Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/01467

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 08 FÉVRIER 2024 N° RG 23/01467 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRCL Code NAC : 72I DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDERESSE : Madame [V] [W] née le 29 Avril 1960 à [Localité 4] (75), demeurant Immeuble [Adresse 3], [Localité 2], Non comparante, ni représentée. DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 DÉCEMBRE 2023 Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 11 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Février 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier en date du 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] à [Localité 2] (78), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a fait assigner Mme [V] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : - 6.853,16 € à titre des arriérés de charges de copropriété dues à la date du 1er juillet 2023 (appel du 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 ; - 793,69 € au titre des provisions devenues exigibles au titre du budget 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 ; - 1.391 € au titre des honoraires et frais de recouvrement ; - 2.000 € à titre de dommages et intérêts ; - 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes. Citée à l’étude de l’huissier, la défenderesse n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions dues Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale attestant que Mme [W] est copropriétaire des lots n°75 et 76, - un relevé de compte du 17 août 2023, - un décompte du 11 août 2023, - un décompte sur jugement du 7 décembre 2021, - un jugement du tribunal judiciaire de Versailles rendu selon la procédure accélérée au fond, en date du 7 décembre 2021, ayant condamné la défenderesse à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 4.653,45 € au titre des arriérés de charges de copropriété échues au 11 octobre 2021(appels provisionnels du 4ème trimestre 2021 inclus), la somme de 517 € au titre des frais de recouvrement, et la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts, outre les frais irrépétibles et les dépens, - un jugement du tribunal judiciaire de Versailles rendu selon la procédure accélérée au fond, en date du 30 juilet 2020 ayant condamné la défenderesse à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 3.114,97 € au titre des arriérés de charges de copropriété échues au 1er janvier 2020 (appels provisionnels du 1er trimestre 2020 inclus), la somme de 70 € au titre des frais de recouvrement outre les frais irrépétibles et les dépens, - les appels de provisions sur charges à compter du 1er trimestre 2022, - les appels travaux, - les régularisations des charges courantes 2021 et 2022, - le relevé général des dépenses pour les années 2021 et 2022, - les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 juin 2021 et 20 avril 2022 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux, - les attestations de non recours des assemblées générales 2020 à 2022, - les contrats de syndic pour les années 2021-2023 et 2023-2025, - des mises en demeure en date du 18 avril 2023 et 15 mai 2023, Il résulte des pièces ainsi produites que Mme [W] est redevable de la somme de 6.853,16 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er juillet 2023 (appel du 3ème trimestre 2023 inclus). Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 avril 2023. Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme Le syndicat des copropriétaires justifie, en outre, avoir adressé à Mme [W] une mise en demeure en date du 15 mai 2023 d'avoir à payer la somme de 7.338,23 € au titre des charges des exercices antérieurs et provisions sur charges de l'exercice en cours. Le délai de trente jours prévus par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice 2023 sont intégralement exigibles. Au vu du dernier appel de fonds, les provisions sur charges s'élèvent à 754,80 € et les cotisations fonds travaux à 38,89 € par trimestre. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Mme [W], de la somme de 793,69 € au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour le 4ème trimestre de l'exercice 2023. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 15 mai 2023. Sur les frais nécessaires au recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement retenus : - les lettres de mise en demeure du 18 avril et 15 mai 2023 pour un montant total de 96 € En conséquence, Mme [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 96 €. Sur les dommages-intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il convient dès lors, de condamner Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts. Sur les mesures accessoires Mme [W] qui succombe, supportera la charge des dépens. Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. Mme [W] sera condamnée à lui payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond, CONDAMNE Mme [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] (78), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, les sommes suivantes : - 6.853,16 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues à la date du 1er juillet 2023, appel provisionnel du troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, - 793,69 € au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour le 4ème trimestre de l'exercice 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023, - 96 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, - 1.200 € à titre de dommages-intérêts, CONDAMNE Mme [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] (78), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [V] [W] à payer les dépens, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 2] (78), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, de toutes ses demandes plus amples ou contraires, Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 FÉVRIER 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR