Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître PERROUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/07935 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ACO
N° MINUTE :
7 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 14 mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [C] [H],
Madame [Z] [H],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentés par Maître PERROUIN, avocat au barreau d’Albi
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [J],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée d’Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 14 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07935 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ACO
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juin 2005, Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022 remis à étude, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 31 mai 2023 comportant une offre de vente au prix de 440.000 euros.
Par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] ont assigné Monsieur [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Déclarer le congé pour vente avec offre d’achat régulier et valide Constater la résiliation du bail à échéance du 1er juin 2023, Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner Monsieur [E] [J] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2023 d’un montant de 1085,81 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance, 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir au visa de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que Monsieur [E] [J] n’a fait aucune offre d’achat, qu’il conteste le congé pourtant valablement délivré et n’a pas quitté le logement.
L’affaire, appelée à l’audience du 27 octobre 2023, a été renvoyée à l’audience du 17 janvier 2024.
À l'audience, Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] représentés par leur conseil lequel a déposé des conclusions, sollicitent :
Déclarer prescrites les réclamations indemnistaires de Monsieur [E] [J] au titre d’une perte de jouissance ou d’un trop perçu locatif et subsidiairement les rejeter, Déclarer le congé pour vente avec offre d’achat régulier et validé Constater la résiliation du bail à échéance du 1er juin 2023, Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner Monsieur [E] [J] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2023 d’un montant de 1085,81 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Ils soutiennent que la demande de dommages-intérêts est prescrite en application de l’article 2224 du code civil, qu’aucune mise en demeure de mise en conformité du logement ne leur a été adressée, que les travaux nécessaires relatifs à la chaudière et à l’électricité ont été effectués. Ils font valoir par ailleurs que la preuve d’un préjudice de perte de jouissance n’est pas rapportée. Sur la nullité du congé pour vendre ils soutiennent que Monsieur [E] [J] n’établit aucun motif de nullité de ce congé, que la cession de la partie commune a été juridiquement réalisée lors de l’assemblée générale du 7 avril 1997 moyennant le prix de 20.000 francs consigné auprès du notaire le 25 octobre 1997, que la finalisation de l’acte d’achat a été régularisée par une assemblée générale du 3 avril 2023, que la réitération par acte authentique du 13 janvier 2024 est de la seule responsabilité du syndic.
Monsieur [E] [J], qui a dépose des conclusions, demande :
Le rejet des demandes de Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H], Le remboursement par les bailleurs des loyers perçus depuis le début sur les surfaces qui n’existaient pas,Le remboursement par les bailleurs des loyers perçus depuis l’origine sur les parties communes qui ne leur appartenaient pas,Soit la somme de 33.123 euros,Le renouvellement du bail d’habitation et le recalcul du loyer tenant compte de la surface réelle et de la vétusté des lieux,La remise aux normes électriques du logement et un relogement temporaire dans le quartier aux frais des bailleurs pendant les travaux,La sécurisation des vasistas et l’installation d’une VMC dans la salle de bain,La somme de 10000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral de sa filleLa somme de 10000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.
A l’appui de ses prétentions, Monsieur [E] [J] fait valoir au visa de l’article 1599 du code civil que Monsieur [C] [H] n’était pas propriétaire au moment de la délivrance du congé d’une partie de l’appartement loué correspondant à un couloir qu’il avait annexé sur les parties communes en 1996, opération régularisée au mois d’avril 2023 seulement. Il soutient par ailleurs que le métrage de la surface louée ne correspond pas à la superficie réelle, que le logement est vétuste, que des travaux sont nécessaire s’agissant notamment de la chaudière, de l’électricité et de la VMC, que sa fille et lui-même ont vécu sous le stress d’une expulsion et dans un environnement dangereux et vétuste.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en validation de congé
En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Aux termes de l’article 1583 du code civil la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose contrat consensuel de sorte que le contrat est conclu par le seul échange de consentement n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
En l’espèce, Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] ont délivré à Monsieur [E] [J] un congé pour vendre par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022.
Monsieur [E] [J] argue de ce que le bien objet du bail diffère de celui objet du congé pour vendre en ce que les bailleurs n’étaient pas propriétaires au moment de la délivrance du congé d’une partie de l’appartement, laquelle relevait encore des parties communes, et dont l’acquisition n’a été régularisée qu’au mois de novembre 2023.
Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] soutiennent que la cession a été actée lors de l’assemblée générale du 7 avril 1997.
Ils versent aux débats un extrait du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 7 avril 1997 dont il ressort qu’a été votée à l’unanimité, d’une part, la cession de 4 mètres carrés du palier du 6è étage à Monsieur [C] [H] pour 20.000 francs selon les conditions énoncées au courrier de ce dernier du 7 mars 1997, dont copie a été jointe, et, d’autre part, que l’affectation du nombre de millièmes de copropriété au lot complété de Monsieur [C] [H] relèvera du géomètre du notaire.
En l’absence de recours, ce procès-verbal est définitif.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’échange de consentements étant intervenu sur la chose et le prix le 7 avril 1997, la vente était parfaite à cette date, les parties ayant expressément fait le choix de différer l’affectation du nombre de millièmes de copropriété et aucun élément du procès-verbal ne permettant de considérer que les parties ont eu la volonté de reporter le moment du transfert de propriété.
Le seul moyen de nullité du congé soulevé par Monsieur [E] [J] étant infondé, le congé sera validé.
Monsieur [E] [J] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Monsieur [E] [J] sera par ailleurs en conséquence débouté de ses demandes en remboursement des loyers, en renouvellement du bail et en calcul du loyer, de remise aux normes électriques, de sécurisation des vasistas et d’installation d’une VMC.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1085,81 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] ou à leur mandataire.
Sur les demandes indemnitaires
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Sur la demande de Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H]
Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] sollicitent la réparation de leur préjudice moral et de jouissance.
Toutefois Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] ne fondant ni en fait ni en droit leur demande, elle sera rejetée.
Sur la demande de Monsieur [E] [J]
En l’espèce, Monsieur [E] [J] sollicite réparation de son préjudice ainsi que celui de sa fille pour avoir vécu dans un environnement techniquement dangereux, directement accessible par les toits, sans sécurité et vétuste.
Or, outre ses allégations et la production de deux photographies, il ne rapporte pas la preuve du préjudice subi. Il sera en conséquence débouté de ses demandes.
Sur les autres demandes
Monsieur [E] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande en revanche de rejeter la demande de Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Monsieur [E] [J] de sa demande en nullité du congé pour vendre,
CONSTATE que le congé pour vendre du 25 novembre 2022 à effet au 31 mai 2023 a été valablement délivré par Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H] à Monsieur [E] [J],
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2005 entre Monsieur [C] [H] et Mme [Z] [H], d’une part, et Monsieur [E] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 1er juin 2023 ;
ORDONNE à Monsieur [E] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1085,51 euros par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 1er juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,
DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [E] [J] aux dépens,
REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
