Cour d'appel, 14 mai 2024. 20/06839

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 14 MAI 2024 N° 2024/ 190 Rôle N° RG 20/06839 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCC7 S.C.I. [Adresse 2] C/ S.A.R.L. IMEIJE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ollivier PARRACONE Me Julien DUMOLIE Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Aix en Provence en date du 09 Juin 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/00470. APPELANTE S.C.I. [Adresse 2], demeurant [Adresse 3] représentée et assistée par Me Ollivier PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Emilie DAUTZENBERG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat ayant plaidé INTIMEE S.A.R.L. IMEIJE, demeurant [Adresse 1] représentée et assistée par Me Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Justine DUVIEUBOURG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat ayant plaidé *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 26 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur BRUE, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique du 26 avril 2017, la SCI [Adresse 2] a consenti à la SARL Imeije, une promesse de vente expirant le 28 février 2018, portant sur un ensemble immobilier à usage professionnel situé à Saint Cannat (Bouches du Rhône), pour le prix de 2 millions d'euros, laquelle était soumise à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, notamment relatives à l'obtention d'un permis de construire et prévoyant le versement d'une indemnité d'immobilisation de 100'000 € par le bénéficiaire. Par courrier du 26 septembre 2018, la SARL Imeije a mis en demeure la SCI du [Adresse 2] de lui restituer l'indemnité d'immobilisation. Par lettre du 17 octobre 2018, la SCI du Petit Pont a contesté cette demande aux motifs que le bénéficiaire n'aurait pas accompli toutes les diligences nécessaires à l'obtention du permis de construire dans les délais prévus par le contrat. Par assignation du 16 janvier 2019, la SCI [Adresse 2] a fait citer la SARL Imeije, devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence aux fins de voir : - rejeter les demandes de la SARL Imeije. - allouer à son profit l'indemnité d'immobilisation de 100'000 €. - condamner la SARL Imeije à lui payer la somme de 130 000 €, à titre de à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par conclusions du 2 mars 2020, la SARL Imeije a sollicité du tribunal de : Débouter la SCI [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, A titre principal, Prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 26 avril 2017, aux torts exclusifs de la la SCI du Petit Pont, pour réticence dolosive, A titre subsidiaire, Prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 26 avril 2017, aux torts exclusifs de la la SCI [Adresse 2] , en raison des vices cachés, En tout état de cause, Condamner la SCI du Petit Pont à lui restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 100.000 €, Condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 20 000 € au titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis en raison de ses manquements, Condamner la SCI du Petit Pont à lui verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la SCI [Adresse 2] aux dépens, Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir Par jugement rendu le 9 juin 2020, cette juridiction a rendu la décision suivante: Annule la promesse de vente du 26 avril 2017 pour réticence dolosive du promettant. Autorise la SCP Paul Sabatier et Eric Grimal notaires à Lambesc à procéder à la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée en leur comptabilité à hauteur de 100.000 euros par la S.A.R.L. Imeije ; Condamne la SCI [Adresse 2] à verser à la SARL Imeije les intérêts au taux légal sur la somme de 100.000 euros à compter du 26 avril 2017; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ; Condamne la SCI [Adresse 2] à verser à la SARL Imeije une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu une réticence dolosive du promettant, compte tenu de l'absence de l'information écrite obligatoire prévue par l'article L514-20 du code de l'environnement sur l'exploitation antérieure d'une installation soumise à autorisation. Par déclaration transmise au greffe le 23 juillet 2020, la SCI [Adresse 2] a relevé appel de cette décision. Vu les conclusions transmises le 16 novembre 2023, par l'appelante. Elle conteste l'existence d'un dol et d'un vice caché et fait valoir que : - la SARL Imeije savait à la date de la signature de la promesse pour avoir vu et visité les lieux, que les bâtiments vendus avaient été occupés pendant longtemps par une casse automobile et qu'un pipe line se trouvait à proximité, celui-ci étant mentionné dans la promesse. - la fiche détaillée '[C] - [O]' correspondant à une base de données des Anciens Sites Industriels et Activités de Service datée du 24 avril 2017 qui révèle sans ambiguïté qu'il s'agit d'une ancienne casse automobile était annexée à la promesse. - par courrier du 14 juin 2017, le notaire de la SARL Imeije informe le promettant de la nécessité de fournir à l'appui de la demande de permis de construire une attestation de dépollution, suite à la cessation d'une activité classée (casse automobile). Elle considère que l'information litigieuse a ainsi été portée à la connaissance de la SARL Imeije par écrit à de nombreuses reprises. La SCI [Adresse 2] souligne que selon l'alinéa 3 de l'article L514-20 du code de l'environnement, l'acheteur ne peut demander la résolution qu'à la seule condition qu'une pollution ait été constatée et qu'elle rende le terrain impropre à sa destination et que tel n'est pas le cas en l'espèce. Elle expose que la promesse était devenue caduque, faute pour la SARL Imeije d'avoir justifié des formalités entreprises pour l'obtention du permis de construire dans les délais stipulés au contrat et que cette dernière ne lui a jamais réclamé le certificat de déclassement et précise que le nouvel acquéreur du terrain, a obtenu le permis de construire qu'elle a sollicité après enlèvement des ferrailles et dépollution des cuves de carburant. L'appelante estime avoir subi un préjudice financier du fait de la faute contractuelle du bénéficiaire de la promesse pouvant être calculé à partir de la valeur locative du bien litigieux. Vu les conclusions transmises le 30 janvier 2024, par la SARL Imeije. Elle rappelle que l'information exigée du vendeur sur l'existence d'une activité antérieure soumise à autorisation par l'article L514-20 du code de l'environnement doit être délivrée par écrit et que selon l'interprétation stricte de ce texte par la Cour de cassation, le vendeur ne peut s'exonérer de l'obligation d'informer qui lui incombe aux motifs que l'acquéreur connaissait l'existence de cette installation sur la parcelle acquise ou que les parties avaient envisagé la dépollution du terrain. L'intimée estime que la promettante ne l'a pas suffisamment informée sur les inconvénients liés aux servitudes notamment celle du pipeline et sur les dangers résultant de l'ancienne exploitation, au regard de son activité future, alors qu'il s'agissait d'éléments déterminants de son consentement. La SARL Imeije affirme n'avoir pu déposer sa demande de permis de construire du fait de la carence du vendeur et justifier lui avoir réclamé des pièces en vue d'obtenir le déclassement et lui reproche de ne pas avoir fourni l'attestation de fin d'activité et de ne pas avoir fait procéder à l'enlèvement débourbeur et de la cuve de carburant nécessaire à l'établissement de l'attestation de fin d'activité. Elle précise que la promesse de vente prévoit que le promettant ne pourra se prévaloir de l'expiration du délai, si la non réalisation résulte de sa propre carence. Elle ajoute que les conditions d'activité de l'aquéreur final étaient moins contraignantes que les siennes en termes d'accueil du public. L'intimée soutient subsidiairement que l'ampleur insoupçonnée d'une pollution de sol déjà connue dans son principe constituait un vice caché et que la clause exonératoire n'est pas valable entre un professionnel et un profane, ni lorsque le vendeur est de mauvaise foi et que l'exclusion de garantie est écartée dans la promesse s'il est prouvé par le bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant. Selon cette convention, l'indemnité d'immobilisation est restituée au bénéficiaire en cas de violation par le promettant d'une obligation administrative lui incombant. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 27 février 2024. SUR CE Aux termes de l'article 1112-1 du Code civil, rappelés dans le corps de la promesse de vente du 26 avril 2017, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte précise qu'ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Selon l'article 1137 du Code civil constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En l'espèce la SARL Imeije a indiqué vouloir acquérir le bien immobilier pour y implanter un magasin de produits 'bio' à l'enseigne [Z] et Fils pouvant accueillir du public à raison de 300 personnes. Dans la rubrique relative aux dispositions environnementales, la promesse de vente le promettant déclare : ' Ne pas avoir personnellement exploité une installation soumise à autorisation sur les lieux objet des présentes ; ' Ne pas connaître l'existence de déchets considérés comme abandonnés ; ' Qu'à sa connaissance : - L'activité exercée dans l'immeuble objet des présentes n'a pas entraîné la manipulation ou le stockage de substance chimique ou radioactive visées par l'article L 514-20 du Code de l'environnement ; - Le bien n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation soumise à autorisation ; - Il n'a jamais été déposé ni utilisé sur le terrain ou enfoui dans celui-ci de déchets ou substances quelconques telles que, par exemple, amiante, polychlorobiphényles, polychloroterphényles directement ou dans des appareils ou installations pouvant entrainer des dangers ou inconvénients pour la santé de l'environnement ; - Il n'a jamais été exercé sur les lieux dont il s'agit ou les lieux voisins d'activités entrainant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement (air, eaux superficielles ou souterraines, sols ou sous-sols par exemple) ; - Il ne s'est pas produit d'incident ou accident présentant un danger pour la sécurité civile, la qualité, la conservation ou la circulation des eaux. L'article L. 514-20 du Code de l'environnement applique, dans le domaine de la vente de terrains pollués, le principe d'une obligation précontractuelle d'information spécifique. Ce texte dispose que : « Lorsqu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. À défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ». Il en résulte que lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur. Les rapports de consultation de bases de données environnementales [C], [S] et [O] annexés à la promesse de vente mentionnent qu'une installation classée en la matière a été exploitée sur le site, en l'espèce une casse automobile, mais ne permettent pas d'avoir une connaissance précise de la présence d'éléments polluants et dangereux. La société venderesse ne pouvait ignorer l'activité de la SARL Surplus 4X4 Europe qui était sa locataire depuis le 1er juin 2005. Le vendeur ne peut s'exonérer de son obligation d'information complète et écrite en matière environnementale, au motif que l'acquéreur avait été informé qu'une installation classée avait été exploitée sur la parcelle acquise. La correspondance adressée le 14 juin 2017, donc postérieurement à la signature de la promesse de vente, par le notaire de la SARL Imeije évoquant la nécessité d'effectuer des formalités en matière de dépollution ne peut être un élément déterminant du consentement de l'acquéreur. Le diagnostic de pollution des parcelles litigieuses effectué le 25 août 2017, par la société Sud Assainissement Environnementà la demande de M.[T], gérant de la SCI du [Adresse 2] a révélé la présence d'hydrocarbures totaux qui présentent des concentrations non acceptables car supérieures aux valeurs de référence, ainsi que des métaux et notamment du plomb, au delà des valeurs habituelles. Il relève que ces dépassements peuvent entraîner des enjeux sanitaires, notamment vis-à-vis des enfants et des eaux souterraines, ainsi que des enjeux environnementaux et des enjeux socio-économiques à évaluer en fonction de l'usage futur du site. Les échanges entre la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement et l'architecte chargée de développement du projet, relatés par cette dernière révèlent que dans le cadre du dépôt de la demande de permis de construire doit être jointe au dossier non seulement la notification de cessation d'activité, mais également, la preuve que la conformité des milieux permet l'usage futur fixé et qu'il devra être fourni, si le site est pollué, le procès-verbal de recollement des travaux réalisés. Le service de l'urbanisme de la commune a précisé la nécessité de produire un rapport de depollution avec la demande de permis de construire, Ces éléments révèlent l'existence de charges particulières relatives à l'environnement qui ont empêché l'acquéreur de déposer son permis de construire dans le délai prévu par la promesse et l'avenant du 25 novembre 2017. Dans ces conditions, la nullité du compromis de vente doit être prononcée en raison de la réticence dolosive du vendeur. La promesse de vente prévoit dans sa rubrique 'indemnité d'immobilisation' en page 22 que dans l'hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme versée sera intégralement restituée au bénéficiaire, notamment si le promettant n'exécutait pas une obligation administrative ou légale relative au bien promis et si la non réalisation de la vente était imputable au seul promettant. Il s'avère que la SCI [Adresse 2] n'a pas transmis l'attestation de cessation d'activité classée de son locataire, devant être fournie par le propriétaire vendeur. La SCI du Petit Pont qui s'était également engagée à faire procéder au retrait du débourbeur et de la cuve, nécessaire à l'établissement de l'attestation de dépollution, ne justifie pas avoir exécuté cette obligation contractuelle. Il est également établi que l'existence d'une pollution dûment constatée par une société spécialisée et agréée a entraîné des démarches administratives supplémentaires n'ayant pu permettre le dépôt du dossier de demande de permis de construire par la SARL Imeije dans le délai contractuellement prévu. L'indemnité d'immobilisation doit donc être restituée à cette dernière, outre intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2017. Le premier juge a donc ordonné à juste titre la restitution de celle-ci par la SCP Sabatier Grimal, notaires à Lambesc. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle telle que prévue par l'article 1240 du Code civil suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. S'il résulte des carences de la SCI du [Adresse 2] qu'une faute civile peut lui être imputée, la SARL Imeije ne produit aucune pièce notamment comptable, susceptible de démontrer l'existence d'un préjudice financier indemnisable. La privation de la somme séquestrée est compensée par le paiement des intérêts moratoires. S'agissant de relations commerciales, en l'absence de comportement manifestement abusif avec l'intention de nuire, il n'y a pas lieu d'allouer de dommages-intérêts à la SARL Imeije au titre d'un préjudice moral. En l'état de l'annulation de la promesse de vente conclue entre les parties pour dol commis par la SCI [Adresse 2] et de la restitution au bénéficiaire du montant de l'indemnité d'immobilisation, du fait de sa carence, celle-ci ne peut justifier l'existence d'aucune faute imputable à la SARL Imeije pouvant justifier l'octroi à son profit de dommages-intérêts. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, au seul bénéfice de l'intimée. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Rejette la demande en dommages et intérêts formée par la SCI [Adresse 2]. Condamne la SCI du Petit Pont à payer à la SARL Imeije, la somme de 4 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SCI [Adresse 2] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT