Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/02986

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 07/03/2024 **** N° de MINUTE :24/195 N° RG 22/02986 - N° Portalis DBVT-V-B7G-ULCW Jugement (N° 21/000562) rendu le 12 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes APPELANT Monsieur [S] [K] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Manuel de Abreu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/005845 du 29/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉ Monsieur [D] [T] né le 28 Juillet 1989 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Sophie Luczak-Savary, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 19 décembre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2016, M. [D] [T] a donné à bail à M. [S] [K] un logement d'habitation situé [Adresse 1] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 530 euros outre 10 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 530 euros. Par acte d'huissier en date du 23 février 2021, le bailleur a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer la somme de 1705,38 euros, cet acte visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d'huissier de justice en date du 6 mai 2021, M. [T] a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d'obtenir: - le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, - l'expulsion de M. [K] et de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, éventuellement avec le concours de la force publique, - la condamnation solidaire de M. [S] [K] au paiement des sommes suivantes: * 2478,90 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, outre les loyers et charges dus jusqu'au jour de la constatation de la résiliation et outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer courant, soit 556,39 euros depuis la constatation de la résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, - 500 euros au titre des frais irrépétibles outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, - les entiers dépens de l'instance. Par jugement en date du 12 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a: - rejeté la demande d'expertise présentée, - ordonné l'expulsion de M. [S] [K] et de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 24 avril 2021, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s'était poursuivi, soit 556,38 euros, en tant que de besoin, condamné M. [S] [K] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 24 avril 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [S] [K] à payer à M. [T] la somme de 5061,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 3 février 2022, terme de février inclus, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1705,38 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus, - condamné M. [K] à payer à M. [T] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] aux dépens de l'instance, - rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. M. [S] [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 21 juin 2022. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 juin 2023, M. [K] demande à la cour de: - réformer la décision du juge des contentieux de la protection de Valenciennes en date du 12 mai 2022, Statuant à nouveau et compte tenu de l'expulsion de M. [K], - constater que le logement pris à bail par M. [K] ne répondait pas aux normes de décence, En conséquence, - condamner M. [T] à verser à M. [K] la somme de 8000 euros au titre du préjudice de jouissance, - condamner M. [T] à verser à M. [K] la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral, - ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, Dans l'hypothèse d'une reliquat de dette, accorder à M. [K] l'octroi de délais de paiement, - débouter M. [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. - dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2022, M. [T] demande à la cour de: - juger bien appelé mais mal fondé l'appel de M. [K], - débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a: * rejeté la demande d'expertise sollicitée par le concluant, * constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24 avril 2021 ou le jour suivant s'il s'agit d'un samedi, d'un dimanche ou d'un jour férié, * ordonné l'expulsion de M. [S] [K] et de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 24 avril 2021, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s'était poursuivi, soit 556,38 euros, en tant que de besoin, condamné M. [S] [K] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 24 avril 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [S] [K] à payer à M. [T] la somme de 5061,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 3 février 2022, terme de février inclus, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1705,38 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus, - condamné M. [K] à payer à M. [T] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] aux dépens de l'instance, - rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Et statuant à nouveau, - débouter M. [S] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [K] à verser à M. [T] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l'article 1231-7 du code civil, - condamner M. [K] aux entiers dépens de l'instance. Par ordonnance en date du 25 mai 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formée par M.[T] et dit que le sort des dépens de l'incident suivra celui des dépens au fond. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la résiliation du bail : L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article. Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 23 février 2021, le bailleur a fait commandement à M. [K] d'avoir à lui payer la somme de 1705,38 euros au titre des loyers et charges échus en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail. Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office. Il n'est par ailleurs pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été soldées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. Il convient dès lors pour la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 avril 2021. Toutefois, alors qu'il n'est pas contesté que l'expulsion de M. [K] est intervenue le 25 octobre 2022, la demande au titre de l'expulsion du locataire et des autres occupants de son chef est devenue sans objet. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Alors que M. [K] ne rapporte pas la preuve de sa libération, il résulte du décompte produit par le bailleur que le montant de la dette locative s'élève à la somme de 5061,74 euros, après déduction des frais non justifiés. En outre, M. [K] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 24 avril 2021 et jusqu'à la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs. Sur le trouble de jouissance L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (...) Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Au soutien de sa demande, M. [K] soutient qu'il a rencontré des problèmes d'humidité dans le logement et que le bailleur n'a jamais fait réaliser de travaux en vue de remédier aux désordres. Il fait valoir aussi que la mairie de [Localité 5] s'est rendu dans les lieux loués et pu constater les désordres dénoncés. M. [K] produit aux débats un courrier établi le 6 avril 2022 par la mairie de [Localité 6] indiquant qu'à la suite de contrôle du logement loué, plusieurs désordres ont été relevés: - défaut d'étanchéité au niveau de la porte d'entrée de l'appartement, - le convecteur du salon/cuisine ne fonctionne pas correctement, - moisissures au niveau de l'habillage des velux, - selon les locataires, développement de moisissures au niveau des murs du 1er étage (chambre et salle de bains), - le logement ne semble pas disposer d'une isolation thermique suffisante, - absence d'un systéme d'extraction de l'air vicié en partie haute dans la cuisine, - la ventilation haute dans la salle de bain ne semble pas fonctionnelle, - défaut de planéité au niveau du sol de la chambre du 1er étage (côté rue) - mauvaise fixation du garde-corps de la chambre du premier étage (côté rue) - la hauteur d'échappée de l'escalier n'est pas réglementaire (1,43m au lieu de 1,80m), Parties communes: - traces d'infiltration au niveau des murs du rez-de-chaussée, - entretien de l'extincteur non réalisé. Si M. [K] produit aussi un courriel de Mme [I], conseillère en économie sociale et familiale, précisant que 'le logement est mal isolé, il y a plein d'humidité dans les chambres et la salle de bain. Le logement actuel n'est plus adapté à la composition familiale', ces seuls éléments qui ne présentent pas un caractère circonstancié, le courrier de la mairie ne contentant de reprendre les déclarations des locataires s'agissant de la présence d'humidité dans le logement: 'selon les locataires, développement de moisissures au niveau des murs du 1er étage (chambre et salle de bains)', ne suffisent pas à caractériser l'existence de manquements du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués. En outre, M. [T] produit quant à lui plusieurs factures établies en 2015, 2018 et 2020 relatives à des travaux de toiture et de pose de menuiseries justifiant de l'entretien du logement loué. Dès lors, M. [K] ne raporte pas la preuve d'un préjudice de jouissance résultant d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués de sorte qu'il sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice de jouissance. Le jugement entrepris sera complété de ce chef. Sur l'indemnisation du préjudice moral Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, M. [K] sollicite l'indemnisation de son préjudice moral suite à l'expulsion, M. [T] ayant fait le choix de mettre à exécution le jugement entrepris sur ce point sans attendre la décision de la cour. Alors que le jugement déféré qui a ordonné l'expulsion de M. [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef était assortie de l'exécution provisoire de droit, il appartenait à M. [K] de solliciter l'arrêt de l'exécution provisoire ou de contester la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion, l'exécution du jugement entrepris par le bailleur sur ce point n'étant pas constitutive en elle-même d'une faute. Dès lors, M. [K] sera débouté de sa demande indemnitaire sur ce point, la décision entreprise étant complétée de ce chef. Sur la demande de délais de paiement Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut même d'office accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative. Alors que M. [K] affirme percevoir des ressources de l'ordre de 730 euros par mois et qu'il ressort du décompte produit aux débats qu'il n'a réglé aucun loyer auprès du bailleur depuis de nombreux mois, l'importance de la dette locative et son ancienneté, en l'absence de tout réglement effectué par le locataire, ne permettent pas d'envisager son apurement dans le délai maximal de 36 mois prévu par la loi. La décision entreprise sera confirmée sur ce point, étant précisé de surcroît que le locataire n'est plus dans les lieux. Sur les autres demandes Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [K], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à M. [T] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute M. [S] [K] de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice de jouissance, Déboute M. [S] [K] de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice moral; Condamne M. [S] [K] à payer à M. [D] [T] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel; Condamne M. [S] [K] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le greffier Le président Harmony Poyteau Véronique Dellelis