Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 21/08077

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 16 Mai 2024 Dossier N° RG 21/08077 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JILE Minute n° : 2024/146 AFFAIRE : [O] [P] C/ Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ALARCON IMMOBILIERS, exerçant sous l’enseigne EUROPE IMMO CONSEIL JUGEMENT DU 16 Mai 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Peggy DONET DÉBATS : A l’audience publique du 8 décembre 2023 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 10 avril 2024 puis au 16 Mai 2024. JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Emmanuel BONNEMAIN Me Grégory KERKERIAN Délivrées le 16 Mai 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : Madame [O] [P], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats postulant, Me Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR, avocat plaidant D’UNE PART ; DÉFENDEUR : Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ALARCON IMMOBILIERS, exerçant sous l’enseigne EUROPE IMMO CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant, substitué par Me AKACHA D’AUTRE PART ; ****************** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par exploit du 19 novembre 2021, Mme [P] assignait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Propriétaire de trois lots au sein de la copropriété, dont un appartement dans lequel des infiltrations d’eau s’étaient produites en 2013, puis en 2018 et 2019, malgré les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires en 2016, elle avait obtenu la désignation d’un expert par ordonnance de référé en date du 14 janvier 2020. Le rapport d’expertise était déposé le 19 janvier 2021. L’expert estimait que les désordres étaient imputables au syndic qui avait fait les recherches des points d’entrée d’eau, mais n’avait pas identifié l’origine réelle des infiltrations. Celles-ci avaient deux causes : un défaut de colmatage et une fissuration au niveau du mur et donnant sur le jardin intérieur, et des trous dans le colmatage du joint de dilatation contre lequel l’appartement de Madame [P] était situé. Selon l’expert une partie des infiltrations se produisait à proximité de l’appui des poutres en bois sur la structure, ce qui pouvait à terme, endommager les poutres et mettre en péril les avancées de toiture qu’elle soutenait. Tant que les travaux extérieurs n’étaient pas réalisés en intégralité par le syndicat des copropriétaires, Madame [P] ne pouvait effectuer les réparations dans son propre appartement. Elle demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation des sources d’infiltrations et de réfection du crépi extérieur endommagé dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement puis sous astreinte de 100 € par jour de retard, et à lui verser les sommes suivantes : – 85 057,92 € au titre du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021 et subsidiairement à compter de l’assignation, – 850 € par mois au titre du préjudice matériel à compter de la demande et jusqu’au jour de la réalisation des travaux de réfection, – 10 000 € au titre du trouble de jouissance , – 5000 € C de dommages et intérêts pour le préjudice moral, – 3000 € au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire. Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, Madame [P] maintenait l’intégralité de ses prétentions et portait sa demande de frais irrépétibles à 4000€. Dans le dernier état de ses écritures notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires soutenait qu’aucune carence dans l’entretien de l’immeuble ne pouvait lui être imputée. Il avait mis en œuvre plusieurs tentatives de résolution des infiltrations dès avant le rapport d’expertise judiciaire. Après le dépôt du rapport, il avait fait procéder aux travaux réparatoires validés par l’expert. Selon la demanderesse, les travaux n’avaient pas mis un terme aux infiltrations, mais elle n’avait pas demandé de contre-expertise. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires avait à nouveau fait intervenir une entreprise pour rechercher la fuite, selon facture en date du 28 mars 2023, et effectuer les réparations, selon devis établi le 6 avril 2023 et facture du 17 juillet 2023. À la suite de ces derniers travaux, Madame [P] n’avait plus déploré d’infiltrations. Le syndicat observait que celle-ci lui avait refusé l’accès à l’appartement, de sorte qu’il n’avait pu être expertisé convenablement, et qu’aucune issue amiable n’avait été possible. Le rapport d’expertise déposée le 19 janvier 2021 avait retenu le devis de la société Decelle Etanchéité pour un montant de 2794 euros TTC. Contrairement à ce qu’affirmait la demanderesse, le syndicat des copropriétaires avait fait procéder aux travaux préconisés par l’expert, selon factures en dates des 14 juin 2021, 23 juin 2021, 29 juillet 2021. La demanderesse devait donc être déboutée de sa demande de réparation du cr^pi sous astreinte. Mme [P] n’apportait pas la preuve que l’appartement ait été loué à la date des désordres, ni postérieurement. Des voisins attestaient que le bien n’était pas loué mais occupé comme résidence secondaire. Le préjudice locatif n’était donc pas démontré. La demande de condamnation du concluant à lui verser la somme de 85057, 92 euros devait être rejetée, de même que celle relative au préjudice de jouissance, qui ne s’analysait pas différemment de la précédente, et n’était pas démontré. Le préjudice moral n’était pas établi, les désordres n’empêchant pas l’occupation ponctuelle de l’appartement. Le concluant demandait la condamnation de Mme [P] à lui verser la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du CPC. La procédure était clôturée par ordonnance en date du 15 mai 2023. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 27 juin 2023. Par ordonnance du même jour, le tribunal faisait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le syndicat des copropriétaires, pour lui permettre de répliquer aux conclusions adverses notifiées le 15 mai 2023. L’affaire était renvoyée à l’audience du 21 septembre 2023, puis à l’audience du 8 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION * Sur le rapport d’expertise Les opérations d’expertise ont permis de mettre en évidence les désordres affectant le mur contre le joint de dilatation, humide et détérioré dans la partie extérieure en contrebas du jardin, et le mur de la chambre dans l’appartement détérioré et humide sur toute la surface directement en regard des dégradations du mur extérieur . Les infiltrations se produisaient par pénétration d’eau lors d’événements pluvieux et lors des arrosages du jardin intérieur dans et autour du joint de dilatation. Les entrées d’eau se faisaient par les fissures et défauts de colmatage du joint de dilatation, et par des trous sous la poutre d’appui de la toiture de la terrasse . L’eau migrait vers l’intérieur de l’appartement et dans les locaux techniques du rez-de-chaussée au-dessous. L’expert précisait que la prévention de toute nouvelle entrée d’eau dans le joint de dilatation nécessitait de traiter tous les points dans tous les niveaux des deux façades du joint de dilatation, côté rue et côté jardin. Il faudrait vérifier l’état des poutres bois et consolider les appuis. L’expert déplorait qu’aucun devis n’ait été fourni concernant les dégâts occasionnés sur la terrasse de Madame [P] en extérieur qui devaient être pris en charge par le syndicat des copropriétaires s’agissant d’une partie commune. Il relevait que le devis de l’entreprise Décelle Etanchéité produit par la copropriété pour un montant de 2794 € ne traitait pas les autres points possibles d’infiltrations dans le joint de dilatation sur tous les étages supérieurs côté jardin et côté rue. * Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la recevabilité des demandes formulées à son encontre au regard des règles de prescription quinquennale. Il n’est pas discuté que les infiltrations affectant le bien de Madame [P] aient trouvé leur origine dans des parties communes, qu’il s’agisse des défauts du joint de dilatation ou de l’étanchéité du mur de la terrasse. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit du fait des vices de construction et du défaut d’entretien de l’immeuble. Sa responsabilité est engagée alors même qu’il aurait été diligent pour juguler les désordres. * Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sous astreinte Le syndicat des copropriétaires produit : – une facture établie le 14 juin 2021 pour la création d’une tranchée en vue d’une étanchéité pour un montant de 850 € – une facture du 25 juin 2021 correspondant à des travaux sur joint de dilatation et comprenant une installation et protection de chantier avec traitement des déchets, échafaudage sur pied côté jardin et nacelle côté rue, la dépose et repose des descentes pluviales, la vérification des jointements du joint de dilatation, rebouchage et jointage, fourniture et pose toute hauteur d’un couvre joint en aluminium brut, rebouchage des fissures sur poutres bois, le tout pour un montant TTC de 5376,25 € – une facture du 3 août 2021 pour des travaux de « réparation des relevés dans jardin intérieur à hauteur appartement Madame [P] [R] et pontage de fissures » pour un montant TTC de 2794 €, comprenant l’arrachage des relevés existants, l’étanchéité des relevés avec pose de membranes, pose d’un solin, reprises de la fissure de façade, et reprise du joint de dilatation verticale à hauteur de l’appartement de Madame [P] avec couche de résine dépose et repose de la colonne PVC. Les travaux décrits correspondent aux préconisations du rapport d’expertise et ont été réalisés dans les 6 mois suivant le dépôt dudit rapport. D’ores et déjà, Madame [P] ne peut qu’être déboutée de sa demande. A la suite du nouveau dégât des eaux, constaté par huissier le 23 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires avait fait rechercher les fuites dans le délai de 6 mois selon facture du 28 mars 2023. Les infiltrations provenaient des fissures au niveau de la terrasse de Madame [P] situées au-dessus des relevés d’étanchéité. Il s’agissait donc d’une nouvelle cause de désordres. Le syndicat des copropriétaires avait fait reprendre ce désordre et repeindre le mur, selon facture en date du 17 juillet 2023 d’un montant de 1760 €. Il n’y a donc pas lieu à condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux sous astreinte . * Sur le préjudice de jouissance Madame [P] verse aux débats un courrier de son assureur habitation adressé au syndic en date du 7 septembre 2013 attirant son attention sur l’origine extérieure des infiltrations d’eau. Le syndic répondait par courriel du 16 septembre 2013 sur l’origine des désordres et sur les travaux mis en œuvre. En mai 2016, Madame [P] faisait repeindre son appartement. Le 17 mai 2018, de nouveaux désordres étaient constatés. Un courriel de 2019 faisait état de constatations semblables. Le diagnostic relatif à l’origine des désordres n’a été établi que par les opérations d’expertise diligentées à la demande de Madame [P]. Seuls les désordres constatés en 2022 ont fait l’objet d’un diagnostic et d’une réparation spontanés par le syndicat des copropriétaires. Madame [P] réclame un préjudice financier « lié à la remise en état régulière du mur intérieur de son appartement » chiffré à 907,92 €, mais qu’elle évalue à la somme de 85 057,92 € au dispositif de ses conclusions, montant qui correspond manifestement au préjudice locatif qu’elle réclame également à hauteur de 850 € par mois jusqu’à la réfection pérenne des désordres. Elle réclame également un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 10 000 €, et qu’elle entend démontrer par la gêne occasionnée par les sinistres récurrents et le désagrément d’habiter dans un appartement humide, ainsi que par la nécessité de supporter les travaux . Enfin elle réclame un préjudice moral qu’elle évalue à 5000 € pour avoir dû prendre l’initiative d’une procédure. Le syndicat des copropriétaires est responsable du préjudice matériel résultant de la remise en état des parties privatives. Il sera condamné à lui verser la somme de 907,92 €. Concernant le préjudice locatif Madame [P] n’établit pas avoir loué son appartement, ni avoir entrepris des démarches à cette fin, ni avoir été dans l’obligation de mettre un terme à la location en raison des désordres. Dans ces conditions la demande d’une indemnisation systématique de 850 € mensuels ne peut être accueillie. En revanche il n’est pas contestable que les désordres se sont reproduits pendant 6 ans sans que le syndicat des copropriétaires ne fasse diligenter une expertise sérieuse des désordres, démarche dont Madame [P] a dû prendre l’initiative. Le trouble de jouissance du bien, les désagréments causés par les désordres eux-mêmes, la nécessité de supporter à plusieurs reprises les travaux de remise état de l’appartement, justifient la demande de Mme [P] du montant de 6 000 €. Le préjudice moral causé par la nécessité d’engager une instance judiciaire face à l’inaction de la copropriété sera apprécié à la somme de 2000 €. * Sur les frais irrépétibles Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à à Madame [P] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC. * Sur les dépens Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens, incluant les dépens et frais d’expertise. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 14 de la loi n° 65 – 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à verser à Madame [O] [P] les sommes suivantes : – 907,92 € au titre des travaux réparatoires – 6 000 € au titre du préjudice de jouissance – 2000 € au titre du préjudice moral – 3000 € au titre des frais irrépétibles, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] aux dépens de l’instance incluant les dépens et frais d’expertise, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 16 mai 2024. La greffièreLa Présidente