Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître LAGREE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09228 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NNN
N° MINUTE :
11 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 13 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître LAGREE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0500
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [R],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître [R], avocat au barreau des Hauts de Seine
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09228 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NNN
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 juillet 2021 à effet au 16 août 2021, la société HÉNÉO a consenti un contrat de sous-location meublée à M. [M] [R] au sein de la résidence sociale située au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 393,39 euros, provision pour charges incluse.
Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la société HÉNÉO a assigné M. [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
A titre principal : Constater la perte de qualité d’étudiant boursier de M. [M] [R], Juger qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2022 au plus tard suite au congé du 15 septembre 2022, A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision, En tout état de cause :Ordonner l’expulsion de M. [M] [R] à défaut pour lui d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, Ordonner la séquestration des meubles, Condamner M. [M] [R] au paiement des sommes suivantes :1802,35 euros au titre de l’arriéré de redevances avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle outre les charges à compter de la date de la résiliation du contrat jusqu’à libération des lieux, 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Le rejet de toute demande de délai de grâce,La suspension des effets de la clause résolutoire si des délais devaient être accordésLa condamnation de M. [M] [R] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et des actes subséquents.
L’affaire, appelée à l’audience du 12 décembre 2023 a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2024.
À l'audience, la société HENEO représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, indiquant que la dette au mois de mars 2024 est toujours de 1802.35 euros.
Elle soutient que le contrat n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
M. [M] [R], assisté de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :
A tire liminaire : l’application de la loi du 6 juillet 1989, A titre principalLa condamnation de la société HENEO au paiement de la somme de 2667,64 euros au titre du remboursement des charges récupérables, Le rejet ou à défaut la suspension de l’application de la clause résolutoire, Le rejet de la demande en résiliation du contrat de location,La condamnation de la société HENEO au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire :L’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, La suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement, En tout état de cause :Le rejet des demandes de la société HENEO sauf à suspendre les effets de la clause résolutoire, Prononcer comme réputée non écrite toute clause qui tendrait à affirmer l’existence d’une qualité essentielle dans le statut d’étudiant boursier de M. [M] [R], Prononcer la nullité du congé signifié le 15 septembre 2022, Le rejet de l’application des articles L633-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation excluant l’application de la loi du 6 juillet 1989,Ecarter l’exécution provisoire,La condamnation de la société HENEO aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Sur la loi applicable
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le titre I de la loi du 6 juillet 1989 – majoritairement applicable aux locations meublées en application de l’article 25-3 de ladite loi – n’est pas applicable aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1.
Aux termes de l’article L633-1 du code de la construction et de l’habitation un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.
En outre, en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, les autres dispositions de la loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.
En l’espèce, la société HENEO soutient que le contrat est soumis aux dispositions des articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation tandis que M. [M] [R] considère qu’il est soumis à celles de la loi du 6 juillet 1989.
Ledit contrat est intitulé « contrat de sous-location meublée ». Il y est stipulé qu’il est applicable aux étudiants boursiers ou allocataires d’études de l’académie de [Localité 3] dans le cadre d’une convention passée avec l’Etat, le rectorat, la ville de [Localité 3] et le CROUS. Il a été conclu pour une durée d’un an à compter du 16 août 2021, renouvelable par période d’une année dans la mesure où le sous-locataire justifie de son statut d’étudiant boursier de l’académie de [Localité 3]. L’article 4-7 stipule que le contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction, qu’il n’emporte aucun droit au maintien dans les lieux et que le bénéficiaire qui souhaite renouveler le contrat doit présenter une nouvelle demande. L’article 4-4 relatif au congé prévoit que la société HENEO pourra donner congé en cours de contrat si le sous-locataire ne répond plus aux conditions pour bénéficier du logement et notamment s’il perd le statut d’étudiant boursier, la société HENEO devant le prévenir un mois à l’avance de son intention de mettre fin à la location.
L’article 5-3 stipule que le sous locataire s’engage à respecter le règlement intérieur. Ce règlement intérieur, signé par M. [M] [R], prévoit que la qualité d’étudiant boursier est l’un des critères d’attribution et à son article V que le résident peut avoir accès à titre gratuit à la salle commune.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la location porte sur un logement-foyer, que la location a été consentie à M. [M] [R] à titre précaire, pour une durée déterminée et sans possibilité de tacite reconduction, que par ailleurs il s’agit d’une sous-location.
La loi du 6 juillet 1989 n’est en conséquence pas applicable.
Sur la demande en constat de la résiliation du contrat
En application de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; -cessation totale d'activité de l'établissement ; -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022, la société HENEO a fait délivrer un congé à effet au 31 octobre 2022 à minuit, valant notification de la résiliation de plein droit du titre d’occupation, exposant que le contrat est arrivé à échéance le 15 août 2022 et que la durée de séjour a été dépassée, qu’il a perdu la qualité d’étudiant et ne remplit plus les conditions d’admission spécifiques, que des redevances sont impayées.
Il convient de constater que le contrat, indépendamment de la perte de la qualité d’étudiant boursier et de la délivrance du congé, était en tout état de cause arrivé à échéance le 16 août 2022 sans possibilité de tacite reconduction et de maintien dans les lieux, de sorte que sa résiliation est acquise à cette date par le seul effet de la survenance du terme.
M. [M] [R] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis le 17 août 2022.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [M] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HÉNÉO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d'un commandement de quitter les lieux.
En outre, il est prématuré de prononcer une astreinte pour assurer l’exécution de la décision et cette demande est donc rejetée.
Sur l'indemnité d'occupation
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.
En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant de la redevance qui aurait dû être payée en cas de poursuite dudit bail augmenté des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HENEO ou à son mandataire.
Sur l’arriéré de redevances impayées et d’indemnités d’occupation
La société HÉNÉO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2024, M. [M] [R] lui devait la somme de 1802,35 euros.
M. [M] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 945,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, eu égard à la situation financière de M. [M] [R], justifiée, il y a lieu de faire droit à sa demande de délai de paiement, soit à hauteur de 150 euros par mois, selon les modalités précisées au présent dispositif.
En revanche, outre l’inapplicabilité de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 au litige, il convient de relever que la résiliation ne relève pas de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la redevance mais de l’arrivée du terme du contrat.
M. [M] [R] sera en conséquence débouté de sa demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur la demande en remboursement de la somme de 2667,64 euros
M. [M] [R] ne peut valablement soutenir que la somme de 2667,64 euros lui est due en remboursement de l’ensemble des provisions pour charges dans la mesure où il n’explique pas en quoi elles seraient injustifiées, ce dont il ne fait a fortiori pas la preuve.
Sur les autres demandes
M. [M] [R] partie perdante sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.
Il sera en conséquence débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
En équité, la société HENEO sera également déboutée de sa demande à ce titre
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté de la résiliation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
ECARTE l’application au litige de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
CONSTATE que le contrat de sous-location conclu le 22 juillet 2021 à effet au 16 août 2021, entre d’une part la société HÉNÉO et d’autre part M. [M] [R] au sein de la résidence sociale située au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 16 août 2022 ;
ORDONNE à M. [M] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
REJETTE la demande d’astreinte,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE M. [M] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat d’occupation outre les charges jusqu’à libération effective des lieux,
DEBOUTE M. [M] [R] de sa demande en paiement de la somme de 2667,64 euros ;
CONDAMNE M. [M] [R] à payer à la société HÉNÉO la somme de 1802,35 euros au titre de l’arriéré de redevances impayées et d’indemnités d’occupation arrêtée au mois de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022 sur la somme de 945,38 euros et à compter du 20 novembre 2023 pour le surplus ;
AUTORISE M. [M] [R] à se libérer de cette somme en 12 mensualités de 150 euros chacune, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;
DIT que chaque mensualité devra être réglée avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT que toute mensualité restée impayée plus de quinze jours après la date d'envoi par la SAS HÉNÉO à M. [M] [R] d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l'exigibilité immédiate des sommes restant dues ;
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
CONDAMNE M. [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation ;
REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
Le Greffier Le Juge
