Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 08 MARS 2023
(n° 76 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10421 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF42O
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Mai 2022 -Président du TJ de Paris - RG n° 22/52330
APPELANTE
S.A.R.L. ES RESTAURATION [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
N° SIRET : 888 87 5 4 16
représentée par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878
assistée par Me Jérémie COHEN de l'AARPI TEAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D2181
INTIMÉE
S.C.I. MARION LINCOLN prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président
Patricia LEFEVRE, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé du 21 février 2020, la SCI Marion Lincoln a donné à bail à la société Es restauration [Localité 2] divers locaux commerciaux à destination de brasserie-café-bar-vente à emporter-traiteur, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour une durée de douze années, entières et consécutives, à compter du 26 février 2020.
Par acte d'huissier du 23 septembre 2021, la société Marion Lincoln a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société Es restauration [Localité 2] pour la somme de 42 121,29 euros, au titre de son arriéré de loyers, charges et frais impayés à la date du 10 septembre 2021.
Par acte d'huissier du 17 février 2022, la société Marion Lincoln a fait assigner la société Es restauration [Localité 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de la défenderesse ; de condamner celle-ci à lui payer une provision de 63 550,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2022, et une provision égale au double du montant du loyer majoré des charges et accessoires jusqu'à la libération effective du local.
Par ordonnance réputée contradictoire du 6 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté que le bail commercial en date du 21 février 2020 portant sur les locaux sis [Adresse 4], à [Localité 2] dont est titulaire la société Es restauration [Localité 2], est résilié depuis le 23 octobre 2021 par acquisition de la clause résolutoire ;
ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de la société Es restauration [Localité 2] ainsi que tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4], à [Localité 2] et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
dit que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécutions ;
condamné la société Es restauration [Localité 2] à verser à la société Marion Lincoln une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer, des charges et des accessoires tel qu'il aurait été exigible si le bail s'était poursuivi, payable selon les mêmes modalités et ce du 23 octobre 2021 jusqu'à la date de la restitution ou de l'expulsion des lieux ;
condamné la société Es restauration [Localité 2] à verser à la société Marion Lincoln une provision d'un montant de 63 550,36 euros à valoir sur les échéances impayées de loyers, charges et éventuelles indemnité d'occupation exigibles au 17 janvier 2022 ;
condamné la société Es restauration [Localité 2] à verser à la société Marion Lincoln la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
rejeté le surplus des demandes ;
condamné la société Es restauration [Localité 2] aux entiers dépens ;
rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
Par déclaration du 30 mai 2022, la société Es restauration [Localité 2] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
À titre principal,
infirmer l'ordonnance entreprise ;
constater la mauvaise (sic) de la société Marion Lincoln dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2021 ;
En conséquence,
dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2021 ;
À titre subsidiaire,
infirmer l'ordonnance entreprise ;
constater la mauvaise (sic) de la société Marion Lincoln dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2021 ;
constater que la société Marion Lincoln a expressément renoncé ou tenté de faire croire à la société qu'elle avait expressément renoncé au bénéfice de la clause résolutoire ;
En conséquence,
constater l'existence de contestations sérieuses ;
dire qu'il n'y a lieu à référé ;
À titre infiniment subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
autoriser le paiement de la dette en 24 échéances mensuelles dont le premier versement est fixé au 1er jour du mois suivant la signification de la décision intervenir ;
En tout état de cause,
débouter la société Marion Lincoln de son appel incident ;
condamner la société Marion Lincoln à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner société Marion Lincoln aux entiers dépens.
La société Marion Lincoln, aux termes de ses dernières conclusions en date du 29 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
À titre principal,
recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions ;
débouter la société Es restauration [Localité 2] de son appel et en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
constaté que le bail commercial en date du 21 février 2020 portant sur les locaux sis [Adresse 4], à [Localité 2] dont est titulaire la société Es restauration [Localité 2], est résilié depuis le 23 octobre 2021 par acquisition de la clause résolutoire ;
ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de la société Es restauration [Localité 2] ainsi que tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4], à [Localité 2] et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
dit que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécutions ;
condamné la société Es restauration [Localité 2] à verser à la société Marion Lincoln une provision d'un montant de 63 550,36 euros à valoir sur les échéances impayées de loyers, charges et éventuelles indemnité d'occupation exigibles au 17 janvier 2022 ;
condamné la société Es restauration [Localité 2] à verser à la société Marion Lincoln la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamné la société Es restauration [Localité 2] aux entiers dépens ;
rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
condamné la société Es restauration [Localité 2] à verser à la société Marion Lincoln une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer, des charges et des accessoires tel qu'il aurait été exigible si le bail s'était poursuivi, payable selon les mêmes modalités et ce du 23 octobre 2021 jusqu'à la date de la restitution ou de l'expulsion des lieux ;
rejeté le surplus des demandes ;
Statuant à nouveau,
condamner à titre provisionnel la société Es restauration [Localité 2] à payer une indemnité d'occupation fixée au double du montant du dernier loyer contractuel, augmentée des charges et taxes locatives, et ce à compter rétroactivement du 24 octobre 2021 et jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clefs, en application de la clause résolutoire du bail ;
autoriser la conservation du dépôt de garantie versé par la société Es restauration [Localité 2] par la bailleresse en application des clauses et conditions du bail afférentes au dépôt de garantie et de la clause résolutoire du bail ;
À titre subsidiaire,
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
En tout état de cause,
condamner la société Es restauration [Localité 2] à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Es restauration [Localité 2] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le bail commercial consentis par la société Marion Lincoln et bénéficiant à la société Es restauration [Localité 2] contient une clause résolutoire, qui étaient visée dans les commandements de payer du 23 septembre 2021. Ces commandements de payer reproduisaient intégralement les clauses résolutoires et l'article L. 145-41 du code de commerce.
La société Es restauration [Localité 2] soutient que le commandement de payer du 21 septembre 2021 doit être annulé en raison de la mauvaise foi du bailleur, qui a fait délivrer un acte à l'adresse du fonds de commerce alors qu'il savait que personne ne serait présent compte de l'impossibilité d'exploiter les locaux du fait des travaux de voirie concernant le projet du Grand [Localité 6]. Elle affirme que les parties étaient en relation régulière et que la société Marion Lincoln n'a pas cru bon de l'informer de la procédure pendante et des diligences qu'elle avait engagées. Par ailleurs compte tenu de l'offre d'acquisition du fonds de commerce que le bailleur a émise le 27 avril 2022, avec abandon de l'arriéré de loyers, la société Es restauration [Localité 2] fait valoir qu'elle a été trompée et s'attendait légitimement à ce qu'un accord soit régularisé et que la dette locative soit abandonnée.
De plus, la société Es restauration [Localité 2] considère qu'elle a été victime de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du bail et qu'elle a été dans l'impossibilité totale d'exploiter les locaux. Or, selon, elle, le bailleur ne pouvait ignorer ces circonstances et c'est seulement par mauvaise foi qu'il n'a pas accepté de renégocier les termes du bail. La société Es restauration [Localité 2] d'abord fait valoir que lors de la signature du bail, au mois de février 2020, l'ampleur des nuisances avait été largement sous-estimée par les parties : le système de terrassement en taupe du puits [Adresse 5], situé immédiatement devant la porte du restaurant devait permettre une diminution très rapide des nuisances, les travaux « s'enfonçant sous terre » au fur et à mesure (pièce 6), et à la mi-2021, la fin des travaux de gros 'uvre du puits [Adresse 5] devait mettre un terme à la majeure partie des nuisances (pièce 5). Or la société Es restauration [Localité 2] affirme que les travaux de gros 'uvre ont connu du retard et ont dépassé la durée initialement prévue, puisqu'en juin 2022, les premiers travaux de second 'uvre étaient en cours depuis plusieurs mois. Elle soutient que les travaux de gros 'uvre ont rendu totalement impossible toute exploitation des lieux, en raison du bruit insoutenable qu'ils provoquent, et que les travaux de second 'uvre, notamment du fait de la bétonneuse située à quelques mètres seulement du restaurant (pièces 7 et 8), rendent les lieux tout aussi inexploitables que les travaux de gros 'uvre. La société Es restauration [Localité 2] ajoute ensuite que le bail a été conclu le 26 février 2020, soit juste avant le début de la crise sanitaire liée à la Covid-19 de sorte que l'édiction de règles sanitaires strictes et les couvre-feux n'ont pas rendu possible un démarrage d'exploitation.
Ces moyens ne caractérisent pas la mauvaise foi du bailleur et seront rejetés. En effet, celle-ci a régulièrement fait signifier le commandement de payer et l'assignation au siège social de la société Es restauration [Localité 2], sur le lieu du fonds de commerce et a fait dénoncer l'assignation aux domiciles personnels des deux gérants de la société Es restauration [Localité 2], tels qu'ils étaient indiqués sur l'extrait KBis de cette dernière. Aucune autre relation entre la bailleresse et son preneur n'est établie, avant la proposition de rachat du fond qui est intervenue plus de deux mois après l'introduction de l'instance devant le juge des référés.
Par ailleurs, s'agissant des circonstances imprévisibles, la société Es restauration [Localité 2] procède par voie d'allégation en affirmant que l'exploitation du fonds est impossible en raison des travaux, alors que l'existence de nuisances sonores insupportables n'est pas justifiée, et que les commerces situés autour du fonds de la société Es restauration [Localité 2], dont une banque, sont normalement exploités (pièces 9, 10 et 11 Marion Lincoln). En outre, l'intimée démontre que les travaux de voirie en relation avec le prolongement de la ligne Eole ont débuté en janvier 2019, soit plus d'un an avant la prise à bail, et la fin des travaux est prévue depuis l'origine fin 2022 (pièce 12 Marion Lincoln). Cette circonstance a conduit la bailleresse à accepter une franchise de 5 mois de loyer et la diminution de 50 % du montant du loyer pendant les 18 mois suivants (p. 15 du bail). Il convient d'observer que la société Es restauration [Localité 2] n'a pas contesté qu'elle n'avait jamais ouvert son commerce et n'avait pas payé un seul loyer depuis la prise d'effet du bail.
Enfin, la société Es restauration [Localité 2] affirme que la société Marion Lincoln a expressément renoncé au bénéfice de la clause résolutoire en proposant d'acquérir le fonds de commerce, pendant l'instance devant le premier juge, et a indiqué abandonner les loyers non versés alors même que le Juge ne s'était pas encore prononcé sur l'acquisition de la clause résolutoire. Cependant, il n'est pas contesté que la société Es restauration [Localité 2] n'a pas accepté cette proposition et qu'aucune cession de fonds de commerce n'est intervenue, de sorte que corollairement, la bailleresse n'a pas renoncé au bénéfice de la résolution du bail et à celui des loyers impayés.
Il apparaît du décompte produit par que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois, ce que ne conteste pas l'appelante. Aucun loyer n'ayant été payé et la société Es restauration [Localité 2] ne justifiant pas même d'une exploitation minimale du fonds de commerce, la demande de délai sera rejetée. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 octobre 2021 et ordonné son expulsion.
En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
En l'absence de toute observation de l'appelante, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise la condamnant au paiement d'une somme de 63 550,36 euros à titre de provision à valoir sur les échéances impayées de loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation exigibles au 17 janvier 2022.
Le bail prévoit, à sa page 19, qu'en cas de résiliation par application de la clause résolutoire, le preneur est débiteur de plein droit jusqu'à la reprise de possession des lieux par le bailleur d'une indemnité d'occupation fixée forfaitairement au double du loyer en vigueur à la date de résiliation, outre tous accessoire. L'application de cette stipulation contractuelle n'est pas sérieusement contestable, et l'ordonnance entreprise sera infirmée pour y faire droit à titre provisionnel.
La société Marion Lincoln sollicite, en exécution du bail, la fixation forfaitaire de l'indemnité d'occupation au double du loyer en vigueur à la date de résiliation. Destinée à sanctionner l'absence de restitution des lieux, cette stipulation constitue une clause pénale qui eu égard à son montant particulièrement élevé est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond. Dès lors, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné l'appelante à payer à la société Marion Lincoln une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer, des charges et des accessoires tel qu'il aurait été exigible si le bail s'était poursuivi.
La société Marion Lincoln demande enfin à être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie. Cette demande excède les pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement consentir une provision. Il n'y a lieu à référé de ce chef et l'ordonnance entreprise sera confirmée à cet égard.
Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmée.
La société Es restauration [Localité 2] sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 précité.
PAR CES MOTIFS,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Es restauration [Localité 2] à payer à la société Marion Lincoln une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure pénale ;
Condamne la société Es restauration [Localité 2] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
