Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/06954

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [U] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06954 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VMS N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT OPH [Adresse 2] représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR Monsieur [U] [F] [Adresse 1] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06954 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VMS Exposé du litige Par acte sous seing privé du 5 décembre 2017, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 493,52 euros, provision sur charges non comprise. Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2968,72 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [F] le 20 janvier 2023. Par assignation du 9 août 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 040,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 juillet 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 décembre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2023, s'élève désormais à 5 006,06 euros. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [U] [F] expose qu’il a déposé un dossier de surendettement dont la recevabilité n’a pas été encore prononcée. Il sollicite des délais de paiement, proposant de régler 150 euros par mois en plus du loyer. Il conteste certains frais prélevés par le bailleur mais n’apporte aucun élément à l’appui de ses prétentions.  Monsieur [U] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par courrier électronique du 7 décembre 2023, Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 18 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2968,72 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 19 mars 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le même article précise que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : si la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. En l’espèce, il convient de constater que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite et que Monsieur [U] [F] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 7 décembre 2023. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [U] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2023, Monsieur [U] [F] lui devait la somme de 4 653,77 euros, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [U] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [U] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 648,71 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [U] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 décembre 2017 entre la société [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [U] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 19 mars 2023, CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 4 653,77 euros (quatre mille six cent cinquante-trois euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, AUTORISE Monsieur [U] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 31 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [U] [F], PRECISE que ces délais ont vocation à s’appliquer jusqu’à la décision concernant la procédure de surendettement soit, selon les cas : l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mars 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [U] [F] sera condamné à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [U] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 janvier 2023 et celui de l'assignation du 9 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge