Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 21/09318

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/09318 N° Portalis 352J-W-B7F-CUZXU N° MINUTE : 1 Assignation du : 24 Juin 2021 JUGEMENT rendu le 15 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. CREATION MEDITERRANNEE [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Virginie BOURDOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0204 DÉFENDERESSE S.C. SOCIETE CIVILE DE GESTION IMMOBILIERE en qualité de mandataire de Monsieur [Z] [C] [R] [V] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Jérôme FABRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0043 PARTIE INTERVENANTE Monsieur [Z] [V] représenté par Maître Jérôme FABRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0043 Décision du 15 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 21/09318 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUZXU COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe Monsieur DUTON, Vice-président Madame SANTOS CHAVES, Juge assistée de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 05 décembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 février 2024. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé signé le 19 octobre 2020, M. [Z] [V] a donné à bail renouvelé à la SAS Création Méditerranée ayant comme nom commercial “Pain de Sucre” un local commercial situé [Adresse 1] constitué “d’une boutique sur rue, d’une arrière-boutique et d’une cave constituant les lots n°10 et 5 du règlement de copropriété de l’immeuble.” Le bail a été consenti pour une durée de 3-6-9 ans à compter du 1er avril 2020 pour se terminer le 31 mars 2029, moyennant un loyer payable trimestriellement à hauteur de la somme annuelle de 26.810 euros hors charges et hors taxes. La destination contractuelle des lieux est “l’activité de vente au détail d’habillement, chaussures, accessoires, maillots de bains et lingerie.” La gestion locative de ce local est confiée par le bailleur à la Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI. Par acte d’huissier délivré le 28 mai 2021, M. [V], représenté par son mandataire, la Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI, a fait délivrer à la société Création Méditerranée un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur la somme en principal de 13.656,94 euros au titre de l’arriéré locatif du 8 janvier 2021 au 31 mars 2021, 1.365,69 euros au titre de la clause pénale contractuelle et 189,89 euros au titre des frais d’acte. Par acte d’huissier délivré le 24 juin 2021, la société Création Méditerranée a fait assigner la Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI en qualité de mandataire de M. [V] en opposition à ce commandement. M. [Z] [V] est intervenu volontairement à l’instance. Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 12 octobre 2022, la société Création Méditerranée demande au tribunal de : In limine litis, - constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié dans le délai juridiquement protégé par les dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, - constater que le commandement de payer ne fait apparaître aucun décompte précis des sommes dues, ce qui lui fait grief, - constater que la date de délivrance du commandement fait défaut, En conséquence, - déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par M. [V] représenté par le Cabinet CIV-GI. Sur le fond : A titre principal - constater sa bonne foi, - constater que tant le bailleur que son mandataire ont adopté une attitude parfaitement déloyale au regard du caractère inédit et imprévisible de la situation sanitaire, En conséquence, - déclarer qu’elle n’est redevable d’aucun loyer pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, pour la période du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et pour la période du 3 avril 2021 au 19 mai 2021, - constater que depuis la conclusion du bail un changement de circonstances, imprévisible et lié au Covid 19, a entraîné une exécution du contrat excessivement onéreuse pour la société Création Méditerranée, En conséquence, - déclarer que la société Création Méditerranée n’est redevable d’aucun loyer pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, pour la période du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et pour la période du 3 avril 2021 au 19 mai 2021, - constater que la société Création Méditerranée a supporté une perte partielle de la chose donnée à bail, En conséquence, - déclarer que la société Création Méditerranée n’est redevable d’aucun loyer pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, pour la période du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et pour la période du 3 avril 2021 au 19 mai 2021, - constater que la société Création Méditerranée a régulièrement mis en œuvre l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance et de jouissance du local donné à bail, En conséquence, - déclarer qu’elle n’est redevable d’aucun loyer pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, pour la période du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et pour la période du 3 avril 2021 au 19 mai 2021, - constater que les mesures de fermeture du commerce en raison de la crise sanitaire liée au Covid constituent un cas de force majeure, En conséquence, - déclarer que la société Création Méditerranée n’est redevable d’aucun loyer pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, pour la période du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et pour la période du 3 avril 2021 au 19 mai 2021, - débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, si le tribunal devait la condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des loyers, débouter M. [V] de sa demande au titre de la clause pénale, Plus subsidiairement et à défaut, réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions, En tout état de cause, - condamner M. [V] à lui verser la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [V] aux entiers dépens de l’instance. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2022 la Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI et M. [V] demandent au tribunal de : - mettre la Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI hors de cause du fait de sa qualité de simple mandataire agissant au nom et pour le compte du bailleur M. [V], - subsidiairement débouter la société Création Méditerranée de toutes ses demandes à l’encontre de la Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI, - débouter la société Création Méditerranée de sa demande visant à obtenir du tribunal qu’il procède à la réfaction du contrat de bail en l’exonérant de tout loyer durant les périodes de fermeture administrative des lieux loués, - dire et juger que ces périodes de fermeture administrative ne relèvent ni d’une imprévision, ni d’une perte de la chose louée, ni d’une exception d’inexécution, ni de la force majeure, - condamner la société Création Méditerranée à payer à M. [V] : * la somme de 11.351,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 11 mars 2022 suivant décompte locatif précis et détaillé, * la somme de 1.135,15 euros correspondant au montant de la clause pénale de 10% calculée sur le montant de ce solde débiteur, * la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700du code de procédure civile, - condamner la société Création Méditerranée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jérôme Fabre, avocat, - rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les demandes de donner acte ou de constat Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”. Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l'objet d'une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Sur la demande de mise hors de cause de la Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI La Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI étant le simple mandataire du bailleur, et aucune demande n’étant formulée à son encontre, il y a lieu de la mettre hors de cause. Sur l’intervention volontaire de M. [V] Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. En l’espèce, l’intervention volontaire de M. [V], bailleur de la société Création Méditerranée en vertu du contrat signé le 19 octobre 2020, est recevable. Sur la demande de nullité du commandement de payer Sur l’application de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 La société Création Méditerranée soutient que les dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 sont applicables en l’espèce dans la mesure où : - elle fait partie des personnes protégées, - son activité a été affectée par une mesure de police ; les boutiques Pain de Sucre et notamment celle de la [Adresse 6], ont subi une dernière fermeture du 3 avril 2021 au 19 mai 2021 et le commandement de payer les loyers a été délivré au mois de mai 2021, soit dans un délai inférieur à deux mois suivant la réouverture du 19 mai 2021 - la clause résolutoire visée par le commandement entre dans le champ des actions et sanctions visées par l’article 14. M. [V] objecte que cette demande est dépourvue de tout intérêt en ce que toutes les causes du commandement du 28 mai 2021 ont été réglées depuis longtemps par la société locataire. Il ajoute que la société Création Méditerranée ne justifie pas remplir les conditions de l’article 14 sus visé. A titre liminaire, il sera relevé que M. [V] n’ayant pas renoncé expressément aux effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, la société Création Méditerranée conserve un intérêt à voir cet acte déclaré nul et de nul effet. Cet article dispose “I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. III. – Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil. IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dues pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa. (…) VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020.” Sont concernés par ces dispositions, les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative prise en application de l'article 1er de la loi du 9 juillet 2020 et de l'article L.3131-15 du code de la santé publique (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part). Le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 précise en son article 1 : “I- Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants : 1° leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés, 2° le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros, ou pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros, 3° leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.II- Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part : - le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente, - ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019, - ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020, - pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois, - ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.” Il s’infère de ces dispositions que pour être éligible aux mesures prévues par l'article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit d'une part, faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l'accès du public et, d'autre part, remplir des critères précisés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine, en son article 1, des seuils d'effectifs (moins de 250 salariés), de chiffre d'affaires réalisé (moins de 50 millions d'euros au cours du dernier exercice clos ou moins de 4,17 millions d'euros par mois pour les activités n'ayant pas d'exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires (au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 par rapport à la même période de l'exercice précédent ou la moyenne mensuelle de cet exercice). Or en l’espèce, la société Création Méditerranée ne justifie pas d’une perte de chiffre d’affaires conforme aux dispositions sus visées, l’attestation de l’expert comptable qu’elle verse aux débats faisant uniquement état d’une baisse de chiffre d’affaires de 45,62 % sur l’année 2020. Dès lors le moyen soulevé de ce chef par la société Création Méditerranée sera rejeté. La société Création Méditerranée soutien en second lieu que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 mai 2021 est nul car ne mentionnant pas un décompte précis. Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués. En l'espèce, le commandement de payer du 28 mai 2021 délivré par M. [V] met en demeure la société Création Méditerranée de lui payer la somme en principal de 13.656,94 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 8 janvier 2012, la somme de 1.365,69 euros au titre de la clause pénale de 10 % et la somme de 189,89 euros au titre des frais. Sont joints à ce commandement l'avis d'échéance du 1er trimestre 2021 en date du 8 janvier 2021d'un montant total de 14.752,72 euros incluant, en sus du loyer et de la provision pour charges du terme concerné et du solde charges 2019 ainsi que de la taxe d’ordures ménagères de 2019 un “solde antérieur” de 13.819,86 euros ; l'avis d'échéance du 2ème trimestre 2021 en date du 31 mars 2021d'un montant total de 13.656,94 euros incluant, en sus du loyer et de la provision pour charges du terme concerné, un “solde antérieur” de 14.752,72 euros. Le commandement ne comporte ni décompte ni relevé de compte locataire ni aucune pièce permettant à la société Création Méditerranée de vérifier le montant des soldes reportés sur chacune des deux échéances susvisées, ce dont il s'évince que le commandement n'est ni suffisamment clair ni suffisamment précis et détaillé pour permettre à la locataire d'identifier et de vérifier ses causes au regard notamment de la nature des sommes réclamées au titre de ces soldes globaux, des échéances qu'elles concernent et des paiements effectués. Dans ces conditions, en ce qu'il ne permet pas à la société Création Méditerranée de régulariser sa situation locative et d'écarter ainsi le jeu de la clause résolutoire, le commandement sera déclaré nul et de nul effet. Sur l’exigibilité des loyers réclamés par M. [V] M. [V] réclame le paiement de la somme de 11.351,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 11 mars 2022. La société Création Méditerranée soutient que ces loyers ne sont pas exigibles en ce que : - M. [V], qui a rejeté toute négociation au cours de la période de crise sanitaire, n’est pas de bonne foi, - en application des dispositions de l’article 1195 du code civil, le bailleur devait renégocier les termes du contrat, ce qu’il n’a pas fait, - elle est fondée à invoquer la perte de la chose louée prévue à l’article 1722 du code civil, - le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, ce qui justifie l’exception d’inexécution de non-paiement du loyer, - elle est fondée à invoquer la force majeure, objective, qui prive le contrat de sa substance. Sur la bonne foi ou mauvaise foi de M. [V] Les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société Création Méditerranée n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles. Dès lors, il ne peut être valablement reproché à M. [V] d’avoir refusé d’accorder à la société Création Méditerranée une franchise ou réduction de loyer au titre des périodes de fermeture administrative imposées dans le contexte de crise sanitaire, étant entendu que le litige en l’espèce porte non pas sur une éventuelle acquisition de la clause résolutoire contractuelle mais sur l’arriéré de loyer invoqué par M. [V]. Le moyen soulevé de ce chef par la société Création Méditerranée sera donc rejeté. Sur l’imprévision Aux termes de l’article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. Aucune disposition légale n’exclut l’application de ce mécanisme de révision contractuelle aux baux commerciaux. Il résulte de cette disposition introduite par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’adaptation du contrat doit s’opérer en plusieurs étapes à savoir la demande de renégociation faite par une des parties, sans suspension d’exécution du contrat puis, à défaut d’accord dans un délai raisonnable, la demande de révision ou de résiliation portée devant le juge par l’une des parties ou les parties ensemble. En l’espèce, si la pandémie de Covid-19 et les mesures administratives prises pour endiguer ses effets, consistant notamment en des mesures de confinement de la population, de fermeture des commerces non essentiels et de fermeture des frontières, présentaient un caractère inédit lors de leur survenance, il y a lieu de constater que le bail a été conclu le 19 octobre 2020, soit après le premier confinement décidé en mars 2020 et que les courriers dont se prévaut la société Création Méditerranée, invitant M. [V] à trouver un accord, sont tous antérieurs à cette date. En outre, il résulte de l’article 1195 du code civil que la force obligatoire du contrat est maintenue pendant toute la période de négociation conduite par les parties de sorte qu’en tout état de cause, la société Création Méditerranée ne pouvait arguer du même événement, à savoir la pandémie et les mesures de police administrative, pour solliciter à la fois la révision du contrat et l’exonération de ses obligations. Sachant que la révision du contrat ne peut être envisagée que pour l'avenir et n'a pas d’effet rétroactif, le moyen tiré de l’imprévision est inopérant pour décharger la demanderesse de son obligation de paiement des loyers réclamés par M. [V]. La société Création Méditerranée sera donc déboutée de sa demande d’exonération des loyers fondée sur la théorie de l’imprévision. Sur la perte de la chose louée Selon l’article 1722 du code civil, “si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail”. La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée. Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, M. [V] a maintenu les locaux loués à la disposition de la société Création Méditerranée, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties. Il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels et l'effet de l'interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans de récents arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190). Le moyen soulevé de ce chef par la société Création Méditerranée sera donc rejeté. Sur l’exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance La société Création Méditerranée fait soutenir qu’en raison des mesures gouvernementales prises pendant la crise sanitaire, elle n’a pas pu exploiter le local loué du 17 mars 2020 jusqu’au 11 mai juin 2020, du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et du 3 avril 2021 au 19 mai 2021 et qu’en conséquence il n’y pas eu pendant ces périodes de délivrance et de jouissance paisible du local commercial, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et à demander par conséquent l’absence d’exigibilité des sommes visées au commandement. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité. En application de l’article 1219 du code civil, “une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”. La société locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à elle par M. [V] en exécution du bail les liant, lui permettent d'exercer l'activité à laquelle ils sont contractuellement destinés. L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société Création Méditerranée du fait des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, ne résulte donc pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public. La société Création Méditerranée est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d’un manquement du bailleur à leur obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période visée au commandement de payer. Sur la force majeure Selon l'article 1218 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent contrat, “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur”. Il est de principe que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En l’espèce, l'épidémie de Covid-19, bien qu’événement par essence imprévisible, ne revêt pas le caractère d’événement irrésistible rendant manifestement impossible toute exécution, dès lors que l'obligation concernée est de nature pécuniaire et qu'elle est toujours par sa nature susceptible d'être exécutée, étant observé qu’en tout état de cause, la société Création Méditerranée ne justifie d’aucune impossibilité matérielle de payer les loyers. Dans ces conditions, la société Création Méditerranée n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure pour s’exonérer du paiement des loyers réclamés par le bailleur. Sur la dette locative Selon l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur. En l’état de ses dernières conclusions, M. [V] réclame la condamnation de la société Création Méditerranée à lui payer la somme de 11.351,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2022. La société Création Méditerranée, qui ne fait état d’aucun versement susceptible de venir en déduction la dette, sera condamnée à payer à M. [V] cette somme. Sur la clause pénale En vertu de l'article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. En l'espèce, le bail liant les parties prévoit que “en cas de non-paiement d’une seule quittance à son échéance et dès le premier acte d’huissier ou la première présentation d’une lettre de rappel adressée en recommandé avec accusé de réception, al somme due sera ipso facto majorée de 10% et des frais de recouvrement, y compris la totalité du droit proportionnel du à l’huissier de justice à titre de clause pénale.” Cette clause est, compte tenu des circonstances de la cause manifestement excessive eu égard au montant du loyer annuel et des effets de la crise sanitaire qu’a dû subir la société Création Méditerranée ; elle sera donc réduite et la somme due par la société Création Méditerranée à ce titre sera fixée à la somme de 500 euros. Sur les autres demandes La société Création Méditerranée qui succombe au principal supportera la charge des dépens qui n'incluront pas le coût du commandement de payer du 28 mai 2021, annulé par le présent jugement, dont distraction au profit de Maître Jérôme Fabre, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. La société Création Méditerranée sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à M. [V] la somme de 2500 euros. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Met hors de cause la Société Civile de Gestion Immobilière CIV-GI, Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [Z] [V], Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 mai 2021 par M. [Z] [V] à la société Création Méditerranée, Condamne la société Création Méditerranée à payer à M. [Z] [V] la somme de 11.351,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2022, Condamne la société Création Méditerranée à M. [Z] [V] la somme de 500 euros au titre de la clause pénale contractuelle, Condamne la société Création Méditerranée à payer à M. [Z] [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Création Méditerranée aux dépens dont distraction au profit de Maître Jérôme Fabre, avocat, Rejette toutes autres demandes, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, Fait et jugé à PARIS, le 15 février 2024. LA GREFFIERELA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME