Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 26 JANVIER 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11652 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4V5
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2023 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 23/00351
APPELANTE
S.A.S. PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 3, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocat au barreau de PARIS, toque : L0017, présente à l'audience
INTIMÉE
S.A.R.L. TRADITION 111, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Hajer NEMRI de la SELEURL SELARL CABINET D'AVOCATS N & N, avocat au barreau de PARIS, toque : D2146, présente à l'audience
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 décembre 2023 en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Suivant acte de bail commercial en l'état futur d'achèvement du 16 novembre 2020, la société Pieds d'immeubles commerciaux 3 (ci-après la société Pic 3) a donné en location à la société La tradition un local commercial d'une surface totale de 371,60 m² dépendant d'un ensemble immobilier en cours de construction dénommé « Equation » situé à [Localité 5], [Adresse 1] et [Adresse 6], en vue d'une activité de boulangerie, pâtisserie, traiteur.
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter de la mise à disposition des locaux, prévue au plus tard fin janvier 2021, moyennant un loyer principal annuel de 85.468 euros hors charges et hors taxes, avec un loyer réduit à 83.610 euros la première année du bail et une franchise de cinq mois accordée au preneur à compter de la mise à disposition.
Suivant avenant n°1 au contrat de bail du 3 mars 2022, les parties ont :
acté de la substitution de la société La tradition 111 à la société La tradition en qualité de preneur dans les droits et obligations du bail ;
acté du report de la date de mise à disposition du local au preneur au 3 mars 2022 ;
fixé en conséquence la date de prise d'effet du bail au 3 mars 2022 ;
augmenté la durée de la franchise de loyer accordée par le bailleur au preneur, la portant à six mois et 10 jours.
Par acte du 6 décembre 2022, la société Pic 3 a fait délivrer à la société La tradition 111 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement de la somme de 34.985,54 euros en principal.
Par acte du 1er février 2023, la société Pic 3 a assigné la société La tradition 111 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation de celle-ci au paiement d'une provision de 34.985,54 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par ordonnance contradictoire du 23 juin 2023, le juge des référés a :
rejeté les demandes de la société Pic 3 ;
rejeté la demande de provision de la société La tradition 111 ;
condamné la société Pic 3 aux dépens ;
laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Par déclaration du 3 juillet 2023, la société Pic 3 a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a rejeté ses demandes, l'a condamnée aux dépens et a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 novembre 2023, elle demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté ses demandes, l'a condamnée aux dépens et a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;
statuant à nouveau,
constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 16 novembre 2020 et de son avenant n°1 du 3 mars 2022 par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail et ce, à compter du 9 janvier 2023 ;
ordonner l'expulsion de la société La tradition 111 ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente « ordonnance » ;
ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la société La tradition 111 ;
condamner par provision la société La tradition 111 à lui payer la somme totale de 53.309,86 euros, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, calculée comme suit :
44.115,20 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et taxes dus au 24 novembre 2023 ;
8.823,04 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue ;
371,62 euros correspondant au coût du commandement de payer, des frais d'exécution, des frais correspondant à la levée de l'état des privilèges et nantissements et de l'extrait Kbis ;
ordonner que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d'un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points ;
condamner la société La tradition 111 à lui payer à titre d'indemnité d'occupation mensuelle la somme de 14.244,26 euros hors taxes et hors charges, correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et les taxes, à compter du 9 janvier 2023 et jusqu'à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;
confirmer partiellement l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société La tradition 111 de sa demande reconventionnelle de provision ;
condamner la société La tradition 111 à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société La tradition 111 aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 décembre 2023, la société La tradition 111 demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Pic 3 de l'ensemble de ses demandes ;
constater l'existence d'une contestation sérieuse ;
débouter purement et simplement la société Pic 3 de l'ensemble de ses demandes ;
à titre reconventionnel, condamner la société Pic 3 à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;
subsidiairement,
suspendre les poursuites et les effets de la clause résolutoire ;
lui accorder la possibilité de se libérer de la dette en 15 mensualités d'égal montant ;
condamner la société Pic 3 à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société La tradition 111 le 6 décembre 2022, pour avoir paiement de la somme de 34.985,54 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 5 décembre 2022.
Il résulte du décompte du 24 novembre 2023 produit par la société Pic 3 que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, le premier règlement de la société La tradition 111 ayant été effectué par un virement de 26.762,60 euros du 10 janvier 2023 et n'apurant pas les causes du commandement de 34.985,54 euros.
Celle-ci soutient qu'il existe des contestations sérieuses car la mise à disposition du local a été tardive, n'ayant pu avoir lieu en janvier 2021 comme initialement prévu, alors qu'elle avait planifié des travaux dès cette date et commandé du matériel pour exploiter le fonds de commerce de boulangerie. Elle précise que, pendant onze mois, elle n'a eu aucune visibilité sur la date de remise des clés et que, lors de la remise des clés le 3 mars 2022, des travaux d'étanchéité restaient à effectuer, à la charge du bailleur, de sorte qu'elle ne pouvait engager ses propres travaux d'aménagement des lieux et ouvrir sa boulangerie. Elle ajoute que, dès le 6 avril 2022, une fuite d'eau en provenance du local situé au-dessus de sa boulangerie a été constatée et que son origine n'a pu être identifiée qu'en juin 2022, si bien que ses travaux n'ont pu reprendre qu'en septembre 2022, avec six mois de retard, et la boulangerie n'a pu ouvrir que le 7 octobre 2022. Elle expose qu'à compter de cette date, elle a réglé ses loyers.
Elle estime que le commandement de payer, délivré dès le 6 décembre 2022, l'a été de mauvaise foi car il porte sur des loyers et charges des 2ème et 3ème trimestres 2022, qui ne sont pas dus, cette période correspondant aux travaux effectués pour le compte du bailleur en lien avec la fuite d'eau provenant du local situé au 1er étage. Elle soutient également que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.
Cependant, il résulte de l'avenant signé par les parties le 3 mars 2022 que la durée de la franchise de loyer accordée par le bailleur au preneur a été portée à six mois et 10 jours à compter de cette date, soit jusqu'au 14 septembre 2022.
En conséquence, la société La tradition 111 n'était redevable d'aucun loyer jusqu'au 14 septembre 2022, ce qui résulte expressément des décomptes produits par le bailleur. En revanche, conformément à l'avenant, les « charges, impôts, taxes et redevances [étaient] dus dès le jour de la mise à disposition du local au preneur », soit dès le 3 mars 2022.
La fuite d'eau, qui serait survenue le 6 avril 2022 et aurait été réparée en septembre 2022, n'a donc pas eu d'incidence sur les obligations de paiement de la locataire puisque celle-ci bénéficiait d'une franchise de loyers pendant toute cette période. En tout état de cause, si son existence n'est pas contestée, son origine n'est pas déterminée et son imputabilité au bailleur n'est pas établie, aucune pièce n'étant produite à cet égard par la société La tradition 111 : aucun rapport de recherche de fuite, aucune déclaration de sinistre ni aucun procès-verbal de constat d'huissier.
L'intimée produit une attestation du 4 avril 2023 de M. [B], chargé des travaux d'aménagement du local, dont il ressort que les travaux ont pu reprendre en septembre 2022 après réparation de la fuite et que le chantier a été livré dans le « courant de la première semaine d'octobre 2022 », la boulangerie ayant « fait son ouverture le 7 octobre ».
En conséquence, la locataire pourrait tout au plus contester l'exigibilité des loyers du 15 septembre au 7 octobre 2022 et ce, à supposer que l'imputabilité de la fuite d'eau au bailleur soit démontrée, ce qui n'est pas le cas.
Pour le surplus, elle ne peut sérieusement contester être débitrice des loyers depuis le mois d'octobre 2022 et des charges depuis la prise de possession des lieux et, en particulier, de l'échéance du 4ème trimestre 2022 de 26.583 euros, l'obligation de délivrance du bailleur n'ayant pas été méconnue.
Il est rappelé qu'un commandement de payer délivré pour un montant erroné n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette
La société Pic 3, qui a accordé une franchise de loyers à sa locataire pendant toute la période des travaux, ne saurait être considérée comme un bailleur de mauvaise foi. De même, la délivrance du commandement le 6 décembre 2022, après deux mois d'activité de la locataire sans aucun règlement du loyer, et sans règlement des charges depuis la prise de possession des lieux, en contravention avec les obligations contractuelles du preneur, ne caractérise aucune mauvaise foi.
En conséquence, faute d'apurement des causes du commandement dans le délai d'un mois, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 6 janvier 2023.
Sur la dette locative et les demandes en paiement de provisions formées par l'appelante
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il résulte du décompte locatif au 24 novembre 2023 produit par la société Pic 3 qu'après déduction des frais de mise en demeure de 35 euros, qui ne constituent pas des loyers et charges, le solde s'élève à la somme de 44.080,20 euros (44.115,20 - 35 euros), échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.
Cette dette de la locataire n'étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à son paiement à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 6 décembre 2022, sur la somme de 34.985,54 euros, et du présent arrêt sur le surplus.
La demande de majoration de quatre points des intérêts formée par la société Pic 3, en application de l'article 29.2, alinéa 2, du bail, s'analyse en une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'elle sera rejetée en référé, l'éventuelle modération de cette clause pénale relevant des pouvoirs du juge du fond.
Pour les mêmes raisons, la demande de provision de 8.823,04 euros au titre de la clause pénale prévue à l'article 29.2, alinéa 1er, du bail, sera rejetée, celle-ci revêtant un caractère manifestement excessif et étant susceptible de modération par le juge du fond.
Sur la demande de délais formée par la locataire
Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En cause d'appel et tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, la cour saisie d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement.
Au cas présent, il ressort du décompte locatif du 24 novembre 2023 produit par la société Pic 3 que la société La tradition 111 règle ses loyers et charges courants, le solde locatif étant stable depuis l'ouverture de la boulangerie.
La société La tradition 111 apparaissant en mesure d'apurer sa dette dans le délai de quinze mois qu'elle sollicite, sa demande sera accueillie et les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus dans les conditions prévues au dispositif, l'ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef.
Il lui est rappelé qu'à défaut d'apurement de sa dette au terme de ce délai ou de règlement du loyer courant et des charges et taxes à leur échéance, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit.
Elle sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu'elle aurait dû payer si le bail n'avait pas été résilié, sans qu'il y ait lieu de faire application de la majoration prévue à l'article 29.4 du bail, pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées, cette clause pénale étant manifestement excessive.
Sur la demande de provision de 371,62 euros au titre des frais engagés par la société Pic 3
La demande de provision au titre du coût du commandement de payer du 6 décembre 2022 et des frais exposés par la société Pic 3 avant l'engagement de l'instance est justifiée, le montant de 371,62 euros n'étant pas sérieusement contestable. La société La tradition 111 sera donc condamnée à son paiement.
Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels formée par la société La tradition 111
La société La tradition 111 sollicite une provision de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, exposant qu'elle a subi un préjudice important en raison du retard de livraison de son local, des frais ayant été engagés dès 2021 pour exploiter la boulangerie, alors qu'elle n'a pu l'ouvrir qu'en octobre 2022, et de l'avance des frais d'aménagement des lieux de 11.401 euros, que la société Pic 3 ne lui a remboursée qu'en septembre 2022.
Cependant, la responsabilité du bailleur dans le retard de livraison n'est pas établie avec l'évidence requise en référé, aucun élément du dossier ne permettant d'imputer le retard à la société Pic 3, bailleur, laquelle expose elle-même avoir subi ce retard qu'elle impute au promoteur.
En outre, le contrat de bail commercial en l'état futur d'achèvement prévoit expressément en son article 3 (« mise à disposition des locaux ») que la date de « livraison prévisionnelle des locaux par le promoteur, vendeur en l'état futur d'achèvement, au bailleur, est prévue au plus tard fin janvier 2021 » mais que cette date est « communiquée au preneur à titre indicatif » et qu'elle pourra être reportée. Le contrat ajoute qu'il « est expressément convenu qu'en cas de retard de livraison, toutes les démarches et tous les frais engagés par le preneur resteront à sa charge exclusive sans qu'il puisse rechercher la responsabilité du bailleur ni solliciter un quelconque dédommagement de quelque nature que ce soit ».
Enfin, les travaux d'aménagement du local ont commencé dès sa mise à disposition puisqu'il résulte de l'attestation de M. [B] précitée, que les travaux de la société SRBI Agencement avaient commencé le 6 avril 2022 lorsqu'un important dégât des eaux provenant de l'appartement situé au-dessus est apparu.
Aucun retard lié à une faute du bailleur n'est donc établi, étant rappelé que la société Pic 3 a accordé une franchise de loyer d'un mois et 10 jours supplémentaires à la locataire pour lui permettre d'achever les travaux d'aménagement du mur litigieux.
La société La tradition 111, qui n'a réglé aucun loyer et aucune charge au cours de l'année 2021, jusqu'au 3 mars 2022, puis aucun loyer jusqu'au 14 septembre 2022, ne justifie d'aucun préjudice lié à une faute de son bailleur.
Sa demande de provision sera donc rejetée et l'ordonnance entreprise confirmée de ce chef.
Sur les frais et dépens
La société La tradition 111, qui reste débitrice d'un arriéré locatif, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel.
Sa demande de délais étant toutefois fondée, elle sera dispensée de toute condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de provision formée par la société La tradition 111 et laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne par provision la société La tradition 111 à payer à la société Pieds d'immeubles commerciaux 3 la somme de 44.080,20 euros au titre de l'arriéré locatif au 24 novembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2022 sur la somme de 34.985,54 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus ;
Dit que la société La tradition 111 pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 14 mensualités de 3.000 euros et une 15ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai et dit qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société La tradition 111 se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers et charges courants sont payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer et des charges courants à leur échéance :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société La tradition 111 et de tous occupants de son chef des locaux situés à [Localité 5], [Adresse 1] et [Adresse 6], avec le concours de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
la société La tradition 111 sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société Pieds d'immeubles commerciaux 3 une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Condamne la société La tradition 111 à payer à la société Pieds d'immeubles commerciaux 3 une provision de 371,62 euros au titre du coût du commandement de payer et des frais exposés avant la présente instance ;
Rejette le surplus des demandes de provision formées par la société Pieds d'immeubles commerciaux 3 ;
Rejette sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;
Condamne la société La tradition 111 aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
