Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/01646

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/01646 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4BU Minute : 24/00588 S.A. HLM LOGIREP Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 C/ Madame [J] [D] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM LOGIREP, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [J] [D], demeurant [Adresse 3] [Localité 6] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 août 2013, la SA d'HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [J] [O] née [D] et Monsieur [U] [O] un logement situé [Adresse 3]), pour un loyer mensuel de 571,57 euros, outre une provision sur charges. Par avenant du 15 mars 2022, Madame [J] [O] née [D] est devenue seule titulaire du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, la SA d'HLM LOGIREP a fait signifier à Madame [J] [O] née [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3619.84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par courrier du 6 novembre 2013, reçu le du 9 novembre 2023, la SA d'HLM LOGIREP a saisi la caisse d’allocation familiale. Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la SA d'HLM LOGIREP a fait assigner Madame [J] [O] née [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [J] [O] née [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame [J] [O] née [D] au paiement des sommes suivantes :4965.65 euros au titre de la dette locative, à parfaire,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 février 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024 À l'audience, la SA d'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.552.62 euros arrêtée au 11 mars 2024. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La SA d'HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [O] née [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [J] [O] née [D], représentée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement dans les termes des mesures imposées par la commission de surendettement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir rencontré des difficultés financières, son dossier ayant été déclaré recevable au surendettement le 5 février 2024. Elle ajoute percevoir 1900 euros de ressources mensuelles avec trois enfants à charge. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 février 2024 soit six semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, la SA d'HLM LOGIREP justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 9 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA d'HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 août 2013, du commandement de payer délivré le 8 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 mars 2024 que la SA d'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 151.93 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [O] née [D] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 5400,69 euros, au titre des sommes dues au 11 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement eu égard à la diminution de la dette. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 9, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 novembre 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 août 2013 à compter du 9 janvier 2024. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VI de la même loi, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [J] [O] née [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le 5 février 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a jugé recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Madame [J] [O] née [D]. Dans ces conditions, le juge est tenu d'accorder à Madame [J] [O] née [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [J] [O] née [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [J] [O] née [D] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 janvier 2024, Madame [J] [O] née [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [O] née [D] à son paiement à compter de 9 janvier 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [O] née [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [J] [O] née [D] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 août 2013 entre la SA d'HLM LOGIREP d'une part, et Madame [J] [O] née [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3]) sont réunies à la date du 9 janvier 2024, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Madame [J] [O] née [D] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 5400,69 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ACCORDE un délai à Madame [J] [O] née [D] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [J] [O] née [D] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 101 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation à son profit, la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [O] née [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Madame [J] [O] née [D] à payer à la SA d'HLM LOGIREP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Madame [J] [O] née [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Madame [J] [O] née [D] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 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