Cour d'appel, 22 février 2024. 20/18823

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRET DU 22 FÉVRIER 2024 (n° , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18823 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC3FC Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2020 - Tribunal de proximité de [Localité 7] RG n° 18-000626 APPELANTE S.C.I. CYLABE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Assistée de Me Hakima AMEZIANE de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau d'ESSONNE INTIMÉS Madame [Y] [D] épouse [W] née le 29 Octobre 1976 à [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 8] Représentée par Me Coralie-Alexandra GOUTAIL de l'EURL Goutail Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201 S.A. GENERALI IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 2] [Localité 6] ET S.A.R.L. GESTIM, radiée depuis le 20 mars 2020 suite à sa dissolution à compter du 1er octobre 2018 et à la clôture des opérations de liquidation amiable avec effet à compter du 20 décembre 2019, représentée par son liquidateur Monsieur [E] [K] demeurant [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 7] Représentées et assistées à l'audience de Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 Monsieur [V] [W] [Adresse 3] [Localité 8] Défaillant, régulièrement avisé le 25 Mars 2021 par procès-verbal de remise à l'étude COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 14 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Florence PAPIN, Présidente Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Anne ZYSMAN, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [J] [U] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRET : - défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Conseillère et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSE DU LITIGE La SCI Cylabe, dont les associés gérants sont M. [N] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z], est propriétaire d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 7] qu'elle a donné à bail à M. et Mme [W] à compter du 2 mars 2015 et jusqu'au 22 août 2017. Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2015, la SCI Cylabe a confié à la société Gestim un mandat de gérance locative portant sur cette maison avec prise d'effet au 3 mars 2015. Le 31 mars 2015, la société Gestim a souscrit pour le compte des bailleurs une assurance auprès de la société Fidelidade, garantissant les risques de loyers impayés, de dégradations immobilières et de frais inhérents à la mise en location du bien immobilier au profit de M. [S] [W] et Mme [Y] [W]. Soutenant que le 22 août 2017, M. et Mme [W] avaient quitté les lieux avec un arriéré de loyers de 3.374,44 euros et d'importantes dégradations locatives et que la société Gestim avait commis des fautes de gestion l'ayant empêchée d'actionner l'assurance loyers impayés et dégradations locatives, la SCI Cylabe a fait assigner M. [V] [W], Mme [Y] [W] et la société Gestim devant le tribunal de proximité de [Localité 7] en responsabilité et indemnisation des préjudices subis. La société Generali Iard, assureur de responsabilité civile de la société Gestim, est intervenue volontairement à l'instance. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois et de deux jugements de réouverture des débats afin que la SCI Cylabe produise le contrat de souscription à l'assurance Locapolis + et précise ses demandes non reprises dans le dispositif de ses dernières conclusions. M. et Mme [W] n'ont comparu à aucune des audiences. Par jugement réputé contradictoire en date du 27 octobre 2020, le tribunal de proximité de [Localité 7] a : - déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Generali Iard, - rejeté la demande de la société Generali Iard de mise hors de cause de la société Gestim, - dit que la société Generali Iard garantira la société Gestim de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans les plafonds et limites contractuellement prévus, - rejeté la demande de la SCI Cylabe de condamnation solidaire de M. et Mme [W] au titre des loyers impayés, - rejeté la demande de la SCI Cylabe de condamnation solidaire de M. et Mme [W] au titre du solde du dépôt de garantie, - rejeté la demande de la SCI Cylabe de condamnation solidaire de M. et Mme [W] au titre des réparations locatives, - rejeté la demande de la SCI Cylabe de condamnation solidaire de M. et Mme [W] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - condamné la société Gestim à payer à la SCI Cylabe les sommes de : - 999 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux cotisations d'assurance versées, - 2.398 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux honoraires perçus, - rejeté la demande de la société Generali Iard d'appel en garantie de M. et Mme [W], - rejeté la demande de la SCI Cylabe formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de la société Generali Iard formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - condamné la société Gestim aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 21 décembre 2020, la SCI Cylabe a interjeté appel de ce jugement. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2021, la SCI Cylabe demande à la cour de : Vu les pièces versées aux débats et notamment le mandat de gérance locative, l'expertise amiable et le devis des travaux à effectuer, Vu la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 1728 et 1732 du code Civil, Vu les articles 1217 et 12331-1 du code civil, Vu l'article 1992 du code civil, - Recevoir la SCI Cylabe en ses demandes, fins et conclusions et l'en dire bien fondée et y faisant droit, - Réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes siégeant au tribunal de proximité de [Localité 7] du 27 octobre 2020, - Constater que la société Gestim, M. [V] [W] et Mme [Y] [W] ont failli à leurs obligations contractuelles causant ainsi un préjudice à la SCI Cylabe, En conséquence, A titre principal - Condamner solidairement M. [V] [W], Mme [Y] [W], la SARL Gestim et la SA Generali Iard à payer à la SCI Cylabe la somme de 12.255,55 euros se décomposant comme suit : - Loyers impayés : 3.374,44 euros - Montant des réparations locatives : 7.931,11 euros - Solde du dépôt de garantie : 950 euros - Condamner solidairement M. [V] [W], Mme [Y] [W], la SARL Gestim et la SA Generali Iard à payer à la SCI Cylabe la somme de 4.200 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - Condamner solidairement la SARL Gestim et la SA Generali Iard à garantir M. et Mme [W] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, - Condamner solidairement la SARL Gestim et la SA Generali Iard à rembourser à la SCI Cylabe les honoraires de gestion d'un montant de 2.398 euros, - Condamner solidairement la SARL Gestim et la SA Generali Iard à rembourser à la SCI Cylabe les cotisations d'assurances concernant la garantie de loyers impayés d'un montant de 999 euros - Condamner la SA Generali Iard à garantir la SARL Gestim, M. [V] [W] et Mme [Y] [W] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, A titre subsidiaire - Condamner solidairement M. [V] [W], Mme [Y] [W], la SARL Gestim et la SA Generali Iard à payer à la SCI Cylabe la somme de 16.455,55 euros à titre de dommages et intérêts et ce en réparation du préjudice économique subi par la demanderesse (sic), - Condamner la SA Generali Iard à garantir la SARL Gestim, M. [V] [W] et Mme [Y] [W] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, A titre infiniment subsidiaire - Confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la SA Generali Iard garantira la SARL Gestim de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - Condamner la SARL Gestim à payer à la SCI Cylabe les sommes de : - 999 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux cotisations d'assurance versées - 2.398 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux honoraires perçus - Infirmer le jugement en ce qu'il a plafonné l'appel en garantie de la SA Generali Iard, En tout état de cause, - Condamner la SA Generali Iard à garantir la SARL Gestim, M. [V] [W] et Mme [Y] [W] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, - Condamner solidairement M. [V] [W], Mme [Y] [W], la SARL Gestim et la SA Generali Iard à payer à la SCI Cylabe la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir sans caution, - Les condamner solidairement aux entiers dépens de la procédure, en ceux compris les frais d'expertise judiciaire, l'intégralité des frais relatifs à la procédure de référé, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution par Huissier, et en particulier, les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret 96.1080 du 12 décembre 1996, sans exclusion du droit de recouvrement prévu par l'article 10 dudit décret, dont distraction au profit de Maître Hakima Ameziane, Avocat, membre de la SELAS Mialet Ameziane dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2021, la société Generali Iard (en présence de la société Gestim) demande à la cour de : Vu les articles 1240, 1984 et suivants du code civil, Vu la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, Vu les dispositions des articles 66 et suivants du code de procédure civile - Infirmer le jugement en ce qu'il a : ' condamné la société Gestim à payer à la SCI Cylabe les sommes de : - 999 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux cotisations d'assurance versées, - 2.398 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux honoraires perçus, ' rejeté la demande de la société Generali d'appel en garantie de M. et Mme [W], ' rejeté la demande de la société Generali formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - Débouter la SCI Cylabe de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, la faute de la société Gestim n'étant pas démontrée en relation avec le préjudice invoqué, lui-même non démontré, - Rejeter toute demande à l'encontre de Generali Iard. Subsidiairement, - Débouter la SCI Cylabe de ses demandes, le préjudice ne pouvant s'analyser qu'en une perte de chance pour le bailleur d'obtenir paiement des sommes dues par la locataire, perte de chance non démontrée. - Rejeter la demande en remboursement des honoraires perçus par la SARL Gestim, et primes d'assurance facturées, restitution non garantie par Generali, - Condamner Mme [Y] [D] épouse [W] et son époux, M. [V] [W], à relever et garantir Generali Iard de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - Condamner, in solidum, tout succombant à payer à la société Generali Iard la somme de 3.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, membre de la Selarl Cabinet Dechezlepretre, avocat aux offres de droits selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, Mme [Y] [D] épouse [W] demande à la cour de : Vu les dispositions des articles 1752 et suivants du code civil, - Confirmer le jugement rendu le 27 octobre 2020 par le tribunal de proximité de [Localité 7], en toutes ses dispositions, En conséquence, - Débouter la SCI Cylabe de toutes ses demandes formulées à l'encontre de Mme [Y] [W] ; En tout état de cause, Vu les dispositions des articles 1754 et 1755 du code civil, A titre reconventionnel, - Condamner la SCI Cylabe à payer à Mme [Y] [W] le montant du dépôt de garantie de 1.500 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 22 août 2017, - Ordonner la compensation entre cette somme et celles auxquelles Mme [Y] [W] pourrait être condamnée le cas échéant, - Débouter la SCI Cylabe de l'ensemble de ses demandes, - Condamner la SCI Cylabe à payer à Mme [Y] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Coralie Goutail, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La SCI Cylabe a fait signifier à M. [V] [W] la déclaration d'appel et ses conclusions d'appelant par acte du 25 mars 2021 remis à l'étude de l'huissier. M. [V] [W] n'ayant pas constitué avocat, la SCI Cylabe lui a fait signifier ses dernières conclusions par acte d'huissier du 28 septembre 2021, remis à l'étude de l'huissier. Le présent arrêt sera rendu par défaut conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2023. En cours de délibéré, la cour a mis dans les débats, d'une part, la question de la recevabilité des demandes formées par la SCI Cylabe à l'encontre de la société Gestim du fait de la radiation de cette dernière, mettant fin à la société qui n'a plus de personnalité morale (article 1844-7,4°, du code civil) et n'est plus représentée en l'absence de désignation d'un mandataire ad hoc et, d'autre part, la question de la recevabilité des demandes formées à l'encontre de M. [V] [W] dans l'hypothèse où sa qualité d'ancien locataire ne serait pas établie et a sollicité les observations des parties sur ces points. Les parties n'ont pas fait part à la cour, par note en délibéré autorisée jusqu'au 15 février 2024, de leurs observations. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de la société Gestim Il résulte des dispositions de l'article 1844-7,4°, du code civil que la société prend fin par la dissolution anticipée décidée par les associés. Selon les dispositions de l'article 1844-8 du code civil, la dissolution de la société entraîne sa liquidation et la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci. En l'espèce, il ressort de l'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés de la société Gestim que celle-ci a fait l'objet d'une radiation en date du 20 mars 2020 faisant suite à sa dissolution à compter du 1er octobre 2018 et à la clôture des opérations de liquidation amiable avec effet à compter du 20 décembre 2019. Dans ces conditions, les demandes formées par la SCI Cylabe à l'encontre de la société Gestim, qui n'est pas représentée à la procédure en l'absence de demande des parties de désignation d'un mandataire ad hoc, sont irrecevables. Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de M. [V] [W] Pour débouter la SCI Cylabe de ses demandes formées à l'encontre de M. [V] [W] et Mme [Y] [W], le tribunal a notamment considéré que l'identité exacte des locataires n'était pas démontrée en l'absence de communication du bail conclu entre la SCI Cylabe (ou les époux [Z] selon les écritures) et les époux [W], relevant que les signatures du courrier du 29 juillet 2017 étaient identiques à celles de l'état des lieux de sortie mais que le courrier émanait de M. [S] [W], de même que le contrat conclu avec Fidelidade, assureur loyers impayés, qui mentionnait le nom des locataires [Y] et [S] [W]. Il ressort du procès-verbal de signification du jugement établi par l'huissier de justice mandaté par la société Generali Iard, en date du 23 novembre 2020, que l'acte destiné à M. [W] (sans indication de prénom) a été remis à personne. Par courrier du 24 novembre 2020, l'huissier précise que « Monsieur [S] [W], ainsi déclaré, m'indique que le prénom [V] n'est pas le bon (...) J'ai signifié le jugement à M. [W] ». Dans ses écritures, Mme [Y] [W] précise « qu'elle ne connaît pas de M. [V] [W] et que son époux s'appelle [S] [W] » et indique qu'elle-même et M. [S] [W] ont pris en location auprès de la SCI Cylabe, par l'intermédiaire de la société Gestim, une maison située [Adresse 1] à [Localité 7]. Malgré ces éléments, la SCI Cylabe n'a pas jugé utile d'attraire à la procédure M. [S] [W] et maintient ses demandes à l'encontre de M. [V] [W]. Faute pour la SCI Cylabe de rapporter la preuve de la qualité de locataire de M. [V] [W], les demandes en paiement formées à son encontre sont irrecevables. Sur les demandes en paiement formées à l'encontre de Mme [Y] [W] La SCI Cylabe soutient que les époux [W], locataires, ont failli à leurs obligations contractuelles, notamment celle d'avoir à payer leurs loyers et charges, laissant derrière eux une dette locative ainsi qu'une maison pillée et dans un état délabré. Elle fait état d'une dette locative de 12.555,55 euros se décomposant comme suit : - Loyers impayés : 3.374,44 euros - Montant des réparations locatives : 7.931,11 euros - Solde du dépôt de garantie : 950 euros Elle explique qu'elle n'a pas pu communiquer le contrat de bail écrit dans la mesure où le gestionnaire, la société Gestim, ne lui a pas remis ledit bail. Elle relève néanmoins que, dans ses dernières écritures, Mme [Y] [W] reconnaît expressément qu'elle et son mari ont bien loué la maison située [Adresse 1] et considère que cette reconnaissance pallie l'absence du contrat de bail écrit qui a fait défaut au juge de proximité pour entrer en voie de condamnation à l'égard des anciens locataires. Elle rappelle que le bail peut être verbal. Elle relève également que Mme [Y] [W] reconnaît dans ses écritures qu'à la date du 29 juillet 2017, soit un mois avant la libération des lieux, elle et son mari étaient redevables de la somme de 4.341,93 euros pour laquelle ils avaient sollicité un échelonnement. Concernant les réparations locatives, elle affirme que la maison a été vandalisée et que les locataires sont partis après avoir pillé certaines pièces de la maison. Elle indique qu'une plainte a été régularisée à l'encontre des locataires, auteurs des détériorations et des vols, et que cette plainte a été classée d'un commun accord après que M. [W] ait été sommé par la gendarmerie de [Localité 7] de rendre les biens appartenant aux époux [Z]. Elle précise avoir saisi son assureur protection juridique qui a diligenté une expertise amiable ; que l'expert fait état d'un certain nombre de désordres et chiffre à 7.931,11 euros le montant des travaux de remise en état du bien loué. Elle soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible et correspond aux réparations nécessaires pour la remise en état du bien. Concernant le dépôt de garantie, elle fait valoir que s'il n'a pas vocation à être conservé par le bailleur, il n'a pas non plus vocation à être conservé par le gestionnaire du bien. Elle indique que la somme de 950 euros a été remise par les locataires au gestionnaire et que cette somme aurait dû être déduite du coût des travaux effectués après le départ des époux [W] ; qu'ayant dû effectuer elle-même les travaux de remise en état, elle n'a pu déduire la somme de 950 euros restée entre les mains de la société Gestim. Elle considère que le dépôt de garantie doit, par conséquent, lui être restitué. Elle ajoute qu'à leur retour, la maison était inhabitable, de sorte que M. et Mme [Z] ont été contraints de se reloger et ont dû s'acquitter d'une somme de 4.200 euros dont ils sollicitent le remboursement. Mme [Y] [W] reconnaît avoir pris en location auprès de la SCI Cylabe, par l'intermédiaire de la société Gestim, la maison située [Adresse 1] à [Localité 7]. Elle conteste cependant être redevable d'un arriéré de loyers et fait valoir qu'aucun décompte n'est produit permettant d'effectuer les calculs de ce qui a été appelé et de ce qui a été payé par ses soins. Elle indique que les comptes rendus de gérance sont incomplets et révèlent que des versements ont parfois été fait deux fois sur le même mois ou pour des montants supérieurs au montant du loyer, ce qui ne permet aucune vérification cohérente. Elle affirme que la lettre de M. [W] en date du 29 juillet 2017 ne peut constituer une reconnaissance de l'arriéré locatif, aucun élément ne permettant de justifier de la réalité de cet arriéré, ni de ce qu'il aurait subsisté par la suite. Concernant les réparations locatives, elle fait valoir que lors de l'entrée dans les lieux, la maison était en bon état mais dans un état de vétusté avancé ; que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie ne fait apparaître que la seule nécessité d'un « ménage sur toute la maison à faire à la charge du locataire ». Elle ajoute qu'aucune facture n'est produite par la SCI Cylabe ; que seul un devis est produit, en date du 13 septembre 2017, qui ne mentionne pas la localisation du bien concerné et est adressé à M. [Z] et non à la SCI Cylabe ; que ce devis mentionne un nettoyage à hauteur de 800 euros, dont il n'est pas contesté qu'il pouvait être mis à la charge de M. et Mme [W] au regard des mentions de l'état des lieux de sortie. Elle rappelle qu'un dépôt de garantie de 1.500 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux et qu'aucune restitution n'a été effectuée. Elle s'oppose enfin à la demande au titre du préjudice de jouissance et relève que la facture produite est établie au nom de M. [Z] et non de la SCI Cylabe, qu'elle ne précise pas la consistance du lieu de relogement, que la durée d'un mois n'est pas justifiée et qu'il n'est pas établi que les travaux rendaient la maison inhabitable pendant leur durée. Sur ce Sur l'arriéré de loyers L'article 1315, devenu 1353, du code civil, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le contrat doit être établi par écrit. Toutefois, malgré l'exigence formelle d'un écrit, la jurisprudence admet la validité du bail verbal. En l'espèce, Mme [W] ne conteste pas avoir été locataire du bien immobilier appartenant à la SCI Cylabe. Cette reconnaissance est corroborée par l'état des lieux d'entrée en date du 2 mars 2015, l'état des lieux de sortie en date du 22 août 2017, le contrat d'assurance « garantie loyer impayé » en date du 31 mars 2015 ainsi que les comptes rendus de gérance établis par la société Gestim qui démontrent que le bail a été exécuté. La qualité de locataire de Mme [Y] [W] est donc établie même en l'absence de production du contrat de bail écrit. S'agissant d'un logement à usage exclusif d'habitation, le bail verbal est régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 notamment s'agissant du paiement des loyers. L'article 7a) de cette loi dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Alors que le premier juge a relevé que la SCI Cylabe ne justifiait pas du montant de sa créance et n'expliquait pas sur quel élément elle se fondait pour chiffrer le montant de la dette locative, force est de constater que devant la cour, la SCI Cylabe ne justifie pas davantage du montant réclamé à hauteur de 3.374,44 euros, identique à celui demandé en première instance. Le compte-rendu de gérance, qui ne constitue pas un décompte locatif puisqu'il comporte les honoraires de gestion et les cotisations d'assurances que la SCI Cylabe paie à la société Gestim, fait état d'un arriéré de loyer de 4.772,48 euros à la date du 13 juillet 2017, soit avant le départ des locataires le 22 août 2017. Par courrier du 29 juillet 2017, M. [S] [W] a reconnu être redevable de la somme de 4.341,93 euros au titre des loyers impayés et a proposé d'apurer sa dette par quatre versements mensuels de 1.000 euros à compter du mois d'août 2017 et un dernier versement de 341,23 euros au mois de décembre 2017. La mise en demeure adressée à M. et Mme [W] par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 septembre 2017, soit après leur départ des lieux, fait toujours état d'une dette locative de 4.341,93 euros. Dans ces conditions, la SCI Cylabe étant défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe du montant de la créance alléguée, elle sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre et le jugement confirmé sur ce point. Sur le dépôt de garantie Il convient de relever que si dans ses écritures, la SCI Cylabe indique que le dépôt de garantie doit lui être restitué non pas par les anciens locataires mais par la société Gestim, elle sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation solidaire de M. et Mme [W], de la société Gestim et de son assureur à la restitution du dépôt de garantie. Comme l'a justement relevé le premier juge, en l'absence de production du bail, il est impossible de vérifier le montant prévu par celui-ci ainsi que le montant effectivement versé. Le compte-rendu de gérance fait état de deux versements de 1.500 euros au mois d'avril 2015 (le montant du loyer était de 1.500 euros) et Mme [W] indique qu'un dépôt de garantie de 1.500 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux. Les allégations de la SCI Cylabe selon lesquelles une somme de 950 euros aurait été remise par les locataires au gestionnaire du bien n'est donc étayée par aucun élément et elle n'explique pas en quoi cette somme correspondrait à un solde du dépôt de garantie. En tout état de cause, le dépôt de garantie ne peut pas être réclamé après la fin du bail puisqu'iI constitue une garantie de l'exécution de leurs obligations par les locataires et doit donc venir en déduction d'éventuelles sommes dues par eux en fin de bail. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Cylabe de sa demande en restitution du dépôt de garantie. Sur les réparations locatives L'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Le tribunal a retenu qu'en l'absence de production du bail, il était impossible de s'assurer de l'identité des locataires et, partant, de les condamner. Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie que lors de l'entrée des lieux, l'appartement était en bon état (note B). Lors de la sortie, certains postes sont notés C (état moyen), notamment la peinture des murs de la plupart des pièces qui présentent des taches et des trous non rebouchés ou mal rebouchés, la peinture du plafond de la cuisine ainsi que le parquet de la chambre n° 2 qui est taché. Il est noté que le four est très sale et que les WC sont entartrés. Au titre des « Observations / Évolution de l'état à la sortie » l'état des lieux de sortie mentionne « jardin non entretenu, un ménage sur toute la maison à faire à la charge du locataire ». La SCI Cylabe produit un « rapport d'expertise protection juridique » et les photos qui y sont annexées, dont il ressort que de nombreux éléments de la maison sont sales, que les trous sur les murs sont mal rebouchés, non poncés et non peints, que le parquet du séjour/salle à manger et de la chambre n° 2 est taché. Il évalue les travaux de remise en état, suivant devis de la société DP Agencement du 13 septembre 2017, à la somme de 7.931,11 euros TTC (vétusté déduite) dont 800 euros de nettoyage. Cependant, ce rapport a été établi le 9 octobre 2017, soit plus d'un mois après le départ des locataires et de manière non contradictoire. Il ne permet donc pas de démontrer que les dégradations qui y sont relevées sont imputables à M. et Mme [W]. Au regard des dégradations relevées dans l'état des lieux de sortie et du devis en date du 13 septembre 2017 produit par la SCI Cylabe, qui mentionne bien l'adresse des lieux loués, il y a lieu d'évaluer les réparations incombant à Mme [W] à la somme de 3.800 euros comprenant le nettoyage, la peinture sur les murs et plafonds de la cuisine, sur les murs des autres pièces, la reprise d'enduit sur les rebouchages de trous, la protection des sols en début de chantier et le nettoyage en fin de chantier. Après déduction du dépôt de garantie de 1.500 euros, Mme [W] sera condamnée à payer à la SCI Cylabe la somme de 2.300 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur le préjudice de jouissance Le premier juge a justement relevé la confusion entre le préjudice de jouissance subi par la SCI Cylabe et par les époux [Z] alors que la SCI est une personne morale distincte de ses associés. De surcroît, la SCI Cylabe ne démontre pas que la maison était inhabitable, ne précise pas la durée des travaux ni la consistance du bien loué au regard du montant du loyer (4.200 euros). Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Cylabe de ce chef de demande. Sur la responsabilité de la société Gestim La SCI Cylabe soutient que la société Gestim a commis plusieurs fautes de gestion en ne mettant pas en 'uvre la garantie des loyers impayés dans les délais et en ne lui permettant pas de bénéficier de la garantie des détériorations locatives. Elle précise que l'assureur s'est notamment fondé sur l'état des lieux de sortie pour classer sans suite la demande, celui-ci étant lapidaire et ne faisant pas état des véritables dégradations présentes dans le logement, ni des vols commis par les locataires. S'agissant des conséquences des fautes de gestion commises par la société Gestim, elle fait valoir que la réparation du préjudice subi ne peut se limiter à la perte d'une chance pour le bailleur d'obtenir le paiement des sommes dues par le locataire, que cette réparation doit être intégrale, son préjudice n'étant ni éventuel, ni hypothétique et justifié. Elle demande donc que sa créance locative soit « garantie » par la société Gestim et son assureur au regard tant de la solvabilité incertaine des anciens locataires que de la carence manifeste de la société Gestim dans l'exécution de son mandat. Elle sollicite par ailleurs le remboursement des honoraires de gestion et des cotisations d'assurance inutilement versées. La société Generali Iard fait valoir que la SCI Cylabe, qui a la charge de la preuve, ne justifie pas du montant qu'elle réclame au titre des arriérés de loyers. Subsidiairement, elle indique que cette demande ne la concerne pas, les époux [W] étant seuls débiteurs de la dette de loyer. Elle ajoute qu'il convient en tout état de cause de déduire le dépôt de garantie d'un montant de 1.500 euros qui a été réglé par les locataires et reversé à la SCI Cylabe. Elle indique que si des détériorations à la charge des locataires sont démontrées, leur prise en charge incombe exclusivement à ces derniers. Elle relève que l'administrateur n'est pas garant de la bonne exécution du contrat et que les dommages et intérêts doivent réparer la perte de chance pour le bailleur d'obtenir le paiement des sommes dues par les locataires et compenser les frais exposés par celui-ci. Elle fait valoir qu'en l'espèce, la procédure actuelle à l'encontre des époux [W], dont la nouvelle adresse est parfaitement connue, démontre qu'il n'y a aucune perte de chance définitive de recouvrer les loyers dus par les anciens locataires. Concernant les détériorations locatives, la société Generali Iard reproche au premier juge d'avoir retenu une faute de la société Gestim pour avoir établi un état des lieux de sortie lapidaire et adressé une mise en demeure au-delà du délai fixé par les conditions générales du contrat d'assurance, motifs pour lesquels l'assurance aurait exclu sa garantie. Elle indique que l'assureur a rejeté la mobilisation de sa garantie au motif que les dégradations alléguées faisaient partie des exclusions de garantie du contrat et non en raison d'un retard pour l'envoi de la mise en demeure. Elle précise à cet égard que le retard d'un jour n'a causé aucun préjudice à la SCI Cylabe puisque l'assureur aurait en tout état de cause refusé sa garantie pour des motifs de non-garantie ou d'exclusions de garantie. Elle conteste le caractère succinct et lapidaire de l'état des lieux de sortie qui permet la comparaison avec l'état des lieux d'entrée et la détermination, s'il y a lieu, de ce qui relève de la responsabilité du locataire. Elle ajoute que l'expertise, réalisée à la demande des propriétaires, n'apporte pas d'élément supplémentaire. Concernant les autres demandes, elle fait valoir que la SCI Cylabe ne peut à la fois demander le remboursement des honoraires et rechercher la mise en cause de la responsabilité de la société Gestim, relevant qu'en l'absence de paiement des honoraires, la société Gestim n'aurait plus d'obligation à son égard ; qu'au surplus, cette réclamation fait partie des exclusions de garantie prévues par son contrat d'assurance et aboutirait à un enrichissement sans cause. Elle indique qu'il en est de même des cotisations d'assurance dont le remboursement ne peut être demandé qu'à la personne ayant bénéficié de ces versements, à savoir la société Fidelidade. Elle invoque enfin les limites et plafonds de sa garantie. Si des condamnations devaient être prononcées à son encontre, elle forme un appel en garantie à l'encontre de M. et Mme [W], considérant que le non-respect de leurs obligations locatives engage leur responsabilité à l'encontre de la société Gestim sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Sur ce Sur les fautes de gestion de la société Gestim Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. Il incombe à la SCI Cylabe, qui entend engager la responsabilité de son mandataire, de démontrer les fautes commises par ce dernier, le préjudice qui en est résulté pour elle et le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi. En l'espèce, le mandat de gérance locative confié à la société Gestim à compter du 3 mars 2015 portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1] confère au mandataire la mission de gérer ledit bien et pour cela d'accomplir au nom et pour le compte du mandant les missions définies aux articles 7 et 13, avec le rappel que pèse sur le mandataire une obligation de moyens et de non de résultat. Au titre de ces missions, figurent notamment : - déterminer parmi les candidats locataires celui à qui sera loué le bien (article 13.1) - réaliser et faire réaliser tous états des lieux d'entrée et de sortie (article 13.1) - mener toutes actions nécessaires au recouvrement des loyers, charges locatives, dépôt de garantie, indemnités d'occupation (...) et à l'expulsion des occupants (article 13-2), - évaluer le montant des retenues à opérer sur le dépôt de garantie (article 13.2), - pour les contrats d'assurance gérés par le mandataire à la demande du mandant, payer les primes d'assurance, déclarer les sinistres, diligenter et suivre toute procédure amiable ou contentieuse à l'encontre du locataire en cas de non-respect par celui-ci de ses obligations légales ou contractuelles (article 13.3). En premier lieu, la SCI Cylabe ne rapporte la preuve d'aucune faute de la société Gestim dans le choix des locataires dont la « solvabilité incertaine » n'est pas démontrée. En second lieu, la société Gestim a souscrit auprès de la société Fidelidade, pour le compte de M. [Z], gérant de la SCI Cylabe, un contrat d'assurance garantissant les risques de loyers impayés, de dégradations immobilières et de frais de contentieux inhérents à la mise en location du bien immobilier sis [Adresse 1] au profit de M. et Mme [W]. Concernant la garantie des loyers impayés, l'article 1.6 du chapitre II des conditions générales de la police d'assurance impose au souscripteur de déclarer le sinistre au plus tard 20 jours après la date de constitution du sinistre qui se situe lorsque la dette locative dépasse un mois de loyer charges comprises, le souscripteur devant parallèlement adresser au locataire une lettre de relance simple au plus tard 20 jours après la date d'exigibilité du loyer, puis une lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard 35 jours après. En l'espèce, comme l'a exactement relevé le premier juge, il ressort du compte-rendu de gérance que s'il y a bien eu des impayés à compter du mois de janvier 2016, ceux-ci ont été apurés jusqu'au mois de septembre 2016, date du premier impayé qui n'a pas été régularisé jusqu'au terme du bail, la dette augmentant progressivement et dépassant le montant du loyer et des charges en décembre 2016, de sorte qu'elle aurait dû faire l'objet d'une déclaration de sinistre en janvier 2017. Or, il n'est justifié d'aucune déclaration de sinistre concernant les loyers impayés et il ressort des pièces produites que la société Gestim, après avoir proposé aux locataires un échelonnement de la dette par courriel du 20 avril 2017, leur a adressé une relance par courrier simple du 11 mai 2017 puis par courrier recommandé du 26 mai 2017, soit au-delà des délais prévus au contrat d'assurance. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu'en ne déclarant pas le sinistre des loyers impayés à l'assureur et en n'envoyant pas la mise en demeure aux locataires dans les délais prévus par la police d'assurance, la société Gestim avait commis une faute de gestion. Concernant la garantie des dégradations immobilières, l'article 2.5 du chapitre II des conditions générales de la police d'assurance impose au souscripteur d'adresser au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception réclamant le montant des réparations au plus tard 30 jours après l'établissement de l'état des lieux de sortie contradictoire et de déclarer le sinistre 60 jours après cet état des lieux contradictoire. En l'espèce, l'état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 22 août 2017 et la société Gestim a adressé à M. et Mme [W] une mise en demeure d'avoir à payer les réparations locatives estimées à 7.444,24 euros par lettre recommandée du 22 septembre 2017, réceptionnée le 23 septembre 2017. Par courriel du 28 septembre 2017, l'assureur a accusé réception de la déclaration de sinistre de la société Gestim et sollicité des pièces complémentaires. Puis, par courriel du 12 octobre 2017, il a indiqué qu'il procédait au classement du dossier aux motifs que certains postes objets de la déclaration relevaient des exclusions contractuelles, que d'autres postes n'avaient pas été constatés comme dégradés lors de l'état des lieux de sortie et ne pouvaient faire l'objet d'une prise en charge, que par ailleurs la mise en demeure avait été envoyée en dehors des délais prévus par le contrat (30 jours) puisqu'elle avait été envoyée 32 jours après l'état des lieux de sortie. C'est donc également à juste titre que le premier juge a retenu que la société Gestim avait commis une faute de gestion en ne mettant pas en demeure les locataires de payer les réparations locatives dans le délai imparti. En revanche, le grief tiré du caractère succinct et lapidaire de l'état des lieux de sortie ne peut être retenu puisque, comme il a été vu précédemment, des dégradations ont bien été constatées et le rapport d'expertise amiable, établi à la demande de la SCI Cylabe de manière non contradictoire et plus d'un mois après le départ des locataires, ne permet pas de démontrer que les dégradations qui y sont relevées sont imputables à M. et Mme [W]. Sur la réparation des préjudices Aux termes de l'article 1147 ancien devenu 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Le mandataire n'est pas garant de la bonne exécution du contrat et n'est donc pas tenu au paiement des loyers impayés aux lieu et place du locataire et des dégradations commises par celui-ci. La SCI Cylabe n'est donc pas fondée à réclamer à la société Generali Iard le paiement de l'arriéré locatif comprenant les loyers impayés, les réparations locatives et le solde du dépôt de garantie. Si la faute de la société Gestim a été retenue en l'absence de déclaration de sinistre à l'assureur au titre de la garantie des loyers impayés, aucune condamnation n'a été prononcée à l'encontre de Mme [W] au titre de l'arriéré locatif, faute pour la SCI Cylabe de justifier du montant de sa créance. Dans ces conditions, la preuve d'un arriéré de loyers n'étant pas démontrée, la SCI Cylabe ne justifie d'aucun préjudice en lien avec la faute de la société Gestim. Concernant les dégradations locatives, si la position de l'assureur concernant l'envoi de la mise en demeure en dehors des délais prévus par le contrat est contestable puisque l'état des lieux a été établi le 22 septembre 2017 et la mise en demeure envoyée le 22 septembre 2017, il ressort du courriel précité du 12 octobre 2017 qu'en tout état de cause, un certain nombre de postes n'auraient pas été pris en charge car faisant l'objet d'exclusions de garantie (dommages causés aux espaces verts et extérieurs, réparations liées aux portes, radiateur, dégradations résultant d'un défaut d'entretien) ou comme n'ayant pas été constatés comme dégradés lors de l'état des lieux de sortie (plafond de l'entrée, du salon et de la salle à manger, porte fenêtre du salon et de la salle à manger, fenêtre de la cuisine). Il n'en demeure pas moins que certaines dégradations mentionnées dans l'état des lieux de sortie, en comparaison de l'état des lieux d'entrée, qui ont été mises à la charge de Mme [W], auraient pu faire l'objet d'une prise en charge en application du contrat d'assurance. Il en résulte pour la SCI Cylabe une perte de chance d'obtenir une indemnisation de son sinistre par l'assurance. Au vu des documents produits, il convient d'évaluer la perte de chance à 20 % et d'indemniser le préjudice subi par la SCI Cylabe à la somme de 760 euros (3.800 € x 20%). La prime d'assurance mensuelle n'a pas à être intégrée dans le montant des dommages et intérêts octroyés puisqu'elle était justement destinée à permettre le bénéfice de la garantie. La demande de remboursement des honoraires de gestion acquittés par le mandant est pareillement mal fondée. En effet, nonobstant les fautes commises par la société Gestim et qui justifient l'indemnisation des préjudices en résultant, des prestations de gestion locative ont été accomplies au profit de la SCI Cylabe pour rechercher un locataire, signer le bail, encaisser les loyers, relancer les locataires..., toutes prestations qui justifient le paiement des honoraires correspondants. Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées et le jugement infirmé de ce chef. Les demandes formées par la SCI Cylabe à l'encontre de la société Gestim étant irrecevables, seules celles formulées à l'encontre de son assureur responsabilité civile, la société Generali Iard, peuvent prospérer. Cette dernière, si elle conteste la responsabilité de son assuré, ne conteste pas devoir sa garantie, dans les plafonds et limites contractuellement prévus. En application de l'article L. 121-1 du code des assurances selon lequel, dans les assurances de biens, il peut être stipulé que l'assuré reste son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu'il supporte une déduction fixée d'avance sur l'indemnité du sinistre, la franchise contractuellement prévue est opposable aux tiers. En l'espèce, le contrat d'assurance prévoit une franchise de 10 % des indemnités dues avec un minimum de 600 euros et un maximum de 3.000 euros. La société Generali Iard sera donc condamnée à payer à la SCI Cylabe la somme de 760 euros, dont il conviendra de déduire la franchise contractuellement prévue. Sur l'appel en garantie formé par la société Generali Iard à l'encontre des époux [W] Il résulte des développements qui précèdent que seules les demandes formées à l'encontre de Mme [Y] [W] sont recevables, son mari, [S] [W], n'ayant pas été attrait à la procédure. La société Generali Iard étant tenue à l'indemnisation des préjudices subis par la SCI Cylabe résultant des fautes de gestion commises par son assuré, elle est mal fondée à solliciter la garantie de l'ancienne locataire, Mme [W]. Sur la restitution du dépôt de garantie Mme [W] étant condamnée au paiement des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, sa demande de restitution du dépôt de garantie ne peut qu'être rejetée. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions du jugement relatives aux dépens, mis à la charge de la société Gestim, et aux frais irrépétibles de première instance, laissés à la charge de chacune des parties, seront confirmées. Compte tenu du sens du présent arrêt, il y a lieu de condamner Mme [Y] [W] et la société Generali Iard, parties succombantes, aux dépens d'appel. En l'absence de procédure de référé précédemment engagée et d'expertise judiciaire, les dépens n'incluront pas ces frais, pas plus que les sommes susceptibles d'être retenues par l'huissier pour l'exécution forcée des condamnations, s'agissant de frais éventuels qui ne sont pas inhérents à la présente procédure. Par ailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande formée en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit du conseil de la SCI Cylabe, Maître Hakima Ameziane, membre de la SELAS Mialet Ameziane, étant l'avocat plaidant et non l'avocat postulant. Mme [Y] [W] et la société Generali Iard, condamnées aux dépens, ne peuvent, de ce fait, bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et se trouvent redevables d'une indemnité à ce titre. Elles seront en conséquence condamnées in solidum à payer à la SCI Cylabe la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de la société Gestim et de M. [V] [W], Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la SCI Cylabe de ses demandes au titre des loyers impayés, du solde du dépôt de garantie et du préjudice de jouissance, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne Mme [Y] [W] à payer à la SCI Cylabe la somme de 2.300 euros au titre des réparations locatives, Condamne la société Generali Iard à payer à la SCI Cylabe la somme de 760 euros, dont il conviendra de déduire la franchise contractuellement prévue, Condamne in solidum Mme [Y] [W] et la société Generali Iard à payer à la SCI Cylabe la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [Y] [W] et la société Generali Iard aux dépens d'appel, Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,