Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F] [G]
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Xavier VAN GEIT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00375 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XJK
N° MINUTE :
8/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juin 2024
DEMANDERESSE
L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT)
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G377
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [G]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 4]
[Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juin 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 11 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00375 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XJK
EXPOSE DU LITIGE
Par contrats sous seing privé en date des 4 juillet 2017 et 18 septembre 2019, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS a donné en location une chambre meublée à Monsieur [F] [G] situé dans le foyer-logement de [Localité 6]-[5], [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 500,04 euros.
Des redevances étant demeurées impayées, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2 303,73 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 septembre 2023.
Par acte d'huissier en date du 2 janvier 2024, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS a fait assigner Monsieur [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
A titre principal,
juger que le contrat de séjour est rompu par arrivée du terme à compter 28 février 2021,condamner Monsieur [F] [G] à lui verser, à titre de provision la somme de 1 846 euros au titre des redevances impayées à la date de rupture du contrat,condamner Monsieur [F] [G] à lui verser pour la période du 1er mars 2021 jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la résidence mois par moisA titre subsidiaire,
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, à la date du 21 octobre 2023,condamner Monsieur [F] [G] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1 134,82 euros, arrêtée au 21 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,En tout état de cause,
ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jours de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir,se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [F] [G] à lui payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil,juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal, en application de l’article 1342-2 du code civil,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence délivré le 20 septembre 2023.
A l'audience du 29 mars 2023, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS, représentée par son conseil, a demandé à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et a actualisé sa créance à la somme de 2 078,61 euros, selon décompte en date du 22 mars 2024, terme de février 2024 inclus. Elle s’oppose à tout délai.
Elle souligne qu’un plan d’apurement n’a pas été respecté par Monsieur [F] [G].
Monsieur [F] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le loyer dans le mois.
Il affirme qu’il a eu un accident de travail et que son patron a refusé de reconnaitre son travail. Il a repris un travail dans le bâtiment et gagne 1 700 euros par mois. Il est suivi par une assistante sociale.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [F] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, les contrats de résidence conclus les 4 juillet 2017 et 18 septembre 2019 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 303,73 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [F] [G] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 20 octobre 2023.
Monsieur [F] [G] étant sans droit ni titre depuis le 21 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le contrat de résidence satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [F] [G] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [G] reste lui devoir la somme de 2 078,61 euros à la date du 22 mars 2024, terme de février 2024 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [F] [G], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 078,61 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 303,73 euros à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [F] [G] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 23 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ASSOCIATION les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de résidence conclus les 4 juillet 2017 et 18 septembre 2019 entre l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS et Monsieur [F] [G] concernant la chambre dans le foyer-logement de [Localité 6]- [5] située [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 octobre 2023 ;
DEBOUTONS Monsieur [F] [G] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTONS l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTONS l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS de sa demande d'astreinte ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à verser à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS la somme provisionnelle de 2 078,61 euros (décompte arrêté au 22 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts;
CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à verser à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à verser à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes;
CONDAMNONS Monsieur [F] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommé.
Le greffier, Le président.
