Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/01899

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 57B 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 JUIN 2022 N° RG 21/01899 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UMSA AFFAIRE : S.A.S. GROUPE GEMA - ESI BUSINESS SCHOOL / IA SCHOOL C/ S.A.R.L. GROUPE JLV - EVOLIS Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mars 2021 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE N° Chambre : 4 N° RG : 2020F00407 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Banna NDAO Me Laurence HERMAN- GLANGEAUD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. GROUPE GEMA - ESI BUSINESS SCHOOL / IA SCHOOL RCS Nanterre n° 829 556 810 [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 - N° du dossier 21/032 Représentant : Me Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1878 APPELANTE **************** S.A.R.L. GROUPE J LV RCS Paris n° 513 504 498 [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253 Représentant : Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Véronique MULLER, Conseiller, Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DU LITIGE En janvier 2018, la société Sports Etudes Academy a donné mission à la société Groupe JLV - exerçant l'activité d'agent immobilier sous le nom commercial Evolis (ci-après la société Evolis)- de rechercher pour son compte des locaux commerciaux. La société Evolis a présenté et fait visiter à la société Sports Etudes Academy un bien immobilier situé [Adresse 5]) appartenant à la société Tadié cinéma. Le 17 janvier 2018, la société Sports Etudes Academy a déclaré être intéressée par ces locaux. C'est ainsi qu'un projet de bail a été préparé entre la société Tadié cinéma et la société Sports Etudes Academy à effet du 15 juin 2018. Ce bail n'a finalement pas été signé. Par acte du 3 décembre 2018, la société Groupe GEMA-ESI Business School (ci-après la société ESI), a consenti à la société Evolis un mandat de recherche de locaux commerciaux pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction, la société ESI conservant la faculté de poursuivre seule ses recherches. En 2019, la société Evolis a appris que la société ESI avait conclu un bail avec la société Tadié cinéma portant sur les locaux situés [Adresse 5] et ce, par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, la société Cushman & Wakefield. Par acte du 18 février 2020, la société Evolis a assigné la société ESI devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins de voir cette dernière condamnée à lui payer la somme de 44.950 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 12 mars 2021, le tribunal de commerce de Nanterre a : - Condamné la société ESI Business School à payer à la société Evolis la somme de 44.950 euros ; - Condamné la société ESI Business School à payer à la société Evolis la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; - Condamné la société ESI Business School aux entiers dépens. Par déclaration du 22 mars 2021, la société ESI a interjeté appel du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 9 mars 2022, la société ESI demande à la cour de : - Déclarer recevable et bien fondée la société ESI Business School en son appel ; Y faisant droit, - Déclarer irrecevable la demande principale de la société Evolis au titre sa rémunération comme étant nouvelle, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, ainsi que sa demande subsidiaire au titre de l'article 3 des conditions générales ; - Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau; - Déclarer nulle la clause prétendument exclusive du mandat conclu le 3 décembre 2018 ; - Débouter la société Evolis de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - Ordonner la restitution des sommes versées par l'effet du caractère exécutoire par provision du jugement déféré ; - Condamner la société Evolis à régler à la société ESI Business School la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Evolis aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2021, la société Evolis demande à la cour de : - Déclarer la société ESI Business School irrecevable et mal-fondée en son appel ; - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; - Débouter la société ESI Business School de ses entières demandes fins et conclusions ; Subsidiairement, - Dire et juger la société ESI Business School tenue au paiement de la somme de 44.950 euros; En tout état de cause, - Condamner la société ESI Business School à payer à la société Evolis la somme de 44.950 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2020, date de l'assignation ; Y ajoutant, - Condamner la société ESI Business School à payer à la société Evolis une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société ESI Business School aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 avril 2022. A l'audience du 12 mai 2022, la cour a demandé aux parties de lui adresser une note en délibéré sur le préjudice allégué par la société Evolis, cette dernière ayant indiqué que ce dernier pourrait s'analyser en une perte de chance. Par note du 25 mai 2022, la société Evolis a rappelé que sa demande indemnitaire principale était équivalente au montant de sa commission, la perte de chance ne pouvant être retenue qu'à titre subsidiaire. La société ESI a répondu le 15 juin 2022 en demandant le rejet d'une éventuelle perte de chance qui n'est ni chiffrée, ni justifiée. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Evolis forme une demande principale en paiement de dommages et intérêts fondée sur la responsabilité contractuelle de la société ESI, du fait qu'elle a manqué à la clause d'exclusivité du mandat qui lui interdisait de faire appel à un autre intermédiaire (société Cushman et Wakefield). La société Evolis forme une demande subsidiaire qu'elle fonde sur l'article 3 des conditions générales du mandat, sollicitant alors paiement des honoraires prévus à cet article. La demande principale qui vise au paiement de dommages et intérêts est identique à celle formée en première instance, de sorte qu'elle n'est pas nouvelle, et doit être déclarée recevable. S'agissant de la demande subsidiaire fondée sur l'article 3 des conditions générales, la question de sa recevabilité sera examinée plus avant. 1 - Sur la demande principale fondée sur le manquement à la clause d'exclusivité du mandat conclu le 3 décembre 2018 La société ESI sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu le caractère exclusif du mandat. Elle sollicite, sur le fondement des dispositions de la loi Hoguet et de l'article 78 du décret d'application de cette loi, la nullité de la prétendue clause d'exclusivité du mandat, au motif que cette exclusivité n'est pas mentionnée de manière expresse et apparente, relevant au surplus que la société Evolis a qualifié le contrat de 'mandat simple de recherche', et qu'il est expressément mentionné que le mandant peut lui-même rechercher directement des locaux. La société Evolis soutient que le caractère exclusif du mandat est tout à fait apparent, et qu'il est mentionné dans 3 articles. Elle fait valoir que l'utilisation d'une police identique pour l'ensemble des clauses du mandat, y compris celles relatives à l'exclusivité, ne suffit pas à établir qu'elles ne figurent pas de manière très apparente conformément aux dispositions réglementaires. **** Il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. Il résulte de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi Hoguet que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. (Soulignée par la cour) En l'espèce, l'article 2 des conditions générales du mandat, intitulé 'obligations du mandant' précise que : 'le mandant s'engage dans tous les cas à : - traiter exclusivement par l'intermédiaire du mandataire, à l'exception des locaux trouvés directement par ses propres soins, - aviser immédiatement le mandataire par écrit ou par téléphone de tout élément nouveau pouvant modifier les conditions de recherche, - s'interdire de louer ou acheter sans le concours du mandataire, même après l'expiration du contrat, tout local qui aurait été visité avec lui pendant la durée du contrat (....)'. La cour observe que cette clause relative à l'exclusivité du mandat figure dans la même police que le reste du texte, sans aucune mise en évidence (les caractères sont identiques, sans aucun soulignement, ni caractère gras), de sorte qu'elle n'est pas mentionnée en caractères très apparents. En application des dispositions précitées, elle ne peut donc recevoir application, de sorte que sa nullité est encourue. Cette nullité de la clause d'exclusivité est d'autant plus justifiée que, dans le courriel du 23 novembre 2018 d'envoi du mandat, la société Evolis a écrit à la société ESI en ces termes : 'pour donner suite à votre requête suite à la réunion que nous avons eue mercredi dernier, veuillez trouver ci-joint le contrat partenaire (mandat simple de recherche) dont nous avons modifié à la baisse les honoraires d'agence, passant de 16% HT à 13% HT fixes du loyer annuel. Ce mandat simple vous autorise à rechercher des locaux par vos propres moyens sans obligation vis à vis de notre société (...).' (Souligné par la cour). Les termes de ce courriel ne laissent aucun doute sur le fait que les parties, et notamment la société Evolis, ont entendu conclure un contrat de mandat simple. Il convient donc de prononcer la nullité de la clause d'exclusivité, et de rejeter la demande indemnitaire fondée sur celle-ci. Le jugement sera infirmé de ce chef. 2 - sur la demande subsidiaire formée par la société Evolis sur le fondement de l'article 3 des conditions générales du mandat * sur la recevabilité de la demande La société ESI soulève l'irrecevabilité de la demande en paiement des honoraires sur le fondement de l'article 3 des conditions générales du mandat, soutenant qu'elle n'avait pas été présentée en première instance. La société Evolis ne répond pas sur ce point. *** Il résulte de l'article 565 du code de procédure civile que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. En l'espèce, la société Evolis ne forme qu'une seule et même prétention, à savoir le paiement de la somme de 44.950 euros. Le fait que cette prétention soit fondée, tantôt sur la responsabilité contractuelle de la société ESI, tantôt sur l'exécution du contrat est sans incidence, cette prétention étant donc recevable. * sur le bien fondé de la demande La société ESI soutient que la société Evolis ne lui a jamais présenté les locaux de Boulogne durant l'exécution du mandat, le seul bien présenté étant celui situé [Adresse 6] pour lequel elle aurait souhaité régulariser un bail, ce qui s'est toutefois avéré impossible du fait du manque de diligence de la société Evolis. Elle ajoute que les deux sociétés Sport Etudes Academy et ESI sont totalement indépendantes, même si elles disposent des mêmes locaux, leurs domaines d'activité étant différents, de même que leurs dirigeants, peu important les liens familiaux qui les unissent. La société ESI ajoute être totalement étrangère aux relations entretenues par la société Sport Etudes Academy avec la société Evolis. La société Evolis soutient, à titre subsidiaire, qu'elle reste fondée en sa demande en paiement, rappelant qu'elle a fait visiter les locaux situés [Adresse 5] à la société Sport Etudes Academy, et soutenant avoir également présenté ce bien à la société ESI, reprochant à cette dernière d'avoir fait appel à un autre intermédiaire pour la conclusion du contrat de location, sollicitant dès lors - en application de l'article 3 du mandat - la condamnation de la société ESI au paiement de la somme de 44.950 euros. Elle évoque notamment les liens unissant les deux sociétés Sport Etudes Academy et ESI, précisant que leur siège social est identique, qu'elles ont le même dirigeant, que la première est associée de la seconde. **** Il résulte de l'article 3 des conditions générales, intitulé 'rémunération' que : 'la rémunération prévue à la charge du mandant est celle définie à l'article 5 des conditions particulières. Si le mandant louait un site visité avec le mandataire pendant la durée du contrat sans le concours de celui-ci, la totalité des honoraires fixés à l'article 5 des conditions particulières serait dû (sic) au mandataire au titre d'une indemnité forfaitaire irréductible. De même, si le mandant louait après expiration du contrat un site présenté par le mandataire pendant la durée du contrat, ce dernier aurait droit aux honoraires fixés à l'article 5 des conditions particulières et ce pendant une période de 6 mois à compter de la date de son expiration, ou une période de 6 mois à compter des derniers contacts, négociations ou visites sur le site, si ces derniers ont lieu après expiration du contrat.' (Souligné par la cour) La cour observe que la société ESI ne discute pas les termes de cette clause, et n'en sollicite pas la nullité, alors même que son application dans l'hypothèse d'un mandat non exclusif pose question. Faute pour la société ESI de discuter ces dispositions, il convient de rechercher si elles sont applicables. L'article 3 précité envisage le paiement des honoraires dans les deux hypothèses suivantes : - location par le mandant d'un site visité avec le mandataire pendant la durée du contrat, - location par le mandant, après expiration du contrat, d'un site présenté par le mandataire pendant la durée du contrat. (Souligné par la cour) Ainsi que le fait observer la société ESI, les seules hypothèses de versement des honoraires correspondent ainsi à la 'visite' ou 'présentation' d'un site pendant la durée du contrat. Il appartient dès lors à la société Evolis de justifier d'une 'visite' ou 'présentation' du bien litigieux pendant la durée du contrat. Bien qu'elle évoque la 'visite' du bien par Messieurs [D] [Z] (fondateur de la société Sport Etudes Academy) et [F] [Z] (dirigeant société ESI), elle ne précise pas à quelle date cette dernière visite avec le dirigeant de la société ESI aurait eu lieu et ne produit aucun élément permettant d'en justifier. La cour observe au surplus qu'une éventuelle visite par M. [D] [Z] ne constituerait pas une visite par 'le mandant', dès lors que ce dernier est étranger à la société ESI, de sorte qu'elle serait en tout état de cause inopérante. S'agissant des présentations que la société Evolis a réalisé au profit de la société ESI, il n'est justifié que de deux présentations, l'une en date du 8 janvier 2018 (pièce Evolis n°2), l'autre en date du 17 octobre 2018 (pièce Evolis n°12 = courriel relatif à une sélection de locaux à louer, dont le [Adresse 5]). Il est également justifié d'une présentation du local des Peupliers, cette fois à la société Sport Etudes Academy, par courriel du 21 novembre 2018. Le contrat de mandat étant daté du 3 décembre 2018, prenant effet à cette date pour une durée de 3 mois renouvelable, il apparaît ainsi que les présentations du bien litigieux sont toutes antérieures à la signature du contrat, de sorte que la condition fixée à l'article 3 pour le paiement des honoraires (présentation pendant la durée du contrat) n'est pas remplie. Ainsi que le soutient la société ESI, les conditions de mise en oeuvre de la rémunération de la société Evolis ne sont donc pas remplies, de sorte que cette dernière ne peut prétendre au paiement de ses honoraires. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire. La société ESI demande que soit ordonnée la restitution des sommes qu'elle a versées en vertu du jugement assorti de l'exécution provisoire. Cependant le présent arrêt, infirmatif, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. La société Evolis, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il n'y a pas lieu à paiement de frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 12 mars 2021, Et statuant à nouveau, Prononce la nullité de la clause d'exclusivité (article 2 des conditions générales) du mandat conclu le 3 décembre 2018, Déboute la société Groupe JLV exerçant sous la dénomination Evolis de ses demandes, Déboute la société Groupe Gema ESI Business School de sa demande en paiement de frais irrépétibles, Condamne la société Groupe JLV exerçant sous la dénomination Evolis aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,