Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/02035

Du 15 mars 2024 50D SCI/ld PPP Référés N° RG 23/02035 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNFS [B] [R] C/ S.A.R.L. CITYA LANAVERRE, [G] [T] - Expéditions délivrées à avocats - FE à SELARL HONTAS ET MOREAU + Me Catherine LATAPIE-SAYO Le 15/03/2024 Avocats : la SELARL HONTAS ET MOREAU Me Catherine LATAPIE-SAYO la SELARL ULDRIF ASTIE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEUR : Monsieur [B] [R] né le 24 Mai 1982 [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me ASTIE Uldrif de la SELARL ULDRIF ASTIE DEFENDEURS : S.A.R.L. CITYA LANAVERRE RCS BORDEAUX 331 170 985 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [G] [T] [Adresse 4] [Localité 7] Représenté par Maître Pascal-henri MOREAU de la SELARL HONTAS ET MOREAU DÉBATS : Audience publique en date du 24 Novembre 2023 Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 puis prorogé au 15 mars 2024 PROCÉDURE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité en date du 19 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2019, Monsieur [G] [T] a, par l'intermédiaire de son mandataire, le Cabinet Citya Lanaverre, donné à bail à Monsieur [B] [R] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 530€ et une provision mensuelle sur charges de 20€. Arguant de l'existence de désordres au sein du logement loué, Monsieur [B] [R] a, par actes introductifs d'instance des 19 et 20 octobre 2023, fait assigner Monsieur [G] [T] ainsi que la SARL Citya Lanaverre devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 17 novembre 2023 aux fins de : odire et juger qu'il est recevable et bien fondé en ses demandes oconstater que le logement de Monsieur [R] est insalubre et indécent oconstater que Monsieur [R] ne peut jouir paisiblement de son logement En conséquence, odire et juger que le bailleur a manqué à ses obligations envers le locataire oordonner la désignation d'un expert à l'effet de se rendre sur place, de se faire remettre tout document utile par les parties, de rendre un rapport sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres constatés oautoriser Monsieur [R] à suspendre le versement des loyers dus à son bailleur et ce, en procédant à une consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations de [Localité 5] ou sur tout compte bancaire expressément ouvert par ses soins à cette fin olui allouer une provision de 5.000€ à valoir sur son préjudice tant moral que matériel ainsi que son préjudice de jouissance ocondamner solidairement Monsieur [G] [T] et la SARL Citya Lanaverre à verser à Monsieur [R] une somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ocondamner Monsieur [G] [T] et la SARL Citya Lanaverre aux dépens A l'audience du 17 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 24 novembre 2023. Lors de l'audience du 24 novembre 2023, Monsieur [B] [R], représenté par son conseil, a maintenu les termes de sa demande initiale. Il expose avoir subi, le 4 juillet 2023, une importante fuite d'eau s'écoulant de la bouche de la VMC de sa cuisine; que ce n'est que le 25 juillet 2023, après trois semaines de fuite ininterrompue qu'un plombier est intervenu pour réparer la fuite. Il précise avoir sollicité son bailleur le 16 août 2023 afin qu'un dédommagement puisse lui être consenti et qu'une solution rapide puisse être trouvée aux nombreux désordres affectant désormais le logement. Il sollicite au visa de l'article 145 du Code de procédure civile, compte tenu des désordres affectant son logement et de l'état d'insalubrité qu'il représente, une expertise permettant un chiffrage exhaustif des très nombreux désordres survenus ; que depuis le 4 juillet 2023, il est confronté à de graves désordres affectant son appartement. Il soutient que compte tenu de l'absence d'électricité affectant son logement, il n'a pas pu jouir paisiblement de son logement. Il ajoute qu'une partie du plafond s'étant effondrée sur son animal de compagnie, il a dû faire intervenir un vétérinaire puis un ostéopathe pour animaux. Il fait valoir en outre qu'eu égard à l'insalubrité du logement, il demande de pouvoir consigner ses loyers et charges auprès de la caisse des dépôts et consignations ou sur un compte bancaire spécifiquement ouvert à cette fin et ce, jusqu'à la résolution du litige. Il ajoute qu'une provision doit lui être allouée à valoir sur sa future indemnisation à concurrence de 5.000€. En défense, Monsieur [G] [T], représenté par son conseil, demande à la juridiction saisie : ode déclarer irrecevable et mal fondé Monsieur [R] en son action et ses demandes ode juger que l'existence de contestations sérieuses font obstacles aux demandes de Monsieur [R] ode débouter Monsieur [R] de l'intégralité de ses demandes ode condamner Monsieur [R] à lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et frais éventuels d'exécution Il sollicite le débouté de la demande d'expertise formulée par Monsieur [R] dès lors que les travaux nécessaires à mettre un terme à la fuite ont été réalisés ce que le conseil de Monsieur [R] reconnaît dans sa correspondance; que de fait le motif légitime nécessaire afin de voir ordonner une mesure d'instruction fait défaut. Il fait valoir en outre qu'il appartenait à Monsieur [R] d'effectuer une déclaration de sinistre à son assureur multirisques habitation pour l'intégralité du sinistre et d'affecter les fonds indemnitaires aux conséquences du sinistre déclaré. Il ajoute qu'en vertu des dispositions de l'article 146 du Code de procédure civile, une mesure d'expertise ne peut avoir pour objet de se substituer à la carence du demandeur quant à l'administration de la preuve. Il sollicite le rejet de la demande de consignation du loyer au motif que Monsieur [R] ne verse aux débats aucun élément de preuve justifiant une pareille demande; que les travaux ont été réalisés; que Monsieur [R] a nécessairement été indemnisé de l'atteinte aux embellissements par suite du sinistre survenu par son assureur habitation. Il ajoute qu'aucune preuve n'atteste de l'existence d'odeurs nauséabondes ou de l'existence d'humidité. Il sollicite enfin le débouté de la demande indemnitaire de Monsieur [R] dès lors qu'aucun élément de preuve attestant de l'existence de préjudice n'est produit. En défense, la SARL Citya Lanaverre, représentée par son conseil, sollicite à la juridiction de : odébouter Monsieur [B] [R] de l'ensemble de ses demandes ocondamner Monsieur [B] [R] à lui verser la somme de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ocondamner Monsieur [B] [R] aux dépens Elle soutient que l'action diligentée par Monsieur [R] se heurte à plusieurs contestations sérieuses et qu'en outre, il ne justifie pas du caractère urgent de ses demandes, la cause du dégât des eaux ayant été identifiée et les travaux ayant été réalisés ce que Monsieur [R] ne conteste pas. Elle fait valoir que les demandes de Monsieur [R] sont mal dirigées dès lors qu'elle exerce les fonctions d'administrateur du bien occupé par Monsieur [R] mais également de syndic du SDC et qu'on ignore sur quel fondement Monsieur [R] entend rechercher sa responsabilité. Elle ajoute que le rapport de fuite mentionne que le dégât des eaux trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble et qu'un constat amiable a été régularisé entre Monsieur [R] et le SDC mais que ce dernier n'est pas attrait à la procédure. Elle précise que si Monsieur [R] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur responsabilité civile, on ne connaît pas les suites de cette déclaration de sinistre alors que Monsieur [R] a nécessairement été indemnisé par son assureur des désordres subis. Elle ajoute que Monsieur [R] doit être débouté en sa demande d'expertise dès lors que l'on ne saisit pas le contenu de la mission qui sera confiée à l'expert; qu'une expertise technique s'avère inutile, les travaux ayant été réalisés et que Monsieur [R] n'indique pas en quoi l'organisation d'une telle mesure serait justifiée par un motif légitime. Elle s'oppose également à la demande de consignation des loyers, Monsieur [R] ne rapportant pas la preuve du caractère prétendument insalubre du logement. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 12 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est rappelé que les demandes aux fins de voir le Juge constater ou dire et juger ne comportent pas de demande et ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer en application de l'article 5 suivant, mais les moyens présentés au soutien de celles-ci. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces moyens relevant des motifs. Sur la demande d'expertise formulée par Monsieur [R] L'article 145 du Code de Procédure Civile prévoit que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l'espèce, Monsieur [R] sollicite une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. Il convient de souligner à titre liminaire que Monsieur [R] demande d'une part, aux termes de son dispositif d'ordonner la désignation d'un expert à l'effet de se rendre sur place, de se faire remettre tout document utiles par les parties, de rendre un rapport sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres constatés et d'autre part, aux termes des motifs de ses conclusions, d'ordonner une expertise permettant un chiffrage exhaustif des très nombreux désordres survenus. Il est constant qu'un sinistre est survenu au sein du logement loué par Monsieur [R] le 4 juillet 2023 consistant en une fuite sur une canalisation ayant entraîné l'effondrement d'une partie du plafond de la cuisine. Il résulte du rapport d'intervention de la société AX'EAU que l'origine de la fuite a été identifiée sur l'alimentation générale d'eau et non dans l'appartement sus-jacent aux dommages. Un constat amiable de dégâts des eaux a donc été régularisé entre Monsieur [R] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] le 20 juillet 2023. En premier lieu, il résulte des pièces communiquées par la SARL Citya Lanaverre que les travaux destinés à supprimer la cause des désordres ont été réalisés ainsi qu'il résulte de la facture N°7071 du 27 juillet 2023 de l'entreprise EVOLUTION THERMIQUE SYSTEM, ce qui est d'ailleurs confirmé par le conseil de Monsieur [R] aux termes de sa correspondance du 1er août 2023 versée aux débats. Une mesure d'investigation et d'expertise n'a plus lieu d'être, celle-ci ne permettrait ainsi plus de déterminer l'origine des désordres. Par ailleurs, si Monsieur [R] allègue l'état d'insalubrité du logement, vivre dans une atmosphère saturée d'humidité, subir des odeurs nauséabondes et être confronté, depuis le 4 juillet 2023, à de graves désordres affectant son appartement et plus précisément des dégradations de la peinture des murs et plafonds du logement, l'absence d'électricité dans les prises de la salle de bain, couloir et cuisine, l'absence d'éclairage dans la salle de bain, couloir et cuisine, il n'apporte aucun élément corroborant ses dires. En effet, il ne produit aucun arrêté d'insalubrité pris sur le logement corroborant ses allégations. En outre, il échoue à caractériser l'indécence du logement au moyen de la production des clichés photographiques, ceux-ci ne permettant pas de savoir s'ils proviennent du logement loué. Cette pièce n'est aucunement probante. Enfin, il ne verse au demeurant ni constat d'huissier ni courrier des services d'hygiène de la Mairie permettant de confirmer ses dires et l'existence d'une indécence des lieux loués. Au surplus, s'agissant des dégradations de la peinture des murs et du plafond du logement, il est curieux que Monsieur [R], qui a fait une déclaration de sinistre auprès de son assurance ALLIANZ le 4 juillet 2023 ainsi qu'il résulte de sa déclaration de sinistre fournie, ne produise pas les suites qui ont été données et plus précisément la preuve de l'indemnisation pour la reprise des embellissements. Enfin, s'agissant de la réaction allergique et des difficultés respiratoires qu'il allègue subir depuis le 4 juillet 2023, Monsieur [R] ne produit qu'une attestation de médecin en date du 24 juillet 2023 qui ne permet pas, à elle seule, de confirmer un lien de causalité entre le sinistre et ses conséquences et les problèmes de santé allégués. Au vu de ce qui précède, Monsieur [R] ne justifie d'aucun motif légitime à voir ordonner une expertise. Il convient donc de rejeter sa demande en vue d'organiser une telle mesure. Sur la demande de suspension du paiement du loyer et ce, en procédant à une consignation En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d'impossibilité absolue d'utiliser les lieux. En l'espèce, Monsieur [R] sollicite d'être autorisé à suspendre le versement des loyers dus à son bailleur et ce, en procédant à une consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations de [Localité 5] ou sur tout compte bancaire expressément ouvert par ses soins à cette fin arguant de l'état d'insalubrité du logement. Il résulte des pièces versées aux débats et des déclarations du locataire qu'il occupe, sans interruption depuis son entrée dans les lieux, l'appartement donné à bail. D'autre part, il est constant qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été rendu concernant ce logement. En dernier lieu, si au regard du rapport d'intervention de la société AX'EAU du 21 juillet 2023, une partie du plafond du logement a été affectée de désordres consécutivement au sinistre, Monsieur [R] ne peut solliciter la suspension du paiement des loyers et des charges en procédant à une consignation et ce, jusqu'à la résolution du litige. Seule l'impossibilité absolue et totale d'utiliser les lieux permet d'exonérer le locataire du paiement du loyer. Or, Monsieur [R] continuant à y demeurer ne démontre pas le caractère inhabitable du logement. Pour les raisons ci-avant évoquées, Monsieur [R] sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la demande de provision L'alinéa 2 de l'article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Monsieur [R] sollicite l'allocation d'une provision à hauteur de 5.000€ à valoir sur sa future indemnisation. En premier lieu, il convient de souligner que Monsieur [R] réclame cette somme sans aucune précision ou démonstration quant au quantum sollicité. Aussi, ainsi qu'il a d'ores et déjà été relevé, Monsieur [R] échoue à caractériser les désordres et les préjudices qu'il allègue. Comme développé ci-avant, aucune pièce telle qu'un procès-verbal de constat d'un commissaire de justice ou un courrier de la mairie ne corrobore les dires de Monsieur [R]. S'il produit les factures des biens matériels endommagés, Monsieur [R] ne démontre pas que ces biens ont effectivement été détériorés lors de la survenance du sinistre du 4 juillet 2023 et ne fournit, au demeurant pas le document envoyé à son assurance faisant état desdits biens mobiliers endommagés. Il ne démontre pas non plus que son assurance à laquelle il a déclaré le sinistre refuserait de l'indemniser pour lesdits biens concernés. Par ailleurs, pour justifier l'allocation d'une provision, Monsieur [R] verse aux débats un certificat médical du Docteur [E] aux termes duquel il est indiqué que Monsieur [R] présente une atopie cutanée et une réaction asthmatiforme au niveau respiratoire possiblement en lien avec une exposition à des allergènes et à l'humidité. Ce certificat n'est toutefois pas suffisant pour démontrer que l'état du logement loué est la cause de ses maux. Le demandeur ne prouve pas, au moyen d'autres éléments, que son état de santé est imputable à l'état du logement. Enfin, s'agissant des dépenses intervenues pour son chat, si Monsieur [R] affirme qu'une partie du plafond s'est effondrée sur son animal de compagnie, aucun élément ne vient le confirmer. Au contraire, le compte rendu du vétérinaire en date du 29 juillet 2023 mentionne les seuls termes suivants : "suite à dégâts des eaux, morceau de placoplâtre trouvé au sol près de la cuisine". Aucun lien n'est donc démontré entre les problèmes de santé de son chat et le sinistre survenu le 4 juillet 2023. Monsieur [R] échoue à démontrer l'existence de l'obligation non sérieusement contestable de Monsieur [G] [T] ou de la SARL Citya Lavanerre. Par conséquent, sa demande de provision sera rejetée. Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R]. Monsieur [T] sollicite la condamnation de Monsieur [R] aux frais éventuels d'exécution. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge du débiteur, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure. Condamné aux dépens, Monsieur [R] sera débouté de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [R] à verser à Monsieur [G] [T] et à la SARL Citya Lavanerre la somme de 400 € chacun. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort, Déboutons Monsieur [B] [R] de l'ensemble de ses demandes ; Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ; Déboutons Monsieur [B] [R] de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [G] [T] et la SARL Citya Lanaverre la somme de 400€ chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [B] [R] aux dépens; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT