Cour d'appel, 01 juin 2022. 21/00316

ARRÊT DU 01 Juin 2022 DB/CR --------------------- N° RG 21/00316 N° Portalis DBVO-V-B7F-C35U --------------------- S.C.I. VINGT ET UN C/ S.A.S LA HALLE S.E.L.A.R.L. AXYME S.C.P. BTSG ------------------ GROSSES le à ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile Section commerciale LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : S.C.I. VINGT ET UN RCS de Toulouse n°417 884 780 dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Isabelle BAYSSET, membre de la SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET-RUFFIE, avocate plaidante inscrite au barreau de TOULOUSE APPELANTE d'un Jugement du tribunal judiciaire d'AUCH en date du 02 Mars 2021, RG 19/00720 D'une part, ET : S.A.S. LA HALLE RCS de Paris n°413 151 739 dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 10] prise en la personne de : S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Me COURTOUX Didier, liquidateur judiciaire de la société LA HALLE RCS de Paris n°830 793 972 [Adresse 7] [Localité 9] S.C.P. BTSG prise en la personne de Me GORRIAS Stéphane, liquidateur judiciaire de la société LA HALLE RCS de Nanterre n°434 122 511 [Adresse 1] [Localité 13] Représentées par Me Philippe MORANT, membre de la SCP MORANT-DUBOIS, avocat postulant inscrit au barreau du GERS et par Me Rémy CONSEIL, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS INTIMÉES D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 14 Février 2022 devant la cour composée de : Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience Nelly EMIN, Conseiller Greffières : Lors des débats : Nathalie CAILHETON Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS : Par acte sous seing privé du 14 mars 1999, la SCI Vingt et Un a donné à bail commercial à la SA Compagnie Européenne du Vêtement (devenue ensuite la SAS La Halle), pour une durée de 9 ans, un bâtiment à usage de commerce, stockage et services constituant le lot n° 4 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 6] (32), d'une surface de 293 m², afin que le preneur y exerce une activité de vente de tous articles concernant l'équipement de la personne, et notamment chaussures et/ou vêtements, textiles, prêt à porter, maroquinerie, accessoires, bonneterie, à l'enseigne 'La Halle aux Vêtements'. Le prix annuel du bail a été fixé à la somme de 240 000 F (soit 36 587,76 Euros) hors taxes et charges, payable par trimestrialités, avec indexation à l'expiration de chaque période annuelle, en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. Par acte sous seing privé du 17 mars 2008, les parties ont renouvelé le bail pour une période s'achevant le 14 avril 2017, avec fixation du prix annuel du bail à la somme de 45 000 Euros hors taxes et charges, avec indexation à l'expiration de chaque période annuelle, en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. Par acte d'huissier du 12 janvier 2017, la SAS La Halle a signifié à la SCI Vingt et Un une demande de nouvellement du bail à effet du 15 avril 2017 pour une durée de 9 années. A défaut d'accord sur le nouveau prix du bail, le 11 avril 2019, la SAS La Halle, a signifié au bailleur une demande de fixation de ce prix à la somme annuelle de 14 680 Euros, au motif que ce montant était conforme à la valeur locative puis, à défaut d'accord, a saisi le président du tribunal de grande instance d'Auch en application de l'article R. 145-23 du code de commerce, afin de le faire fixer à ce montant. Par acte du 4 juillet 2019, la SAS La Halle a fait assigner la SCI Vingt et Un devant le président du tribunal de grande instance d'Auch, juge des loyers commerciaux, à cette fin. Par jugement rendu le 28 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux a rejeté des exceptions d'irrecevabilité et de nullité, soulevées par la SCI Vingt et Un et, avant-dire droit sur le fond, a ordonné une expertise confiée à [F] [M] afin de rechercher les éléments permettant la détermination de la valeur locative des locaux. M. [M] a établi son rapport le 15 mai 2020. Il a proposé la fixation de la valeur locative annuelle à 24 500 Euros. Le 2 juin 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé le redressement judiciaire de la SAS La Halle. Les Selarl AJRS et FHB, administrateurs judiciaires, et la SCP BTSG2, mandataire judiciaire, sont intervenues à la poursuite de l'instance devant le juge des loyers commerciaux. Les administrateurs judiciaires ont résilié le bail commercial à effet du 31 juillet 2020. Le 30 octobre 2020, la SAS La Halle a été placée en liquidation judiciaire. La SCP BTSG2 et la Selarl Axyme, liquidateurs judiciaires, sont intervenues à l'instance. Par jugement rendu le 2 mars 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Auch a : - reçu en leurs interventions la société BTSG2, prise en la personne de Me Stéphane Gorrias et la société Axyme prise en la personne de Me Didier Courtoux, es-qualités de liquidateurs judiciaires de la société La Halle, - fixé à 24 500 Euros HT/an en principal le loyer du bail en renouvellement au 15 avril 2017 dont bénéficie la société La Halle sur les locaux situés [Adresse 15], [Localité 6] (lot n° 4), - condamné la SCI Vingt et Un à rembourser à la SAS La Halle les trop-perçus de loyers depuis le 15 avril 2017, avec les intérêts au taux légal à compter du mémoire préalable en date du 11 avril 2019 puis à compter de chaque échéance trimestrielle, - condamné la SCI Vingt et Un à verser la somme de 2 000 Euros à la SAS La Halle sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Vingt et Un aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise (3 000 Euros), les frais de l'assignation devant le juge des loyers commerciaux (69,95 Euros) et les frais de signification du jugement, - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire, - ordonné l'exécution provisoire. Le juge des loyers a, essentiellement, pris en compte le fait que le lot n° 4 est enclavé dans le lot n° 3 appartenant à un autre propriétaire ; qu'il n'existe pas de parking dédié pour la clientèle ; que l'attractivité de la ville d'[Localité 6] est en déclin ; que les grosses réparations ne peuvent plus légalement être mises à la charge du preneur ; et qu'une décote doit être appliquée du fait de la mise à la charge du preneur de la taxe foncière. Par acte du 19 mars 2021, la SCI Vingt et Un a régulièrement déclaré former appel du jugement en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont : - fixé à 24 500 Euros HT/an en principal le loyer du bail en renouvellement au 15 avril 2017 dont bénéficie la société La Halle sur les locaux situés [Adresse 15], [Localité 6] (lot n° 4), - condamné la SCI Vingt et Un à rembourser à la SAS La Halle les trop-perçus de loyers depuis le 15 avril 2017, avec les intérêts au taux légal à compter du mémoire préalable en date du 11 avril 2019 puis à compter de chaque échéance trimestrielle, - condamné la SCI Vingt et Un à verser la somme de 2 000 Euros à la SAS La Halle sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Vingt et Un aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise (3 000 Euros), les frais de l'assignation devant le juge des loyers commerciaux (69,95 Euros) et les frais de signification du jugement, - rejeté ses demandes. La clôture a été prononcée le 12 janvier 2022 à 09H50 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 14 février 2022. PRETENTIONS ET MOYENS : Par conclusions notifiées le 28 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SCI Vingt et Un présente l'argumentation suivante : - La valeur locative des locaux n'a pas changé : * si les locaux sont en retrait, ils dépendent d'un petit centre commercial, sont visibles depuis l'artère principale et faciles d'accès pour les piétons, ce dont l'expert n'a pas tenu compte. * elle a produit 2 baux de références : Gerfa/Casaprat et Invest/Casa qui n'ont pas été retenus alors qu'ils auraient dû l'être. * d'autres baux, dans lesquels les taxes foncières et travaux sont à la charge du preneur attestent d'une base unitaire pondérée de 159 Euros/m², ce qui est équivalent au dernier bail avec la SAS La Halle, et l'expert a appliqué des abattements qui n'ont pas lieu d'être pour aboutir à une base unitaire pondérée de 105 Euros m², ce qui relève d'un véritable effondrement de la valeur locative. - Des décotes non-fondées ont été appliquées : * la pseudo-enclave résulte du choix du preneur et il peut facilement y être remédié par la création de cloisons séparatives. * en tout état de cause, le local ouvre sur toute la largeur en façade. * il existe 75 places de stationnement à disposition de tous, et les enseignes ont toute possibilité de mettre en oeuvre des dispositifs permettant d'indiquer aux tiers qu'ils ne peuvent les utiliser. - La demande de restitution du dépôt de garantie formulée par la SAS La Halle n'est pas recevable : * elle n'a pas été présentée devant le 1er juge et est nouvelle en appel. * le juge des loyers commerciaux n'a pas compétence pour statuer sur ce type de demande. Au terme de ses conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger, constater' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) elle demande à la Cour de : - réformer le jugement, - rejeter les demandes formées par la SAS La Halle et ses liquidateurs, - subsidiairement : - dire que la baisse de la valeur locative ne peut excéder 10 % et fixer le prix du bail renouvelé à 40 500 Euros, - en toutes hypothèses : - rejeter l'appel incident, - déclarer la demande de restitution du dépôt de garantie irrecevable, - condamner la SAS La Halle prise en la personne de ses liquidateurs à lui payer la somme de 3 200 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. La SCI Vingt et Un a déposé de nouvelles conclusions le 12 janvier 2022 à 10H49, postérieures à la clôture. * ** Par conclusions notifiées le 2 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SAS La Halle, prise en la personne de la SCP BTSG2 et de la Selarl Axyme, présente l'argumentation suivante : - Des demandes sont irrecevables : * devant le juge des loyers, la SCI Vingt et Un s'est limitée à solliciter le rejet des demandes présentées par le preneur. * elle n'a ni prétendu que la valeur locative ne saurait excéder 10 % ni demandé la fixation du prix du bail à 40 500 Euros. * de telles demandes sont nouvelles en appel. - Le prix du bail doit être fixé conformément à la valeur locative : * cette valeur ne peut être confondue avec les situations permettant, à la demande du bailleur, d'obtenir un déplafonnement et son action est uniquement basée sur l'article L. 145-33 du code de commerce qui ne nécessite pas la démonstration d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. * cette valeur locative est en baisse : la ville d'[Localité 6] subit un déclin d'attractivité, la zone commerciale en litige est secondaire, il existe un problème de stationnement. * la surface pondérée à prendre en compte est de 292 m² pour un prix de 105 Euros/m² qu'elle accepte, et les références proposées par le locataire ne sont pas pertinentes. * des déductions doivent être appliquées : enclavement des locaux dans une boutique appartenant à un autre bailleur, la société Clayes Invest, ce qui génère une situation précaire ; absence de stationnement dédié ; taxe foncière à la charge du preneur (qui doit donner lieu à réduction que n'a pas pris en compte le juge des loyers, indépendamment des baux de référence dans lesquels cette charge n'était pas imposée au locataire) ; travaux de mise aux normes à la charge du preneur (pour lesquels le juge des loyers aurait également dû appliquer un abattement) ; honoraires de gestion de l'immeuble à la charge du preneur(que le juge des loyers a confondu avec les honoraires de gestion des loyers). - Le dépôt de garantie doit lui être remboursé : * la plénitude de juridiction de la Cour permet de statuer sur cette demande, même si la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée. * ce montant est de 12 245,63 Euros. Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de : - déclarer irrecevable la demande tendant à limiter la baisse de la valeur locative de 10 %, - rejeter l'appel, - infirmer le jugement, - fixer le prix du bail renouvelé à 15 224 Euros par an, - confirmer les autres dispositions du jugement, - condamner la SCI Vingt et Un à lui rembourser la somme de 12 245,63 Euros au titre du dépôt de garantie et à payer la somme de 4 000 Euros à chaque liquidateur au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le 20 janvier 2022, la SAS La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs, a déposé de nouvelles conclusions afin de répondre aux conclusions déposées le 12 janvier 2022 par l'appelante, sollicitant la révocation de l'ordonnance de clôture et le prononcé d'une nouvelle clôture à la date de plaidoirie. ------------------- MOTIFS : 1) Sur les conclusions déposées par la SCI Vingt et Un le 12 janvier 2022 et par la Selarl Axyme et la SCP BTSG2 le 20 janvier 2022: Les premières ont été déposées le 12 janvier 2022 à 10H49 alors que la clôture avait été prononcée à 09H50. Par conséquent, elles doivent être déclarées irrecevables, ainsi que la nouvelle pièce n° 14 qu'elles visent. Il en est de même des conclusions en réponse à ces conclusions, déposées le 20 janvier 2022 par les intimées. Il ne sera statué que sur les conclusions déposées le 28 octobre 2021 par la SCI Vingt et Un et le 2 août 2021 par la Selarl Axyme et la SCP BTSG2. 2) Sur la recevabilité des contestations présentées par la SCI Vingt et Un : La SAS La Halle prétend que la demande formée par l'appelante tendant à voir dire que la baisse de la valeur locative à un maximum de 10 % et à voir fixer le prix annuel du bail à 40 500 Euros est nouvelle en appel et qu'elle se heurte à la prohibition de l'article 564 du code de procédure civile, compte tenu que, devant le juge des loyers, la SCI Vingt et Un se limitait à conclure au rejet de la demande de révision à la baisse du loyer. Mais une prétention au sens de l'article 564 du code de procédure civile ne se définit pas par son montant. Par suite, la SCI Vingt et Un a toute possibilité, en cause d'appel, de modifier le montant de sa demande relative à la fixation du prix du bail renouvelé et de ne plus se limiter à solliciter le maintien du loyer antérieur. En outre, la demande de fixation du loyer renouvelé à 40 500 Euros présentée désormais par l'appelante tend aux mêmes fins que celle présentée devant le juge des loyers, à savoir la fixation du prix du bail renouvelé . Enfin, la discussion sur la valeur locative ne constitue qu'un moyen au soutien de cette demande. Les demandes présentées par l'appelante doivent être déclarées recevables. 3) Sur le loyer renouvelé : Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; à défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Selon l'article R. 145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Enfin, le prix du bail à renouveler s'apprécie à la date du renouvellement. En l'espèce, en premier lieu, l'expert judiciaire a situé et décrit ainsi les locaux donnés à bail commercial à la SAS La Halle : - le bâtiment dépend d'une copropriété des parcelles cadastrées AM n° [Cadastre 3] et [Cadastre 8], AN n° [Cadastre 11] et [Cadastre 12]. - le lot n° 1est occupé la société Casa, le lot n° 2 par la SAS La Halle aux chaussures, ces lots étant la propriété de la SARL Clayes Invest. - la SAS La Halle occupe également le lot n° 3 appartenant à la SARL Clayes Invest, dans lequel se situe, sans séparation physique, le lot n° 4 appartenant à la SCI Vingt et Un, en litige. - le local en litige est ainsi composé de 2 lots distincts appartenant à des propriétaires différents, objets de 2 baux commerciaux différents. - les locaux sont situés en retrait de l'[Adresse 15]. - le lot n° 4 est entièrement consacré à la surface de vente. - les locaux constituant le lot n° 4 sont constitués d'une construction type 'boîte' avec bardage double peau, couverture et bac acier, avec façade partiellement vitrée d'environ 11 m et 25 m de profondeur, parquet flottant, murs peints en bon état et climatisés. - le lot n° 4 ne dispose pas de ses propres raccordements aux réseaux. - la copropriété ne dispose d'aucun parking privatif. Par application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière (5ème édition, mars 2017) il a calculé que la surface utile pondérée est de 292 m². Il s'est appuyé sur cette référence professionnelle pour appliquer ses coefficients de pondération, ce qui n'est pas discutable. En deuxième lieu, l'expert judiciaire a constaté les éléments suivants : - la ville d'[Localité 6], préfecture du Gers, a perdu des habitants (23 136 habitants en 1990 contre 21 618 en 2016). - la communauté d'agglomération créée en janvier 2017 comporte 38 418 habitants répartis sur 34 communes, représentant une densité de population de 63,8/habitants/km², contre 104,9/habitants/km² de moyenne en France métropolitaine. - le taux de logements vacants est de 13,8 sur [Localité 6] contre 8,1 en moyenne en France. - le revenu moyen des auscitains est inférieur à celui de la communauté d'agglomération, lui-même inférieur à la moyenne nationale. - le taux de chômage est de 15,5 %. - la ville d'[Localité 6], située seulement à une heure de [Localité 5] comme d'[Localité 14] est en perte de vitesse dans un département agricole connaissait des difficultés. - les locaux en question sont situés dans la 'ville basse' en dehors des deux principaux pôles d'activité qui se situent au Nord, sur la route d'[Localité 14], où se situent des enseignes comme Hyper-Leclerc, Décathlon, Conforama, Kiabi, Centrakor, et au Sud autour d'un hypermarché Carrefour. - les locaux en litige sont implantés en retrait de l'[Adresse 15], sans réelle lisibilité des enseignes, et l'emplacement doit être qualifié de très secondaire avec une faible attractivité, malgré la présence des enseignes Mac Donald's et Lidl. En troisième lieu, l'expert a examiné les loyers commerciaux couramment pratiqués dans la zone en notant que les seuls éléments de comparaison fournis l'ont été par la SCI Vingt et Un, précisant toutefois que compte tenu du nombre très limité de commerces dans cette zone et même dans la ville, il est difficile de calculer une moyenne mathématique aussi aisément que dans une grande métropole. Il a écarté la référence d'ordre général à 'l'argus de l'enseigne' invoquée par la SAS La Halle. Il a minutieusement étudié les références invoquées par le bailleur, mais a écarté la référence Gerfa/Casaprat dont la prise d'effet date de 2019, soit postérieurement à la date du renouvellement, ainsi que la référence Clayes Invest/Casa dont le bail a prix effet en 2011 et dont le prix annuel ne reflète que l'application de la clause d'indexation. Il a pris en compte : - Dans la même zone : - enseigne Bastide Médical, surface 362 m², 28 [Adresse 15], taxe foncière à la charge du preneur : excellente visibilité bénéficiant du trafic pénétrant dans l'agglomération : 140 Euros/m². - enseigne Casa, surface 292 m², taxe foncière à la charge du preneur, 183 Euros/m² mais dont le bail ne lui a pas été communiqué, ce qui ne permet pas un examen approfondi de cette référence. - Dans la zone Sud de l'hypermarché Carrefour : - enseigne Districenter, surface 828 m², 132 Euros/m² - enseigne Blue Box, surface 561 m², 128 Euros/m² - enseigne La Grande Récré : surface 765 m², 125 Euros/m² - En centre ville : - boutique située [Adresse 16]', à côté de la cathédrale : 165 Euros/m². - boutique d'optique rue de Lorraine, en première ligne avec saillie sur le trottoir, dans le secteur en développement sur rive gauche : 229 Euros/m² - superette Casino très bien placée en ville basse : 108/Euros/m². Il a déterminé un prix moyen applicable au local en litige à 105 Euros/m², soit un prix annuel HT de 30 660 Euros. En quatrième lieu, il a ensuite procédé, à partir de ce chiffre, aux corrections suivantes de la valeur locative : 1) décote de 10 % pour enclave : Cette décote est appliquée pour tenir compte de l'enclave du lot n° 4 dans le lot appartenant à un tiers. Même s'il n'existe pas de séparation physique entre les lots n° 3 et 4 et si la SAS La Halle a exploité les lots comme s'ils n'en constituaient qu'un seul, il n'en reste pas moins qu'une partie du magasin est enclavée dans le lot n° 3 qui n'appartient pas au même bailleur que le lot n° 4. Il s'agit d'une situation atypique qui soumet le preneur à deux baux distincts signés avec des propriétaires différents, ce qui est de nature à créer une instabilité pour le locataire si le bail portant sur le lot n° 3 n'était pas renouvelé ou si le bailleur donnait congé, ce qui rendrait alors quasiment impossible la poursuite de l'exploitation sur le seul lot n° 4. De plus, le lot en litige n'a pas ses propres raccordements aux réseaux et ne peut disposer de ses propres réserves, indispensables à tout commerce. L'abattement de 3 066 Euros est justifié, ce qui diminue le loyer à 27 594 Euros. 2) Décote de 10 % pour absence de parking dédié : Le lot n° 4 ne dispose pas de son propre parking. La SCI Vingt et Un dispose dans la zone de 17 places de parkings non clôturés insuffisantes pour la clientèle. L'expert a identifié dans la zone un total de 76 places de stationnement et il a constaté, lors de sa venue sur les lieux, de réelles difficultés de stationnement compte tenu que les places de stationnement sont en réalité utilisées par des tiers, au point que l'enseigne Mac Donald's, qui dispose d'une aire de stationnement privative, l'a clôturée pour le réserver à sa seule clientèle, ce que n'a pas fait la SCI Vingt et Un. Il a noté que s'il existe un vaste parking situé à 500 mètres avec une navette gratuite, il est peu utilisé et ne correspond pas aux habitudes locales qui consistent à pouvoir stationner à proximité immédiate de son lieu de destination. L'abattement de 3 066 Euros est justifié qui diminue le loyer annuel à 24 528 Euros. La SAS La Halle sollicite en outre l'application d'autres coefficients minorateurs : 1) Décote pour mise à la charge du preneur de la taxe foncière : Il est exact que le paiement de la taxe foncière, qui incombe par principe au bailleur, constitue un facteur de diminution de la valeur locative lorsqu'il est mis à la charge du preneur indépendamment des usages. En effet, selon l'article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Toutefois, en l'espèce, l'expert a expliqué que le calcul de la valeur locative de base à 105 Euros/m² est fait au vu d'éléments de comparaison qui tiennent déjà compte de la mise à la charge du preneur de la taxe foncière, de sorte que l'abattement est déjà pris en compte. Il ne peut donc faire l'objet d'un nouvel abattement. 2) Travaux de mises aux normes : Le bail contient la clause suivante, s'agissant du preneur : 'Il fera son affaire personnelle, dès à présent et pendant toute la durée du bail, de leur maintien en conformité au regard de toutes les réglementations administratives et de police applicables tant auxdits locaux qu'à l'activité qui sera exercée' Par cette clause, la SCI Vingt et Un s'est déchargée sur la SAS La Halle de l'exécution des travaux pouvant être imposés par l'administration, alors qu'ils sont par principe à la charge du bailleur au titre de l'obligation de délivrance, que ce soit lors de la conclusion du bail ou au cours de son exécution. Lors du renouvellement, le preneur était ainsi exposé à devoir faire face à des mises en conformité pouvant résulter de l'évolution de la réglementation. Un nouvel abattement limité à 2 %, soit 613,20 Euros tenant compte toutefois de la faible probabilité d'une injonction de mise aux normes et du fait que, selon l'article R. 145-35-2° du code de commerce dans sa rédaction issue du décret du 3 novembre 2014, aucune grosse réparation à ce titre ne peut plus être mise à la charge du locataire, sera appliqué. Le loyer sera ainsi diminué à 23 914,80 Euros. 3) frais de gestion de l'immeuble : Le bail contient la clause suivante : 'Le preneur remboursera de même la quote-part des salaires et charges concernant tout le personnel affecté aux lieux loués, tels que les gardiens, personnels de nettoyage, administration, ainsi que les avances permanentes de trésorerie appelées par le syndic et les honoraires de gestionnaire de l'immeuble.' Par cette clause, la SCI Vingt et Un s'est déchargée sur la SAS La Halle de certains frais de gestion qui, en principe, incombent au propriétaire. Toutefois, selon l'article R. 145-35 du code de commerce, les honoraires de gestion des loyers du local ou de l'immeuble mis à bail ne peuvent être imputés au locataire. La clause reste ainsi valide pour ce qui concerne les frais autres que ceux relatifs à la gestion de l'immeuble. Un nouvel abattement de 1 %, soit 306,60 Euros, tenant compte du faible montant pouvant être mis à la charge du preneur, sera appliqué. Le loyer sera ainsi diminué à 23 608,20 Euros. Le jugement sera réformé sur le prix du bail ainsi que sur le point de départ des intérêts de restitution qui courent à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix à l'initiative du bailleur, soit le 4 juillet 2019. 4) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie : Vu les articles 564 et 566 du code de procédure civile, La SAS La Halle présente, pour la première fois en appel, une demande de restitution du dépôt de garantie. Elle ne constitue ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément de la demande de fixation du prix du bail renouvelé. Par suite, elle doit être déclarée irrecevable, peu important que la SA La Halle prétende n'avoir pu la présenter devant le juge des loyers compte tenu de la compétence restreinte de cette juridiction, et indépendamment de la plénitude de juridiction de cette Cour. Enfin, l'équité nécessite de condamner l'appelante à payer à l'intimée la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : - la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, - DECLARE les conclusions déposées le 12 janvier 2022 par la SCI Vingt et Un et la pièce n° 14 qui les accompagne irrecevables ; - DECLARE les conclusions déposées le 20 janvier 2022 par la SCP BTSG2 et la Selarl Axyme, es-qualité de liquidateurs judiciaires de la SAS La Halle irrecevables ; - DECLARE les demandes présentées par la SCI Vingt et Un dans ses conclusions déposées le 28 octobre 2021 recevables ; - CONFIRME le jugement, SAUF en ce qu'il a : - fixé à 24 500 Euros HT/an en principal le loyer du bail en renouvellement au 15 avril 2017 dont bénéficie la société La Halle sur les locaux situés [Adresse 15], [Localité 6] (lot n° 4), - condamné la SCI Vingt et Un à rembourser à la SAS La Halle les trop-perçus de loyers depuis le 15 avril 2017, avec les intérêts au taux légal à compter du mémoire préalable en date du 11 avril 2019 puis à compter de chaque échéance trimestrielle, - STATUANT à nouveau sur les points infirmés, - FIXE le prix annuel hors taxes du bail renouvelé à compter du 15 avril 2017 à 23 608,20 Euros ; - CONDAMNE la SCI Vingt et Un à rembourser à la SCP BTSG2 et à la SELARL Axyme, es qualité de liquidateurs judiciaires de la SAS La Halle les trop-perçus de loyers depuis le 15 avril 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2019, puis à compter de chaque échéance ; - Y ajoutant, - DECLARE la demande de restitution du dépôt de garantie présentée par la SCP BTSG2 et la SELARL AXYME es qualité de liquidateurs judiciaires de la SAS La Halle, irrecevable ; - CONDAMNE la SCI Vingt et Un à payer à la SCP BTSG2 et à la SELARL AXYME es qualité de liquidateurs judiciaires de la SAS La Halle, en cause d'appel, la somme totale de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la SCI Vingt et Un aux dépens de l'appel. - Le présent arrêt a été signé par Claude Gate, présidente, et par Charlotte Rosa, adjoint administratif faisant fonction de greffier auquel la minute a été remise. Le greffier,Le conseiller,