Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/00419

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/00419 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IWPU SI JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON 17 janvier 2023 RG :22/00323 S.C.I. LYNES C/ [X] Grosse délivrée le à Selarl Mazarian-Roura... Me Mahjoub COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 16 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'AVIGNON en date du 17 Janvier 2023, N°22/00323 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Madame Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Madame Sandrine IZOU, Conseillère GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 11 Mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : S.C.I. LYNES, immatriculée au RCS d'Avignon sous le n° 812389922 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON INTIMÉ : Monsieur [V] [X] né le 01 Janvier 1965 à MAROC [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Nadia MAHJOUB, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Février 2024 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 16 Mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2022, prenant effet au 1er février 2022, la SCI Lynes a consenti un bail d'habitation portant sur une maison d'habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 3] à Monsieur [V] [X], moyennant un loyer de 1.100 € par mois. Le 28 octobre 2022, Monsieur [V] [X] a assigné la SCI Lynes devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon, statuant en référé, notamment aux fins de la voir condamner à procéder aux travaux nécessaires pour permettre la jouissance paisible du logement en urgence sous astreinte, outre au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de provision en réparation du trouble de jouissance résultant de l'absence de chauffage depuis la prise des locaux. Par ordonnance contradictoire en date du 17 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon, statuant en référé, a : - condamné la SCI Lynes à remettre la chaudière en état de fonctionnement, à réparer les volets roulants et la vitre cassée, mentionnés dans le procès-verbal de constat du 5 octobre 2022, - condamné la SCI Lynes à une astreinte de 10 € par jour de retard à compter de 10 jours suivant la signification du présent jugement, - condamné la SCI Lynes au paiement de la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance au profit de Monsieur [V] [X], - désigné l'un des commissaires de justice au sein de la SCP Fernandes Collette sise [Adresse 4] à [Localité 3] et ce aux fins de dresser un procès-verbal de constat quant aux éventuelles modifications réalisées par Monsieur [V] [X] dans le bien donné à bail sis [Adresse 2] à [Localité 3], - débouté la SCI Lynes de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [V] [X] à payer la somme de 600 €, - débouté la SCI Lynes quant à sa demande de voir condamner Monsieur [V] [X] au paiement de la somme de 270 €, - condamné la SCI Lynes au paiement de la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles au profit de Monsieur [V] [X], - condamné la SCI Lynes aux dépens de la première instance, - rejeté les demandes pour le surplus. Par déclaration reçue le 2 février 2023, la SCI Lynes a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de l'ordonnance, à l'exception de celle désignant un commissaire de justice. Saisie d'un incident, le 11 décembre 2023, la Présidente de la chambre a rendu une ordonnance rejetant la demande de radiation de l'affaire. Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 février 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Lynes demande à la cour, au visa des articles 3 alinéa 2, 6, 6d, 7d de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 1730 du code civil et de l'article 834 du code de procédure civile, de : - Infirmer le Jugement du 17 janvier 2023 et débouter Monsieur [X] de ses demandes, fins et conclusions comme infondée et se heurtant à une contestation sérieuse. - Condamner M. [X] à payer la somme de 600 € au titre de son imputation indue sur le loyer. - Condamner M. [X] à payer la somme de 270 € pour le préjudice financier subi. Vu la clause résolutoire et les manquements au bail. - Juger la clause résolutoire visée au bail entre la SCI LYNES et M. [X] acquise. - Ordonner la résiliation du bail et l'expulsion de M. [X] et tous occupants de son chef. - Condamner M. [X] à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et les entiers dépens. La SCI Lynes expose que les demandes de son locataire constituant une obligation de faire du bailleur ne doivent, en référé, se heurter à aucune contestation sérieuse. Or, elle expose que les parties produisent chacun un état des lieux d'entrée différent, celui de son locataire présentant des rajouts et qu'il n'apparaît pas sur son état des lieux la mention HS, le chauffage étant indiqué comme étant électrique. Elle ajoute que la mention de la société AXENERGIE indiquant que le régulateur de la chaudière est défaillant ne permet pas de savoir si cette réparation est à la charge du bailleur ou du locataire. Elle estime que la défaillance du régulateur de la chaudière est une dépense d'entretien et ne justifie pas le remplacement de la chaudière. Quant aux volets roulants et la vitre, elle fait valoir qu'il n'est fait mention d'aucun problème dans son état des lieux. Elle considère que les dégradations de la vitre étant imputables au locataire, il ne peut en demander le remplacement aux frais du bailleur. Quant aux volets roulants, il rappelle qu'il n'est fait état d'aucune mention spécifique à cet égard dans l'état des lieux et que le procès-verbal de constat ne relève une difficulté qu'avec un seul volet qui serait simplement détaché de son appui. La SCI Lynes fait valoir qu'elle n'a été prévenue de difficultés qu'en septembre 2022 et n'a reçu aucun devis. Elle produit également son mail contestant le fait que le bien ait été loué en mauvais état. Elle estime ne pas être comptable des dégradations commises par son locataire depuis son entrée dans les lieux. La SCI Lynes reproche à son locataire d'avoir procédé à des travaux dans le bien sans son accord et notamment d'avoir démoli une cloison intérieure pour créer une chambre supplémentaire, Monsieur [V] [X] s'étant opposé à la visite des locaux. Elle considère que les travaux réalisés ne sont pas de simples aménagements mais des transformations des locaux. Elle demande au visa de l'article 566 du code de procédure civile qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire en l'état des agissements du locataire, s'agissant d'une demande nouvelle mais liée à l'évolution du litige. Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 décembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Monsieur [V] [X] demande à la cour, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 834 du code de procédure civile, de : - Confirmer la décision de première instance en qu'elle a : - Condamné la SCI LYNES à remettre la chaudière en état de fonctionnement, à réparer les volets roulants et la vitre cassée mentionnée dans le PV de constat du 05 octobre 2022 sous astreinte de 10 €/jour de retard à compter de 10 jours suivant la signification du présent Jugement. - Débouté la SCI LYNES de sa demande de paiement de la somme de 600 € - Débouté la SCI LYNES de sa demande de paiement de la somme de 270 € - Condamné la SCI LYNES au paiement de la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles - Infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a : - Condamné la SCI LYNES à remettre la chaudière en état de fonctionnement, à réparer les volets roulants et la vitre cassée mentionnée dans le PV de constat du 05 octobre 2022 sous astreinte de 10 €/jour de retard à compter de 10 jours suivant la signification du présent Jugement. - Condamné la SCI LYNES au paiement de 2000 € au titre du préjudice de jouissance. Statuant à nouveau - Constater les manquements et la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du bail de location, - Condamner la SCI LYNES au paiement de la somme provisoire de 7.140 € au titre du préjudice de jouissance de Monsieur [X] - Condamner la SCI LYNES au paiement de la somme provisoire de 10 000 € au titre du préjudice moral de Monsieur [X] En tout état de cause : - Condamner la SCI LYNES à payer à Monsieur [X] [V] une somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d'appel, - Condamner la SCI LYNES aux entiers dépens. Monsieur [V] [X] expose que son bailleur engage sa responsabilité en ne procédant pas aux travaux qui lui incombent, rappelant notamment que sa famille n'a pu se chauffer et qu'il est légitime à solliciter la réalisation de travaux sous astreinte. Il précise que malgré la décision, le bailleur n'a pas réalisé les travaux ce qui l'a forcé à déménager le 30 septembre 2023. Il demande néanmoins malgré son départ, la condamnation du bailleur aux travaux sous astreinte. Il conteste n'avoir alerté son bailleur qu'en septembre 2022, justifiant d'envoi de mail en avril. Il considère que la SCI Lynes fait preuve de mauvaise foi en indiquant que le chauffage était électrique et fait valoir que rien ne permet de considérer que la défaillance de la chaudière ne serait due qu'à un défaut de régulateur, des incidents antérieurs étant déjà intervenus. Quant à la réalisation de travaux, il fait valoir que le bien loué étant précédemment un local commercial impropre à l'habitation qui a nécessité des travaux, ces derniers étant connus de la SCI Lynes. Il ajoute n'y avoir pas vécu pendant la période hivernale, le temps de la réalisation des travaux et qu'il ne s'est aperçu du problème de chauffage qu'une fois qu'il a emmenagé. Revenant sur les circonstances de la venue de l'huissier, il indique que ce dernier s'est présenté en son absence, avec les propriétaires et d'autres personnes et que ses enfants étant seuls au domicile, ils n'ont pas voulu faire entrer ces personnes. Il a ensuite rappelé l'huissier en vain. Il précise qu'un état des lieux de sortie a été effectué et ne mentionne nullement des travaux en l'absence d'accord du bailleur. Quant aux nouvelles demandes présentées en cause d'appel, Monsieur [V] [X] estime qu'elles démontrent la mauvaise foi de son bailleur, étant développées dans le cadre d'une procédure ne concernant pas l'acquisition de la clause résolutoire et qui est sollicitée en l'absence de tout commandement délivré, visant cette clause. En tout état de cause, il considère qu'elles doivent être rejetées du fait de son départ. MOTIFS DE LA DECISION 1) En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour est saisie des demandes formalisées au dispositif des dernières écritures des parties. Au dispositif des écritures de l'appelante ne figure aucune demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance. Ces chefs de l'ordonnance critiquée dans la déclaration d'appel sont donc abandonnés. 2) Sur les nouvelles demandes L'article 566 du code de procédure civile dispose que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.' La SCI Lynes demande, pour la première fois, en cause d'appel, que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, en l'état du comportement de son locataire et que son expulsion soit, dès lors, ordonnée. Monsieur [V] [X] conclut au rejet de ces demandes, estimant qu'elles sont présentées pour la première fois en appel et contestant qu'elles présentent un lien suffisant avec l'instance principale. Au soutien de sa demande de voir juger la clause résolutoire acquise, l'appelante argue du fait que son locataire aurait modifié l'état des lieux d'entrée et aurait également effectué des travaux sans son accord. Or, il est constant que ces comportements étaient déjà reprochés par la bailleresse à son locataire devant le premier juge, qui n'a pas entendu solliciter alors l'acquisition de la clause résolutoire. Cette dernière ne peut, dès lors, arguer, en cause d'appel, d'une évolution du litige qui justifierait de formaliser de nouvelles demandes de ce chef. En l'état des observations des parties, il convient de déclarer irrecevables les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire et tout occupant de son chef. 3) Sur la demande de réalisation des travaux En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, ' dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.' En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures convervatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' Selon l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il se doit d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En vertu de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Le premier juge a condamné la SCI Lynes à remettre la chaudière en état de fonctionnement et à réparer les volets roulants et la vitre cassée, et ce sous astreinte. L'appelante considère que le juge l'a condamnée à une obligation de faire, visée à l'article 835 du code de procédure civile mais que celle-ci se heurtait à une contestation sérieuse, les parties ayant produit un état d'entrée dans les lieux différent, sur lequel le juge des référés ne pouvait se fonder et notamment la condamner. Quant à Monsieur [V] [X], il expose que la SCI Lynes est de mauvaise foi, cette dernière n'ayant initié aucune démarche pour répondre à ses demandes de travaux et ce alors qu'il établit que le logement était dépourvu de chauffage depuis plusieurs mois. Il n'est pas contesté que l'obligation faite à la bailleresse d'exécuter sous astreinte certains travaux est liée à l'obligation de délivrance d'un logement décent et paisible à son locataire, cette obligation pesant sur le bailleur tant que dure le bail. Or, il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [V] [X] a quitté le logement le 30 septembre 2023, ayant remis les clés et réalisé un état des lieux de sortie. Le bail a, dès lors, pris fin à cette date, tout comme l'obligation de délivrance du bailleur. Il en résulte que l'intimé qui argue d'un défaut d'exécution du contrat de bail ne peut plus solliciter la réalisation de travaux à son profit, la bailleresse n'étant plus tenue à son obligation de délivrance. En l'état de l'évolution du litige, la décision est infirmée de ce chef. 4) Sur les demandes financières de la bailleresse Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' Le premier juge a débouté la SCI Lynes de sa demande de paiement d'une somme de 600 €, que son locataire aurait retenu sur son loyer, du fait de travaux ainsi que de sa demande de préjudice financier, lié au fait que Monsieur [V] [X] ne règlerait pas son loyer au terme convenu, considérant que cette dernière ne rapportait pas la preuve de cette imputation ni d'un préjudice financier. Il n'est pas exigé, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, la constatation d'une urgence mais seulement l'existence d'une obligation non sérieusement contestable comme condition à l'octroi d'une provision par le juge des référés. Il est constant que la SCI Lynes sollicite uniquement la condamnation de Monsieur [V] [X] à lui payer des sommes et non le versement de provisions de ces chefs, de telles demandes excédant les pouvoirs du juge des référés. L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI Lynes de ses demandes de condamnations. 5) Sur le trouble de jouissance Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent expose en son article 3 que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion... Les pièces versées au dossier permettent de constater que Monsieur [V] [X] s'est trouvé sans chauffage ni eau chaude dans son logement, la société AXENERGIE étant intervenue dans le cadre d'un contrat initial d'entretien de la chaudière, à son domicile le 15 février 2022 et étant revenue dès le 25 février 2022, en vue d'un dépannage, le technicien ayant alors constaté une défaillance du régulateur et ayant préconisé, du fait de différentes pannes dans l'historique, le remplacement de la chaudière. Il est produit un devis en date du 4 octobre 2022 de cette même société, adressé à Monsieur [V] [X] portant sur le remplacement de la chaudière à gaz ainsi qu'un constat d'huissier de justice daté du 5 octobre 2022, constatant l'absence de chauffage dans les pièces et le fait que la chaudière ne fonctionne pas. La SCI Lynes ne conteste pas le préjudice de jouissance invoqué par son locataire tenant à l'absence de chauffage et d'eau chaude, sauf à indiquer que la pièce défectueuse pouvait être remplacée par ce dernier et qu'il n'était pas justifié de procéder au remplacement de la chaudière dans son ensemble. La SCI Lynes ne produit aucun devis ni attestation de passage ou d'intervention d'une autre société, qu'elle aurait mandatée, venant remettre en cause les conclusions du technicien de la société AXENERGIE qui préconise, non pas le remplacement du régulateur mais le changement de la chaudière. Elle ne justifie en outre, d'aucune démarche à compter du 17 avril 2022, date à laquelle Monsieur [V] [X] l'a avisée par mail d'un problème de chaudière, même si celle-ci conteste l'avoir reçu, la date apparaissant cependant bien sur le mail confirmant l'envoi, afin d'y mettre un terme. Monsieur [V] [X] a souffert d'un préjudice de jouissance à compter du mois d'avril 2022, date à laquelle il a avisé son propriétaire, jusqu'au 30 septembre 2023, date à laquelle il a quitté le logement. Il doit être distingué sur cette période, les mois pendant lesquels le chauffage est nécessaire (octobre à avril), contrairement à la nécessité de bénéficier d'eau chaude qui a manqué sur l'ensemble de cette période, au quotidien. Il convient de fixer une somme provisionnelle de 200 € par mois au titre du manque d'eau chaude sur 17 mois et une somme provisionnelle de 500 € par mois du fait de l'absence de chauffage sur 6 mois, soit une somme provisionnelle de 6.400 €. La décision, qui a condamné la SCI Lynes à payer une provision au titre du préjudice de jouissance, est infirmée uniquement sur son quantum. 6) Sur le préjudice moral En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il n'est pas exigé la constatation d'une urgence mais seulement l'existence d'une obligation non sérieusement contestable comme condition à l'octroi d'une provision par le juge des référés. Il appartient au demandeur à la provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque. Au soutien de sa demande de provision, Monsieur [V] [X] fait valoir qu'il a été contraint de quitter son logement, ne pouvant demeurer dans un logement sans chauffage, ses enfants ayant été malades à de nombreuses reprises. Il ajoute que le gérant de la société et ses proches ont pu menacer ses enfants en son absence, ces derniers ne se sentant plus en sécurité. Il est constant que l'absence de chauffage et d'eau chaude a déjà été indemnisée au titre du trouble de jouissance. Quant aux menaces dont fait état Monsieur [V] [X], ces dernières auraient été proférées à l'encontre de ses enfants. Rien ne permet à ce stade de savoir si l'infraction est constituée ou si des poursuites pénales ont été initiées, l'existence de l'obligation étant dès lors contestable. Il y a lieu de débouter Monsieur [V] [X] de sa demande de provision au titre de son préjudice moral. 7) Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu, en l'état du litige, à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Monsieur [V] [X] et la SCI Lynes sont déboutées de leurs demandes de ce chef. Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, Déclare irrecevables les nouvelles demandes présentées par la SCI Lynes en cause d'appel, Dans la limite de sa saisine, Confirme l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon, le 17 janvier 2023, sauf en ce qu'elle a condamné la SCI Lynes à réaliser des travaux sous astreinte et sur le montant de la provision au titre du préjudice de jouissance, L'infirme en ces seuls points, Statuant à nouveau, Vu l'évolution du litige, Déboute Monsieur [V] [X] de sa demande de condamnation de la SCI Lynes à réaliser des travaux, sous astreinte, Condamne la SCI Lynes à payer à Monsieur [V] [X] au titre de son préjudice de jouissance une provision de 6.400 €, Y ajoutant, Déboute Monsieur [V] [X] de sa demande de provision au titre de son préjudice moral, Déboute la SCI Lynes de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [X] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute Monsieur [V] [X] de sa demande de condamnation de la SCI Lynes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,