Cour d'appel, 22 février 2024. 20/03766

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 22 FEVRIER 2024 N° RG 20/03766 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LXGH [W], [Y], [R] [J] (décédé) [X] [A] épouse [J] c/ [Z] [I] épouse [C] [E] [W] [U] [J] [O] [J] [K] [T] [W] [J] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 septembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/07906) suivant déclaration d'appel du 13 octobre 2020 APPELANTS : [W], [Y], [R] [J] né le 21 Décembre 1933 à [Localité 11] décédé le 05.08.2022 de nationalité Française demeurant [Adresse 4] [X] [A] épouse [J] née le 08 Janvier 1936 à [Localité 8] de nationalité Française Retraitée demeurant [Adresse 4] Représentée par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : [Z] [I] épouse [C] née le 06 Février 1957 à [Localité 3] (ALGÉRIE) ([Localité 3]) de nationalité Française Retraitée demeurant [Adresse 1] Représentée par Me CHAPENOIRE substituant Me Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANTS : [E] [W] [U] [J] né le 13 Novembre 1955 à [Localité 10] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] [O] [J] né le 26 Février 1959 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] [K] [T] [W] [J] né le 31 Juillet 1960 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] Représentés par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU Conseiller : Madame Christine DEFOY Greffier : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : Le 15 décembre 2017, M. [W] [J] et Mme [X] [A], son épouse ont vendu à Madame [Z] [I] épouse [C] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 9] (Gironde). Il était inséré dans l'acte de vente une clause précisant que la garantie des vendeurs ne pouvait être recherchée pour quelque cause que ce soit et notamment en raison des vices apparents ou cachés affectant le bien vendu. L'acte de vente précisait également que l'immeuble n'était pas raccordé à un réseau collectif d'assainissement et que Mme [C] s'engageait à réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai d'un an à compter de l'acte de vente. Le rapport établi et annexé à l'acte de vente concluait que l'installation était non conforme et que seule cette dernière installation avait été contrôlée. Mme. [C] ayant fait constater qu'il existait d'autres bacs dégraisseurs non signalés au moment de la vente, a mandaté la Société Suez laquelle a conclu à la nécessité d'une complète remise en état du réseau d'assainissement. En l'absence de solution amiable, Mme [C] a décidé de saisir le juge des référés du tribunal de Céans afin de solliciter la désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance en date du 27 novembre 2018, M. [D] a été désigné en qualité d'expert. Ce dernier a déposé son rapport d'expertise le 27 mai 2019. Par acte du 28 août 2019, Mme [C] a assigné les consorts [J] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. Par jugement du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - dit que les consorts [J] avaient connaissance d'un vice caché affectant le système d'assainissement de l'immeuble qu'ils ont vendu à Mme. [C] et se sont abstenus de la prévenir, - condamné les consorts [J] à payer à Mme. [C] la somme de 13 420 euros TTC à titre de dommages et intérêts, - débouté Mme [C] de sa demande de dommage et intérêts au titre de la perte de jouissance et du préjudice moral, - débouté les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné les consorts [J] à payer à Mme [C] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les consorts [J] aux entiers dépens de l'instance, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Les consorts [J] ont relevé appel du jugement le 13 octobre 2020. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 avril 2021, les époux [J] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 22 septembre 2020 en ce qu'il les condamnés à payer à Mme [C] la somme de 13 420 euros à titre de dommages et intérêts et 2000 euros au titre de l'article 700, - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et moral, Statuant à nouveau, - de juger que le vice affectant l'immeuble était apparent et connu de Mme [C], En conséquence, - de débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes tant en principal qu'à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire, - de débouter Mme [C] de son appel incident, en tout état de cause, - de condamner Mme [C] à payer à M et Mme [J] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2024, Mme [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 1603 et suivants, 1641 et suivants, 1130 et suivants et 1240 du code civil : À titre principal, - de confirmer partiellement le jugement de première instance rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 septembre 2020 en ce qu'il a : - Dit que les consorts [J] avaient connaissance d'un vice caché affectant le système d'assainissement de l'immeuble qu'ils lui ont vendu et se sont abstenus de la prévenir, Et en conséquence, - de condamner les consorts [J] à lui régler la somme de 13 420 euros au titre de dommages et intérêts, - de débouter les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes, - de condamner les époux [J] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - d'infirmer partiellement le jugement de première instance rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 septembre 2020 en ce qu'il a : - débouté Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de jouissance et du préjudice moral, Et statuant à nouveau sur ce point, - de condamner les consorts [J] au paiement d'une somme de 5 000 euros correspondant à l'indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral, - de condamner les consorts [J] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, A titre subsidiaire, - de condamner les consorts [J] à lui verser la somme de 13 420 euros correspondant à l'indemnisation de leur préjudice matériel en ce qu'ils ont engagé leur responsabilité contractuelle pour manquement à leur obligation de délivrance conforme, - de condamner les consorts [J] à lui verser la somme de 5 000 euros correspondant à l'indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral, - de condamner les consorts [J] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, A titre infiniment subsidiaire, - de condamner les consorts [J] à lui verser la somme de 13 420 euros correspondant à l'indemnisation de leur préjudice matériel en ce que leur silence gardé quant à l'existence du système d'assainissement litigieux constitue une réticence dolosive et engage leur responsabilité, - de condamner en conséquence les consorts [J] à lui verser la somme de 5 000 euros correspondant à l'indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral, - de condamner les consorts [J] au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2024. Lors de l'audience les avocats des parties ont indiqué à la cour qu'ils ne s'opposaient pas au report de la clôture à l'audience à la suite des conslusions prises par l'intimée le 11 janvier 2024. Par ailleurs, l'avocat des appelants a indiqué que l'intimée aurait vendu l'immeuble, objet du litige. Le 12 janvier 2024, la cour a invité Mme [C] à répondre à cette information en communiquant éventuellement l'acte de vente de son bien. Le 29 janvier 2024, l'avocat de Mme [C] a communiqué l'attestation notariée confirmant la vente du bien, objet du litige. Le 30 janvier 2024, l'avocat de Mme [C] a communiqué une attestation de l'agent immobilier ayant négocié cette vente. Le 30 janvier 2024, l'avocat des appelants a demandé à la cour d'appel de tirer les conséquences de la vente entreprise. Le 1er Février 2024, l'avocat des appelants a de nouveau écrit pour commenter l'attestation de l'agent immobilier ayant négocié la vente, objet de la lette de de l'avocat de Mme [C] du 30 janvier 2024. MOTIFS En raison des conclusions prises par les appelants tardivement le 21 décembre 2023, en période de vacances et de vacations à quelques jours de la clôture, des conclusions en réponse prises par l'intimée le jour même de l'audience, et de l'accord des parties pour voir la clôture reportée à l'audience, avant l'ouverture des débats, il y a lieu de faire droit à cette demande. *** Le tribunal a considéré qu'il résultait du diagnostic de l'assainissement annexé à l'acte de vente du 15 décembre 2017 que l'installation n'était pas conforme et s'effectuait par un seul bac dégraisseur, outre une fosse septique et des tranchées d'épandage. Or, l'expertise a démontré qu'il existait également une sortie des eaux ménagères non reliée à ce dispositif et que l'ancienneté de la propriété du bien par les époux [J], en 1983, fait qu'ils ne pouvaient ignorer la présence des autres bacs dégraisseurs non déclarés dans l'acte de vente, car ces bacs ne pouvaient pas ne pas avoir nécessité un curage complet ou à tout le moins un entretien régulier. Dès lors en ne les signalant pas à Mme [C] alors qu'ils les connaissaient ils doivent être tenus à la garantie des vices cachés. Les époux [J] considèrent que le tribunal tout en reconnaissant que le diagnostic annexé à l'acte et repris dans celui-ci précisait que l'assainissement était non conforme, n'en a pas tiré toutes les conséquences sur un plan légal et notamment sur l'absence de vices cachés. Une erreur a été commise par le premier juge en indiquant dans le jugement que le vice n'était pas apparent et que Mme [C] était recevable à engager à l'encontre de ses vendeurs une action en garantie des vices cachés, alors qu'il n'existait aucun vice caché, ni résistance dolosive, ni absence de délivrance conforme justifiant les demandes de Mme [C]. Le consentement de celle-ci a été parfaitement éclairé, justifiant le débouté de ses demandes. Elle a été parfaitement informée, dès avant la vente, de l'existence d'un assainissement non conforme, nécessitant l'engagement de travaux à sa charge. Ainsi, l'immeuble vendu peut présenter un vice, lequel a été révélé à l'acquéreur qui ne peut donc se prévaloir de la garantie des vices cachés à l'égard de son vendeur. Ils ajoutent que Mme [C] prétend de mauvaise foi n'avoir pas pu jouir pleinement de son logement et indique que les travaux réparatoires vont devoir entraîner l'arrachage de végétaux nécessitant une réfection du jardin en suivant. Ce sont des affirmations péremptoires et inexactes. L'expert judiciaire n'a retenu aucun préjudice immatériel. Mme [C] expose pour sa part que les époux [J] tentent de convaincre les juges en omettant volontairement de distinguer les deux systèmes d'assainissement individuels. L'objet du débat porte uniquement sur le système d'assainissement installé sous la terrasse qui n'a jamais été visé au sein du compromis de vente. Sa non-conformité n'a donc jamais pu être contrôlé avant la vente, et il n'était pas possible d'avoir connaissance des travaux de reprise qui allaient en résulter. Dès lors, la demande d'indemnisation des préjudices sur le fondement des vices cachés est fondée. L'expert judiciaire, après s'être rendu sur le site, a conclu clairement à l'existence d'un vice affectant le réseau d'assainissement du logement, entraînant un surcoût de travaux de réhabilitation. Dès lors, il est manifeste que le vice affectant le réseau d'assainissement, caractérisé au sein du rapport d'expertise, est un vice caché au sens des dépositions de l'article 1641 du code civil puisqu'il diminue nécessairement l'usage de l'immeuble et qu'il est certain que celui-ci n'aurait pas été acquis à ce prix, si la connaissance du vice était avérée. De plus, même à supposer l'absence de connaissance du vice par les vendeurs, la clause de non garantie prévue au sein du compromis de vente ne pourrait trouver à s'appliquer. Il incombait aux vendeurs, de faire réaliser un contrôle du réseau d'assainissement moins de 3 ans avant la vente et d'annexer celui-ci à l'acte de vente. Or, cela a été fait plus de trois ans avant la vente. Il en résulte donc une caducité du rapport annexé à l'acte de vente, conformément aux dispositions de l'article L 1331-11-1 du code de la santé publique, mais surtout une absence de diagnostic en cours de validité au moment de la vente. De ce fait, les vendeurs ne peuvent légitimement s'exonérer de la garantie des vices cachés dont ils restent tenus. L'intimée ajoute qu'elle est parfaitement en droit de solliciter la condamnation de ses vendeurs à l'indemniser de ses préjudices immatériels consécutifs au vice caché. Elle a subi un préjudice moral et de jouissance. Elle a la possibilité de fournir une attestation émanant de l'un de ses enfants en tant qu'élément de preuve. Elle n'a pas pu jouir pleinement de son logement en ne pouvant l'équiper comme elle le souhaitait. De plus, elle n'a pas pu vendre son logement comme elle comptait le faire. En outre l'immeuble n'a pas été délivré conformément à sa désignation dans l'acte de vente, étant précisé qu'elle peut fonder ses demandes sur plusieurs actions, cumulables. Elle a ainsi souffert d'une réticence dolosive de ses vendeurs qui lui ont dissimulé un fait, qui s'il avait été connu d'elle, l'aurait empêché de contracter. Le silence des époux [J] concernant la composition et l'état réel de leur installation d'assainissement constitue une réticence dolosive, engageant leur responsabilité. Leur silence lui a causé des préjudices certains. *** L'article L. 1331-11-1 de la santé publique dispose : « Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l' article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation' » En l'espèce, il convient de constater que le rapport de contrôle de l'assainissement de l'immeuble a été établi le 22 décembre 2014, après une visite réalisée le 22 septembre 2014, si bien que celui-ci n'était pas caduc lors de la passation de l'acte de vente le 15 décembre 2017 puisque le rapport était daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente. Par ailleurs, il résulte du rapport de contrôle de l'assainissement non collectif de l'immeuble des époux [J], annexé à l'acte de vente, que l'installation n'était pas conforme et nécessitait des travaux de mise en conformité. Le technicien qui a réalisé ce rapport a notamment relevé que « les eaux usées prétraitées étaient infiltrées via des tranchées d'épandage. Le linéaire et l'organisation des tranchées d'épandage sont inconnus. Le bac dégraisseur est sous dimensionné, 50 L au lieu de 500 L requis. » En outre le technicien a recensé comme équipements un bac dégraisseur, une fosse septique, et un préfiltre séparé. Il ajoutait que le traitement des eaux usées s'effectuait par des tranchées d'épandage. Dans la lettre qu'elle a adressée au notaire ayant reçu l'acte de vente, Mme [C] s'est plainte de l'existence de bacs à graisse non déclarés qui se déversaient dans la cuisine et la salle de douche ( cf : lettre de Mme [C] du 16 mai 2018). Elle a engagé son action sur la garantie des vices cachés et sur le défaut de délivrance conforme de l'immeuble vendu. Or, si les obligations de délivrer et de garantir pèsent toutes deux sur le vendeur, elles donnent lieu à deux actions distinctes. En effet, l'action fondée sur le manquement à l'obligation de délivrance conforme vise la différence entre la chose livrée et la chose contractuellement promise par le vendeur tandis que l'action fondée sur la garantie des vices cachés s'applique à un défaut rendant la chose promise vendue impropre à son usage. Celui à qui est ouverte l'action en garantie des vices cachés doit ainsi emprunter cette voie et ne peut exercer l'action en conformité. En l'espèce, les vendeurs ont, au paragraphe « Assainissement » de l'acte authentique de vente du 15 décembre 2017, promis à Mme [C] de lui délivrer un immeuble non raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées à usage collectif( cf : page 14 de l'acte) et celle-ci a été informée de l'obligation pour elle de procéder aux travaux de mise en conformité du système d'assainissement dans un délai d'un an à compter de la date de l'acte de vente ( cf : page 15 de l'acte). S'agissant de l'immeuble réellement délivré à Mme [C], l'expertise judiciaire a révélé l'existence d'une deuxième sortie des eaux ménagères et d'un second bac à graisse qui n'étaient pas répertoriés dans le rapport du 22 décembre 2014, les appelants affirmant qu'un tel dispositif était néanmoins visible lors de la vente quand l'intimée prétend le contraire. En toute hypothèse, l'existence de cette autre sortie des eaux ménagères et d'un second bac à graisse ne modifie pas la promesse des vendeurs de vendre un réseau d'assainissement non conforme et devant être refait aux frais de Mme [C]. En conséquence, l'action indemnitaire de l'intimée ne peut prospérer que sur le fondement de la garantie des vices cachés prévues par les articles 1641 et suivants du code civil. Aux termes de l'article 1641 du code civil , le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus. Il incombe donc à l'acquéreur de rapporter la preuve que la chose vendue est atteinte d'un vice qui lui est inhérent, existant antérieurement la vente, non apparent, inconnu de lui, et que ce vice présente un caractère de gravité tel que cette chose en devient impropre à rendre l'usage attendu. Les époux [J] soutiennent le caractère apparent des vices au jour de la vente puisque Madame [C] les connaissait à la lecture du diagnostic de la société SUEZ annexé à l'acte authentique. Ce rapport établi le 22 décembre 2014 qui est entré dans le champ contractuel, conclut en effet à la non-conformité du système d'assainissement et à la nécessité de le refaire. Le caractère apparent des vices au jour de la vente ressort donc de la seule lecture de ce document qui n'a pourtant pas découragé Madame [C] d'acquérir la maison, ni ne l'a incitée à solliciter, avant de contracter, des informations complémentaires ou des conseils auprès de professionnels. En tout état de cause, le caractère partiellement caché du dysfonctionnement du système d'assainissement serait-il admis que la nécessité pour Mme [C] de « procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d'un an à compter de la date de l'acte de vente » à ses frais n'était pas modifiée, et ainsi si on considérait que la découverte d'une deuxième sortie des eaux usées et d'un second bac à graisse constituaient un défaut caché de l'immeuble vendu, un tel vice ne rendrait pas le chose vendue impropre à son usage, alors qu'il était déjà porté à la connaissance de Mme [C] que le système d'assainissement rendait déjà l'immeuble impropre à un tel usage, et ce vice n'aurait pas diminué tellement cet usage que Mme [C] n'aurait pas acquis l'immeuble ou en aurait proposé un moindre prix, alors qu'elle savait qu'elle devait entreprendre des frais de réfection de l'entier système d'assainissement. En outre un tel défaut caché ne présenterait pas un caractère de gravité tel que l'immeuble deviendrait impropre à rendre l'usage attendu, alors que l'immeuble était déjà impropre à cet usage. Il résulte de ce qui précède que la découverte d'une deuxième sortie des eaux usées et d'un second bac à graisse ne constituent pas un vice caché. Les demandes indemnitaires présentées par Mme [C] à l'encontre des époux [J] au titre du système d'assainissement ne peuvent donc prospérer ni sur le terrain d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme, ni sur celui de la garantie des vices cachés. En conséquence, le jugement sera réformé et Mme [C] sera déboutée de toutes ses demandes. Mme [C] succombant en son appel sera condamnée aux entiers dépens et à payer aux époux [J] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Reporte la clôture de cette affaire au 11 janvier 2024, avant l'ouverture des débats au fond. Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 septembre 2020, et déboute Mme [Z] [I] épouse [C] de toutes ses demandes, Y ajoutant : Condamne Mme [Z] [I] épouse [C] aux entiers dépens et à payer à M. [W] [J] et à Mme [X] [A] épouse [J], ensemble la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,