Texte intégral
T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n°: N° RG 23/06388 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J65H
MINUTE n°: 2024/ 230
DATE: 15 Mai 2024
PRESIDENT: Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
S.A.R.L. CARILLON 2.0, dont le siège social est sis [Adresse 12] - [Localité 18]
représentée par Me Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEURS
Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 19] - [Localité 18]
représenté par Me Laurence NARDINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 11] - [Localité 15]
représenté par Me Laurence NARDINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 4] - [Localité 13]
représenté par Me Laurence NARDINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 16]
non comparante
S.A. SURAVENIR ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 9]
représentée par Me Colette BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 10/01/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 21/02/2024 puis prorogée au 06/03/2024, 13/03/2024, 20/03/2024, 27/03/2024, 03/04/2024, 10/04/2024, 17/04/2024, 24/04/2024, 07/05/2024 et 15/05/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Colette BRUNET-DEBAINES
Me Grégory KERKERIAN
Me Laurence NARDINI
2 copies expertises
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci
EXPOSE DU LITIGE
La SARL CARILLON 2.0 qui vient aux droits de la société DOT 5 est locataire commerciale de locaux situés à [Localité 18], [Adresse 10] cadastrés section AB n°[Cadastre 5].[Cadastre 6] et [Cadastre 7], au rez-de-chaussée comprenant une salle de restaurant, 2 WC, un coin bar, une plonge et une cuisine, un coin pizza, une réserve, un bureau et un vestiaire, en vertu d’un bail du 18 janvier 2016.
Les propriétaires sont Monsieur [H] [N], Monsieur [D] [U] et Monsieur [Z] [J] qui l’ont acquis par acte du 3 mai 2022.
Exposant avoir subi un dégât des eaux en juillet 2023 en provenance de l’appartement du dessus, également propriété des mêmes bailleurs et l’absence de diligences de ces derniers pour mettre un terme à la fuite, la SARL CARILLON 2.0 a, par acte du 7 septembre 2023 fait assigner ces derniers à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé pour obtenir sur le fondement des articles 1719 et 1728 du code civil, leur condamnation à exécuter les travaux réparatoires sous astreinte, l’autorisation de consigner les loyers commerciaux au besoin jusqu’à l’achèvement des travaux, outre le paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par actes des 27 et 30 octobre 2023, Monsieur [H] [N], Monsieur [D] [U] et Monsieur [Z] [J] ont également attrait la SA AXA France IARD, leur assureur et la SA SURAVENIR ASSURANCES, assureur de leur locataire Monsieur [P] devant la même juridiction aux fins de les voir condamner in solidum à réaliser les travaux demandés et à leur payer la somme de 4417.80 euros jusqu’à complet achèvement des travaux ainsi que tout contestant à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les instances ont été jointes le 10 janvier 2024.
La demanderesse a indiqué à l’audience retirer ses conclusions notifiées le jour-même.
Au dernier état de ses conclusions récapitulatives notifiées le 27 octobre 2023 reprises à l’audience, la SARL CARILLON 2.0 ajoute à ses demandes initiales à titre principal le paiement d’une provision de 20000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice commercial.
Elle demande oralement à titre subsidiaire une expertise afin de déterminer les réparations nécessaires à mettre fin aux infiltrations mais également les travaux de remise en état consécutifs et son préjudice face à l’inaction des bailleurs.
Ces derniers, aux termes de leurs conclusions notifiées via le RPVA le 14 décembre 2023 reprises à l’audience, sollicitent, outre la jonction des instances, de déclarer les demandes de la SARL CARILLON 2.0 irrecevables en référé, et à titre subsidiaire d’enjoindre à la SA SURAVENIR ASSURANCES de communiquer sous astreinte le rapport de recherche de fuite et les expertises réalisées pour leur permettre de connaître les travaux à entreprendre, leur accorder un délai de 6 mois pour les exécuter à réception de ces éléments et ne pas fixer d’astreinte.
Ils sollicitent également le rejet des demandes de consignation et de provision et subsidiairement la condamnation in solidum des assureurs à lui payer le montant du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux ainsi qu’à les relever et garantir des condamnations prononcées contre eux.
Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 5 janvier 2024, reprises à l’audience, la SA SURAVENIR ASSURANCES demande sa mise hors de cause faisant valoir qu’elle est l’assureur de Monsieur [P], locataire de l’étage au-dessus du commerce, que l’origine du dégât des eaux est mentionné comme étant une canalisation située dans les locaux exploités par la SARL CARILLON 2.0 de sorte qu’elle n’a pas vocation à intervenir, ni à effectuer de recherche de fuite, s’agissant en outre vraisemblablement non d’une canalisation privative mais d’une canalisation commune, le syndicat des copropriétaire n’étant pas dans la cause.
La SA AXA France IARD n’a pas constitué avocat.
MOTIFS
Les pouvoirs du juge des référés sont désormais définis par les articles 834 et 835 du code de procédure civile ( et non 808 et 809, abrogés depuis janvier 2020).
L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Les demandes de la SARL CARILLON 2.0 à l’égard de Monsieur [H] [N], Monsieur [D] [U] et Monsieur [Z] [J] sont fondées sur le contrat de bail et leurs obligations en qualité de bailleur en application de l’article 1719 du code civil dont les termes seront rappelés et tout spécialement les 2° et 3° :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
La SARL CARILLON 2.0 a incontestablement subi un sinistre « dégâts des eaux » dans ses locaux commerciaux dans les termes d’un constat amiable du 2 août 2023 (qu’elle ne produit pas) et qui a fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès des assurances de cette dernière (PACIFICA) dont on ignore totalement le sort, et de celle du locataire de l’étage, Monsieur [P] (SURAVENIR), les eaux usées provenant manifestement de son logement.
Si la provenance matérielle des eaux usées parait acquise, la plomberie SCIGALA mandatée par les bailleurs relevant l’existence d’une fuite au plafond du restaurant le CARILLON venant de l’appartement de l’étage dû à un problème sur l’écoulement de la salle de bains, l’origine et la cause du problème (bouchage, rupture, fuite d’une canalisation) sont inconnues autant que la « propriété » de l’ouvrage défectueux.
La SA SURAVENIR ASSURANCES n’a pas fait diligenter de recherche de fuite ou d’expertise de sorte que la demande de production de rapports sur ces points n’est pas justifiée.
Le bail contient une clause de renonciation à tout recours du preneur contre le bailleur (page 10) pour tous dommages causés aux aménagements, aux mobilier, matériel, marchandises, tous objets lui appartenant ou dont il sera détenteur à quelque titre que ce soit.
L’obligation d’entretien des bailleurs , outre le fait qu’elle ne porterait en tout état de cause que sur les lieux compris dans le bail et non des parties de canalisation appartenant à des tiers (privatives ou, les deux immeubles au sein desquels se trouvent les lieux loués étant soumis au statut de la copropriété), est contractuellement limitée par le bail en page 8 notamment (article 10) qui met à la charge du preneur :
« -les prestations et frais ( fournitures et matériels, consommables, main d’œuvre, salaires et charges liées, visites techniques, contrôles, expertises, déplacements, abonnements, taxes, etc..) d’entretien, de remplacement, de réparations et travaux (préventifs, curatifs, de ravalement, d’éradication) des lieux loués tant sur l’immeuble que sur les équipements tels que :
…/…
°les canalisations, conduites, égouts, fosses de l’immeuble, systèmes d’épuration et de filtration,…/… ».
Il résulte de ces éléments de fait et de droit l’absence d’obligation non sérieusement contestable des bailleurs à réaliser des travaux de réparation dont au surplus on ne sait ni sur quoi ils doivent porter ni quelle en est la nature sur la base des pièces produites.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande et par voie de conséquence pas davantage sur la demande d’autorisation de consigner les loyers en l’absence de tout élément caractérisant un manquement imputable aux bailleurs à leurs propres obligations, à l’origine d’une impossibilité totale de jouir des lieux, conditions cumulatives pour invoquer l’exception d’inexécution, ou d’une obligation non sérieusement contestable d’indemnisation des préjudices économiques consécutifs subis.
Dès lors , il n’y a pas davantage lieu à référé sur les demandes des bailleurs à l’égard des sociétés AXA France IARD et SURAVENIR ASSURANCES.
En revanche, en vue de la résolution du litige sur l’imputabilité des désordres et des éventuelles actions indemnitaires s’il en existe pour la locataire, il est légitime de recueillir des éléments techniques probatoires préalables à la définition des causes des fuites, des travaux permettant d’y remédier et des préjudices de sorte qu’il sera fait droit à la demande subsidiaire d’expertise formée par la locataire à ses frais avancés en l’état des clauses du bail, au contradictoire de l’ensemble des parties, la mise hors de cause de l’assureur du locataire de l’appartement supérieur étant prématurée tant que la cause de la fuite d’eaux usées n’est pas déterminée.
La SARL CARILLON 2.0 supportera les dépens sans que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie FEVRE, présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, réputée contradictoire et en premier ressort,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation de la SARL CARILLON 2.0 à l’égard de Monsieur [H] [N], Monsieur [D] [U] et Monsieur [Z] [J],
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [H] [N], Monsieur [D] [U] et Monsieur [Z] [J] à l’égard des sociétés AXA France IARD et SURAVENIR ASSURANCES,
DISONS n’y avoir lieu à mettre hors de cause la SA SURAVENIR ASSURANCES,
ORDONNONS une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties,
COMMETTONS pour y procéder :
Madame [F] [B]
[Adresse 2]
[Localité 14]
Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 17]
Qui aura pour mission
se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;se rendre sur les lieux situés à [Localité 18], [Adresse 10] cadastrés section AB n°[Cadastre 5].[Cadastre 6] et [Cadastre 7], au rez-de-chaussée ;dire si les lieux loués présentent les désordres allégués par la demanderesse dans son assignation par référence notamment au constat de Maître [L] du 4 septembre 2023; les décrire ;
en rechercher l'origine et les causes ; dire notamment s’ils ont pour origine la vétusté ou un défaut d’entretien ;décrire les travaux permettant d'y remédier, en chiffrer le coût et la durée ;fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis ;
Disons que la SARL CARILLON 2.0 devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal au plus tard le 15 juillet 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre mille euros (4000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert;
Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;
Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges;
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;
Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’ UN MOIS ;
Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 30 décembre 2024, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe, ;
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;
CONDAMNONS la SARL CARILLON 2.0 aux dépens ;
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLA PRESIDENTE
