Cour d'appel, 08 décembre 2022. 20/00818

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 08 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 313 Rôle N° RG 20/00818 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFOVI [F] [M] épouse [G] C/ [U] [P] [H] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lisa VIETTI Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 04 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03359. APPELANTE Madame [F] [M] épouse [G] née le 28 Avril 1945 à [Localité 5] (ALGÉRIE) demeurant [Adresse 3] représentée par Me Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Bertrand GAYET, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Monsieur [U] [P] né le 16 Juillet 1969 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Monsieur [H] [K] né le 27 Octobre 1986 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant Chez la SCI CONSTRUCTECH [Adresse 2] défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Laure BOURREL, Président Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022, Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président pour le Président empêché et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant contrat du 18 octobre 2012 Mme [F] [M] épouse [G] a donné à bail commercial à M. [U] [P] des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de 9 ans courant à compter du 1er novembre 2012. Les engagements du locataire étaient garantis par le cautionnement solidaire souscrit par M. [H] [K] suivant acte du même jour. Le 7 octobre 2015, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. Une ordonnance de référé du 30 mars 2016 a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire, lequel a restitué les clefs le 4 novembre 2016. Par acte du 14 mars 2017, Mme [M] épouse [G] a fait assigner M. [P] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d'obtenir la condamnation du défendeur à lui payer les sommes de 40129,60 euros au titre de la remise en état des lieux, 350 euros au titre des frais de constat d'huissier, 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 31 août 2017, Mme [M] épouse [G] a fait assigner M. [H] [K] aux fins d'obtenir sa condamnation solidaire en sa qualité de caution, au paiement des sommes réclamées au locataire sortant. Par jugement du 4 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a débouté Mme [F] [M] épouse [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions et l'a condamnée aux dépens. Le tribunal a retenu à cet effet que s'il résulte du constat d'huissier du 9 novembre 2016 que les locaux restitués étaient très sales et en mauvais état, l'état des lieux d'entrée fait apparaître que les locaux n'ont pas été délivrés à l'état neuf, loin de là, que la bailleresse produit un unique devis datant du 16 décembre 2016 correspondant à la remise à neuf complète du local, ce qui n'incombe pas au locataire, qu'il appartenait à la demanderesse de produire un devis ou une facture correspondant aux réparation résultant de l'absence d'entretien courant et aux seules réparations locatives, à l'exception des réparations résultant de la vétusté. Mme [M] épouse [G] a interjeté appel de cette décision le 17 janvier 2020. Par conclusions déposées et notifiées le 10 août 2021, elle demande à la cour de : - réformer le jugement du 4 novembre 2019 en toutes ses dispositions, - condamner solidairement M. [P] et M. [K] à lui payer les sommes suivantes : - 40129,60 euros au titre des travaux de réparation du local commercial, - 350 euros au titre du remboursement des frais d'huissier, - 5000 euros pour résistance abusive, - 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Lisa Vietti. Par conclusions déposées et notifiées le 15 juillet 2020, M. [U] [P] demande à la cour de confirmer le jugement rendu le 4 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille et de condamner Mme [G] au paiement d'une indemnité de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj. M. [K], déjà défaillant en première instance, cité par dépôt de l'acte à l'étude, n'a pas constitué avocat. La procédure a été clôturée le 27 septembre 2022. MOTIFS : Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En l'espèce, les parties s'accordent sur le fait qu'un état des lieux a été établi à l'entrée de M. [P], au moyen d'un imprimé renseigné par le cabinet Laugier-Fine mandaté par la bailleresse. La production partielle de ce document dont seule la première page est versée aux débats et le caractère sommaire des mentions qui y figurent ne permettent pas de faire une comparaison très pertinente avec le procès-verbal de constat détaillé dressé par l'huissier requis par la bailleresse après le départ du locataire. Mme [G] sollicite à titre principal la condamnation de M. [P] au paiement d'une somme de 40129,60 euros, correspondant au montant d'un devis réalisé par l'entreprise Technic-bat pour la réfection complète du local comportant des travaux de démolition, électricité, doublages murs et plafonds, carrelage des sols, peinture, menuiserie (vitrine devanture), climatisation, sanitaires et nettoyage. Ainsi que l'a retenu le premier juge, l'état des lieux d'entrée au 1er novembre 2012 et le procès-verbal de constat du 9 novembre 2016 ne permettent pas de mettre à la charge du preneur le coût d'une complète remise à neuf des locaux. L'état des lieux comporte une cotation des éléments avec les lettres B, C ou D, sans mention de la signification de cette nomenclature. Il peut à tout le moins en être déduit que les éléments cotés C ou D n'étaient pas en bon état, ainsi qu'il ressort des mentions 'lino taché', 'carrelage taché', 'carrelage : un trou', et s'agissant des faux plafonds de l'étage, 'lattes se défait'. Aucune mention de ces deux documents ne vient conforter l'allégation de la bailleresse selon laquelle le preneur aurait créé 'une multitude de cloisons' qu'elle devrait démolir en ragréant les sols. La seule mention, dans le procès-verbal de constat, de câbles électriques pendant à proximité du chauffe-eau ne démontre aucunement la nécessité de refaire l'installation électrique, comportant notamment le chauffage électrique de l'étage, alors que deux des trois convecteurs de l'étage étaient déjà cotés 'D' sur l'état des lieux d'entrée et qu'aucune dégradation supplémentaire n'est relevée par l'huissier. Il ne ressort pas non plus des documents précités une dégradation anormale des sols du local pendant l'occupation du preneur, la présence d'un carrelage émaillé présentant quelques éclats en remplacement du lino taché ne justifiant pas une réfection du sol. Il n'est pas justifié par la bailleresse de dégradations nécessitant le doublage des murs du local en placostil tel que prévu au devis Technic-bat pour un coût de 4515 euros. Il n'est pas non plus justifié d'une dégradation anormale de l'appareil de climatisation, noté 'C' à l'état des lieux d'entrée, et dont l'huissier n'a pas relevé le dysfonctionnement, ou des installations sanitaires. Le procès-verbal de constat révèle en revanche une dégradation importante des plafonds du rez-de-chaussée qui présentent un très mauvais aspect d'ensemble avec un trou béant dans la partie réception, tandis que le faux plafond en PVC de l'arrière boutique a été enlevé. Le poste 'fourniture et pose de faux plafonds de type 600x600' mentionné au devis pour une somme de 2483 euros sera en conséquence mis à la charge du preneur sortant. Le même procès-verbal fait également apparaître que les locaux ont été restitués dans un état de grande saleté, les murs et éléments étant encrassés et jaunis par les graisses et fumées liées à l'exploitation de la pizzeria sans installation d'un système d'extraction, ce que M. [P] ne conteste pas. Cet situation justifie que soient mis à la charge du locataire sortant les postes du devis relatifs à la peinture des murs, menuiseries et escaliers pour un coût de 6010 euros et de nettoyage pour un coût de 1200 euros. Par ailleurs, M. [P] ne conteste pas avoir supprimé la devanture vitrée en PVC du local. Ainsi que le souligne l'appelante, le contrat de bail prévoit : - que les locaux sont bien connus du preneur qui les agrée dans l'état actuel ; qu'il déclare que ces locaux conviennent parfaitement à la nature de son exploitation (...) ; - que le preneur s'engage à maintenir en parfait état à ses frais exclusifs les portes et devantures intérieures et extérieures, à les faire repeindre régulièrement et à les remplacer si nécessaire. Le poste du devis correspondant à la fourniture et pose d'un châssis vitré en devanture sera mis à la charge du locataire sortant, avec toutefois une décote de 25% puisque le coût de 3800 euros correspond à une menuiserie aluminium alors que la devanture initiale était en PVC ainsi qu'il résulte de l'état des lieux initial. En considération de ces éléments M. [P] sera condamné à payer à Mme [G] la somme de 11783 euros au titre des réparations lui incombant, outre 350 euros au titre du coût du nécessaire constat d'huissier. M. [H] [K] sera condamné solidairement au paiement de cette somme en application de son engagement de caution. Mme [G] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, compte tenu du caractère excessif et partiellement injustifié de ses réclamations au titre des réparations locatives. Parties succombantes, les intimés seront condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par défaut, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Mme [M] épouse [G] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et statuant à nouveau, Condamne solidairement entre eux M. [U] [P] et M. [H] [K] à payer à Mme [F] [M] épouse [G] la somme de 11783 euros au titre de la remise en état des lieux et celle de 350 euros au titre du coût du constat d'huissier, Condamne M. [U] [P] et M. [H] [K] in solidum à payer à Mme [F] [M] épouse [G] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [U] [P] et M. [H] [K] in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT