Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 25/00894

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 11] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 25/00894 N° Portalis DBX4-W-B7J-T5CS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU 01 Août 2025 [I] [V] [U] [L] C/ [A] [F] [Y] [D] [R] [S] [U] [O] Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me REDON-REY Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 5] Représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Hana TARDAMI, avocate au barreau de TOULOUSE Madame [U] [L], demeurant [Adresse 5] Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Hana TARDAMI, avocate au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS Monsieur [A] [F] [Y], demeurant [Adresse 8] Comparant en personne Madame [D] [R] [S], demeurant [Adresse 6] [Localité 4] Non comparante, ni représentée Madame [U] [O], demeurant [Adresse 10] [Adresse 1] Non comparante, ni représentée RAPPEL DES FAITS Par contrat du 11 janvier 2018, Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] ont donné à bail à Monsieur [A] [F] [Y] un appartement à usage d'habitation n°C28, situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 440 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros. Madame [D] [C] et Madame [U] [O] se sont portées caution solidaire des engagements pris par Monsieur [A] [F] [Y] au titre de ce bail, par acte distinct du 28 décembre 2017. Le 21 novembre 2024, Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] ont fait signifier à Monsieur [A] [F] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [D] [C] et Madame [U] [O] respectivement les 4 et 5 décembre 2024. Par actes de Commissaire de justice en date du 4 et 12 mars 2025, Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] ont ensuite fait assigner Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion sans délai de Monsieur [A] [F] [Y] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et la condamnation solidaire de Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O] au paiement : - de la somme de 2.020,35 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers (dernier mois de mars 2025 inclus), somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal selon les prévisions du bail et à compter du commandement de payer pour le surplus, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge, soit 542,70 euros, avec indexation conforme à la clause figurant au bail, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mars 2025. A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L], représentés par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 1.229,97 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2025 comprise. Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] s’oppose à l'octroi de délai de paiement. Monsieur [A] [F] [Y], comparant, déclare qu’il a fait un versement de 1.000 euros le 19 mai 2025 et que sa dette a diminué. Il demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, avec un règlement de l’arriéré par des versements de 50 euros pendant 4 mois. Il précise qu’il est au chômage depuis octobre 2024 et que sa compagne travaille depuis avril 2025, avec un salaire au SMIC. Il ajoute qu’ils n’ont pas d’autres dettes et pas de crédits. Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié respectivement selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile le 4 mars 2025 et à personne le 12 mars 2025, Madame [D] [C] et Madame [U] [O] ne sont ni présentes ni représentées. L'affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025. Autorisés à produire un décompte en cours de délibéré pour confirmer le paiement réalisé par le locataire, Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] ont produit un décompte du 27 mai 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 11 janvier 2018 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.620,08 euros a été signifié le 21 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. Monsieur [A] [F] [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 600 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] produisent un décompte du 27 mai 2025 démontrant que le locataire et ses cautions restent devoir la somme de 200 euros, mensualité de mai 2025 comprise. Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 200 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance (à défaut de précision dans le bail et compte-tenu des paiements réalisés depuis le commandement de payer). III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant depuis quatre mois, de l’apurement progressif et quasiment total du passif et des propositions de règlements formulées par Monsieur [A] [F] [Y], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 3 mensualités de 50 euros chacune et d'une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. A la demande de Monsieur [A] [F] [Y], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [A] [F] [Y] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, le locataire et ses cautions seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L], Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2018 entre Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] et Monsieur [A] [F] [Y] concernant un appartement à usage d'habitation n°C28, situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O] à verser à Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] à titre provisionnel la somme de 200 euros (décompte arrêté au 27 mai 2025, incluant une dernière facture de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [A] [F] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 50 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [A] [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; * que Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O] à verser à Monsieur [I] [V] et Madame [U] [L] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [F] [Y], Madame [D] [C] et Madame [U] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière. La greffière, Le juge,