Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 23/03049

Tribunal judiciaire de Bobigny Chambre 6/Section 3 AFFAIRE N° RG : N° RG 23/03049 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XN7I Ordonnance du juge de la mise en état du 19 Février 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 19 FEVRIER 2024 Chambre 6/Section 3 Affaire : N° RG 23/03049 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XN7I N° de Minute : 24/00106 S.A.S. SOCCER INSIDE, représentée par son Président [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Me Rachid EL ASRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : DEMANDEUR C/ Maître [F] [M], Notaire [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0025 S.C. FINANCIERE TAM, venant aux droits de la SCI TAM [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Chloé VATELOT-TAMAGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C1242 S.C.I. AVENIR, appel en garantie [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Me Mathieu CROIZET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0770 DEFENDEURS JUGE DE LA MISE EN ÉTAT : Monsieur François DEROUAULT, Juge, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, Greffier. DÉBATS : Audience publique du 04 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2024. ORDONNANCE : Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier, par Monsieur François DEROUAULT, Juge, juge de la mise en état, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. EXPOSE DE L’INCIDENT La SCI Tam, aux droits de laquelle vient désormais la société Financiere Tam, a donné à bail un local commercial à M. [L] et Mme [T], aux droits desquels vient désormais la société Soccer Inside, suivant acte sous seing privé du 27 février 2019. Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2019. Les parties s’accordent sur l’insertion, dans ce bail, d’une clause dérogatoire au droit de préférence du locataire. Suivant acte authentique du 4 septembre 2019 instrumenté par Maître [M], notaire, la société Financiere Tam a vendu à la SCI Avenir. Par acte d'huissier en date du 15 mars 2023, la société Soccer Inside a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Financiere TAM et la SCI Avenir aux fins de voir annuler une vente immobilière réalisée entre les deux défenderesses le 4 septembre 2019. Par acte d'huissier en date du 4 mai 2023, la SCI Avenir a fait assigner Maître [M], notaire, en intervention forcée aux fins d’appel en garantie. Les procédures ont été jointes par mention au dossier le 13 septembre 2023. Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, la société Financiere Tam demande au juge de la mise en état de : - déclarer irrecevable comme prescrite l’action de la société Soccer Inside diligentée contre elle ; - déclarer irrecevable comme prescrite la demande en nullité de la vente ; - condamner la société Soccier Inside à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la SCI Avenir demande au juge de la mise en état de : - déclarer forclose la société Soccer Inside en son action tendant à voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 4 septembre 2019 eu égard à la prescription de son action acquise depuis le 4 septembre 2021 en application des dispositions de l’article L 145-60 du code de commerce ; - déclarer irrecevable la société Soccer Inside en son action tendant à voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 4 septembre 2019 entre la société Financiere Tam et la SCI Avenir ; - débouter la société Soccer Inside de ses demandes à son encontre ; - condamner la société Soccer Inside à payer à la SCI Avenir la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2023, la société Soccer Inside demande au juge de la mise en état de : - rejeter les demandes et prétentions de la société Financiere Tam, de la SCI Avenir et de Maître [M] ; - condamner la SCI Avenir et la société Financiere Tam au paiement de la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Avenir, la société Financiere Tam et Maître [M] au paiement chacun de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, Maître [M] s’en rapporte à justice et demande la condamnation de la société Soccer Inside à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’incident a été inscrit au rôle de l'audience du 4 décembre 2023, où il a été appelé. Sur quoi il a été mis en délibéré au 19 février 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. I. Sur la prescription L’article L145-46-1 du code de commerce, d’ordre public (voir en ce sens, 3e Civ, 28 juin 2018, n°17-14.605), dispose que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Toute clause dérogatoire à ce droit de préférence du locataire commercial est réputée non écrite. L’action tendant à voir une clause réputée non écrite est imprescriptible (voir en ce sens, 3e Civ, 19 novembre 2020, n°19-20.405 ; 1re Civ, 30 mars 2022, n°19-17.996). Il n’en est pas de même de l’action tendant à l’action tendant à voir prononcer la nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence du locataire. Il résulte de la combinaison des articles 2224 du code civil et L145-60 et L145-46-1 du code de commerce que l’action du locataire commercial en nullité de la vente conclue en violation de son droit de préférence se prescrit à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de sa connaissance de la vente. En l’espèce, le juge de la mise en état observe que l’action de la société Soccer Inside est fondée sur l’article L145-46-1 du code de commerce. La Soccer Inside soutient que son action en nullité n’est pas prescrite dès lors que le point de départ du délai biennal de prescription doit être fixé au jour où la clause dérogatoire au droit de préférence est réputée non écrite. Un telle analyse procède en réalité d’une confusion entre moyen et prétention : dans l’instance qu’elle a introduite, la société Soccer Inside sollicite du tribunal que la vente conclue en violation du droit de préférence soit annulée et que son préjudice soit indemnisé. Sa prétention consiste donc en la nullité de la vente et l’indemnisation de son préjudice consécutif à celle-ci. L’application de la sanction du réputé non écrit doit, en revanche, s’analyser comme un moyen au soutien de cette prétention en ce qu’elle permet d’écarter une clause contractuelle dérogatoire à l’ordre public, qui, à défaut, rendrait l’action de la société Soccer Inside insusceptible de prospérer en application du principe de la force obligatoire. Il est ainsi erroné de prétendre, comme le fait la société Soccer Inside, que la présence de cette clause, dont il n’est pas contestable que l’action tendant à la voir réputée non écrite est imprescriptible, reporterait dans le temps le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité de la vente passée en violation du droit de préférence – tant que la clause dérogatoire au droit de préférence n’a pas été frappée du réputé non écrit. Un tel raisonnement conduirait à penser qu’en l’espèce, le point de départ de l’action en nullité de la vente dépendrait d’une sanction imprescriptible, et conduirait inévitablement le locataire commercial à pouvoir déterminer lui-même le point de départ du délai de prescription. Dans ces circonstances, il y a lieu de retenir que si la sanction du réputé non écrit est imprescriptible, l’action en nullité de la vente et en réparation du préjudice consécutif se prescrit au terme de deux années à compter de la connaissance de la vente par le locataire commercial. Or, il est acquis que la société Soccer Inside a eu connaissance de la vente conclue en violation de son droit de préférence dès septembre 2019 dès lors qu’elle a versé les loyers commerciaux à la SCI Avenir en qualité de nouveau propriétaire. La société Soccer Inside, qui soutient subsidiairement que le délai de prescription de l’action en nullité de la vente a été suspendu du fait d’une fraude, échoue à rapporter la preuve de l’intention frauduleuse des parties en défense – une telle intention ne pouvant se déduire ni de l’existence d’une clause réputée non écrite, fusse-t-elle au moment de sa rédaction déjà contraire à l’ordre public, ni du fait que la société Financiere Tam reconnaît, dans ses écritures, avoir eu, l’intention de vendre le local commercial (sans précision de l’identité de l’acquéreur) dès la formation du contrat de bail commercial. Aussi, le point de départ de l’action de la société Soccer Inside doit être fixée au 4 septembre 2019, jour de la vente du local commercial par la société Tam à la SCI Avenir. En application du délai biennal de prescription prévu par l’article L145-60 du code de commerce, le délai de prescription s’achevait au 4 septembre 2021. Or, la société Soccer Inside a assigné les deux sociétés défenderesses le 15 mars 2023, soit largement postérieurement à l’expiration du délai de prescription. Les demandes de la société Soccer Inside seront donc déclarées irrecevables comme prescrites. II. Sur la publication de l’assignation Il résulte de l’article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées [au service de la publicité foncière] et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. Aux termes de l’article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. La publication de l'assignation au service de la publicité foncière peut intervenir en cours de procédure et donner lieu à régularisation jusqu'au jour où le juge statue. En l’espèce, il résulte des pièces produites à la procédure que : - la société Soccer Inside a assigné le 15 mars 2023 les sociétés SCI Avenir et Financiere Tam aux fins d’une annulation de vente immobilière, sans procéder simultanément au dépôt d’une demande de publication au service de publicité foncière ; - par conclusions d’incident du 2 août 2023, la société Financiere Tam a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de publication ; - la société Soccer Inside a procédé au dépôt d’une demande de publication le 7 septembre 2023 et justifie de la copie de la demande revêtue de la mention de publicité. Dès lors qu’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité est suffisante au regard des exigences des textes susvisés, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication. III. Sur les mesures de fin d’ordonnance La société Soccer Inside sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à payer à chacune des sociétés la SCI Avenir et la société Financiere Tam la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, François DEROUAULT, juge de la mise en état, publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe, DECLARONS irrecevables comme prescrites la demande de la société Soccer Inside en annulation de la vente conclue entre la société Financiere Tam et la SCI Avenir, ainsi que ses demandes à l’encontre de ces deux sociétés ; REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ; CONDAMNONS la société Soccer Inside aux dépens ; CONDAMNONS la société Soccer Inside à payer à la société SCI Avenir la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la société Soccer Inside à payer à la société Financiere Tam la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTONS les autres parties de leur demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONSTATONS l’extinction de l’instance. La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. LE GREFFIERLE JUGE DE LA MISE EN ETAT