Cour d'appel, 21 septembre 2022. 19/06294

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 21 SEPTEMBRE 2022 N° RG 19/06294 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LKZU Monsieur [N] [T] c/ SARL [Localité 4] IMMOBILIER Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 septembre 2019 (R.G. 2019000789) par le Tribunal de Commerce de LIBOURNE suivant déclaration d'appel du 02 décembre 2019 APPELANT : Monsieur [N] [T], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Antoine CARBONNIER, avocat au barreau de LIBOURNE INTIMÉE : SARL [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Florence BOYE-PONSAN de l'AARPI MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie PIGNON, Présidente, Madame Elisabeth FABRY, Conseiller, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE M. [T] a signé un contrat de négociateur immobilier non salarié avec la société [Localité 4] immobilier le 1er janvier 2011. Le 30 janvier 2011, M. [T] a signé, pour le compte de la société [Localité 4] immobilier, un mandat de vente portant sur un terrain situé [Adresse 3] appartenant à Mme [O] épouse [P]. Le 2 février 2011, Mme [O] a signé une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt avec M. [W] pour un prix de 500 000 euros. Le 6 avril 2011, la commune de [Localité 4] a usé de sa faculté de préemption sur le terrain objet du compris de vente et appartenant à Mme [O] pour la somme de 331 500 euros, outre 25 000 euros de commission d'agence. Par jugement du 7 septembre 2012, la chambre des expropriations du tribunal de grande instance de Libourne a fixé le prix du bien préempté à la somme 331 500 euros. La vente au profit de la commune de [Localité 4] est intervenue le 10 janvier 2013. Entre temps, par courrier du 15 juillet 2011, la société [Localité 4] immobilier avait informé M. [T] qu'elle résiliait son contrat de négociateur immobilier mais qu'elle entendait respecter son droit de suite dans les affaires [O]/[W] et [H]/[C]. A ce titre, M. [T] lui a adressé le 14 janvier 2013 une facture de 18 812 euros relative à la vente '[O]/ mairie de [Localité 4]'. La société [Localité 4] immobilier a refusé de régler cette facture, le droit de suite de son ancien négociateur, limité à six mois suite à la rupture du contrat selon les termes de celui-ci, étant expiré. Par acte d'huissier du 29 janvier 2014, M. [T] a saisi le président du tribunal de commerce de Libourne en référé aux fins de voir condamner la société [Localité 4] à lui payer la somme de 18 812 euros en principal au titre de sa commission. Par ordonnance de référé du 17 mars 2014, le président dudit tribunal a constaté l'existence d'une contestation sérieuse et s'est déclaré incompétent pour interpréter les termes du contrat conclu entre les parties. Par acte d'huissier du 6 mars 2019, M. [T] a assigné la société [Localité 4] immobilier devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes de 18 812 euros au titre de la commission due pour la vente [O]/Mairie de [Localité 4] et 5 000 euros au titre des dommages-intérêts pour rétention indue de la commission due. Par jugement contradictoire du 6 septembre 2019, le tribunal de commerce de Libourne a : - débouté Monsieur [T] [N] de l'ensemble de ses demandes, - condamné Monsieur [T] [N] à payer à la Société [Localité 4] immobilier la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné Monsieur [T] [N] en tous les dépens. Par déclaration du 2 décembre 2019, M. [T] a interjeté appel de cette décision énumérant expressément les chefs critiqués et intimant la société [Localité 4] immobilier. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 février2020, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [T] demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 septembre 2019 par le tribunal de commerce de Libourne, - en conséquence, statuant à nouveau : - condamner la société [Localité 4] immobilier à rétrocéder à Monsieur [T] la somme de 18 812 euros correspondant à la commission due pour la vente [O]-Merchadou / Mairie de [Localité 4], avec intérêts au taux légal, - la condamner à 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour rétention indue de la commission due, - la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 2 500 euros au titre de la procédure d'appel, - La condamner aux entiers dépens de la procédure d'appel et de première instance M. [T] fait notamment valoir qu'il a parfaitement appliqué la mission qui découle de son contrat de négociateur non salarié ; que seul un manquement manifeste à ses obligations pourrait justifier un refus de versement de la commission due ; que l'affaire a été réalisée grâce à l'intervention de M. [T] ; que le caractère déterminant de l'intervention de M. [T] dans la réalisation de cette vente est incontestable ; que la substitution d'acquéreur en cas d'exercice du droit de préemption par une collectivité ne remet nullement en cause le droit à rémunération du mandataire immobilier ; que l'intimé a encaissé le prix de vente du bien et par conséquent, la commission lui est due. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 juillet 2020, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [Localité 4] immobilier demande à la cour de : - dire et juger que le contrat de négociateur non-salarié régularisé entre la société [Localité 4] immobilier et Monsieur [T] prévoit un droit de suite, en cas de rupture du contrat, lorsque l'affaire est principalement due à son activité au cours du contrat et qu'elle est réalisée dans un délai de six mois à compter de la cessation du contrat, - dire et juger que les conditions du droit de suite prévu au contrat ne sont pas remplies, en ce que : - la vente à propos de laquelle Monsieur [T] présente une demande de commission, finalement conclue entre les consorts [O]-[P] et la commune de [Localité 4], n'est pas principalement due à son activité au cours du contrat, - la vente s'est réalisée plus de six mois après la rupture du contrat de négociateur non-salarié, soit après le terme du droit de suite contractuelle reconnu à Monsieur [T], - en conséquence, - confirmer le jugement rendu le 6 septembre 2019 par le tribunal de commerce de Libourne, - débouter Monsieur [T] de ses demandes, fins et conclusions, - ajoutant au jugement, - condamner Monsieur [T] à verser à la société [Localité 4] immobilier une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux dépens d'appel. La société [Localité 4] immobilier fait notamment valoir que la vente [O]/[W] ne s'est jamais réalisée car la commune de Libourne a préempté le bien ; que la vente conclue le 10 janvier 2013 n'entre pas dans le champ contractuel du droit de suite de l'appelant ; que la vente s'est réalisée 11 mois après le terme du droit de suite de M. [T]. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 mai 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 15 juin 2022. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS L'article 7 du contrat conclu entre les parties stipule que pour toute affaire réalisée pendant la durée du présent contrat grâce à son intervention, le Mandataire a droit au pourcentage ci-après défini...Ces pourcentages ne donneront lieu à règlement qu'à la conclusion effective de l'affaire au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dès encaissement par le mandat de l'honoraire définitivement acquis et après déduction des éventuelles rétrocessions. L'article 8-2 intitulé 'droit de suite' ajoute que 'pour toute affaire réalisée après la cessation du présent contrat, quelle que soit la raison de la rupture, le mandataire a droit à la commission définie à l'article précédent lorsque l'affaire est principalement due à son activité au cours du contrat et qu'elle s'est réalisée dans un délai de six mois à compter de la cessation du contrat.' M. [T] soutient qu'il convient d'analyser le compromis de vente comme une 'vente réalisée' pendant la durée de son contrat au sens de l'article 7 susvisé, la commission n'étant exigible qu'au jour de la conclusion effective de l'affaire, selon lui à la date de la signature de l'acte de vente à la mairie, sans qu'il y ait lieu de faire application des dispositions relatives au droit de suite. Or, le compromis de vente signé pendant la durée du contrat de M. [T] ne peut s'analyser en une affaire réalisée pendant la durée du présent contrat dans la mesure où la vente était subordonnée à diverses conditions suspensives. L'affaire ne peut en effet être considérée comme réalisée qu'une fois l'ensemble des conditions suspensives levées, en l'espèce le prêt obtenu et le droit de préemption purgé, étant rappelé que la venderesse pouvait, une fois le bien préempté, renoncer à vendre celui-ci, même après la fixation judiciaire du prix, en application des dispositions de l'article L 213-7 du code de l'urbanisme. Le compromis de vente ne s'analyse donc pas en une affaire déjà réalisée. En revanche, il permet d'établir que la vente intervenue au profit de la commune est principalement due à l'activité de M. [T] . Cependant, celle-ci étant intervenue plus de six mois après la résiliation de son contrat, le négociateur ne peut plus prétendre à une commission, et ce même si la durée anormalement longue de cette vente ne lui est pas imputable mais fait partie des aléas de sa profession. La décision de première instance sera ainsi confirmée. M. [T] qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel. M. [T] sera condamné à verser la somme de 1000 euros à la société [Localité 4] Immobilier au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort Confirme la décision rendue le 6 septembre 2019 par le tribunal de commece de Libourne, Condamne M. [T] aux dépens d'appel, Condamne M. [T] à verser la somme de 1000 euros à la société [Localité 4] Immobilier au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Nathalie PIGNON , Présidente , et par Hervé Goudot, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire