Cour d'appel, 16 mars 2023. 21/02837

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3e chambre ARRET N° PAR DEFAUT DU 16 MARS 2023 N° RG 21/02837 N° Portalis DBV3-V-B7F-UPGR AFFAIRE : S.A.S. COMPAGNIE FONCIERE DE TELECOMMUNICATION C/ [N] [D] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mars 2021 par le TJ de CHARTRES N° Chambre : 1 N° RG : 19/02000 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Martine DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SAS COMPAGNIE FONCIERE DE TELECOMMUNICATION N° SIRET : 841 770 183 [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7], [Localité 4] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2165949 Représentant : Me Catherine SAINT GENIEST de l'AARPI JEANTET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T04 APPELANTE **************** Monsieur [N] [D] né le 29 Avril 1959 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 11] INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président et Madame Gwenael COUGARD, Conseiller chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président,, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Madame Odile CRIQ, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN FAITS ET PROCEDURE : M. [N] [D] est propriétaire d'une parcelle située à [Localité 11] (28) cadastrée section ZW n°[Cadastre 3] d'une contenance de 5a 90 ca. Par acte sous seing privé du 15 mai 1997, modifié par avenant du 25 avril 2001, puis de nouveau par avenant du 5 septembre 2012, M. [D] a consenti à la société Bouygues Telecom, à laquelle a succédé la société Télédiffusion de France (ci-après, la société TDF), un bail sur une partie de son terrain pour y implanter notamment un pylône de 25 mètres destiné à recevoir les antennes et faisceaux hertziens. Par acte du 27 février 2019, la société Telium Services (ci-après, la société Telium), agissant comme mandataire de la société Compagnie Foncière de Télécommunication (ci-après, la société CFT), a présenté à M. [D] une offre d'achat portant sur « la micro parcelle cadastrée d'une surface égale à l'espace actuellement clôturé autour du mât existant plus un espace de circulation de 3 mètres autour ». Par acte du 5 mars 2019, M. [D] a signé l'acceptation d'offre d'achat par laquelle il a notamment déclaré : - avoir reçu, le 27 février 2019, une offre ferme d'achat émise par la société Télium, en tant que mandataire et pour le compte de la société CFT portant sur une parcelle de 110m2 situé sur le bien selon le descriptif joint et dont la division parcellaire sera réalisée par un géomètre-expert et ce pour un montant de 18 500 euros plus un complément de prix égal à 4 fois la différence entre le loyer que la société Telium aura pu négocier avec l'opérateur à l'expiration du bail en vigueur et le dernier loyer payé au titre du bail en vigueur minoré, le cas échéant, des loyers dus au cours de l'année 2019 à la société Telium au prorata de sa détention de la micro-parcelle, - accepter purement et simplement l'offre d'achat au prix proposé et s'engager irrévocablement à faire constater la vente devant notaire dans un délai maximum de 6 mois, par la signature d'un acte authentique. Un géomètre expert a débuté ses opérations afin de préparer un plan de division de la parcelle de M. [D] avec la micro-parcelle cédée. Toutefois, par la suite, M. [D] a renoncé à la vente en cause. Par acte du 16 septembre 2019, la société CFT a fait assigner M. [D] en vente forcée devant le tribunal de grande instance de Chartres. Par acte du 19 novembre 2019, la société CFT a de nouveau fait assigner M. [D] devant ledit tribunal afin que la vente soit jugée parfaite sur le fondement des articles 1589 et suivants et 1123 et suivants du code civil. Les deux instances ont été jointes. M. [D] n'a pas constitué avocat devant le tribunal. Par jugement contradictoire du 17 mars 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a : - débouté la société CFT de l'intégralité de ses demandes, - condamné la société CFT aux dépens de l'instance. Le tribunal a retenu que la vente conclue entre les parties ne pouvait être considérée comme parfaite dès lors qu'en l'absence d'un prix déterminé ou déterminable, les conditions de l'article 1589 du code civil n'étaient pas remplies, le prix convenu entre les parties comprenant en l'espèce un complément de prix non déterminé et la société CFT ne fournissant pas les éléments permettant de le calculer. Par acte du 30 avril 2021, la société CFT a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 29 juillet 2021, de : - constater que la vente intervenue entre M. [D] et la société CFT le 5 mars 2019 portant sur la micro-parcelle telle que décrite sur le plan de division du 11 juillet 2019 sous la désignation ZW n°[Cadastre 5] d'une contenance de 92 ca présente sur la parcelle ZW n°[Cadastre 3] située lieudit [Adresse 8], au prix de 18 500 euros outre la part variable correspondant à 4 fois la différence entre le loyer que la société CFT aura pu négocier avec l'opérateur à l'expiration du bail en vigueur et le dernier loyer payé au titre du bail en vigueur, est parfaite, En conséquence, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : débouté la société CFT de l'intégralité de ses demandes au motif que le prix n'était pas déterminable, condamné la société CFT aux dépens de l'instance, Statuant à nouveau, - ordonner la réitération de ladite vente par devant l'étude de Me [T] [U], notaire à [Localité 9], dans un délai d'un mois à compter de la décision de la cour, sous une astreinte de 300 euros par jour de retard, versée à la société CFT à compter de cette date et jusqu'à la signature de l'acte authentique, - fixer le prix de vente à la somme de 18 500 euros outre la part variable correspondant à 4 fois la différence entre le loyer que la société CFT aura pu négocier avec l'opérateur à l'expiration du bail en vigueur et le dernier loyer payé au titre du bail en vigueur, - ordonner, en tant que de besoin, à M. [D] de signer le document d'arpentage qui lui a été remis par le géomètre le 8 juillet 2019 et de le transmettre à la société CFT sous une astreinte de 300 euros par jour de retard, versée à la société CFT à compter de cette date et jusqu'à la signature dudit document, Subsidiairement, - constater que la vente intervenue entre M. [D] et la société CFT le 27 août 2019 portant sur la micro-parcelle telle que décrite sur le plan de division du 11 juillet 2019 sous la désignation ZW n°[Cadastre 5] d'une contenance de 92 ca présente sur la parcelle ZW n°[Cadastre 3] située lieudit [Adresse 8], au prix de 18 500 euros, est parfaite, En conséquence, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : débouté la société CFT de l'intégralité de ses demandes au motif que le prix n'était pas déterminable, condamné la société CFT aux dépens de l'instance, Statuant à nouveau, - ordonner la réitération de ladite vente par devant l'étude de Me [T] [U], notaire à [Localité 9], dans un délai d'un mois à compter de la décision de la cour, sous une astreinte de 300 euros par jour de retard, versée à la société CFT à compter de cette date et jusqu'à la signature de l'acte authentique, - fixer le prix de vente à la somme de 18 200 euros, - ordonner, en tant que de besoin, à M. [D] de signer le document d'arpentage qui lui a été remis par le géomètre le 8 juillet 2019 et de le transmettre à la société CFT sous une astreinte de 300 euros par jour de retard, versée à la société CFT à compter de cette date et jusqu'à la signature dudit document, En tout état de cause, - condamner M. [D] à payer à la société CFT la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [D] au paiement des entiers dépens avec recouvrement direct, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Principalement, la société CFT expose qu'aux termes de la promesse de vente, le prix convenu entre les parties comprenait une partie fixe d'un montant de 18 500 euros nets vendeur, payable à la signature de l'acte authentique, ainsi qu'un complément de prix, payable à la première renégociation du bail, égal à quatre fois la différence entre le dernier loyer du bail payé à M. [D] et le montant du loyer du bail renouvelé issu de la renégociation à venir avec l'opérateur de téléphonie. Elle en déduit que la vente est parfaite, le prix étant déterminable dès lors que, d'une part, le prix peut être déterminé, lors de l'exécution, par la seule référence aux clauses du contrat, la promesse prévoyant une partie fixe à hauteur de 18 500 euros nets vendeur et un complément de prix reposant sur un mode de calcul précisément défini, et, d'autre part, que sa détermination future n'est pas laissée à la volonté exclusive de l'acheteur, la clause prévoyant un prix lié à la rentabilité de la chose étant valable puisque ce prix dépend d'un aléa commercial et est fondé sur des éléments extérieurs, tels que l'accord de l'opérateur sur le nouveau loyer. Subsidiairement, sur le fondement des articles 1113, 1116 et 1118 du code civil, elle soutient que par lettre recommandée du 27 août 2019, M. [D] a expressément accepté l'offre d'achat émise par la société Telium le 27 février 2019, les parties s'accordant de nouveau sur la chose et le prix, cet accord étant réitéré en considération d'un prix net vendeur de 18 200 euros, sans aucune référence à un complément de prix, de sorte que la vente était parfaite le 27 août 2019 et que sa réalisation forcée doit être ordonnée. Elle considère qu'en tout état de cause, les éléments constitutifs de la vente étant réunis, la vente est parfaite et sa réitération doit être ordonnée. La société CFT a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions à M. [D], par actes des 11 juin et 3 août 2021, remis à l'étude. Néanmoins, cet intimé n'a pas constitué avocat. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION L'article 1583 du code civil énonce que 'la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore et livrée ni le prix payé.' Il appartient à la société CFT, qui se prévaut d'une vente parfaite, d'établir l'accord sur la chose et le prix, et de démontrer que le prix tel que fixé était déterminable. Comme en première instance, la société CFT fait porter le débat sur la seule question de la détermination du prix, arguant de la validité d'une clause dite d''earn out' par laquelle le prix de vente est déterminé par référence aux résultats de la société après la date de la cession. En application de l'article 472 du code de procédure civile, qui énonce que 'si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée', il est utile de reprendre le déroulement des faits pour déterminer si les conditions nécessaires à la perfection de la vente sont réunies. Il convient ainsi de rechercher avant même d'examiner la validité de la clause de earn out s'il existe un accord sur la chose objet de la vente. Il est démontré par la société CFT que celle-ci a fait, le 27 février 2019, une offre d'achat à M. [D] portant sur 'la micro-parcelle cadastrée n° [Cadastre 3] section ZW sur la commune de [Localité 11] de 110 m² (...) d'une surface égale à l'espace actuellement clôturé autour du mât existant plus un espace de circulation de 3 m autour' Le prix était stipulé ainsi que suit : 'un montant de 18 500 euros plus un complément de prix égal 4 fois la différence entre le loyer que Telium aura pu renégocier avec l'opérateur à l'expiration du bail en vigueur et le dernier loyer payé au titre du bail en vigueur minoré le cas échéant des loyers dus au cours de l'année 2019 à Telium au prorata de sa détention de la micro-parcelle.' Le 5 mars 2019, M. [D] a accepté purement et simplement l'offre d'achat, et a déclaré 'avoir reçu le 27/02/2019 une offre ferme d'achat émise par la société Telium Services, en tant que mandataire et pour le compte de la Compagnie Foncière de Télécommunications portant sur une parcelle de 110 m² située sur le bien pour un montant de 18 500 euros plus un complément de prix égal 4 fois la différence entre le loyer renégocié par Telium Services et le dernier loyer payé au titre du bail en vigueur minoré le cas échéant des loyers dus au cours de l'année 2019 à Telium au prorata de sa détention de la micro-parcelle.' Il était ainsi stipulé que M. [D] 'accepte purement et simplement l'offre d'achat au prix proposé et en conséquence s'engage irrévocablement à faire constater la vente devant notaire dans un délai maximum de 6 mois, par la signature d'un acte authentique.' A la suite de la signature de ce document, une première difficulté a surgi relativement à la consistance de la parcelle objet de la vente, M. [D] écrivant dans un courriel le 30 mars 2019 que la parcelle est de 92 m² et 'qu'il est hors de question de prendre trois mètres autour', faisant connaître son refus de vendre à ce prix dans de telles conditions'. Il est certain que le bail consenti le 5 septembre 2012 à la société TDF (et antérieurement, depuis 1992, à la société Bouygues Telecom) par M. [D] portait sur 'une parcelle de terrain figurant au cadastre de la commune de [Localité 11] (28), section ZW n° [Cadastre 3], sis [Adresse 1], pour une contenance de 92 m².' Le 1er avril 2019, M. [D] a fait connaître son refus de vendre rédigé en ces termes : 'j'annule la vente du site ZW [Cadastre 3] du [Localité 10] pylône de 92 m².' Puis, le 3 avril suivant, M. [D] est revenu sur cette décision, écrivant par courriel à Telium 'suite au recommandé pour l'annulation, c'est caduc, la vente continue.' Des échanges sont alors intervenus au sujet du plan de division et du bornage. Il a ainsi été demandé par la société Telium, mandataire de la CFT, par courriel du 12 juillet 2019, la signature de M. [D] au sujet du nouveau plan de division cadastrale élaboré par le géomètre. La société appelante affirme que ce plan a été accepté par M. [D], mais ne produit cependant pas le document évoqué avec la signature du vendeur. Ce dernier répond au courriel le 15 juillet dans ces termes : 'BJR SIGNATURE SOUS RESERVE FAUT BORNE A L'ANGLE DE LA CLÔTURE EXISTANTE PLUS LES 7 METRES EN PLUS DES 85 [D]' Il peut être déduit de ce message que M. [D] manifeste son accord sur le projet de vendre, mais persiste à ne vouloir vendre qu'une parcelle de 92 m² correspondant à celle objet du bail. M. [D] a, dans les jours suivants, exigé le paiement d'une avance sur le prix pour un montant de 14 000 euros, sans donner d'explication à sa position (courriel du 17 juillet 2019). En sollicitant le paiement d'une avance, il semble déterminé à procéder à cette vente. Ce document ne revient pas sur la superficie de la parcelle objet de la vente. Compte tenu des changements répétés de M. [D], la société CFT a mis en demeure celui-ci de communiquer une date pour permettre la réalisation du bornage sur place, par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2019. A la date du 8 août 2019, l'huissier de justice requis par la société CFT a constaté l'absence de M. [D], le géomètre présent lui indiquant être sur place depuis 9h, horaire sollicité par M. [D] lui-même la veille. En dépit de plusieurs tentatives pour le joindre, ce dernier ne s'est pas présenté au rendez-vous. De nouveaux courriels ont été adressés par M. [D], laissant penser qu'il est toujours d'accord pour signer cet accord. Il écrit encore le 27 août 2019 un courrier rappelant que la date d'échéance est valable jusqu'au 27 août 2019, et 'si ce n'est pas signé chez le notaire d'ici 8 jours et sans nouvelles de votre part, je me verrais dans l'obligation d'annuler cette offre étant donné que les délais n'ont pas été respectés.' Ainsi, si le premier acte a permis de laisser penser qu'un accord avait été trouvé sur l'objet et le prix, les éléments postérieurs font douter de l'accord sur la parcelle à vendre, notamment parce qu'aucun document ne permet de considérer que M. [D] a signé le plan de division nécessaire aux délimitations de la parcelle objet de la vente. La superficie de la parcelle objet de la vente n'est pas suffisamment précise, une confusion subsistant à l'évidence dans l'esprit des parties, difficile à lever puisqu'il n'est pas justifié de la signature du plan de division d'une part, et que la superficie mentionnée à l'offre de vente est de 110 m² tandis que le bail visé à cette offre porte sur une consistance de 92 m². Il s'infère de ces éléments qu'une équivoque persiste quant à l'objet de la vente, que les échanges n'ont pas permis de lever. Il est à noter de surcroît que l'acte signé par M. [D] d'acceptation d'offre d'achat prévoyait que 'le transfert de propriété et de jouissance interviendra à la signature de l'acte authentique de vente.' Ainsi, il était convenu que le transfert de propriété était subordonné à la signature de l'acte authentique, laquelle devait intervenir dans les six mois. En conséquence, la société CFT ne peut se prévaloir d'une vente parfaite dès l'acceptation de l'offre de vente signée par M. [D]. La société CFT se fonde à titre subsidiaire sur le document adressé le 27 août 2019 par M. [D] à son intention. La société CFT n'est pas fondée à s'appuyer sur le document intitulé 'offre préliminaire' signé par Telium et par M. [D] le 27 février 2019, dont celui-ci se prévaut pour rappeler les termes de l'échange initial. Il a en effet été substitué à ce document l'offre de vente acceptée par M. [D] le 5 mars suivant à des conditions légèrement différentes, notamment quant aux éléments de détermination du prix. L'existence d'un échange de consentements sur un prix légèrement supérieur postérieurement à cet écrit suffit à considérer qu'il n'a pas été donné suite à ce premier projet et le fait qu'il le joigne à un courriel ne peut être interprété comme le renouvellement de son accord, ce d'autant qu'il adresse ce document dans le seul but de rappeler que le délai initial expirant le 27 août 2019 est expiré et qu'il donne un délai de 8 jours pour signer l'acte authentique chez le notaire. La société CFT ne peut se prévaloir d'une vente parfaite alors d'une part qu'aucun accord ferme et sans équivoque sur le prix et sur la chose objet de la vente n'a été trouvé, et d'autre part que le délai pour signer l'acte authentique est expiré, le transfert de la propriété ayant été subordonné à cette signature. Les demandes de la société CFT sont rejetées et le jugement confirmé en toutes ses dispositions, par substitution de motifs. La société CFT est condamnée aux dépens, les dispositions du jugement statuant sur les dépens étant par ailleurs confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Condamne la société CFT aux dépens exposés en appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame PERRET, Président, et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,