Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/04753

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [I] [L] Madame [G] [L] Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Elisabeth MENARD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/04753 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AYY N° MINUTE : 2 ORDONNANCE DE REFERE rendu le 15 mars 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDEURS Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [G] [L], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, lors des débats et Christopher LEPAGE, Greffier, lors des délibérés, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 janvier 2024 ORDONNANCE réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04753 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AYY EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 mai 2015, la société SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] logement 1141, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 365,07 euros. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [I] [L] et Madame [G] [L] le 15 octobre 2021. Par actes de commissaire de justice du 7 mars 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2164,94 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par assignations du 24 mai 2023, la société SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, majoré de 50% à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, subsidiairement à minima à hauteur du montant du loyer 2309,47 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023,350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 17 janvier 2024, la société SA IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 janvier 2024, s'élève désormais à 2247,84 euros. La société SA IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que la procédure initiée auprès du FLS n'a pas abouti. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La société SA IMMOBILIERE 3F sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 7 mars 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2164,94 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2022. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord du bailleur sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 187 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société SA IMMOBILIERE 3F de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la société SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 janvier 2024, Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] lui devaient la somme de 2247,84 euros, échéance de décembre 2023 incluse, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 392,71 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mai 2022, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. La demande visant à voir fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au montant du loyer majoré de 50% sera rejetée comme étant manifestement excessive. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SA IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 mai 2015 entre la société SA IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] logement 1141 est résilié depuis le 8 mai 2022, CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] à payer à la société SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2247,84 euros (deux mille deux cent quarante-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes), échéance de décembre 2023 incluse, à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024, AUTORISE Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 187 euros (cent quatre-vingt-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 mai 2022, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] seront solidairement condamnés à verser à la société SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] à payer à la société SA IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 mars 2022 et celui des assignations du 24 mai 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2023. Le greffierLa juge