Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/07693

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [F] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jeanne SAUVE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/07693 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25F5 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 05 mars 2024 DEMANDEUR Monsieur [Y], [V] [P] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Jeanne SAUVE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE DÉFENDERESSE Madame [F] [J] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Azedine HADIDANE, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 05 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/07693 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25F5 EXPOSE DU LITIGE [O] [I], veuve [W], [D] [W], veuve [P], et [Y] [P], propriétaires en vertu d’un démembrement de propriété, ont donné à bail à [A] [E], par acte sous seing privé en date du 1er août 2008, un appartement au [Adresse 2], moyennant un loyer de 350 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, renouvelable tacitement. [Y] [P] est devenu pleinement propriétaire du bien à la suite du décès de [O] [I], veuve [W], et de [D] [W], veuve [P]. [Y] [P] a fait donation à ses deux enfants de la nue-propriété du bien immobilier dont il est demeuré usufruitier. [A] [E] a été autorisée à s’appeler [F] [J] par décret du 25 janvier 2016. Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023, [Y] [P] a fait délivrer à [F] [J], un congé pour reprise, à terme le 31 juillet 2023, afin d’y loger son petit-fils, [K] [U]. [F] [J] est demeurée dans les lieux au-delà du terme du congé. Par exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, [Y] [P] a fait assigner [F] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. A l’audience du 23 janvier 2024, [Y] [P], représenté, a sollicité de la juridiction qu’elle : - déboute [F] [J] de l’ensemble de ses demandes ; - constate la validité du congé et la résiliation du bail au 31 juillet 2023; - juge [F] [J] occupante sans droit, ni titre du logement depuis le 1er août 2023; - ordonne l’expulsion de [F] [J], et de tous les occupants de son chef et rejette toute demande de délais éventuellement formulée par la défenderesse, - supprime le délai de deux mois postérieur au commandement d’avoir à quitter les lieux pour engager la procédure d’expulsion, - autorise le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble du choix du requérant et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse, sous réserve des dispositions des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamne [F] [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 427,16 euros par mois, somme indexée conformément aux clauses du bail jusqu’à complète libération des lieux, - condamne [F] [J] au paiement de la somme de 372,55 euros restant due au 23 janvier 2024 ; - condamne [F] [J] aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en raison de l’occupation abusive et injustifiée des parties communes de l’immeuble et de la chambre de bonne contigue à son appartement ainsi qu’à son refus de libérer les lieux; - condamne [F] [J] au paiement des frais d’huissier et de commissaire de justice et notamment ceux afférents à l’établissement des procès-verbaux de constat, de la sommation de quitter les lieux, les frais afférents à la présente procédure, aux entiers dépens et aux frais des actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile; - ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, [Y] [P] expose avoir valablement fait délivrer un congé pour reprise à [F] [J], en considération de sa qualité d’usufruitier. Sur le fond, il mentionne vouloir loger son petit-fils, étudiant à [Localité 3], dans les lieux litigieux. Il indique également que la locataire ne respecte pas son obligation de jouissance paisible. [F] [J] était représentée à l’audience du 23 janvier 2024 et a sollicité du juge des contentieux de la protection, à titre liminaire, de voir déclarer irrecevables les demandes de [Y] [P], à titre principal, le prononcé de la nullité du congé, au motif que la non -reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes et en conséquence, voir rejeter les demandes de [Y] [P], à titre subsidiaire, lui voir accorder des délais pour quitter les lieux, à titre reconventionnel, la condamnation de [Y] [P] au versement d’une amende civile de 10.000 euros, et à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts en raison du caractère abusif de la procédure. Elle demande en tout état de cause sa condamnation à verser à Maître HADIDANE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. [F] [J] expose que [Y] [P] n’apporte pas la preuve de la pleine propriété sur les lieux loués. Elle conteste la réalité du motif, au regard des dates d’affectation des étudiants par l’application PARCOURSUP. Elle souligne que le manquement à l’obligation de jouissance paisible qui lui est imputé n’est pas établi. Elle sollicite le rejet de la demande en paiement des frais d’huissier, en l’absence de lien avec la présente procédure. La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes de [Y] [P] [Y] [P] produit aux débats l’attestation notariée en date du 10 juin 2011, aux termes de laquelle il est établi que la pleine propriété des lieux litigieux lui a été acquise en suite du décès de [O] [I], veuve [W], le 8 mai 2011 et en suite du décès de [D] [W], veuve [P], le 17 juillet 2009. Il produit également l’acte de donation de la nue-propriété de l’immeuble, en date du 9 juillet 2012, à ses enfants, conservant l’usufruit des lieux à son bénéfice. Il convient de considérer que les lieux loués subissent un démembrement de propriété, laissant l’usufruit à [Y] [P]. Dès lors, c’est en conformité avec les droits dont il dispose sur le bien que [Y] [P] a fait délivrer un congé pour reprise et une assignation en validation du congé. Son action est donc recevable. Sur la validité du congé En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour vente du logement, mais doit toujours respecter un préavis de six mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. En l’espèce, [Y] [P] a fait délivrer par exploit de commissaire de justice du 18 janvier 2023 à [F] [J], un congé pour reprise afin d’y loger son petit-fils, [K] [U], à terme le 31 juillet 2023. La défenderesse conteste la validité du congé pour reprise. Or, [Y] [P] justifie de son lien de parenté avec [K] [U], et de l’inscription de celui-ci, bénéficiaire de la reprise, à l’université, pour l’année 2023-24. Il convient de considérer que ces pièces établissent la volonté de reprise des lieux loués à [F] [J] pour loger [K] [U], descendant de [Y] [P]. En effet, il n’est pas impératif de justifier de l’exécution du motif du congé dès la date de sa signification. En outre, [F] [J] ne peut valablement prétendre imposer au bailleur de délivrer congé pour un autre bien, celui-ci étant libre de choisir le bien qu’il veut reprendre. La défenderesse n’établit donc pas l’absence de caractère réel et sérieux du congé pour reprise du 18 janvier 2023. Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par [Y] [P] le 18 janvier 2023 à [F] [J], valable. Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 31 juillet 2023, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois. Ainsi, [F] [J], qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupante sans droit, ni titre, à compter du 1er août 2023, de sorte que le bailleur a fait délivrer une assignation le 19 septembre 2023. Sur l’expulsion de l’occupante et la demande de délais pour quitter les lieux [Y] [P], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [F] [J], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée. L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l’espèce, la situation de [F] [J] ne justifie pas de l’octroi de délais pour quitter les lieux, de sorte que cette demande sera rejetée. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de [F] [J], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle. Aussi, [F] [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, indexé comme si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 421,39 euros en janvier 2024, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 20 euros, à compter du 1er août 2023, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion. Aucune circonstance de l’espcèe ne justifie de majorer le loyer courant pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demandes sera rejetée. Sur l’arriéré locatif Le décompte locatif produit aux débats par [Y] [P] mentionne que [F] [J] est débitrice de la somme de 372,55 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat du 31 juillet 2023. Il convient de considérer que cet acte correspond à l’état des lieux de sortie qui aurait dû être établi le 31 juillet 2023, au terme du congé délivré le 18 janvier 2023. Le maintien dans les lieux de [F] [J] apparaissant comme fautif, il convient de mettre le coût de cet acte à sa charge. Elle sera donc condamnée à payer à [Y] [P] la somme de 372,55 euros au titre du solde locatif dû au 23 janvier 2024. Sur les demandes de dommages intérêts [Y] [P] sollicite la condamnation de [F] [J] au paiement de dommages intérêts pour l’occupation abusive et injustifiée des parties communes de l’immeuble et de la chambre de bonne contigüe à son appartement, ainsi qu’en raison de son refus de quitter les lieux. [Y] [P] produit trois procès-verbaux de constat en dates des 3 février 2020, 30 mai 2023 et 31 juillet 2023 au soutien de sa demande de dommages intérêts. Toutefois, aucun de ces procès-verbaux n’établit objectivement que l’occupation des parties communes et d’une chambre de bonne contigüe est imputable à [F] [J]. En conséquence, sa demande de dommages intérêts sera rejetée. [F] [J] sollicite des dommages intérêts. Toutefois, en l’absence de faute imputable à [Y] [P], et de préjudice, elle sera déboutée de cette demande. Sur la demande d’amende civile Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de prononcer une amende civile. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [F] [J] , qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 31 juillet 2023 et de la sommation de quitter les lieux du 7 septembre 2023, mais en ce non compris le coût du congé pour reprise, ni des procès-verbaux de constat des 3 février 2020 et 30 mai 2023, sans lien avec l’affaire. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [Y] [P] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [F] [J] à la lui payer. [F] [J] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, - Déclare recevable l’action de [Y] [P], - Constate la validité du congé délivré par [Y] [P] à [F] [J], le 18 janvier 2023, à effet au 31 juillet 2023 ; - Constate que [F] [J] est occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement situé [Adresse 2], depuis le 1er août 2023; - Autorise [Y] [P] , à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [F] [J], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé [Adresse 2]; - Dit que les occupants devront libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ; - Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; - Condamne [F] [J] à payer à [Y] [P] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, indexé comme si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 421,39 euros en janvier 2024, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 20 euros, à compter du 1er août 2023 , jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion; - Condamne [F] [J] à payer à [Y] [P] la somme de 372,55 euros au titre du solde locatif dû au 23 janvier 2024 ; - Déboute [Y] [P] du surplus de ses demandes, notamment de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion et de dommages intérêts pour occupation abusive et injustifiée des parties communes de l’immeuble et de la chambre de bonne contigüe ainsi que pour le refus de libérer les lieux; - Déboute [F] [J] du surplus de ses demandes, notamment de délais pour quitter les lieux et de prononcé d’une amende civile ; - Condamne [F] [J] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 31 juillet 2023 et de la sommation de quitter les lieux du 7 septembre 2023, mais en ce non compris le coût du congé pour reprise, ni des procès-verbaux de constat des 3 février 2020 et 30 mai 2023; - Condamne [F] [J] à payer à [Y] [P] la somme totale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Déboute [F] [J] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. Le greffier Lle juge des contentieux de la protection