Tribunal judiciaire, 11 décembre 2025. 23/03261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 13] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 23/03261 N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IF N° MINUTE : Assignation du : 30 Janvier 2023 JUGEMENT rendu le 11 Décembre 2025 DEMANDERESSE Madame [N] [M] [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Dikpeu-Eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1635 DÉFENDEURS La SCI SAINT MARTIN, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Judith SCHOR de la SCP RAPPAPORT HOCQUET SCHOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0329 La société ALLIANZ IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Adresse 11] [Localité 9] représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0143 Décision du 11 Décembre 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 23/03261 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IF La société PARSLEY, SAS, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0594 La MAAF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 10] [Localité 8] représentée par Maître Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0406 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Antoinette LE GALL, Vice-Présidente Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Antoinette LE GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure : Mme [N] [M] est propriétaire non occupante d’un appartement au 5ème étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La SCI SAINT MARTIN est propriétaire, au rez-de-chaussée de l’immeuble, d’un local commercial qu’elle a donné à bail à la société PARSLEY, qui y exploite un restaurant. Décision du 11 Décembre 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 23/03261 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IF La SCI SAINT MARTIN est assurée auprès de la société ALLIANZ IARD et la société PARSLEY auprès de la société MAAF ASSURANCES. Mme [M] expose avoir constaté dans son appartement, depuis juillet 2020, des fortes odeurs de cuisine. Elle a saisi son assureur et des réunions ont été organisées par le cabinet GBE, désigné par la MAIF, son assureur de protection juridique. Des travaux de tubage du conduit de fumée desservant le local commercial ont été effectués. Mme [M] a chiffré ses préjudices et des demandes amiables d’indemnisation ont été adressées par la MAIF aux assureurs des défendeurs. Aucune solution amiable n’ayant été trouvée, par actes de commissaire de justice des 25, 27 et 30 janvier 2023, Mme [N] [M] a assigné, devant ce tribunal, la SCI SAINT MARTIN et son assureur la société ALLIANZ, la société PARSLEY et son assureur la société MAAF ASSURANCES, aux fins d’indemnisation. Moyens et prétentions des parties : Mme [N] [M], aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 novembre 2023, demande au tribunal de : Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Vu le principe que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage, Vu le règlement de copropriété, - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions, - débouter la société MAAF ASSURANCES, la société PARSLEY et les sociétés SCI SAINT-MARTIN et ALLIANZ IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, - entériner les rapports d’expertise amiables, des devis, des factures, de l’avis à victime reçu de l’Officier du Ministère public le 26/09/2023, permettant de les corroborer, et de constater la réalité des désordres, En conséquence, - condamner in solidum la SCI SAINT MARTIN, la société PARSLEY, la société ALLIANZ IARD et la société MAAF ASSURANCES à lui verser : * les sommes de 2.964 euros TTC et de 260,30 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, * la somme 12.100 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de sa perte locative, * la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BALE, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, - rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Mme [M] expose avoir constaté, depuis juillet 2020, l’apparition, dans son appartement, d’importantes odeurs de cuisine, qui sont devenues permanentes à partir du mois de juillet 2021. Elle considère apporter la preuve de la réalité des désordres et invoque les réunions contradictoires des 30 septembre 2021 et 7 avril 2022 organisées par le Cabinet GBE, désigné par son assureur de protection juridique, la MAIF, qui ont confirmé l’existence de nuisances olfactives, puis de traces de graisse sur les murs et ont établi que l’emplacement du conduit d’évacuation des fumées du restaurant était irrégulier pour être situé à moins de deux mètres de la fenêtre en contravention avec le Règlement Sanitaire Départemental qui exige une distance d’au moins huit mètres. Elle fait valoir que si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non-judiciaire réalisée par l’une des parties, même si la partie adverse y a été régulièrement convoquée, ces rapports amiables constituent un commencement de preuve dont il pourra tenir compte, dès lors qu’ils ont été soumis à la discussion des parties et sont corroborés par d’autres éléments objectifs que constituent en l’espèce les devis, les factures de travaux et de nettoyages en lien direct avec les désordres qu’elle a subis. Elle ajoute que la MAAF ne conteste pas sérieusement l’origine et la réalité des désordres et observe que celle-ci n’établit pas que les installations ne causeraient pas de nuisances. Elle estime que sont établies la réalité, la cause des nuisances olfactives et leurs imputabilités, d’une part à l’activité exercée par la société PARSLEY, locataire, et d’autre part à la SCI SAINT-MARTIN en sa qualité de propriétaire. Elle observe que la société PARSLEY s’est sciemment abstenue de se présenter aux réunions de sorte qu’elle ne peut contester l’imputabilité des désordres. Elle fait état des deux procès-verbaux établis par la Mairie de [12], le 12 janvier 2023, à l’encontre de la société PARSLEY pour nuisances olfactives, et à la citation à comparaître de son gérant devant le Tribunal de Police. Elle fonde ses demandes contre la SCI SAINT MARTIN sur les dispositions de l’article 1242 alinéa 1er du code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et contre la société PARSLEY sur les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil. Elle considère que la société ALLIANZ et la MAAF doivent garanties à leurs assurées. Elle sollicite l’indemnisation de ses préjudices matériels soit le coût de la décontamination de son appartement pour 2.470 euros H.T. et les frais de nettoyage du linge évalués à la somme de 368 euros. Elle estime que les nuisances causées ont rendu son lot impropre à sa destination de sorte qu’il n’a pu être mis en location entre septembre 2021 et août 2022 pour une perte locative, sur une base mensuelle de 1.100 euros, équivalente à 12.100 euros. *** La SCI SAINT MARTIN, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, demande: Vu l’article 3 de la loi n°65-157 du 10 juillet 1965, Vu le Règlement de copropriété de l’immeuble, - débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes, - la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI SAINT MARTIN, pour solliciter le rejet des prétentions, soutient que la cause des nuisances n’est pas établie. Elle expose être propriétaire depuis 1963 du local au rez-de-chaussée qui a été exploité depuis plusieurs décennies pour une activité de restauration, sans qu’aucun problème n’ait été porté à sa connaissance. Elle relève que Mme [M] est propriétaire de son appartement depuis 1994. Elle souligne que les affirmations dans le rapport du cabinet GBE quant aux travaux qu’aurait effectués la société PARSLEY, locataire depuis 2019, ne sont pas étayées, que le local commercial n’a pas été visité et que les experts se sont fondés sur les seuls dires de Mme [M] et la vue qu’ils avaient de la cheminée depuis la fenêtre. Si elle ne conteste pas la réalité des nuisances olfactives, elle objecte qu’aucune raison n’est donnée qui expliquerait que l’installation, utilisée par les différents restaurateurs pendant plus de 40 ans, se soit finalement avérée défaillante. Elle relève que Mme [M] a effectué des travaux dans son studio précisément sur le mur derrière lequel passe la cheminée litigieuse. Elle estime insatisfaisante l’explication selon laquelle le tuyau serait à une distance insuffisante dès lors que cette situation est antérieure à 2019 voire à 1963. Elle considère possible que le conduit ait été endommagé et ait cessé d’être étanche mais oppose l’absence d’élément quant à sa date et à ses conditions de détérioration. Elle estime que l’entretien de la cheminée ne peut relever de sa seule responsabilité et souligne que Mme [M] n’a pas mis en cause le syndicat des copropriétaires, alors que les conduits de cheminée et tête de cheminée sont des parties communes. Elle critique les prétentions financières et s’interroge sur la nature des interventions alléguées. Elle conteste le préjudice locatif alors qu’aucune preuve n’est apportée de la location et de la valeur locative éventuelle. *** La société PARSLEY, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, demande au tribunal de : Vu le bail commercial du 12 mars 2019 et l’avenant au bail du 2 juillet 2020, A titre principal : - constater que Mme [M] ne démontre pas le lien de causalité entre les dommages subis et un manquement de sa part, - débouter Mme [M] en conséquence de toutes ses demandes, fins et conclusions, Décision du 11 Décembre 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 23/03261 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IF - mettre hors de cause la Société PARSLEY, A titre subsidiaire si la présente juridiction venait à considérer que l’origine des désordres est établie et que des condamnations devaient être prononcées, : - condamner la SCI SAINT MARTIN, bailleresse des locaux sous la garantie de son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD, à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, En tout état de cause : - condamner Mme [M] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. La société PARSLEY, pour solliciter le rejet des prétentions, soutient que l’origine des désordres n’est pas démontrée. Elle relève que Mme [M] évoque des nuisances olfactives depuis 2020 sans en justifier et qu’elle se fonde uniquement sur un rapport d’expertise amiable et non judiciaire. Elle conteste les éléments qui y sont contenus qui relèvent de simples affirmations. Elle conteste les préjudices allégués. Subsidiairement, elle sollicite la garantie de la SCI SAINT MARTIN et de la société ALLIANZ. Elle fait valoir que les locaux sont à destination de restauration rapide. Elle ajoute que le bail commercial prévoit que le bailleur s’engage, à l’entrée des lieux du preneur, à remettre en état la hotte et le conduit d’extraction, de sorte que seule la SCI SAINT MARTIN serait susceptible d’engager sa responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance d’une installation d’extraction conforme. *** La société ALLIANZ IARD, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, demande au tribunal de : Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu le contrat souscrit par la SCI SAINT-MARTIN auprès d’elle, - débouter Mme [M] et les autres parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre, - condamner Mme [M] ou, toutes parties succombantes, à lui régler une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [M] ou, toutes parties succombantes, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. La société ALLIANZ IARD, assureur de la SCI SAINT MARTIN, expose ne pas garantir les conséquences dommageables de nuisances olfactives qui seraient causées par son assurée à des tiers. Elle invoque le contrat d’assurance qui ne contient aucune disposition relative à ce type de désordres. Elle ajoute que ni la garantie RESPONSABILITE CIVILE IMMEUBLE ni la garantie COMPLEMENT PLUS ne couvrent les nuisances olfactives. Elle rappelle que sont exclus de sa garantie les événements non aléatoires. Elle fait valoir que les odeurs sont consécutives à un défaut de tubage du conduit d’extraction de sorte qu’il n’existe aucun événement soudain et imprévu qui serait à l’origine des nuisances évoquées par Mme [M]. *** La société MAAF ASSURANCES, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 août 2023, demande au tribunal de : Vu le contrat de bail commercial du 12 mars 2019 et l’avenant du 2 juillet 2022 Vu le contrat d’assurance souscrit auprès de la MAAF ASSURANCES A titre principal, - constater que les nuisances olfactives subies par Mme [M] sont dues à un système d’extraction du restaurant non conforme au règlement sanitaire départemental et aux règles de l’art, - constater qu’il ne ressort d’aucune stipulation expresse du bail commercial que les parties ont convenu de mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité rendus nécessaires à l’exploitation des lieux pour l’usage en vue duquel ils ont été loués, Par voie de conséquence, - juger que la société PARSLEY ne saurait être tenue pour responsable des préjudices consécutifs aux nuisances olfactives subies par Mme [M], - débouter en conséquence la demanderesse de toutes ses demandes dirigées contre la société PARSLEY et la MAAF, - mettre hors de cause la société PARSLEY et la MAAF, Subsidiairement, si la responsabilité de la société PARSLEY venait à être retenue, - condamner la SCI SAINT MARTIN sous la garantie de son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD, à la garantir intégralement de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, - constater que les dommages liés aux nuisances olfactives ne sont pas garantis par le contrat, “Multirisque Professionnelle” souscrit par la société PARSLEY et Mettre hors de cause la MAAF ASSURANCES, - condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux dépens, dont le recouvrement pourra être effectué par Maître Stéphanie MOISSON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. La MAAF conteste la responsabilité de son assurée, la société PARSLEY. Elle soutient qu’il ne suffit pas d’identifier l’origine des nuisances olfactives en provenance d’un conduit d’évacuation qui ne comporterait aucun tubage, ne serait pas étanche et serait situé à une distance non réglementaire des ouvertures pour conclure à une faute de la société PARSLEY. Elle considère que seule la SCI SAINT MARTIN est susceptible d’engager sa responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance d’une installation d’extraction conforme, ce qui a été d’ailleurs retenu par les experts du cabinet GBE et du cabinet GROUPE1CDE PARIS qu’elle avait missionnés. Elle conclut que la mise en conformité de l’extraction incombe au propriétaire du local commercial et relève que les travaux à cet égard ont été réalisés par la SCI SAINT MARTIN. Après avoir, subsidiairement, sollicité que la société PARSLEY soit garantie par la SCI SAINT MARTIN et son assureur, la société ALLIANZ IARD, la MAAF conclut que les nuisances olfactives ne constituant pas des dommages tels que définis dans son contrat, la garantie Responsabilité Civile exploitation n’est pas mobilisable de sorte que toutes les demandes formées à son encontre doivent être rejetées. *** Il sera expressément renvoyé aux conclusions de Mme [M], de la SCI SAINT MARTIN, de la société PARSLEY, de la société ALLIANZ IARD et de la société MAAF ASSURANCES pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. *** L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 novembre 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025, puis a été prorogée au 11 décembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes de Mme [M] : Sur la réalité des désordres et leur imputation : Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.” Il est constant que si le juge ne peut refuser d’examiner un rapport d’expertise amiable, établi contradictoirement ou non, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats, il doit être corroboré par d’autres éléments de preuve également soumis à la discussion contradictoire des parties (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710 ; Cass. 2ème civ, 9 février 2023, n° 21-15.784 ; Cass. 3ème civ, 16 janvier 2025, n° 23-15.877 et Cass. 3ème civ, 30 janvier 2025, n° 23-15.414). En l’espèce, il résulte des pièces produites qu’à l’issue d’une première réunion organisée, dans l’appartement de la demanderesse, le 30 septembre 2021, à laquelle participaient Mme [M], le cabinet GBE désigné par son assureur la MAIF, et M. [O], gérant de la SCI SAINT MARTIN, - et donc en l’absence de la société PARSLEY -, de fortes odeurs de cuisine ont été ressenties. Le rapport de l’expert amiable de Mme [M] en date du 8 octobre 2021 précise que le restaurant PARSLEY étant le seul restaurant dans l’immeuble, les odeurs ne pouvant provenir que de ce restaurant. Il fait notamment état de : “- non-conformités à la Réglementation Sanitaire Départementale qui prévoit que l’air extrait des locaux soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air ; - Par ailleurs les conduits d’évacuation des cuisines doivent être étanches et isolés les uns des autres. La hotte de la cuisine étant raccordée directement dans le conduit en briques existant, il s’agit d’une non-conformité importante. L’absence de tubage dans le conduit peut également conduire à des échappements de fumée à l’intérieur de l’appartement.” Il conclut à la responsabilité civile de la SCI SAINT MARTIN et de la société PARSLEY. Le gérant de la SCI SAINT MARTIN s’est alors engagé à faire poser un tubage sur la façade intérieure de l’immeuble pour extraire les fumées de la hotte, et ce avec l’accord nécessaire et préalable de la copropriété. Une deuxième réunion a été organisée le 7 avril 2022 à laquelle participaient Mme [M], le cabinet GBE désigné par son assureur la MAIF, le gérant de la société PARSLEY et le cabinet AIS, expert de la MAAF, assureur du restaurant, et donc en l’absence de la SCI SAINT MARTIN et de son assureur ALLIANZ. Dans le rapport du cabinet GBE du 15 avril 2022, il est rappelé les origines des désordres évoquées lors de la précédente réunion et il est ajouté aux constatations antérieures le jaunissement sur les interrupteurs et l’interphone de l’appartement dont la cause est imputée au défaut d’étanchéité du conduit d’évacuation des cuisines du restaurant et notamment le gras de friture. Au chapitre “responsabilité et conclusions” du dernier rapport du cabinet GBE, il est précisé que le local n’est pas pourvu du système d’extraction conforme à la réglementation sanitaire départementale et aux règles de l’art et la responsabilité est essentiellement mise à la charge de la SCI SAINT MARTIN. Le rapport du cabinet Groupe 1 C de [Localité 13] Idf, désigné par la société ALLIANZ, assureur de la société PARSLEY, en date du 26 avril 2022, s’il exclut la responsabilité de son assurée, mentionne au chapitre “Faits et circonstances” : “non-conformité du restaurant PARSLEY entraînant des dommages dans l’appartement du 5ème étage dont Mme [M] est copropriétaire non occupante”. Il ressort par ailleurs des conclusions concordantes des parties que les travaux de tubage du conduit ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et ont été réalisés. Il apparaît, - bien que les parties n’aient pas jugé nécessaire de verser aux débats ni le procès-verbal de l’assemblée générale ni les devis/factures des travaux -, que ceux-ci ont été exécutés sur la base d’un devis d’une société spécialiste en ventilation en date du 25 mars 2022 pour la mise en conformité d’une gaine d’extraction intérieure et extérieure d’un montant global de 21.500 euros. Mme [M] confirme, sans être contredite, qu’après la réalisation desdits travaux les nuisances olfactives ont cessé. Enfin, il résulte du jugement du tribunal de police de Paris du 14 décembre 2023 que la société PARSLEY et son gérant M. [L] ont été poursuivis pour avoir, le 12 janvier 2023, commis les infractions de “non-respect d’un règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II et III du code de la santé publique (...) Nuisances olfactives (odeurs provenant de locaux professionnels)” et condamnés à des amendes contraventionnelles. Dans ce cadre, Mme [M] a été déclarée recevable en sa constitution de partie civile, une somme de 1.000 euros lui ayant été allouée au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale. Il résulte des conclusions des parties que les défenderesses ne contestent pas sérieusement l’existence de nuisances olfactives incommodantes dans l’appartement de Mme [M], sachant que la SCI SAINT MARTIN l’admet expressément. Les éléments contenus dans le rapport sus-visé du cabinet Groupe 1 C de Paris Idf, la condamnation précitée de la société PARSLEY par le tribunal de police et la réalisation des travaux de tubage du conduit par la SCI SAINT MARTIN ayant mis fin aux désordres corroborent les conclusions issues des rapports du cabinet GBE quant à l’origine desdites nuisances, à savoir le système d’extraction des fumées du restaurant du rez-de-chaussée de l’immeuble non-conforme au regard du règlement sanitaire départemental et dépourvu d’une étanchéité pérenne. La SCI SAINT MARTIN ne peut sérieusement se prévaloir d’une situation stable et prétendument sans nuisance pendant plus de 40 ans alors que l’absence par ses soins de vérification de la conformité du raccordement combinée à la carence dans la rénovation de l’équipement permettant l’extraction des fumées des restaurants qui se sont succédé dans le local commercial, et ce pendant plusieurs décennies, renforcent, au contraire, la certitude de la dégradation de l’équipement et de la détérioration, au fil des années, de son étanchéité. Dans ces conditions, Mme [M] apporte la preuve de la réalité des nuisances anormales olfactives, dans son lot, et de leur cause résidant dans une extraction non-conforme et défectueuse des fumées du local commercial appartenant à la SCI SAINT MARTIN et exploité par la société PARSLEY. Sur les responsabilités : A l’égard de la SCI SAINT MARTIN, conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.” Plus généralement, en application du principe jurisprudentiel repris depuis la loi du 15 avril 2024 par l’article 1253 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. Il est par ailleurs constant que le copropriétaire, qui est, en tout état de cause, tenu de respecter et de faire respecter le règlement de copropriété par son locataire, est responsable des nuisances anormales générées par son lot. Décision du 11 Décembre 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 23/03261 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IF La SCI SAINT MARTIN est infondée à reprocher à Mme [M] de ne pas avoir attrait à la cause le syndicat des copropriétaires. En effet, - outre qu’elle paraît, en toute hypothèse, ne pas exclure sa propre responsabilité en concluant que l’entretien de la cheminée ne peut relever de sa “seule responsabilité” -, il ressort du règlement de copropriété que “les fourneaux de cuisine et cheminées devront être ramonés aux frais de propriétaire aussi souvent que besoin sera et au moins une fois par an ; L’entretien et le remplacement, s’il y a lieu des poteries et conduits de fumée ainsi que tous les frais et accessoires seront à la charge exclusive du propriétaire du local desservi par ces conduits” (“chapitre 8, 2 Usage des parties privées”). En outre, à l’égard de Mme [M], les nuisances anormales sont causées par la non-conformité et les défectuosités du système d’extraction permettant l’exploitation du local commercial appartenant à la SCI SAINT MARTIN. Au demeurant, il n’est pas discuté que cette dernière a sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer les travaux de tubage sur la façade de la cour intérieure de l’immeuble pour extraire les fumées de la hotte, ce qui confirme que la mise aux normes et la réparation des équipements incombaient au propriétaire du local commercial et non au syndicat des copropriétaires. Il appartenait à la SCI SAINT MARTIN, si elle estimait que la responsabilité de la copropriété était en cause, d’attraire alors le syndicat des copropriétaires, une obligation de cette nature ne pouvant être mise à la charge de Mme [M]. En conséquence, la responsabilité de la SCI SAINT MARTIN sera retenue et elle devra indemniser Mme [M] des préjudices qui seront examinés ci-après. A l’égard de la société PARSLEY, outre la théorie des troubles anormaux de voisinage reprise à l’article 1253 du code civil, les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil prévoient que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer” et que “Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence”. Il est constant que l’exploitation par la SCI SAINT MARTIN de son activité commerciale, dans des conditions non-conformes, est à l’origine des nuisances anormales olfactives subies par Mme [M]. Ladite société a d’ailleurs été condamnée par le tribunal de police, par jugement du 14 décembre 2023, au titre d’infractions commises le 12 janvier 2023 du chef du non-respect d’un règlement sanitaire départemental et nuisances olfactives provenant de locaux professionnels, la constitution de partie civile de Mme [M] ayant été déclarée recevable. Dans ses rapports avec la demanderesse, la responsabilité de la société PARSLEY sera retenue et elle devra, in solidum avec la SCI SAINT MARTIN, indemniser Mme [M] des préjudices qui seront examinés ci-après. Sur les garanties des assureurs : L’article L 124-3 du code des assurances prévoit que “Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.” Aux termes des dispositions de l’article L. 113-1 alinéa 1er du même code, “Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré”. A l’égard de la société ALLIANZ, il ressort des conditions générales et particulières que la SCI SAINT MARTIN est garantie au titre de sa responsabilité civile propriétaire d’immeuble du chef des dommages, notamment, matériels et pertes pécuniaires consécutives causés à autrui du fait des immeubles assurés et de tous autres installations ou aménagements immobiliers intérieurs ou extérieurs situé au lieu d’assurance. Sachant qu’“autrui” est défini comme toute personne victime d’un dommage autre que l’assuré et ses préposés, Mme [M] entre dans cette catégorie. Par ailleurs, Mme [M] a subi des dommages matériels, son appartement ayant subi des détériorations notamment à raison de l’imprégnation des lieux de gras de friture qui a nécessité leur nettoyage. Partant, elle peut se prévaloir de la garantie responsabilité civile du chef des dommages matériels et pertes pécuniaires consécutives. Enfin, la société ALLIANZ invoque l’exclusion de garantie au titre des “événements non aléatoires” ou des “dommages dont le fait générateur n’a pas le caractère aléatoire pour vous” (p. 25) ainsi que la définition de l’accident (p. 5) soit “pour les garanties “Responsabilités Civiles” : “tout événement soudain, imprévu et extérieur à la victime ou à la chose endommagée.” (n° 2, page 24). Mais, en vertu de l’article L. 113-1 alinéa 1er précité, l’assureur doit supporter les pertes et dommages occasionnés par les cas fortuits mais aussi par la faute de l’assuré. L’assureur ne prétend pas se prévaloir d’une exclusion formelle et limitée contenue dans la police et, en tout état de cause, n’en établit pas. En outre, si la responsabilité de la SCI SAINT MARTIN a été retenue ci-dessus à l’égard de Mme [M], il ne peut lui être reproché une faute intentionnelle ou dolosive ou encore un défaut d’entretien ou de réparation tel que défini à la police, qui exige sa caractérisation et sa connaissance par l’assuré, lesquelles ne sont pas établies ni même alléguées. Dans ces conditions, la société ALLIANZ doit garantie à son assurée, la SCI SAINT MARTIN. A l’égard de la MAAF, il est constant qu’elle garantit la société PARSLEY au titre d’un contrat “Multirisque Professionnelle” qui comporte une garantie “responsabilité civile liée à l’exploitation de l’entreprise” soit : “ lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée à l’occasion d’un sinistre, cette garantie permet de compenser financièrement les dommages (...), matériels* ou immatériels* consécutifs subis par un tiers (...) à l’occasion de l’exercice de vos activités professionnelles déclarées aux conditions particulières et ne résultant ni de l’exécution d’une prestation, ni d’une erreur ou faute professionnelle”. Sachant que Mme [M] a, comme il a été vu ci-avant, subi des dommages matériels et des préjudices immatériels consécutifs, la garantie de la MAAF est mobilisable. Mme [M] est bien fondée en sa demande à l’encontre de la MAAF. Sur les préjudices : Les demandes de Mme [M] au titre du préjudice matériel comprennent les frais de nettoyage de l’appartement pour 2.964 euros. Ils sont justifiés par le devis et la facture de la société Etat 9 intervenue le 30 juin 2022. Le descriptif des prestations est compatible avec les désordres de l’appartement de deux pièces et leur coût n’est pas excessif de sorte qu’ils seront admis à due concurrence. S’agissant des frais de pressing pour 260,30 euros, malgré les critiques des défenderesses, elles n’apportent pas d’explications quant à leur rapport avec les faits. Ainsi, alors qu’elle prétend être propriétaire non occupante et qu’elle invoque un préjudice locatif, la demanderesse ne présente pas de raisons objectives justifiant la présence dans les lieux de sa literie et de son linge de maison. Lesdits frais seront rejetés. Mme [M] sollicite enfin l’indemnisation d’un préjudice locatif sur une période de onze mois entre septembre 2021 et août 2022, sur une base mensuelle de 1.100 euros. Le chiffrage de ce poste de préjudice n’a pas fait l’objet d’un accord contradictoire et les défenderesses contestent les prétentions en soulignant l’absence de tout justificatif à l’appui. En effet, aucune lettre de plainte ou de réclamation de Mme [M] auprès de la SCI SAINT MARTIN et de la société PARSLEY, antérieure à l’intervention du cabinet GBE, n’est produite. Aucun contrat de location n’est fourni - qu’il soit antérieur à septembre 2021 ou postérieur à août 2022 - et aucune évaluation de la valeur locative n’est communiquée. Aussi, la réalité d’un préjudice locatif à hauteur des sommes réclamées ne peut être vérifiée par le tribunal, sachant que les rapports du cabinet GBE ne font référence à aucune pièce qui lui aurait été soumise et que ses conclusions paraissent, dès lors, résulter des seules déclarations de Mme [M]. Par ailleurs, les désordres tels que décrits justifieraient, tout au plus, une perte de chance d’avoir pu louer le bien. Aussi, si les nuisances anormales ont causé un préjudice certain à la demanderesse au titre d’une perte de jouissance, ce préjudice sera justement évalué à la somme de 6.000 euros, le surplus étant rejeté. *** Il résulte de ce qui précède que la SCI SAINT MARTIN, la société PARSLEY, la société ALLIANZ IARD et la société MAAF ASSURANCES seront in solidum condamnées à payer à Mme [M] : - la somme de 2.964 euros TTC au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non pas de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire, conformément à l’article 1231-7 du code civil, - la somme de 6.000 euros au titre du préjudice immatériel consécutif. La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes principales. Sur les recours entre co-défendeurs : La SCI SAINT MARTIN et la société ALLIANZ ne présentent aucune demande en garantie. La société PARSLEY ne forme des demandes en garantie qu’à l’encontre de la SCI SAINT MARTIN et de la société ALLIANZ, assureur de celle-ci, et non contre son propre assureur, la MAAF. Enfin, la MAAF, en ce qui la concerne, ne demande, explicitement, que le rejet des prétentions à son égard et sa mise hors de cause. Si elle évoque la garantie de la SCI SAINT MARTIN et de la société ALLIANZ, c’est uniquement au profit de la société PARSLEY (et non au profit de la MAAF). Or, de ce chef, elle n’est pas recevable à solliciter la garantie au bénéfice d’une autre partie. Dès lors, il n’y a lieu d’examiner que le recours en garantie de la société PARSLEY. En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue au contrat. Il ressort des stipulations du bail commercial et de son avenant que la destination des lieux donnés en location à la société PARSLEY concerne des activités de restauration rapide, soit la fourniture au comptoir d’aliments et de boissons à consommer sur place ou à emporter. Il appartient donc à la SCI SAINT MARTIN de garantir à la société PARSLEY des installations, notamment d’extraction, propres à permettre l’activité convenue. La SCI SAINT MARTIN ne conteste pas, dans ses écritures, cette obligation de délivrance ni ses conditions et ne développe aucun moyen à l’encontre de la réclamation faite par le preneur à son encontre. Il ressort également des éléments au dossier que la SCI SAINT MARTIN a fait procéder aux travaux propres à permettre, dans les lieux loués, l’exploitation d’une activité de restauration exclusive de nuisances pour les tiers. En conséquence, la SCI SAINT MARTIN sera condamnée à garantir la société PARSLEY de toute condamnation prononcée contre cette dernière. Comme il a été décidé ci-avant, la société ALLIANZ est tenue de garantir son assurée de sorte que la société PARSLEY est bien fondée à solliciter la garantie de la société ALLIANZ. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Parties perdantes in fine au sens de l’article 696 précité, la SCI SAINT MARTIN et la société ALLIANZ seront in solidum condamnées aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître BALE et Maître MOISSON, Avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. Sur les frais non compris dans les dépens : En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Tenues aux dépens, la SCI SAINT MARTIN et la société ALLIANZ seront in solidum condamnées à payer à Mme [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes de ce chef seront, en équité, rejetées. Sur l’exécution provisoire : Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucun élément ne justifie que l'exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : CONDAMNE in solidum la SCI SAINT MARTIN, la société PARSLEY, la société ALLIANZ IARD et la société MAAF ASSURANCES à payer à Mme [N] [M] : - la somme de 2.964 euros TTC au titre du préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - la somme de 6.000 euros au titre du préjudice immatériel consécutif, DEBOUTE Mme [N] [M] du surplus de ses demandes indemnitaires principales, CONDAMNE la SCI SAINT MARTIN, sous la garantie de son assureur, la société ALLIANZ IARD, à garantir la société PARSLEY de toutes condamnations mises à sa charge dans le cadre du présent jugement, CONDAMNE in solidum la SCI SAINT MARTIN et la société ALLIANZ IARD aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître BALE et Maître MOISSON, Avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, CONDAMNE in solidum la SCI SAINT MARTIN et la société ALLIANZ IARD à payer à Mme [N] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Mme [N] [M] du surplus de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE les plus amples demandes, RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à [Localité 13] le 11 Décembre 2025 La Greffière Le Président