Cour d'appel, 28 juin 2024. 23/00006

N° RG 23/00006 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P2NX Minute N° : 24- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre de l'expropriation ARRET DU 28 JUIN 2024 Débats du 17 Mai 2024 APPELANTS : d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 12 Avril 2023 Monsieur [N] [R] [L] [Adresse 15] [Localité 7] Monsieur [O] [N] [D] [L] [Adresse 1] [Localité 6] Représentés par Maître Clément BERMOND, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Maître Cédric LIEGEOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMÉE SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 9] MEDITERRANEE METROPOLE (SA3M) Société public locale au capital de 1 770 000,00 euros, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 521 130 716, représentée par son Directeur Général en exercice, domicilié es qualites [Adresse 13] [Adresse 12] [Localité 9] Représenté par Maître Alexia ROLAND membre de la SCP VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER, subsitutée par Maître Guénaël BEQUAIN de CONINCK avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [X] [L] [Adresse 10] [Localité 8] non représenté Monsieur [V] [L] [Adresse 4] [Localité 11] non représenté EN PRESENCE DE : MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT [Adresse 5] [Localité 9] Représenté par Franck FOYER, inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre, Madame BOURDON, conseiller, Monsieur GRAFFIN, conseiller, GREFFIER : Mme Béatrice MARQUES, greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 17 Mai 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 28 Juin 2024. ARRET : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Béatrice MARQUES, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ******* Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception. Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations, EXPOSE DU LITIGE : Par arrêté du 25 octobre 2017, le Préfet de l'Hérault a prescrit l'ouverture d'une enquête publique unique préalable à la déclaration d'utilité publique (DUP) emportant mise en compatibilité du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de [Localité 9] concernant le projet d'aménagement de la zone d'aménagement concerté (ZAC) « Port-Marianne-République » sur la commune de [Localité 9] au profit de la ville de [Localité 9] ou de son concessionnaire la Société d'Aménagement de [Localité 9] Méditerranée Métropole (SA3M). Le 22 mai 2018, le Préfet de l'Hérault a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la ZAC et le 21 décembre 2021 déclaré cessibles pour cause d'utilité publique les immeubles bâtis et non bâtis nécessaires à la réalisation du projet. Parmi les parcelles à exproprier figurent deux parcelles appartenant à l'indivision [L] ([N], [O], [X] et [V] [L]) et plus précisément deux parcelles cadastrées SE n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sises [Adresse 14] dont la superficie est de 1544 m² et qui font l'objet d'une emprise totale. L'ordonnance d'expropriation a été rendu le 21 mars 2022. La SA3M a saisi le juge de l'expropriation de l'Hérault aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire selon mémoire reçu au greffe le 27 juin 2022, faisant une offre de 45 €/m². Le transport sur les lieux a été fixé au 25 novembre 2022, la partie expropriée était présente et assistée. Par jugement rendu le 12 avril 2023 le juge de l'expropriation a : Dit n'y avoir lieu à donner acte de l'accord donné par une partie des indivisaires ; Fixé au 2 mars 2006 la date de référence ; Alloué à l'indivision [L], pour l'expropriation des deux parcelles cadastrées SE n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sises [Adresse 14] dont la superficie est de 1544 m2 une indemnité de dépossession de 77 428 € ; Condamné la SA3M à payer à Mrs [N] et [O] [L] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejeté toutes autres demandes ; Rappelé que les dépens sont à la charge de l'expropriante. ** Mrs [N] et [O] [L] ont interjeté appel de ce jugement le 16 mai 2023. Dans leur dernier mémoire déposé au greffe le 15 mai 2024 ils demandent à la cour de : Infirmer le jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge de l'expropriation du département de l'Hérault ; Par l'effet dévolutif de l'appel : Rejeter la demande de la SA3M à ce qu'il soit donné acte de l'accord de Mme [L] [X] et de M. [L] [V] ; Fixer la date de référence au jour jugement rendu le 12 avril 2023 ; Fixer l'indemnité due au titre de l'expropriation des parcelles SE[Cadastre 2] et SE[Cadastre 3] à hauteur de 1 332 705,92 € (dont 1 210 187,20 € d'indemnité principale et 122 518,72 € d'indemnité de remploi) ; Condamner solidairement la SA3M, à payer à M. [N] [L], et M. [O] [L] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens. ** Dans son mémoire déposé au greffe le 31 août 2023 la société SA3M demande à la cour de : Prononcer la caducité de la déclaration d'appel n°23/02201 du 16.05.2023 (RG 23/00006) contre le jugement du juge de l'expropriation de [Localité 9] du 12.04.2023 (RG n°22lO0110) ; Confirmer en conséquence le jugement du juge de l'expropriation de [Localité 9] du 12.04.2023 (RG n°22/00110) ; Subsidiairement infirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à donner acte de l'accord de Mme [L] [X] et M. [L] [V], sur le montant de l'indemnité globale au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section SE [Cadastre 2] et SE [Cadastre 3], sises [Adresse 14] sur la Commune de [Localité 9] ; Confirmer le jugement en ce qu'il a 'xé au 02.03.2006 la date de référence et alloué pour l'expropriation de deux parcelles cadastrées SE [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sises [Adresse 14], une indemnité de dépossession de 77 428 € ; Rejeter toutes autres demandes ; Statuant à nouveau : Donner acte de l'accord de Mme [L] [X] et M. [L] [V], sur le montant de l'indemnité globale au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section SE [Cadastre 2] et SE [Cadastre 3], sises [Adresse 14] sur la Commune de [Localité 9] ; Fixer au 02.03.2006 la date de référence ; Allouer pour l'expropriation des deux parcelles cadastrées SE n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sises [Adresse 14] une indemnité totale de dépossession de 77  428 € ; Rejeter toutes autres demandes de M. [L] [F] et M. [L] [U], [N], [D], Condamner M. [L] [N] et M. [L] [O] aux entiers dépens de l'instance d'appel et à payer à la SA3M la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 CPC. ** Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 8 novembre 2023 demande à la cour de confirmer le jugement. MOTIFS : Sur la caducité de la déclaration d'appel : La société SA3M soutient que le mémoire déposé au greffe par les appelants le 21 mai 2023 n'est pas signé, que par conséquent en application des dispositions des articles R311-26 al 1 et R.311-12 du code de l'expropriation, les appelants n'ont pas déposé dans le délai de 3 mois un mémoire régulier et doivent voir leur déclaration d'appel déclarée caduque. L'article R.311-12 du code de l'expropriation prévoit que « Les mémoires, signés par les parties lorsqu'elles sont dispensées de constituer avocat ou leurs représentants, comportent l'exposé des moyens et prétentions des parties. » En l'espèce [N] et [O] [L] ont constitué avocat, il n'avaient donc pas à signer leur premier mémoire déposé au greffe par RPVA le 31 mai 2023, la demande aux fins de caducité sera rejetée. Sur la demande de donner acte : La société SA3M demande à la cour de lui donner acte en application des dispositions de l'article R.321-2 al 4 du code de l'expropriation des accords amiables intervenus avec [X] et [V] [L], au motif que les règles de l'article 815-3 du code civil ne sont pas applicables et que l'appel formé par deux des indivisaires ne peut pas profiter à ceux qui n'ont pas interjeté appel. [N] et [O] [L] font valoir que l'accord de [X] et [V] [L] portait sur la globalité de l'indemnité d'expropriation et non sur leur quote part respective sur le bien indivis et ne peut leur être opposée, qu'en outre cette acceptation qui peut être considérée comme un acte d'administration en l'absence de la majorité des deux tiers ne vaut pas accord. Il sera fait observer qu'il n'existe pas dans le code de l'expropriation d'article R.321-2 al 4. Comme l'a retenu le 1er juge l'article R311-20 du code de l'expropriation prévoit que : « A l'audience, le juge entend les parties. Les parties ne peuvent développer que des éléments des mémoires qu'elles ont présentés. Le juge entend le commissaire du gouvernement à sa demande. Les personnes désignées en application de l'article R.322-1 peuvent être entendues. Le juge donne acte , le cas échéant, des accords intervenus entre l'expropriant et l'exproprié. ». Pour que le juge puisse donner acte d'un accord intervenu entre l'expropriant et l'exproprié encore faut -il que cet accord soit parfait, or en l'espèce l'accord dont se prévaut la société SA3M ne concerne que deux indivisaires sur quatre. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de donner acte. Sur la date de référence : Le premier juge a fixé la date de référence au 2 mars 2006 en application des articles L213-4 du code de l'urbanisme et L.322-2 du code de l'expropriation au motif que la commune de [Localité 9] a instauré un droit de préemption urbain et que les zonages concernés de la commune de [Localité 9] dans lesquels se trouvent les parcelles objet du litige ont été délimités par le plan local d'urbanisme approuvé le 2 mars 2006. Les appelants soutiennent en cause d'appel qu'il n'est pas justifié que la commune de [Localité 9] avait prescrit un droit de préemption sur les parcelles SE[Cadastre 2] et SE[Cadastre 3]. Toutefois sont produites aux débats les deux fiches de renseignement d'urbanisme des parcelles SE219 et SE220 qui mentionnent qu'à la date du jugement de première instance les deux parcelles sont biens soumises au droit de préemption urbain. En application des dispositions de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a in fine de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme. L'article L.213-4 du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu une date de référence au 2 mars 2006. Sur la qualification du bien : A la date de référence du 2 mars 2006, les parcelles se situent en zone AUO-2 du PLU. L'article L 322-3 du code de l'expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. Les appelants soutiennent que la classification Auo permettait une constructibilité résiduelle, que les parcelles sont desservies par une voie d'accès praticable et que l'ensemble des réseaux sont présents sur les deux parcelles, que par conséquent la qualification de terrain à bâtir est indéniable. Toutefois comme l'a retenu le premier juge, la zone AU0 se caractérise par l'inconstructibilité de la zone en l'état excepté pour les équipements publics et les extensions mesurées de bâtiments existants y compris les installations classées, compte tenu de l'insuffisance de desserte en réseaux et voirie au regard des projets d'urbanisation d'ensemble projetés pour chacun des secteurs composant la zone, par conséquent la zone n'était pas immédiatement constructible. En outre les parcelles situées en zone non constructible ne bénéficient pas des équipements permettant un aménagement d'ensemble au sens du texte précité de sorte que ce terrain ne peut en aucun cas être qualifié de terrain à bâtir. Par contre il est incontestable que les deux parcelles sont situées en zone très privilégiée compte tenu notamment de la proximité des équipements et des réseaux mais également de son emplacement très favorable au sein de l'agglomération montpelliéraine et de la continuité de la zone urbanisée concernée. Sur l'indemnité de dépossession : Le premier juge a fixé l'indemnité sur la base de la valeur métrique de 45 €/m² se basant sur les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement qui sont des décisions de première instance et d'appel rendues, valorisant les parcelles à 45€/m² et des actes de ventes réalisées pour des opérations semblables sur la commune de [Localité 9] dans le même secteur géographique et pour des biens au zonage similaire. La société SA3M et le commissaire du gouvernement sollicitent la confirmation de la décision. Pour s'opposer à cette valeur les appelants produisent deux actes de vente de terrains à bâtir intervenues le 14 janvier 2020 et le 29 septembre 2021, toutefois dès lors que la qualification de terrain à bâtir n'est pas retenue, ces termes de comparaison ne sont pas valables. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de : 1544 m² x 45 €= 69 480 €. Sur l'indemnité de remploi : Son mode de calcul n'est pas contesté, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a fixée à 7 948 €. Sur les autres demandes : Mrs [N] et [O] [L] qui succombent seront tenus aux dépens d'appel. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour ; Rejette la demande de caducité ; Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation de l'Hérault le 12 avril 2023 en toutes ses dispositions ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne Mrs [N] et [O] [L] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,