Cour d'appel, 09 mars 2023. 19/01207

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 09 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01207 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OA4N Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 JANVIER 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 16/02836 APPELANTS : Maître Hélène GASCON mandataire liquidateur de M. [V] [W] né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 12] (BULGARIE) de nationalité Bulgare (jugement du tribunal de commerce de Perpignan du 4 novembre 2015) [Adresse 2] [Localité 8] Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [P] [Z] épouse [W] née le [Date naissance 5] 1978 à [Localité 12] (BULGARIE) de nationalité Bulgare [Adresse 9] [Localité 8] Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : Madame [E] [S] épouse [O] née le [Date naissance 3] 1936 à [Localité 10] (ALGERIE) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 8] Représentée par Me Marie-Pierre CUSSAC de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SODESCO, à l'enseigne DOMIANS IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège [Adresse 7] [Localité 8] Représenté par Me Pascal GADEL de la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Ordonnance de clôture du 20 Décembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE M. et Mme [W] ont fait l'acquisition de Me [X] [B], en sa qualité de liquidateur du précédent exploitant, d'un fonds de commerce de boucherie charcuterie sis [Adresse 7]. Ce fonds était exploité dans des locaux commerciaux appartenant à Mme [E] [S] épouse [O], constituant les lots n° 1 et n° 2 dépendants d'un ensemble immobilier dénommé « la résidence les Eaux Vives » soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Les époux [W] ayant signalé la survenance d'un sinistre dégât des eaux le 6 mars 2013, un procès-verbal de constat a été établi le 2 avril suivant et un constat amiable dégât des eaux a été régularisé avec le syndic le 15 avril 2013. Au mois de novembre 2014, M. [W] a fait établir un nouveau procès-verbal de constat au motif de la survenance d'un nouveau sinistre. Dans le cadre du traitement de ce nouveau sinistre, le syndicat des copropriétaires a missionné la société ETAIR Méditérannée afin qu'elle procède à une recherche de fuites, laquelle a mis en évidence un défaut d'étanchéité. Le syndicat des copropriétaires a fait procéder à des travaux de réfection. Une mesure de redressement judiciaire a par la suite été prononcée à l'endroit de M. [W], convertie en liquidation judiciaire selon jugement du 4 novembre 2015; Me Hélène Gascon a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Sur assignation de Me [X] [B] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de M. [W] et par jugement contradictoire du 22 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a : - débouté Maître [X] [B], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [W], et Madame [P] [Z] épouse [W], de leur action en responsabilité contractuelle à l'encontre de Madame [E] [S] épouse [O] pour ne pas avoir démontré le manquement de cette dernière au respect de son obligation d'entretien de la chose louée sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, et le non-respect de l'obligation de procéder aux réparations devenues nécessaires sur le fondement de l'article 1720 du Code civil ; - débouté par voie de conséquence, Maître [X] [B], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [W], et Madame [P] [Z] épouse [W], de leurs demandes en indemnisation de leurs préjudices à l'encontre de Madame [E] [S] épouse [O]; - dit que la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires de la résidence Les eaux vives prise en la personne de son syndic en exercice la SAS SODESCO, exerçant sous l'enseigne Domians Immobilier, est établie à l'égard de Maître [X] [B], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [W], et de Madame [P] [Z] épouse [W], pour défaut d'entretien des parties communes sur le fondement de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; - constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Eaux Vives prise en la personne de son syndic en exercice la SAS SODESCO, exerçant sous l'enseigne Domians Immobilier, qui n'a pas contesté son obligation, a fait établir des devis de réparation, a fait voter les travaux en assemblée générale, a fait les appels de fonds afférents via son syndic, puis a fait réaliser les travaux nécessaires sans qu'il n'ait été démontré qu'ils n'aient suffit pour permettre de remédier aux désordres ; - dit recevables, mais infondées les demandes d'indemnisation formées par Maître [X] [B], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [W], et Madame [P] [Z] épouse [W], à l'encontre du [Adresse 13] prise en la personne de son syndic en exercice la SAS SODESCO, exerçant sous l'enseigne Domians Immobilier ; - débouté Maître [X] [B], ès qualités de mandataire judiciaire ã la liquidation judiciaire de Monsieur [W], et Madame [P] [Z] épouse [W], de leur demande relative au préjudice matériel ; - débouté Maître [X] [B], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [W], et Madame [P] [Z] épouse [W], de leur demande relative à la perte du fonds de commerce ; - débouté Maître [X] [B], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [W], et Madame [P] [Z] épouse [W], de leur demande relative à la perte de revenus ; - dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens exposés ; - débouté Maître [X] [B], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [W], et Madame [P] [Z] épouse [W]; Madame [E] [S]. épouse [O]; et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Eaux Vives prise en la personne de son syndic en exercice la SAS SODESCO, exerçant sous l'enseigne Domians Immobilier, de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes autres demandes des parties plus amples et/ou contraires. Le 19 février 2019, Me [X] [B] et Mme [P] [Z] épouse [W] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de Mme [E] [S] épouse [O] et du syndicat des copropriétaires Les Eaux Vives. Vu les dernières conclusions de Me Hélène Gascon et Mme [P] [Z] épouse [W] remises au greffe le 9 avril 2019 ; Vu les dernières conclusions de Mme [E] [S] épouse [O] remises au greffe le 21 juillet 2022 ; Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires Les Eaux Vives remises au greffe le 2 juillet 2019 ; La clôture de la procédure a été prononcée le 20 décembre 2022 ; MOTIFS Sur la responsabilité de Mme [O] Me Gascon et Mme [W], appelantes souhaitent voir retenir la responsabilité de la bailleresse Mme [O] sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur étant tenu des réparations permettant au preneur d'être « clos et couvert' ; Il convient de rappeler que par lettre du 17 mai 2013 adressé à M. [V] [W] le cabinet d'expertise Polyexpert qui intervient pour la MMA constatait que certains élements notamment que 'la chambre froide est située hors de l'emprise de la terrasse' et que ' l'importance qui affectent cette chambre froide et surtout les traces de rouilles sur les parties basses de mur et sur le plancher ne peuvent être en relation avec un sinistre accidentel survenu en mars 2013", Il sera noté que le débat sur le caractère non contradictoire à l'égard de M. [W] du constat de Polyexpert ne concerne pas Mme [O] ni le syndicat des copropriétaires mais les rapports de M. [W] avec son assureur, Le cabinet Polyexpert étant mandaté par la MMA assureur de M. [W], une nouvelle réunion s'est déroulée le 14 décembre 2014, mais le rapport Polyexpert qui en découle n'est pas produit aux débats. Ainsi seules des pièces non contradictoires comme le constat du cabinet [N] du 28 octobre 2014 mandaté par M. [W] apporte une explication aux infiltrations: ' l'état du revêtement étanche de la terrasse supérieure présentait de nombreux points d'infiltrations'; confirmé par un courrier du 10 mars 2015 de cet expert privé qui tire les conséquences de la réunion contradictoire qui a permis de déterminer que : ' l'état du revêtement étanche de la terasse supérieure présentait de nombreux points d'infiltration, cause des sinistres dégâts des eaux que subit M. [W] à chaque période pluvieux depuis 2013". Dans ce courrier le cabinet [N] mettait en cause la responsabilité de la copropriété et non celle de Mme [O] ce qui était confirmé par la société Etair lorsqu'elle a eu accès aux lieux le 24 juin 2015: les désordres proviennent de la terasse de M.[K] et de la terrasse des parties communes. En conséquence, Mme [O] n'est pas concernée par les désordres qui ressortent principalement d'une faute d'entretien du syndicat de copropriété et d'un autre propriétaire M. [K]. Mme [O] a effectué les démarches utiles dès qu'elle a été informée par son locataire du dégat des eaux et notamment saisi son assurance dès mars 2013, le syndicat des copropriétaires ayant signé un constat amiable le 15 avril 2013 et la cause des désordres étant confirmée de manière certaine qu'à partir du 24 juin 2015 à la suite d'un deuxième dégats des eaux. Les articles 1719 et 1720 du code civil sont donc inapplicables en l'espèce, puisque l'origine des désordres n'a été circonscrit qu'après de multiples démarches, réunions d'expertises dont l'initiative relève en partie de Mme [O] qui a fait toute les diligences qui lui incombait, les réparations seront réalisées plus tard sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Que le jugement sera confirmé en ce sens. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence les «  Eaux Vives » Les appelant estiment que le syndicat de copropriétaires n'a fait procéder aux travaux de réfection que 4 ans après le premier dégât des eaux et que cette négligence fautive a causé un préjudice à M. [W] et l'exploitation de son fonds de commerce de boucherie. Qu'il est constant que les dispositions de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que : « (Le syndicat) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.' Il convient de rappeler que le syndicat doit indemniser le locataire commerçant dont les locaux ont été endommagés par des fuites d'eau provenant d'un défaut d'étanchéité de toitures-terrasses. Qu'il est tout aussi évident qu'à partir du premier constat amiable du 15 avril 2013, le syndicat des copropriétaires étant informé de sa responsabilité dans ces désordres et de l'urgence de mettre fin aux infiltrations qui affectent le fond de commerce de M. [W], la faute du syndicat des copropriétaires est donc caractérisée. Sur les préjudices Le préjudice subi par M. [W] et indemnisable doit avoir un lien de causalité avec la faute du syndicat de copropriété. Or il s'avère que dès le 5 novembre 2014, M. [W] faisait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire sur assignation d'un fournisseur de matériel et il était constaté un état de cessation de paiement au 17 octobre 2014 converti en liquidation judiciaire le 4/ novembre 2015. a) Sur la somme de 323 166, 50 euros à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte du fonds de commerce subi et 52 120, 02 euros au titre de la perte de revenu. M. [W] a acquis le fond de commerce auprès de M° [B] dans le cadre d'une procédure de liquidation pour un prix de 16 000 euros le 26 septembre 2009 et ce fonds de commerce a été revendu dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire pour 5000 euros après le 4 novembre 2015. Ainsi d'une part Maître [B] et les époux [W], ne sont pas propriétaires du fonds de commerce. Ils sont en conséquence totalement irrecevables à solliciter l'indemnisation au titre des éléments incorporels qui ont été cédés. D'autre part les dommages et intérêts évalués selon le résultat du redressement fiscal en date du 28 avril 2015 subi par M. [W] qui a évalué le chiffre d'affaire à 1 939 000 euros pour les exercices 2012, 2013, 2014 démontre un résultat et des revenus florissants ( mais non déclarés) du commerce de M. [W] qui n'a pas été handicapé par les desordres de la terrasse de la copropriété et ne démontre pas l'existence d'un préjudice spécifique. Le débouté sera prononcé, le jugement sera confirmé à ce titre b) Sur la somme de 86 303,18 euros Cette demande se base sur le rapport du cabinet Polyexpert qui évaluerait le préjudice matériel à 57 611, 52 euros à laquelle il est rajouté une somme de 128 793,40 euros dont est soustrait la somme de 42 490,22 euros pour la réhabilitation du local. Malgré une sommation de communiquer, le rapport Polyexpert, auquel était annexé la liasse afférente aux préjudice subis par M. [W] dans le volet matériel en date du 2 juin 2017, n'a jamais été produit aux débats. Que devant ce manque de justificatifs, les appelants seront déboutés à ce titre, je jugement confirmé. Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive L'article 1240 du code civil invoqué par Mme [O] dispose: ' Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer' et fait état du tourment et des risques d'une procédure judiciaire, Que ces affirmations générales et donc non fondées ne peuvent suffirent à caractériser sa demande, le débouté sera donc prononcé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Me [B], ès qualités et Mme [W], succombants seront condamnés à payer les sommes suivantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile: - 5000 euros à Mme [O] - 1500 euros au syndicat des copropriétaires Me [B], ès qualités et Mme [W] seront condamnés aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement du 22 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Perpignan, Y ajoutant, Déboute Mme [E] [S] épouse [O] de tous dommages et intérêts. Condamne Me [X] [B] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de M. [V] [W] et Mme [P] [Z] épouse [W] à payer les sommes suivantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile: - 5000 euros à Mme [E] [S] épouse [O] - 1500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 11]. Condamne Me [X] [B] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de M. [V] [W] et Mme [P] [Z] épouse [W] aux entiers dépens d'appel. Le greffier, Le président,