Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/00005

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00005 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSH2 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 10 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE DOMAINE DELUSINE REP/SARL LOGER [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Monsieur [K] [O] [Y] [U] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Cécile VIGNAT, Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 15 Avril 2024 DÉCISION : Réputé contradictoire EXPOSE DU LITIGE Monsieur [K] [O] [U] est propriétaire d’un appartement et d’un parking (lots n°39 et 181) au sein de la résidence [Adresse 5]. Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE représenté par son syndic la société LOCATION GESTION DE LA REUNION ( société LOGER) a fait assigner Monsieur [K] [O] [U] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, au paiement des sommes suivantes : - 7.159,77 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions impayées outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022, et à défaut à compter de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts - 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. Après renvoi, l'affaire a été évoquée à l’audience du 15 avril 2024. Lors de cette audience, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE a fait valoir que Monsieur [K] [O] [U] ne procèdait plus au règlement de ses charges de copropriété ni aux appels de fonds. Régulièrement cité par remise de l’acte en l’étude d’huissier, Monsieur [K] [O] [U] est non comparant ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE verse aux débats : - les convocations aux assemblées générales des 08/07/2019, 30/07/2019, 17/12/2020, 07/12/2021, 08/12/2022, 08/04/2022 et 07/08/2023, - les procès-verbaux des assemblées générales en date des 08/07/2019, 30/07/2019, 17/12/2020, 07/12/2021, 08/12/2022, 08/04/2022 et 07/08/2023, portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ; - le décompte du 1er octobre 2023 ; - la mise en demeure du 28 juillet 2022 - le mandat du syndic - le relevé cadastral - les appels de charges impayés A l’examen du décompte et déduction faite des frais, la créance du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE est établie et fondée pour un montant de 5.697,70 euros. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [O] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE , en deniers ou quittances, la somme de 5.697,70 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de l’assignation. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : - les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ; - les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; - les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret - les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 - les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation. En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE ne justifiant pas de la réalité des frais engagés, il n’y a pas lieu à faire droit au surplus de sa demande à ce titre. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite. En l’espèce, elle a été demandée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE dès l’acte introductif d’instance du 12 décembre 2023. La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence de Monsieur [K] [O] [U] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Monsieur [K] [O] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 600 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [K] [O] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE représenté par son syndic la société LOCATION GESTION DE LA REUNION, en deniers ou quittances, la somme de 5.697,70 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de l’assignation. CONDAMNE Monsieur [K] [O] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE représenté par son syndic la LOCATION GESTION DE LA REUNION la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus ; DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE représenté par son syndic la société LOCATION GESTION DE LA REUNION du surplus de ses demandes; CONDAMNE Monsieur [K] [O] [U] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [K] [O] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence DOMAINE DELUSINE représenté par son syndic la société LOCATION GESTION DE LA REUNION la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Nicolas BRUNET, greffier. Le greffier,La vice-présidente