Cour d'appel, 22 mai 2024. 22/01938

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 22 MAI 2024 N° RG 22/01938 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MVD2 SARLU SPORT VINTAGE c/ S.A.R.L. L&A PATRIMOINE Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 février 2022 (R.G. 21/01143) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 19 avril 2022 APPELANTE : SARLU Société SPORT VINTAGE au capital de 6 000 €, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] Représentée par Maître Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.R.L. L&A PATRIMOINE au capital de 1 000 € prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] Représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous-seing privé en date du 14 avril 2014, Madame [E] [P], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société à responsabilité limitée L&A Patrimoine, a donné à bail à la société à responsabilité limitée Sport Vintage un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 2], ainsi décrit : 'une grande pièce avec vitrine sur rue, un arrière magasin et sanitaires'. Après plusieurs alertes amiables par messages électroniques, la première le 28 novembre 2017, la société Sport Vintage a, par lettre recommandée du 8 mai 2019, réclamé l'exécution de travaux et l'indemnisation du préjudice résultant des dommages causés à une partie de son stock. Sur saisine de la société Sport Vintage, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a, le 31 juillet 2020, ordonné une expertise dont il a confié l'exécution à Monsieur [K] [N], lequel a déposé son rapport le 29 novembre 2020. La société Sport Vintage a, par acte du 3 février 2021, fait assigner la société L&A Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en exécution de travaux sous astreinte et en indemnisation de son préjudice. Par jugement prononcé le 24 février 2022, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu'il suit : - ordonne la réalisation par la société L&A Patrimoine des grosses réparations visées dans le rapport d'expertise de Monsieur [K] [N] et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ; - condamne la société L&A Patrimoine à payer à la société Sport Vintage la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamne la société Sport Vintage à payer à la société L&A Patrimoine la somme de 3.223,45 euros au titre des taxes foncières 2018 à 2020 ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties ; - ordonne l'exécution provisoire ; - condamne la société L&A Patrimoine aux dépens. La société Sport Vintage a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 19 avril 2022. La société L&A Patrimoine a formé un appel incident. *** Par dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2022, la société Sport Vintage demande à la cour de : - déclarer recevable et fondé l'appel enregistré par la société Sport Vintage à l'encontre du jugement rendu par la 5e chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 24 février 2022 ; - confirmer le jugement rendu par la 5e chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 24 février 2022 en ce qu'il a : -ordonné la réalisation par la société L&A Patrimoine des grosses réparations visées dans le rapport d'expertise de Monsieur [K] [N] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, -condamné la société L&A Patrimoine à payer à la société Sport Vintage la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, -condamné la société L&A Patrimoine aux dépens ; - infirmer le jugement rendu par la 5e chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 24 février 2022 en ce qu'il a : -condamné la société Sport Vintage à payer à la société L&A Patrimoine la somme de 3.223,45 euros au titre des taxes foncières 2018 à 2020, -dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties ; Statuant à nouveau à ce dernier titre, - débouter la société L&A Patrimoine de sa demande de condamnation de la société Sport Vintage au paiement des taxes foncières des années 2018 à 2020 ; - débouter la société L&A Patrimoine de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société L&A Patrimoine à payer à la société Sport Vintage la somme de 6.000 euros à titre d'indemnité pour les frais irrépétibles de première instance, comprenant l'indemnisation de ceux exposés en référé et lors de l'expertise judiciaire - condamner la société L&A Patrimoine à payer à la société Sport Vintage la somme de 2.500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code civil, outre aux dépens d'appel. *** Par dernières écritures notifiées le 23 août 2022, la société L&A Patrimoine demande à la cour, au visa des articles 1103 et 606 du code civil, de : - confirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 février 2022 en ce qu'il a : -condamné la société Sport Vintage à payer à la société L&A Patrimoine la somme de 3.223,45 euros au titre des taxes foncières 2018 à 2020 ; - infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 février 2022 en ce qu'il a : -ordonné la réalisation par la société L&A Patrimoine des grosses réparations visées dans le rapport d'expertise de Monsieur [K] [N] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, -condamné la société L&A Patrimoine à payer à la société Sport Vintage la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, -dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties, -condamné la société L&A Patrimoine aux dépens ; Et statuant à nouveau dans cette limite, - débouter la société Sport Vintage de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - constater que la société Sport Vintage a méconnu les obligations contractuelles stipulées aux articles 8 et 10.1 du bail commercial conclu le 14 avril 2014 ; - condamner la société Sport Vintage à prendre en charge les travaux de réfection de la verrière tels préconisés par l'expert et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - condamner la société Sport Vintage à payer la somme de 3.223,45 euros à la Société L&A Patrimoine en remboursement des taxes foncières pour les années de 2018 à 2020 ; - condamner la société Sport Vintage à payer la somme de 5.000 euros à la société L&A Patrimoine au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens pour la procédure de première instance et pour les frais d'expertise ; Y ajoutant, - condamner la société Sport Vintage à verser à la société L&A Patrimoine la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel. *** L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2024. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. Sur la prise en charge des travaux de réparation 1. L'article 606 du code civil dispose : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.» 2. Au visa de ce texte, la société L&A Patrimoine fait grief au jugement déféré de l'avoir condamnée, sous astreinte, à prendre en charge les réparations visées dans le rapport d'expertise judiciaire. La bailleresse rappelle que le bail conclu avec la société Sport Vintage stipule à l'article 10.1 : « Le locataire prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance.» Elle ajoute que, précisément, l'état des lieux d'entrée réalisé le 15 avril 2013, indique que la verrière litigieuse était en mauvais état, ce qui a donc été accepté par la locataire dès son entrée dans les lieux et ne l'exonérait pas de son obligation d'entretenir les locaux, en ce compris cette verrière. La société L&A Patrimoine fait valoir que le bail litigieux stipule qu'elle est tenue des grosses réparations à la condition qu'elles ne soient pas rendues nécessaires par le défaut d'entretien du preneur ou par les dégradations occasionnées par celui-ci ; que, à cet égard, elle a constaté que le gérant de la société locataire avait procédé à une manipulation brutale du système d'ouverture de la lucarne, ce qui avait causé les désordres en litige. 3. La société Sport Vintage répond que, même si elle a pris les biens dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, les stipulations contractuelles lui permettent d'exiger de sa bailleresse la réalisation de travaux de réfection qui sont visés à l'article 606 du code civil. La locataire indique que le constat de la nécessité de grosses réparations résulte de l'avis donné par l'expert judiciaire puisque celui-ci a conclu que les désordres affectaient le clos et le couvert du bâtiment. La société Sport Vintage fait valoir que le contrat de bail ne considère pas que l'état de vétusté impliquant la réalisation de grosses réparations au moment de la prise d'effet du bail exclut la possibilité pour le locataire de demander la réalisation de grosses réparations. Sur ce, 4. L'article 10.1 du bail litigieux énonce : « Le locataire prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. A quelque moment que ce soit du présent bail : - le locataire ne pourra exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison notamment de la vétusté ou d'un vice caché, sauf ceux visés à l'article 606 du code civil et les frais de ravalement, que ceux -ci soient afférents aux biens loués ou à l'immeuble dans lequel ils se trouvent. Toutefois, s'ils sont rendus nécessaires en raison d'un défaut d'entretien ou d'exécution de travaux incombant au locataire ou en cas de dégradations de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel, ils seront à sa charge. (...)» 5. La société L&A Patrimoine excipe du fait que les désordres seraient le fruit d'une mauvaise manipulation du système d'ouverture par le gérant de la société locataire. Toutefois, cette affirmation n'est soutenue par aucun élément de preuve. 6. M. [N], expert judiciaire, conclut ainsi son rapport : « En ce qui concerne la verrière, je confirme que les désordres affectent le clos ou le couvert du bâtiment. Je confirme également que la verrière n'a fait l'objet d'aucun entretien, ni grosses réparations. Je confirme que la verrière est en état de vétusté avancée et que cet état est antérieur à la prise à bail du locataire. Sur l'état des lieux d'entrée, je confirme que l'état de la verrière est indiqué comme suit : 'verrière en mauvais état, deux plaques cassées + mousse'.» 7. Il est constant en droit que, en vertu de l'article 1755 du code civil, les travaux exclusivement consécutifs à la vétusté sont à la charge du bailleur, en l'absence de convention particulière ; que le transfert de la charge des travaux occasionnés par vétusté doit être exprès. 8. En l'espèce, l'article 10.1 du bail qui lie les parties met expressément à la charge de la société locataire les travaux qui seraient nécessaires en raison de la vétusté, sauf à établir qu'il s'agit de travaux relevant des réparations définies à l'article 606 du code civil, soit celles qui concernent des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et de clôture. 9. A cet égard, M. [N] a ainsi décrit l'état des éléments de couverture : « A l'intérieur du local à usage de réserve : - l'existence de traces d'infiltrations en sous face des chéneaux, - la présence d'une fuite sur le collecteur d'eaux pluviales - la présence de cinq carreaux de verre armé fissurés et impactés - la présence au sol d'anciennes traces d'humidité au niveau du raccordement de la verrière en son milieu, - l'existence de traces d'infiltrations au droit des murs de façade du bâtiment. A l'extérieur du local à usage de réserve, au droit de la verrière : - des joints de chéneaux ouverts, -des défauts d'étanchéité du chéneau, -des défauts d'étanchéité des bandes solines, voire l'inexistence par endroit desdites bandes solines, -des jonctions acier rouillées et infiltrantes au droit des verres, -des absencesde joints d'étanchéité à l'eau au droit de tous les éléments formant la verrière.» 10. C'est donc par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le tribunal judiciaire, après avoir retenu, au résultat des constatations de l'expert judiciaire, que le bailleur ne pouvait valablement se décharger de son obligation d'effectuer des grosses réparations en invoquant un défaut d'entretien du preneur, a condamné sous astreinte la société L&A Patrimoine à faire réaliser les travaux préconisés par M. [N]. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. 2. Sur les taxes foncières 11. L'appelante fait grief au jugement déféré de l'avoir condamnée au paiement des taxes foncières. La société Sport Vintage rappelle les termes du contrat de bail à cet égard et produit à son dossier un courrier qui lui a été adressé le 28 mars 2022 par Monsieur [V] [Z], gérant d'une entreprise de gestion immobilière, qui indique : « Je vous confirme que la taxe foncière n'a pas été volontairement mentionnée au bail signé le 14 avril 2014 par la SARL Sport Vintage et Madame [E] [P], bailleresse à l'époque, et rédigé par nos soins, pour le local au rez-de-chaussée du [Adresse 2], respectant ainsi la volonté de la propriétaire de ne pas porter à la charge du preneur ladite taxe foncière.» L'appelante ajoute que, par principe, la taxe foncière est un impôt qui s'applique aux propriétaires d'un bien immobilier, de sorte que le transfert de son paiement au locataire ne peut résulter que d'une clause spécifique dans le contrat et non, comme au cas d'espèce, d'une formule absconse au surplus contredite par la mise à la charge de la locataire de la seule taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est une composante de la taxe foncière. 12. La société L&A Patrimoine répond que l'article 8 du contrat litigieux impose bien à la locataire le paiement de la taxe foncière et qu'il est permis de déroger contractuellement au principe du paiement de la taxe foncière par le bailleur. L'intimée ajoute que le courrier de M. [Z] a été rédigé pour les besoins de la cause et qu'il est surprenant que cet intermédiaire ait gardé en mémoire un élément aussi précis d'une négociation advenue huit années auparavant. Sur ce, 13. L'article 8 du bail du 14 avril 2014 stipule : « 8. IMPÔTS ET CHARGES DIVERS - Impôts et taxes Le locataire acquittera ses contributions personnelles : comme notamment sa contribution économique territoriale, et plus généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est ou sera assujetti personnellement, ainsi que celles dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. Il devra justifier de leur paiement au bailleur à toute réquisition et notamment, à l'expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériel et marchandises. Il réglera, en outre, au bailleur s'il ne l'a déjà réglé directement : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage (') » 14. Cette stipulation est sans ambiguïté et, ainsi que l'a retenu le premier juge, met expressément à la charge du preneur le paiement des impôts susceptibles d'incomber au bailleur en cette qualité. Il est indifférent que cet article 8 mentionne au surplus le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans la mesure où, si elle est réclamée par le Centre des Finances Publiques avec la taxe foncière dont sont créanciers respectivement la commune et le département, elle fait l'objet d'une évaluation séparée par le Centre des Finances Publiques, ce qui résulte des mentions de l'Avis d'Impôt 2019 adressé à la société L&A Patrimoine en sa qualité de propriétaire. Enfin, le courrier de M. [Z] n'est pas de nature à invalider l'expression de la volonté des parties telle que consacrée par les termes mêmes du bail qui les lie. 15. Le jugement déféré sera dès lors confirmé de ce chef. 16. Il convient de confirmer les chefs du jugement relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance et, y ajoutant, de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner le bailleur, appelant principal, au paiement des dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort, Confirme le jugement prononcé le 24 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux. Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la société L&A Patrimoine à payer les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président