Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01565

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2024 N° RG 23/01565 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVI6 Code NAC : 30B AFFAIRE : S.C.I. LES PRES C/ S.A.R.L. PETITS PAINS GOURMANDS DEMANDERESSE La société LES PRES, Société civile immobilière au capital de 152,45 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 338 948 169, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité. représentée par Me Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :, Me Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 60 DEFENDERESSE S.A.R.L. PETITS PAINS GOURMANDS La Société PETITS PAINS GOURMANDS, SARL au capital de 20 000,00 € inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 493 107 437 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, Me Habib CHEMLALI, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire : Débats tenus à l'audience du : 23 Janvier 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 22 octobre 2010, la SCI LES PRES a donné à bail commercial à la société PETITS PAINS GOURMANDS les locaux sis [Adresse 3]. Par acte de Commissaire de Justice en date du 7 novembre 2023, la SCI LES PRES a fait assigner en référé la société PETITS PAINS GOURMANDS devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 149 943,59 euros au titre des loyers et charges dus, et indemnités d’occupation arrêtée au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mai 2023, condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 14 994,35 euros au titre de la clause pénale, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, augmentée de 10% au titre de la clause pénale, jusqu' à la complète libération des locaux, - dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, - condamner la locataire à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite des délais de paiement de 24 mois. A l’audience, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 169 854,11 euros arrêtée au 1er trimestre 2024 inclus, et s’oppose à cette demande. La défenderesse ne conteste pas le montant de la dette locative et réitère sa demande de délais. La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 15 mai 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 15 mai 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation  Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. Il convient de condamner la société PETITS PAINS GOURMANDS à payer à la SCI LES PRES à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 16 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Il y a donc lieu de condamner la société PETITS PAINS GOURMANDS à payer à la SCI LES PRES la somme provisionnelle de 169 854,11 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er trimestre 2024 incluse, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. De plus, il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale. Il y a donc lieu de condamner la société PETITS PAINS GOURMANDS à payer à la SCI LES PRES la somme provisionnelle de 14 994,35 euros au titre de la clause pénale arrêtée au 4ème trimestre 2023 inclus. Sur le dépôt de garantie  Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts. Sur la demande de délais de paiement  Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En l’espèce, la défenderesse ne présente aucune garanties sérieuses de solvabilité. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 22 octobre 2010 et la résiliation de ce bail à la date du 16 juin 2023, Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3], Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la société PETITS PAINS GOURMANDS à payer à la SCI LES PRES à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 16 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, Condamnons la société PETITS PAINS GOURMANDS à payer à la SCI LES PRES la somme provisionnelle de 169 854,11 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er trimestre 2024 incluse, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, Condamnons la société PETITS PAINS GOURMANDS à payer à la SCI LES PRES la somme provisionnelle de 14 994,35 euros au titre de la clause pénale arrêtée au 4ème trimestre 2023 inclus, Rejetons la demande de délais de paiement, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, Condamnons la société PETITS PAINS GOURMANDS à payer à la SCI LES PRES la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société PETITS PAINS GOURMANDS au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ MARS DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le GreffierLa Première Vice-Présidente Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY