Cour d'appel, 13 juin 2022. 21/00358

PhD/ND Numéro 22/2328 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 13/06/2022 Dossier : N° RG 21/00358 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HYMH Nature affaire : Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion Affaire : [L] [P] C/ [O], [J] [U], [V], [H] [K] épouse [U] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 02 Mai 2022, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Monsieur Marc MAGNON, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [L] [P] né le 26 Octobre 1929 à [Localité 7] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Cécile FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES , avocat au barreau de PAU INTIMES : Monsieur [O], [J] [U] né le 23 Novembre 1970 à [Localité 8] (27) de nationalité française [Adresse 3] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle (25%) numéro 2021/2809 du 28/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représenté par Me Alexandra COURTIN, avocat au barreau de PAU Madame [V], [H] [K] épouse [U] née le 19 Juin 1979 à [Localité 6] (78) de nationalité française [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Alexandra COURTIN, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 14 DECEMBRE 2020 rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE D'OLORON SAINTE MARIE FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 26 février 2016, M. [L] [P] a donné à bail d'habitation à M. [O] [U] et Mme [V] [K], épouse [U] (ci-après les époux [U]) une maison sise [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 550 euros. Au départ des locataires, un huissier de justice a dressé un état des lieux de sortie en date du 1er avril 2019. Le 08 août 2019, le bailleur a mis en demeure les locataires de lui régler une certaine somme au titre des réparations locatives. Suivant exploit du 4 décembre 2019, M. [P] a fait assigner par devant le tribunal d'instance d'Oloron-Sainte-Marie les époux [U] en paiement de la somme de 7.319,69 euros au titre des réparations locatives pour défaut d'entretien et dégradations. Par jugement du 14 décembre 2020, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal d'instance, devenu tribunal de proximité, a : - condamné solidairement les époux [U] à payer à M. [P] la somme de 203,75 euros avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement, outre la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - débouté M. [P] du surplus de ses demandes - condamné solidairement les époux [U] aux dépens. Par déclaration faite au greffe de la cour le 05 février 2021, M. [P] a relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 avril 2022. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2021 par M. [P] qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner solidairement les époux [U] au paiement de la somme de 7.319,69 euros au titre du défaut d'entretien et des dégradations, outre le paiement d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 2 août 2021 par les époux [U] qui ont demandé à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, outre la condamnation de l'appelant au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991. MOTIFS L'appelant fait justement observer que le jugement entrepris a modifié les termes du litige, par dénaturation de ses prétentions, en statuant sur sa demande de réparation en se fondant sur la liste des dégradations qu'il avait précisément exclues du périmètre de sa demande au lieu d'examiner la liste des dégradations et défauts d'entretien venant au soutien de celle-ci. Le jugement entrepris ne pourra qu'être infirmé. En droit, il résulte des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent dans les lieux loués pendant la durée du bail, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Au soutien de sa demande de réparations locatives, M. [P] se prévaut du constat d'huissier d'entrée des lieux en date du 26 février 2016, du constat d'huissier de sortie en date du 1er avril 2019 et des devis de reprise des désordres établis par la comparaison entre les deux constats d'huissier. Les époux [U] contestent l'imputabilité des réparations locatives, en droit ou en fait, à l'exception des trois postes retenus par le premier juge pour 203,75 euros, et font valoir qu'il résulte du rapport de l'organisme Soliha réalisé, à leur demande, le 22 mars 2019 que les désordres constatés sont imputables au bailleur en raison de la présence importante d'humidité dans le logement, de l'absence de système d'aération et d'une infiltration au niveau de la fenêtre d'une chambre conduisant à la dégradation des murs, sols et tapisseries du logement. Il ressort du « diagnostic-constat décence » réalisé par Soliha que le logement présente des non-conformités aux normes de décence consistant dans : - une infiltration d'eau depuis l'extérieur par une fenêtre d'une chambre - une présence ponctuelle d'humidité, en bas des murs, des plafonds, haut des murs, dans le séjour, la cuisine et la chambre du rez-de-chaussée - une absence de système d'aération dans la salle d'eau et du WC au rez-de-chaussée. Les époux [U] prétendent qu'ils ont alerté le bailleur sur les désordres d'humidité dans un courrier du 12 février 2018, versé aux débats, mais dont ils ne démontrent pas qu'il a été envoyé au bailleur. M. [P] objecte que le logement ne présentait aucun problème d'humidité lors de l'entrée dans les lieux, qu'il est pourvu d'un système de chauffage suffisant qui a été coupé en juillet 2018 pour défaut de paiement des factures de gaz, que les époux [U] n'ont pas aéré le logement, obstruant même les bouches d'aération, de sorte que les problèmes d'humidité leur sont imputables. A ce stade, la cour constate que l'état des lieux d'entrée ne fait pas état de dégradations liées à l'humidité ni même de celle-ci et que le rapport Soliha n'a fait aucune observation négative sur l'installation de chauffage fonctionnant au gaz et à l'électricité qui a été examiné lors de la visite. Il convient d'examiner les désordres dont le bailleur sollicite la réparation. 1 - sur les travaux d'électricité M. [P] sollicite une indemnité de 745,80 euros sur la base du devis de la société Gouvert. Le constat des lieux de sortie relève des dégradations sur une prise électrique et la dépose de la hotte aspirante nécessitant son remplacement. Les époux [U], présumés responsables de ces désordres, se bornent à conclure au rejet de la demande du bailleur au motif que le devis, qui vise l'adresse personnelle du bailleur, ne concerne pas le logement loué. Mais, cette contestation est infondée alors que les prestations décrites dans le devis sont incontestablement en relation avec les désordres constatés dans le logement loué. Il sera fait droit à cette demande d'indemnisation. 2 - sur les « travaux divers » M. [P] sollicite une indemnité de 5.062,88 euros sur la base du devis de la société Villanua, d'un montant de 5.227,88 euros, qui décrit précisément les postes des travaux de remise en état des sols, murs et plafonds à réaliser dans les pièces de la maison. Une partie des contestations du devis est sans objet puisque M. [P] a exclu certains postes de sa demande pour un montant total de 165 euros. En revanche, le devis prévoit la rénovation intégrale des sols de certaines pièces dont l'état général était moyen lors de l'entrée dans les lieux (cuisine) ou présentant, à la sortie, s'agissant des parquets, des rayures et un défaut de cirage pour lesquels sont prévus désormais une vitrification améliorant l'état antérieur et dont le coût ne saurait être mis intégralement à la charge des locataires. S'agissant des revêtements muraux, il ne peut être déduit du rapport Soliha, non contradictoire à l'égard du bailleur, que les phénomènes ponctuels d'humidité sont imputables à la structure du logement ou même à la seule absence d'une aération dans la salle d'eau et le wc du rez-de-chaussée alors que le logement, qui n'était pas neuf à l'entrée des lieux, ne présentait pas ces phénomènes et qu'il est pourvu d'un système de chauffage suffisant, tandis que l'infiltration d'eau par une fenêtre ne peut expliquer ces désordres qui sont compatibles avec un mauvais usage des lieux loués. Présumés responsables des dégradations murales, les époux [U] ne rapportent donc pas la preuve qu'elles ne proviennent pas de leur fait. S'agissant du recollage des plinthes et du carrelage de l'entrée du jardin (37,50 euros HT), ces désordres sont à la charge du locataire, le fait que l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas les plinthes ne faisant pas présumer leur absence. Sous le bénéfice des considérations qui précèdent, et de l'état antérieur des sols et revêtements intérieurs, il convient d'admettre mais de limiter l'indemnisation de ces chefs de désordres à la somme de 3.000 euros. 3 - sur les travaux de menuiserie M. [P] sollicite une indemnité de 120 euros sur la base d'un devis de l'entreprise Heugarot d'un montant de 1.148 euros, les intimés répliquant qu'ils acceptent de prendre en charge la réparation de la porte coulissante pour un montant de 80 euros, ce que ne demande pas le bailleur. La somme de 120 euros correspond au ponçage des deux portes coulissantes abîmées par le chien. Il sera fait droit à cette demande. 4 - sur les travaux de plomberie L'état des lieux de sortie relève des dégradations sur les équipements sanitaires de la salle d'eau et des wc dont il ne résulte pas qu'ils nécessitent les prestations prévues dans le devis Moure Lethoor d'un montant de 695,02 euros prévoyant le remplacement du mélangeur de la douche, du pack wc et du mitigeur du lavabo. Il ne sera fait droit à cette demande d'indemnisation. 5 - sur les extérieurs L'état des lieux d'entrée fait état d'un jardin « en jachère d'hiver » ainsi que de la présence d'un étendoir. Les photographies annexées à l'état des lieux de sortie attestent de l'absence d'entretien et de toute taille des végétaux qui se sont développés de façon anarchique justifiant les travaux de remise en état décrits dans le devis de la société jardins des vallées pour un montant de 696 euros. Il résulte des considérations qui précèdent que le montant des réparations locatives doit être fixé à la somme de 4.561,80 euros. Le dépôt de garantie, qui a déjà été affecté au paiement des arriérés de loyers, ne peut venir en déduction de cette somme. Infirmant le jugement entrepris, les époux [U] seront solidairement condamnés à payer cette somme,outre les dépens d'appel ainsi qu'une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les époux [U] aux dépens, INFIRME le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement M. [O] [U] et Mme [V] [K], épouse [U], à payer à M. [P] la somme de 4.561,80 euros au titre des réparations locatives, CONDAMNE solidairement M. [O] [U] et Mme [V] [K], épouse [U] aux dépens d'appel, CONDAMNE solidairement M. [O] [U] et Mme [V] [K], épouse [U] à payer à M. [P] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, conseiller, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La GreffièreLe Président