Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00717

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00717 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YHTB SL/SH ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUIN 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. CAPE 10 JJR [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.R.L. L.K.L.A [Adresse 1] [Localité 3] défaillante JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2024 ORDONNANCE du 04 Juin 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2012, la SNC CAPE NORD a consenti à Monsieur [R] [P] et Monsieur [D] [O], agissant pour le compte de la SARL O P’TIT CREUX, un bail commercial, portant sur des locaux situés au-rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 21 novembre 2012, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par semestres et d’avance, outre provision mensuelle pour charges de 45 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 3.000 euros. Suivant acte sous seing privé en date du 28 janvier 2015, la SARL O P’TIT CREUX a cédé le bail commercial à la SARL PAUSE SANDWICH. Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2015, la SARL PAUSE SANDWICH a cédé le bail à la SARL LKLA. Les loyers et charges étant impayés, la SCI CAPE 10 JJR, venant aux droits de la SNC CAPE NORD suivant acte de vente en date du 12 juin 2013, a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023 à la SARL LKLA, un commandement de payer les loyers, pour un montant de 21.121,29 euros en principal, et visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SCI CAPE 10 JJR a, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, fait assigner la SARL LKLA devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de : Vu le bail du 16 novembre 2012 Vu l’article L.145-41 du code de commerce Vu l’article L.143-2 du code de commerce Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile - Constater que par l’effet du commandement de payer les loyers en date du 20 novembre 2023, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 16 novembre 2012 est acquise depuis le 20 décembre 2023, et que la société L.K.L.A occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis à [Localité 3], [Adresse 1] - Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société L.K.L.A et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ; - Condamner par provision la société L.K.L.A à payer à la société CAPE 10 JJR, la somme de 28.601,62 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 9 avril 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir - Condamner la société L.K.L.A au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, soit la somme mensuelle de 1.077,72 € et ce, jusqu’à libération complète des lieux. - Débouter la société L.K.L.A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - Condamner la société L.K.L.A à payer à la société CAPE 10 JJR, une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - Condamner la société L.K.L.A en tous dépens du présent référé qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 novembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 pour y être plaidée. A cette audience, la SCI CAPE 10 JJR, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Bien que régulièrement assignée (par procès-verbal de recherches infructueuses établi conformèment aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile), la SARL LKLA n’a pas constitué avocat. Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits : Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI CAPE 10 JJR justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion : Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés n’a pas qualité pour prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de l’une des parties au contrat, l’analyse et l’interprétation des clauses d’un contrat aboutissant à la qualification d’une faute à la charge de l’une des parties relevant du fond du droit. Il dispose néanmoins des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 16 page 7 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 21.121,29 euros, délivré le 20 novembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 20 décembre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation : Le maintien dans les lieux de la SARL LKLA après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI CAPE 10 JJR, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL LKLA au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré : En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La SCI CAPE 10 JJR justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL LKLA a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 28.601,62 euros, selon décompte arrêté au 09 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus. Après déduction de la somme de 1.827,97 euros au titre de la clause pénale et de la somme de 210,15 euros au titre du commandement de payer du 20 novembre 2023, mais non justifiées par une quelconque pièce, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 26.563,50 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable. La SARL LKLA sera en conséquence condamnée à payer à la SCI CAPE 10 JJR, la somme provisionnelle de 26.563,50 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 09 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie : Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur les demandes accessoires : La SARL LKLA, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI CAPE 10 JJR, la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 16 novembre 2012, portant sur les locaux situés au-rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], depuis le 20 décembre 2023, Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LKLA et de tout occupant de son chef des lieux situés au-rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 décembre 2023,   Condamnons à titre provisionnel la SARL LKLA au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Condamnons la SARL LKLA à payer à la SCI CAPE 10 JJR la somme provisionnelle de 26.563,50 euros (vingt-six mille cinq cent soixante-trois euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 09 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus ; Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ; Condamnons la SARL LKLA à payer à la SCI 10 JJR la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SARL LKLA aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 20 novembre 2023 ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE