hypothèse d'une infiltration des eaux pluviales lui paraissait exclue. Un devis des réparations à effectuer dans le logement des époux [I] a été effectué le 29 mars 2018 par la société CTN pour un montant de 10.220 euros TTC. Le 23 juin 2020, suite à de multiples relances de M. [I], la SASU Esset lui a répondu : 'concernant votre demande de dédommagement pour défaut de jouissance, nous vous confirmons que nous avons relayé cette demande à l'assureur de l'immeuble afin qu'elle soit prise en compte dans le cadre du règlement du sinistre toujours en cours d'instruction'. S'agissant des désordres, si le procès-verbal de constat du 16 mars 2018 produit en pièce 3 ne peut être pris en compte, car il décrit l'appartement loué par d'autres locataires de l'immeuble les époux [C], les consorts [I] produisent en pièce 4 le procès-verbal établi dans leur logement le 9 juillet 2020, jour de leur départ. Il en résulte que : - dans la chambre 2 : si les murs sont secs, une odeur d'humidité est perceptible ; le parquet se soulève sur plus de 5 cm sur toute la largeur de la pièce ; les murs de face et de droite présentent des fissures, auréoles et traces de moisissure ; au plafond, la peinture est fissurée à divers endroits ; - dans la chambre 3 : la peinture des murs est largement fissurée, cloquée et écaillée ; plusieurs fissures au plafond. S'il résulte de ces éléments que le bailleur, par l'intermédiaire de son mandataire, a bien procédé à la recherche de fuites, déclaré le sinistre à son assurance et effectué des démarches envers l'entreprise en charge de la maintenance de la chaufferie, il n'a pas assuré la jouissance paisible du logement aux époux [I], lesquels ont subi des désordres dans deux chambres de l'appartement loué du fait d'une fuite de vapeur en chaufferie ayant occasionné des infiltrations générées par le conduit de ventilation en façade de l'immeuble, auxquels il n'a pas été remédié avant leur départ des lieux. Il résulte également des constatations précitées que le logement présentait dans les deux chambres des points d'indécence du fait des désordres engendrés par les infiltrations. Il en résulte que la responsabilité contractuelle de la SAS Immobilière des assurances MMA est engagée envers les époux [I], et il convient de confirmer le jugement entrepris qui a statué en ce sens dans ses motifs. S'agissant des trois enfants majeurs du couple [I], ils invoquent au titre de la recevabilité de leurs demandes que la responsabilité délictuelle du bailleur est engagée à leur égard sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Toutefois, cette responsabilité délictuelle n'est nullement démontrée dans le paragraphe relatif à la responsabilité du bailleur, dans lequel ils n'invoquent que la violation des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne sont applicables qu'à l'égard des époux [I], seuls signataires du contrat de bail. La preuve d'une faute de la SAS Immobilière des MMA et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par les enfants [I] n'est ainsi pas rapportée. En conséquence, il convient de débouter les enfants [I] de leurs demandes dirigées contre le bailleur. * Sur la responsabilité de la SASU Esset, mandataire du bailleur La SASU Esset fait grief à la décision entreprise d'avoir jugé que sa responsabilité était engagée en sa qualité de mandataire de MMA au nom de laquelle elle assure la gestion locative de l'immeuble, en considérant que 'le comportement d'Esset a prolongé et aggravé la situation de la famille [I] et que cette inaction est la cause directe des préjudices de la famille [I]'. Elle fait valoir que la SAS Immobilière des MMA ne lui reproche aucun manquement contractuel dans le cadre de l'exécution de son mandat, mais relève au contraire les nombreuses diligences qu'elle a accomplies, s'agissant tant des recherches de fuite que de la déclaration de sinistre ou des démarches entreprises envers la société en charge de l'entretien de la chaufferie. Elle affirme que que la SA Allianz IARD a fait traîner les opérations d'expertise amiable et a une énorme part de responsabilité dans ce litige. Les consorts [I] répliquent que le tiers au contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce dernier lui a causé un dommage, affirment que la SASU Esset n'a jamais donné suite à leurs demandes pourtant réitérées plus d'une trentaine de fois, ne les a pas tenus informés des démarches entreprises envers l'assurance et l'entreprise [F], et a donc bien prolongé et aggravé leur situation pendant plus de deux ans. Ainsi qu'il a été rappelé plus haut, un tiers au contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. Plén., 6 octobre 2006, n°05-13.255). Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu'il subit n'est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Ass. Plén., 13 janvier 2020, n°17-19.963). Le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre à leur préjudice dans l'accomplissement de sa mission (Civ. 3ème, 6 janvier 1999, n°96-18.690). Toutefois, en l'espèce, ainsi que le souligne avec pertinence la SASU Esset, aucun manquement contractuel à ses obligations de mandataire n'est établi, dès lors qu'elle a diligenté les recherche de fuites, déclaré le sinistre à l'assurance et effectué des démarches envers l'entreprise en charge de la maintenance de la chaufferie. Au demeurant, la SAS Immobilière des MMA ne lui reproche aucune faute dans sa gestion. Les consorts [I] ne prouvent pas davantage le délit ou quasi-délit que la SASU Esset aurait commis à leur préjudice dans l'accomplissement de sa mission. Il y a lieu dès lors de débouter les consorts [I] de leurs demandes dirigées contre la SASU Esset, infirmant le jugement entrepris sur ce point. * Sur le quantum du préjudice subi ¿ Au titre du préjudice de jouissance La SAS Immobilière des MMA fait grief au jugement entrepris d'avoir fixé le préjudice des consorts [I] à la somme de 25.017 euros, représentant 20% du loyer mensuel pendant 31 mois, alors que les époux [I] ne rapportent pas la preuve qu'ils ont perdu la jouissance de deux des trois chambres de l'appartement loué. Elle souligne qu'ils vont jusqu'à solliciter par leur appel incident 70% du loyer, alors que la surface combinée des deux chambres ne saurait en tout état de cause équivaloir à ce montant. Elle relève qu'une indemnisation correspondant à 15% du loyer a été octroyée par le juge dans les deux procédures similaires [C] et [M] ayant donné lieu à des jugements définitifs rendus par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris le 8 juin 2020, et indique que, si les époux [C] ( et non M. [M]) avaient suspendu le règlement de leur loyer, ils ont été condamnés à les régler, de sorte que les sommes dues de part et d'autre ont été compensées. Les époux [I] répliquent que l'humidité permanente et les moisissures ont rendu deux des trois chambres 'insalubres et inhabitables'. Ils font valoir que la condamnation de deux chambres sur trois correspond bien à une perte de jouissance de 70%, 'les chambres étant l'élément essentiel d'un appartement'. Ils affirment que le préjudice de leurs voisins a été moindre puisqu'ils avaient décidé de suspendre le paiement de leur loyer. A titre subsidiaire, ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 30% du loyer, et à titre plus subsidiaire, la confirmation du jugement entrepris qui a fixé à 20% du loyer le préjudice subi. La durée du préjudice subi n'est pas contestable, en ce que les désordres ont débuté en janvier 2018 et qu'il n'y avait pas été remédié par la réfection du logement lors de leur départ des lieux le 9 juillet 2020, soit 31 mois plus tard. S'agissant de l'ampleur du préjudice, les consorts [I] communiquent, outre le procès-verbal de constat dressé à la sortie des lieux précité, plusieurs attestations. Seront écartées les attestations qu'ils ont rédigées eux-même, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même. Sont produites trois autres attestations émanant de deux amies et d'une ancienne voisine, toutes dactylographiées et rédigées dans des termes strictement identiques entre elles : 'les deux chambres de leurs enfants [S] et [Z] étaient inoccupées en raison d'une très forte humidité y régnant; les chambres n'étaient en effet pas habitables, les fenêtres ne pouvant plus être fermées hermétiquement et le sol étant gondolé ; il régnait également une très forte odeur d'humidité'. Ces termes sont les mêmes que ceux employés par les consorts [I] dans leurs propres attestations, ce qui rend les attestations précitées sujettes à caution comme ayant été dictées en leur formulation. Elles ne sauraient au demeurant suffire à établir que les deux chambres étaient totalement inutilisables, en l'absence de constat objectif à cet égard. En outre, alors que les consorts [I] sollicitent à titre principal une indemnisation à hauteur de 70% du loyer, bien supérieure en tout état de cause à la neutralisation de deux chambres dans un appartement de cinq pièces, il convient de constater que ceux-ci écrivaient dans un courriel du 15 mai 2020 adressé au mandataire du bailleur que leur appartement était 'insalubre à 30%', ce qui n'est au demeurant pas démontré. Il convient de juger que le préjudice de jouissance subi par les époux [I] doit être fixé à 15% du montant du loyer mensuel hors charges contemporain des désordres, soit : (4035,54 x 15%) x 31 mois = 18.765 euros. Il convient dès lors de condamner la SAS Immobilière des MMA à payer à M. [O] [I] et Mme [J] [H] épouse [I] la somme de 18.765 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, infirmant le jugement entrepris sur ce point. ¿ Au titre du préjudice moral La SAS Immobilière des MMA fait grief au jugement entrepris de l'avoir condamnée à verser à la 'famille [I]' la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral aux motifs d'une 'attente insupportable et du fait qu'ils ont été obligés de quitter l'appartement dans lequel ils habitaient depuis plusieurs années', alors que les époux [I] ne justifient pas de l'existence d'un préjudice distinct de leur préjudice de jouissance. Elle souligne que la famille [C] était composée de plusieurs membres mais s'est vue allouer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour l'ensemble de la famille. Les époux [I] répliquent qu'ils ont subi l'indifférence du gestionnaire, l'inaction de la propriétaire, l'absence de réponse à leurs multiples mails, courriers et appels, un refus de leur demande de réduction du prix du loyer et de dédommagement de leurs préjudices, alors que la SASU Esset avait sollicité de l'assureur une indemnisation qu'elle ne leur a jamais versée. Ils soulignent que la résistance du bailleur pendant près de trois ans les a contraints de quitter l'appartement qu'ils occupaient depuis 14 ans. Ils affirment que l'indemnisation de 2500 euros octroyée par le premier juge correspond à celle accordée à 'M. [C]', dès lors que leur famille est composée de 5 membres, soit (5 x500) = 2500 euros. Ils forment appel incident sur ce point, affirment que leur préjudice moral est supérieur à celui de MM. [C] et [M], dès lors qu'ils ont continué à régler leur loyer, et sollicitent la somme de 10.000 euros à ce titre. La cour rappelle que, si les désordres ont été similaires pour tous les appartements concernés, la référence aux autres instances définitivement jugées ne saurait prendre le pas sur la preuve du préjudice invoqué par les époux [I] et sur son appréciation individuelle par la cour. En effet, le principe général de responsabilité du fait personnel trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil (qui reprend à l'identique l'article 1382 ancien), qui dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Le préjudice moral s'apprécie en prenant en considération le stress engendré par les atermoiements de ce dossier, les époux [I] n'étant pas tenus informés par le bailleur des investigations en cours, et ayant été contraints d'effectuer de multiples relances (une trentaine au total) avant de quitter les lieux le 9 juillet 2020 sans qu'il ait été remédié aux désordres, alors qu'ils y résidaient depuis 14 ans. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS Immobilière des MMA au paiement de la somme de 2500 euros à ce titre, sauf à préciser que cette somme est due aux seuls époux [I], compte tenu de ce qui a été jugé plus haut concernant les enfants majeurs du couple. Sur la garantie de la SA Allianz IARD La SA Allianz IARD ne conteste pas sa garantie mais le quantum des préjudices subis par les consorts [I], sollicitant qu'ils soient fixés à 15% du montant du loyer au titre du préjudice de jouissance et à 500 euros au titre du préjudice moral. Elle sollicite 'la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité du cabinet Esset pour 15,5 mois', estimant que la condamnation solidaire de MMA et Esset à indemniser 31 mois de préjudice de jouissance équivaudrait à ce que MMA doive en supporter la moitié. La SAS Immobilière des MMA sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA Allianz IARD à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, en soulignant que celle-ci reconnaît dans ses écritures qu'elle doit garantie à son assurée. La SAS Immobilière des MMA produit les conditions particulières du contrat d'assurance souscrit avec la SA Allianz IARD par l'intermédiaire de la société Marsh pour une durée de un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2018, qui garantit notamment les dégâts des eaux. La SA Allianz IARD ne conteste pas sa garantie, mais sollicite uniquement la réduction de l'indemnisation, sur laquelle il a déjà été statué plus haut, et la confirmation de la responsabilité de la SASU Esset qui a été rejetée plus haut. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA Allianz IARD à relever et garantir la SAS Immobilière des MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre, sauf à préciser que ces condamnations incluent celles prononcées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la demande reconventionnelle de la SAS Immobilière des MMA au titre des charges impayées La SAS Immobilière des MMA fait grief au jugement entrepris d'avoir rejeté sa demande au motif que les charges impayées étaient 'non suffisamment justifiées', alors qu'elle fait valoir qu'elle justifie par les pièces produites que M.et Mme [I] sont redevables de la somme de 280,21 euros au titre des charges impayées. Elle affirme que les époux [I] ne contestent pas le montant appelé et aucun poste en particulier. Les époux [I] répliquent qu'ils sont partis à jour de leurs loyers et charges, et qu'ils ont successivement eu connaissance, dans le cadre de la présente procédure, d'une demande en paiement de la somme de 1012,11 euros au titre de la régularisation des charges de '2020", puis d'une régularisation de charges 2020 créditrice en leur faveur de 731 euros, et enfin de la présente demande en paiement de la somme de 280,21 euros. Ils indiquent douter de l'authenticité de ces régularisations, et sollicitent le débouté de la demande. Il résulte des pièces produites que les époux [I], qui ont quitté les lieux le 9 juillet 2020, étaient redevables au 1er octobre 2020 de la somme de 1012,11 euros au titre de la régularisation des charges 2019 exigible à cette date. S'agissant des charges 2020, leur régularisation calculée prorata temporis au 9 juillet 2020 s'est avérée créditrice de 731,90 euros en faveur des locataires. En conséquence, la SAS Immobilière des MMA est fondée à leur réclamer la somme de : (1012,11 - 731,90) = 280,21 euros au titre du solde de charges exigible au 25 octobre 2021. Il convient dès lors de condamner solidairement les époux [I] au paiement de ladite somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur la demande reconventionnelle de la SASU Esset au titre de l'exécution du jugement entrepris Devant la cour, la SASU Esset forme la demande de condamnation in solidum des consorts [I] à lui rembourser la somme de 16.355,64 euros réglée le 21 mars 2022 par chèque CARPA représentant la moitié des condamnations en principal, outre l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il convient toutefois de juger que l'exécution provisoire du présent arrêt, insusceptible des voies de recours ordinaires, entraînera restitution sans qu'il soit besoin de l'ordonner. Il convient dès lors de débouter la SASU Esset de sa demande à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Immobilière des MMA, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à payer aux époux [I] les sommes suivantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile : - 9.614,68 euros en première instance, suivant note d'honoraires produite à hauteur de ce montant, - 3000 euros en appel. L'équité commande de débouter les parties du surplus de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - condamné la SAS Immobilière des MMA au paiement de la somme de 2500 euros en réparation du préjudice moral subi, sauf à préciser que cette somme est due à M. [O] [I] et Mme [J] [H] épouse [I], - condamné la SA Allianz IARD à relever et garantie la SAS Immobilière des MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre, sauf à préciser que ces condamnations incluent celles prononcées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare M. [O] [I], Mme [J] [H] épouse [I], MM. [L] et [Z] [I] et Mme [S] [I] recevables en leurs demandes dirigées contre la SASU Esset, Déclare MM. [L] et [Z] [I] et Mme [S] [I] recevables en leurs demandes dirigées contre la SAS Immobilière des MMA, Condamne la SAS Immobilière des MMA à payer à M. [O] [I] et Mme [J] [H] épouse [I] la somme de 18.765 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, Condamne solidairement M. [O] [I] et Mme [J] [H] épouse [I] à payer à la SAS Immobilière des MMA la somme de 280,21 euros au titre du solde de charges exigible au 25 octobre 2021, Déboute M. [O] [I], Mme [J] [H] épouse [I], MM. [L] et [Z] [I] et Mme [S] [I] de leurs demandes dirigées contre la SASU Esset, Déboute MM. [L] et [Z] [I] et Mme [S] [I] de leurs demandes dirigées contre la SAS Immobilière des MMA, Déboute la SASU Esset de sa demande de condamnation de M. [O] [I], Mme [J] [H] épouse [I], MM. [L] et [Z] [I] et Mme [S] [I] à lui rembourser la somme de 16.355,64 euros réglée le 21 mars 2022 en vertu de l'exécution provisoire du jugement entrepris, Condamne la SAS Immobilière des MMA à payer à M. [O] [I] et Mme [J] [H] épouse [I] les sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : - 9.614,68 euros en première instance, suivant note d'honoraires produite à hauteur de ce montant, - 3000 euros en appel, Déboute les parties du surplus de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS Immobilière des MMA aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes.                        La greffière                                                                           Le président