Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 12]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 11]
REFERENCES : N° RG 23/01311
N° Portalis DB3S-W-B7H-YE66
Minute : 751/24
S.A. D’HLM LOGIREP
Représentant : SELARL PAUTONNIER &
ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,
vestiaire : L0159
C/
Monsieur [C] [Y]
Représentant : Me François BENECH, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : C0919
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL PAUTONNIER
& ASSOCIES
Copie délivrée à :
Me BENECH
Le 10 Juillet 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire par délibéré prorogé en date du 24 Juin 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. D’HLM dénommée “LogiRep”, dont le siège social est situé [Adresse 5] - [Localité 9], anciennement dénommée “LOGISTART”, venant elle-même aux droits et actions de la “S.A. D’HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE - LOGIREP”, suite à fusion-absorption,
Représentée par la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIÉS, Avocats au Barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 4] - [Localité 14]
Comparant en personne, assisté de Maître François BENECH, Avocat au Barreau de Paris
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée prenant effet le 1er janvier 1994, la société immobilière de la Poterne, aux droits de laquelle il n'est pas contesté que vient la société LOGIREP, a donné à bail à Monsieur [C] [Y] et Madame [P] [O] épouse [Y] un logement de type F5 de 87 mètres carrés situé [Adresse 4], [Localité 14], pour un loyer hors charges de 2630 Francs.
Par arrêté du 12 juillet 2022, le préfet de Seine-Saint-Denis a autorisé la démolition de l'immeuble dans lequel se situe le local en cause.
Par exploit de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, la société LOGIREP a fait assigner Monsieur [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d'obtenir son expulsion.
Après deux renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 25 mars 2024.
La société LOGIREP, représentée, soutient oralement le contenu de ses conclusions récapitulatives et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater la déchéance à effet du 28 février 2023, du titre d'occupation consenti à Monsieur [C] [Y] ;
o ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;
o supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion ;
o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Monsieur [C] [Y];
o condamner Monsieur [C] [Y] à payer :
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de l'assignation ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les articles L. 442-6 et L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation, outre l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 et les articles L. 412-1 et L. 417-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, rappelle que le défendeur a bénéficié de plusieurs offres de relogement, qui ont toutes été refusées, qu'un congé lui a alors délivré pour la date du 28 février 2023, date à laquelle il est déchu de tout titre d'occupation, qu'il est désormais occupant sans droit ni titre, ce qui justifie son expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation. L'expulsion doit être ordonnée sous astreinte dès lors que le concours de la force publique ne sera pas accordé à court terme, ce qui n'est donc pas dissuasif.
Monsieur [C] [Y], assisté, demande à ce que la société LOGIREP soit déboutée de l'ensemble de ses demandes principales et accessoires, et condamnée à lui verser une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il a exposé qu'en avril 2023, il a accepté une offre de relogement présentée officieusement par courriel de LOGIREP en date du 19 avril 2023 pour un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 14]. Toutefois, la société LOGIREP a ensuite retiré son offre. Préalablement, il avait reçu de la part de LOGIREP des offres dont aucune ne correspondait aux dispositions de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
La première reçue le 18 novembre 2021 correspondait à un appartement situé à [Localité 15] au 3ème étage sans ascenseur, alors que Monsieur et Madame [Y] sont âgés de 78 et 71 ans et que Madame [Y] souffre d'une maladie rendant difficile sa respiration.
La seconde reçue le 8 février 2022 concernait un appartement situé à [Localité 14] situé au sein du quartier violent de [Localité 13], connu pour son trafic de drogues et ses nombreuses fusillades, présentant ainsi un risque pour la sécurité physique du défendeur.
La troisième reçue le 21 avril 2022 concernait un appartement situé à [Localité 14], qui a révélé, lors de sa visite, des problèmes d'humidité incompatibles avec l'état de santé de Mme [Y].
Deux autres offres lui ont été transmis après cette date qui concernait des appartements situés [Adresse 18] à [Localité 14], point de deals connus sur la commune.
En conséquence, il a en a conclu qu'aucune des offres présentées par la société LOGIREP ne répond aux exigences combinées de l'article 13 de la loi du 1er septembre 1948 et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. Le délibéré a été prorogé à la date du 24 juin 2024.
MOTIFS
o Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion du locataire
L'article L. 442-6, II, du code de la construction et de l'habitation dispose qu'en cas d'autorisation de démolir visée à l'article L. 443-15-1, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Ainsi, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
L'article 13 bis de ladite loi dispose que le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.
En l'espèce, la société LOGIREP a donné à bail à Monsieur [C] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 14], type F5, d'une surface de 87,12 m² pour un loyer mensuel de 2630 Francs, et d'une provision sur charges de 1220,71 Francs.
Le 12 juillet 2022, le préfet de Seine-Saint-Denis a autorisé la société LOGIREP à procéder à la démolition de l'immeuble dans lequel se situe ledit local à usage d'habitation, sur le fondement de l'article L. 443-15-1 du code de la construction et de l'habitation. Il n'est pas soutenu que cet arrêté ait été contesté.
La société LOGIREP justifie avoir effectué trois propositions de relogement à Monsieur [Y] par courrier des 18 décembre 2021, 8 février 2022, et 21 avril 2022.
S'agissant de la première offre du 18 décembre 2021, elle concerne un appartement de 5 pièces d'une surface habitable de 80,95 m2 sur la commune de [Localité 15].
Monsieur [Y] a refusé cette offre par courrier du 29 décembre 2021, non pas au motif de l'absence d'ascenseur comme indiqué dans ses écritures, mais au motif que l'appartement proposé ne se trouvait pas à [Localité 14], ce qui l'éloignait de ses enfants et désorienterait son épouse, peu mobile. Force est de constater toutefois que ce logement est situé dans une commune limitrophe sans être éloigné de plus de 5 km de son logement actuel et est d'une taille comparable à celui occupé actuellement. En outre, Monsieur [Y] produit uniquement une attestation indiquant que son épouse est suivie pour une pemphigoïde des muqueuses ce qui ne justifie pas que son état de santé nécessite qu'elle doive rester vivre dans le même quartier sous peine d'isolement et de désorientation.
S'agissant de la deuxième offre du 8 février 2022, elle concerne un appartement situé à [Localité 14] de 4 pièces de 76 m2.
Monsieur [Y] a refusé cette le 21 février 2022, non pas au motif qu'il est situé au sein du quartier violent de [Localité 13] comme indiqué dans ses écritures, mais au motif que cet appartement est un 4 pièces et non un 5 pièces, et qu'il n'est pas situé près de la [Adresse 16] et de la [Adresse 17], seuls repères de Mme [D]. Force est de constater à nouveau que ce logement est situé dans la même commune que le logement actuel et est d'une taille comparable, Monsieur [Y] ne justifiant pas en tout état de cause du nombre de personnes logeant à son domicile. En outre, une fois de plus, aucun élément n'est produit aux débats sur les difficultés que rencontrerait Madame [Y] de ne pas vivre dans un autre quartier que le sien.
S'agissant de la troisième offre du 21 avril 2022, elle concerne un appartement de 4 pièces situé [Adresse 6] à [Localité 14] de 73 mètres carrés.
Monsieur [Y] a refusé cette offre par courrier électronique du 10 juillet 2022 sans en indiquer les raisons. Force est de constater que cet appartement se situe dans la commune et la rue souhaitées par le défendeur, qu'encore une fois ce dernier ne justifie pas de la nécessité de conserver un appartement de 87 mètres carrés en n'apportant aucune explication sur le nombre de personnes vivant à son domicile. Il indique dans ses écritures avoir refusé cet appartement car il y avait constaté des problèmes d'humidité incompatibles avec l'état de santé de son épouse. Il apparait toutefois que ces affirmations, qui arrivent tardivement, ne sont étayées par aucune pièce objective produite aux débats.
Monsieur [Y] ne démontre pas en outre que ces propositions excéderaient sa capacité financière.
Aussi, Monsieur [Y] est déchu de tout titre d'occupation six mois après la notification de la troisième offre intervenue le 21 avril 2022. Il est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 21 octobre 2022. Toutefois, le demandeur limite sa prétention au 28 février 2023. Monsieur [Y] ne démontre pas avoir libéré les lieux.
L'expulsion de Monsieur [C] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [Y] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
o Sur les modalités de l'expulsion
L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [C] [Y] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 27 février 2023, 24 heures, constitue une faute civile.
Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [C] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 28 février 2023 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.
o Sur les mesures de fin de jugement
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'assignation.
L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
CONSTATE que Monsieur [C] [Y] a été déchu de tout titre d'occupation de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 14] à la date du 27 février 2023, 24 heures ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [C] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [C] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à payer à la société LOGIREP l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 28 février 2023, en deniers ou quittances, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [C] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi fait et jugé à Bobigny le 24 juin 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
