Cour d'appel, 04 juin 2024. 23/01138

ARRET N°208 N° RG 23/01138 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZPA F.V /V.D [K] C/ [L] S.A.S. ALTAREA GESTION IMMOBILIERE EXERCANT SOUS L'ENSEIG NE 'HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION' RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 04 JUIN 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01138 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZPA Décision déférée à la Cour : jugement du 06 avril 2023 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de LA ROCHELLE. APPELANTE : Madame [M] [K] née le 18 Juillet 1943 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 7] ayant pour avocat plaidant la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIMES : Monsieur [B], [O] [L] né le 16 Juillet 1979 à [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 6] (ROYAUME-UNI) ayant pour avocat postulant Me Ludovic FIERS de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT ayant pour avocat plaidant Me Daniel DEL RISCO, avocat au barreau de BORDEAUX S.A.S. ALTAREA GESTION IMMOBILIERE EXERCANT SOUS L'ENSEIGNE 'HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION' [Adresse 4] [Localité 2] prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS ayant pour avocat plaidant Me Marie OUTTERS LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ********** EXPOSÉ DU LITIGE : Par mandat général de gestion immobilière daté du 23 avril 2007, Monsieur [B] [L] a confié à la SARL Ati Gestion mandat d'administrer un appartement situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 7]. Le 17 septembre 2007, Monsieur [L] a donné à bail cet appartement à Madame [M] [K] moyennant le paiement d'un loyer initial de 640€ outre 65 € de provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer. Se plaignant de désordres affectant le logement depuis 2015, dûment constatés par la Direction de la Santé Publique dans un courrier du 20 janvier 2016, Madame [N] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle. Par jugement en date du 14 décembre 2020, ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux dispositions de l'article 6 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 et a ordonné la suspension des loyers jusqu'à l'exécution des travaux nécessaires à la remise en état des lieux. Les 09 et 24 juin 2022, Madame [K] a attrait Monsieur [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion devant le juge des contentieux de la protection aux fins du tribunal judiciaire de La Rochelle. Par jugement en date du 06 avril 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi : - constate que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent concernant l'appartement sis [Adresse 1] donné à bail à Madame [M] [K] ; - Enjoint à Monsieur [B] [L] de faire réaliser au domicile de Madame [M] [K] sis [Adresse 1] les travaux de : pose lambris sur 3 pans de murs dans chambre d'amis, remplacement allège fenêtre chambre principale, remplacement des joints des huisseries, pose de grille de ventilation dans la salle de bain et cuisine, dépose/repose de 3 prises, deux interrupteurs et un radiateur, ajout bouche d'entrée VMC dans un délai de 3 mois à compter d'un délai de 6 mois de la signification de la présente décision qui courra pendant un délai de 3 mois, passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et au prononcé éventuel d'une astreinte définitive; - condamne in solidum Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Madame [N] [K] la somme de 15.000€ au titre de son préjudice de jouissance; - déboute Monsieur [B] [L] de sa demande de relevé indemne ; - Condamne in solidum Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Madame [M] [K] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - déboute Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit; - Condamne in solidum Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion aux dépens. Par déclaration en date du 15 mai 2023, Madame [K] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués. Madame [K], par dernières conclusions RPVA du 11 mars 2024, réclame à la cour de : - déclarer tant recevable que bien fondé l'appel partiel formé par Madame [M] [K] à l'encontre du jugement du juge des contentieux de la protection de La Rochelle en date du 06 avril 2023, enregistrée sous le RG du 22/01835, - débouter Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion de leur appels incidents, - réformer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a : condamné in solidum Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine gestion à payer à Madame [M] [K] la somme de 15 000 € au titre de son préjudice de jouissance. - Le confirmer pour le surplus des condamnations, Statuant à nouveau, - condamner in solidum Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Madame [M] [K] la somme de 67.200,00 € au titre de son préjudice de jouissance, - subsidiairement réduire le préjudice au titre du trouble de jouissance du montant des loyers suspendus par jugement du 14 décembre 2020. Y ajoutant, - dire que Madame [K] reprendra le paiement des loyers à compter du 1er décembre 2023, - condamner in solidum Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine gestion à payer à Madame [M] [K] la somme de 4.500,00€ au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, - condamner sous la même solidarité Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion aux entiers dépens d'appel. Par dernières conclusions RPVA du 04 mars 2024, Monsieur [B] [L] sollicite de la cour de : Sur l'appel principal, - Débouter Madame [M] [K] de l'ensemble de ses demandes formulées à son encontre notamment en ce qu'elle sollicite sa condamnation in solidum avec la société société Histoire et Patrimoine Gestion à lui payer la somme de 64.640 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000 € au titre des frais de procédure ainsi que les frais et dépens de la procédure, Sur appel incident, - Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 06 avril 2023 en ce qu'il a : Constaté que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent concernant l'appartement sis [Adresse 1] donné à bail à Madame [K] ; Enjoins Monsieur [L] à faire réaliser au domicile de Madame [K] sis [Adresse 1] les travaux de : o Pose lambris sur 3 pans de mur dans chambre d'amis ; o Remplacement allège fenêtre chambre principale ; o Remplacement des joints des huisseries ; o Pose de grille de ventilation dans la salle de bain et la cuisine ; o Dépose/repose de 3 prises, deux interrupteurs et un radiateur, ajout bouche d'entrée VMC dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 6 mois de la signification de la décision qui courra pendant un délai de 3 mois , passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et a prononcé éventuel d'une astreinte définitive ; Condamné in solidum Monsieur [L] et la société la société Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Madame [K] la somme de 15.000 € au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; Débouté Monsieur [L] de sa demande de relevé indemne par la société Histoire et Patrimoine Gestion de toutes condamnations. Par conséquent, - Débouter Madame [M] [K] de toute demande à l'encontre de Monsieur [B] [L] et condamner Madame [M] [K], ou tout succombant, à verser à Monsieur [B] [L] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel A titre subsidiaire, si par impossible la Cour entrait en voie de condamnation, - Limiter à la somme de 15.000 € le préjudice subi par la locataire, Vu les dispositions de l'article 1992 du Code Civil, - Constater les fautes commises par la société Histoire et Patrimoine Gestion en sa qualité de mandataire du bien appartenant à Monsieur [B] [L] pour défaut d'information et de gestion, - Condamner la société Histoire et Patrimoine Gestion à relever indemne Monsieur [B] [L] de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre au profit de Madame [M] [K], - Condamner la société Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Monsieur [B] [L] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, En toute hypothèse, Enjoindre Madame [M] [K] à procéder au paiement des loyers mensuels objets du bail à compter du 1er janvier 2021 ou, subsidiairement, à compter du 1er mars 2024, sous astreinte de 100 € par mois de retard, date de la fin des travaux, Condamner Madame [M] [K] à payer à Monsieur [B] [L] la somme de 640 € x 38 mois (janvier 2021 à février 2024) soit la somme de 24.320 € ou à titre subsidiaire, la somme de 640 € x 24 mois (février 2022 à février 2024 inclus) soit, 15360 €. La société Histoire et Patrimoine Gestion a, par dernières conclusions transmises le 20 mars 2024, demandé à la cour de : - déclarer Madame [K] mal fondée en son appel, l'en débouter, Sur appel principal, - débouter Madame [K] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de l'agence Histoire et Patrimoine Gestion, notamment en ce qu'elle sollicite sa condamnation in solidum avec Monsieur [L] à lui payer la somme de 64.640 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000 € au titre des frais de procédure ainsi que les frais et dépens de la procédure, Sur appel incident, - déclarer la société Histoire et Patrimoine Gestion bien fondée en son appel incident, Y faisant droit, - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 6 avril 2023 en ce qu'il a : - condamné la société Histoire et Patrimoine Gestion in solidum avec Monsieur [L] à payer à Madame [K] la somme de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance ; - Condamné la société Histoire et Patrimoine Gestion in solidum avec Monsieur [L] à payer à Madame [K] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion aux dépens ; - Débouté la société Histoire et Patrimoine Gestion de sa demande de condamnation de Madame [K] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 6 avril 2023 en ce qu'il a : Débouté Monsieur [B] [L] de sa demande de relevé indemne ; Statuant à nouveau, - débouter Madame [K] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de l'agence Histoire et Patrimoine Gestion, Sur appel incident de Monsieur [L], - débouter Monsieur [L] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de l'agence Histoire et Patrimoine Gestion, A titre subsidiaire, si par impossible la cour condamnait l'agence Histoire et Patrimoine Gestion, - ramener à de plus justes proportions les montants sollicités au titre de la réparation de son préjudice, En tout état de cause, - débouter les autres parties de toutes demandes contraires aux présentes écritures, - condamner Madame [M] [K], ou tout succombant, à verser à l'agence Histoire et Patrimoine Gestion la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [M] [K] en tous les frais et dépens de la présente procédure. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 26 mars 2024 en vue d'être plaidée à l'audience du 02 avril suivant, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. A titre liminaire la cour relève que les parties ne contestent pas les dispositions du jugement ayant conclu à l'indécence des lieux loués à Madame [K]. En effet, au regard des dispositifs des écritures des parties, seules sont discutées l'imputabilité des manquements qui sont à l'origine de cette situation et la responsabilité qui en découle ou encore la période indemnisable. Sur la prescription des demandes 2. Monsieur [L] fait valoir, au visa de l'article 2224 du Code civil et de la prescription quinquennale qu'il édicte que seule la période de décembre 2019 à février 2022 ne peut être retenue (27 mois) soit une somme de 17.280 € dès lors que ce n'est que le 09 février 2017 que Madame [K] a adressé un courrier recommandé au gestionnaire du bien et qu'elle ne l'a assigné pour se plaindre des désagréments évoqués, dans ce courrier, que le 25 juillet 2019. Selon lui, elle se serait volontairement abstenue d'assigner. 3. L'agence Histoire et Patrimoine Gestion conclut que l'assignation n'a été délivrée au titre de la réparation de ce poste de préjudice qu'en date du 24 juin 2022. Dans ce contexte, la demanderesse serait manifestement prescrite à solliciter réparation de son prétendu préjudice de jouissance antérieur au 24 juin 2017. 4. Madame [K] objecte qu'une assignation est interruptive de prescription de sorte que son action en indemnisation de son préjudice subi depuis février 2015 est parfaitement recevable, jusqu'à 5 ans avant l'introduction de ses demandes qu'elle fixe au 25 juillet 2019. Elle souligne que l'instance introduite en 2019 aux fins de jugement du 14 décembre 2020 en constat d'indécence du logement et suspension du paiement des loyers emporte nécessairement réparation du trouble de jouissance, la suspension du paiement des loyers étant une première étape pour contraindre le bailleur et son mandataire à réparer ou faire réparer, la seconde instance étant introduite après réalisation des travaux. 5. En application de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 6. La loi du 06 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron dispose au premier alinéa de son article 82 énonce en son II, 2°, que l'article 7-1 précité est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, aux termes duquel 'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'. Il en résulte que le délai de prescription triennal des actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation est applicable à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi. 7. En l'espèce, la cour note, ainsi que le soutient l'agence Histoire et Patrimoine Gestion que dès sa première assignation délivrée le 25 juillet 2019 devant le juge des contentieux de la protection de La Rochelle aux fins de faire constater l'indécence des lieux loués et réclamer la suspension des loyers, Madame [K] pouvait se prévaloir d'un préjudice de jouissance. 8. Or, Madame [K] ayant exercé son action en réparation de son préjudice de jouissance contre l'agence Histoire et Patrimoine Gestion et Monsieur [L] le 24 juin 2022, celle-ci était soumise à ce délai de prescription, de sorte qu'est en principe prescrite sa demande d'indemnisation des préjudices nés antérieurement à cette date, c'est-à-dire en ce qu'elle porte sur les manquements contractuels antérieurs au 24 juin 2019. 9. Il y a donc lieu de réformer la décision entreprise de ce chef. 10. Toutefois, la cour étant liée par les prétentions adressés par les parties en vertu de l'article 4 du Code de procédure civile, il y aura lieu de dire que seules les demandes d'indemnisation des préjudices nés antérieurement au 24 juin 2017 seront prescrits, cette date correspondant à l'hypothèse la plus favorable envisagée par les parties, notamment l'agence Histoire et Patrimoine Gestion dans ses écritures. Sur les responsabilités 11. Madame [K], dans le cadre de son appel incident, explique, au visa de l'article 1240 du Code civil qu'elle reste bienfondée à solliciter et obtenir la condamnation de l'agence Histoire et Patrimoine Gestion pour les fautes commises dans le cadre de son mandat. A cet égard, elle indique que force est de constater que le mandataire n'a pas respecté son obligation de réparation, tant pour les réparations à moindre coût que les plus onéreuses (plus de1.000 €) et qu'une telle carence lui a nécessairement causé un préjudice que le premier juge a parfaitement estimé à 15.000 €. 12. Plus singulièrement, elle expose qu'il appartenait à cette agence de procéder aux travaux de réparations nécessaires, le cas d'urgence ayant été suffisamment caractérisé par l'indécence des lieux loués et les problèmes médicaux en découlant. 13. Monsieur [L] explique que dès qu'il a eu connaissance du jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle daté du 06 mars 2023, il s'est adressé directement à la Société DSL Menuiserie Agencement, laquelle a établi un devis le 10 mars 2021 à hauteur de 3.174.64 €, puis un autre devis le 10 avril 2022 mais précise que les ouvriers de cette première entreprise n'auraient pas eu accès aux fins de travaux en raison de l'obstruction de la locataire. Selon lui encore, les travaux de remise en état mis à sa charge ne pouvaient être engagés qu'à l'issue de la réalisation définitive des travaux extérieurs, à savoir, les travaux d'étanchéité, la pose d'IPN et la réparation des fissures extérieures, les différentes factures fournies démontrant les diligences qu'il aurait effectuées en ce domaine. 14. Enfin, indique le propriétaire, il a fait procéder au relogement des locataires pour la période concernée du 24 septembre au 14 octobre 2023. 15. L'agence Histoire et Patrimoine Gestion explique qu'elle n'a commis aucune faute et rappelle que le premier juge a lui-même indiqué que sa responsabilité ne pouvait être engagée pour défaut d'obligations incombant exclusivement au bailleur en vertu de la loi et qu'en outre, elle aurait agi avec diligence dès le jugement de suspension des loyers du 14 décembre 2020, ceci, en avertissant son mandant. 16. Cette agence indique encore qu'elle a sollicité le syndic de la propriété de l'avancée des travaux et souligne : - qu'il ne peut être reproché à l'agence immobilière en charge de la gestion locative d'un appartement de ne pas avoir fait procéder aux travaux portant sur les parties communes de la copropriété, nécessitant en tout état de cause l'accord du syndicat des copropriétaires ; - que les désordres des parties communes devaient être entièrement résorbés avant de réaliser les travaux de reprise de l'appartement de la locataire ; - qu'il était convenu que Monsieur [L] se charge lui-même de la gestion des reprises même s'il convient de rappeler qu'elle a continué à suivre personnellement le dossier ; - que l'absence de réalisation des travaux le 12 septembre 2022 fixés par le bailleur et son locataire ne peut en aucun cas lui-être imputable ; 17. La cour rappelle que trois types de responsabilité sont allégués : - En premier lieu, celle du bailleur, pour défaut de délivrance d'un logement décent prévu aux articles 1719 et 1720 du Code civil outre l'article 6 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ; - En deuxième lieu, la responsabilité délictuelle du mandataire à l'égard du locataire ; - Enfin, la responsabilité du mandataire de l'article 1992 du Code civil vis-à-vis de son mandant. 18. Selon l'article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L'article 1992 qui le suit énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. 19. Suivant l'article 1382 du Code civil, applicable au contrat de mandat et de location, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 20. Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l'égard d'un tiers au contrat lorsqu'il lui cause un dommage. 21. Dès lors, le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu'il subit n'est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement. 22. De manière préalable, la cour note que les dispositions du jugement selon lesquelles seul Monsieur [L] en sa qualité de bailleur serait tenu à une obligation de délivrance d'un logement décent et, à la suite, tenu aux travaux de mise en conformité en découlant, le tout, sous astreinte ne sont utilement contestées. 23. En considération des préceptes et constatations qui suivent, la cour indique que : - que c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas réfutés en cause d'appel et que la cour adopte, que le premier juge, constatant que Monsieur [L] avait manqué à son obligation de délivrance (point non contesté en première instance et en appel), l'a condamné à réaliser des travaux sous astreinte, étant précisé, qu'il a été tenu compte de l'unique interdiction d'accéder au logement opposée par Madame [K] le 12 septembre 2022 à l'entreprise DSL Menuiserie Aménagement, ceci, faute d'avoir été prévenue à l'avance et qu'en outre, aucun élément versé au débat ne démontrerait l'existence d'une opposition continue en ce sens, de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce point ; - que c'est également par une motivation pertinente que la cour fait sienne, notamment en l'absence de toute critique argumentée de celle-ci développée dans leurs écritures, qu'il a été retenu que l'agence Histoire et Patrimoine Gestion, seule interlocutrice de la locataire et dûment rémunérée par son mandant, avait été informée des désordres revêtant un caractère d'urgence dès novembre 2016, mais n'avait accompli de diligences qu'à la suite du jugement du 14 décembre 2020 constatant l'indécence des lieux et ordonnant la suspension du paiement des loyers, alors qu'il entrait pourtant dans sa mission (pièce n°1 du bailleur), de faire exécuter toutes réparations à moindre coût, dans la limite de 1.000 € HT et, en cas d'urgence, de procéder aux opération nécessaires tout en avisant le mandant de sorte que le principe d'une condamnation in solidum doit être retenue ; - qu'en l'absence d'éléments nouveau soumis à son appréciation, le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en relevant que postérieurement au jugement précité du 14 décembre 2020, l'entreprise DSL Menuiserie Aménagement avait fait preuve d'une particulière diligence vis-à-vis de Madame [K], l'invitant même à attraire à la procédure le syndic qu'elle avait préalablement contacté et qu'au regard de la condamnation in solidum préalablement prononcée, il n'y avait pas lieu de retenir la demande de 'relever indemne' présentée par Monsieur [L] à l'encontre de son mandataire. Le rejet de cette demande de relevé indemne sera ainsi confirmé. Sur la réparation des préjudices 24. L'appelante considère que son préjudice de jouissance a perduré jusqu'au mois de novembre 2023 inclus, tout en précisant que la date de reprise des lieux sans nuisances doit ainsi être fixée au 1er décembre 2023. Elle expose, pour justifier cette date, que des travaux ont enfin été entrepris (courant mai 2023) la contraignant à déménager et à entreposer une partie de ses affaires chez son voisin et souligne que la découverte de fissures béantes derrière un mur a entraîné l'arrêt des travaux. Elle soutient avoir été relogée en septembre 2023 pendant deux semaines espérant retrouver un logement enfin décent. Or, selon elle, le 25 octobre 2023, elle devait réintégrer un logement encore en travaux et était contrainte de vivre à l'âge de 80 ans dans des conditions peu dignes. 25. Monsieur [L] réplique que dès l'achèvement des travaux à l'extérieur du bâti dont il était tributaire, le devis de la Société Hebras a été signé et les prestations acquittées le 15 septembre 2023 ce qui ressort de la facture de cette société au SDC. Selon lui, ce serait à ce moment précis qu'il a été en capacité de confier aux artisans les travaux à l'intérieur du logement ainsi qu'il est établi par les pièces versées au débat. 26. Il souligne qu'il a fait procéder au relogement des locataires pour la période concernée du 24 Septembre au 11 Octobre au 13 Octobre 2023 prolongé au 14 Octobre 2023 de sorte qu'il n'est justifié d'aucune faute de sa part. 27. L'agence Histoire et Patrimoine Gestion fait valoir que Madame [K] n'apporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable à compter du 24 juin 2017 autre que celui d'ores et déjà indemnisé dans le cadre de la première instance. Cette agence souligne, en tout état de cause, qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le préjudice de jouissance retenu par le premier et son comportement dès lors que, pour rappel, les causes des désordres ont été établies au niveau des parties communes de l'immeuble pour lesquels elle n'avait aucune prise sur la réalisation de travaux permettant d'y remédier et qu'en outre, il n'est pas davantage démontré comment la seule réalisation des travaux exigés par la locataire dans son appartement, qui lui incombaient en vertu du contrat de bail, aurait été de nature à empêcher la survenance des désordres. 28. Enfin, cette intimée indique que la somme demandée par Madame [K] ne saurait constituer un préjudice indemnisable par l'agence immobilière dans la mesure où cette demande s'apparente manifestement à une demande de restitution de loyers sur la période antérieure à décembre 2020, loyers qu'elle a seulement encaissés pour le compte du bailleur, et précise alors que seul Monsieur [L] est susceptible d'être condamné à ce titre. 29. A titre liminaire, la cour fait observer que si la réparation du trouble de jouissance ne peut être sollicitée par Madame [K] qu'à compter du 24 juin 2017 (points 2 à 10 du présent arrêt), il n'en demeure pas moins qu'il est inexact de dire que l'indemnisation sollicitée ne vaut que pour la période antérieure au mois de décembre 2020. 30. En effet, dans ses prétentions, Madame [K] inclut une indemnisation au titre du préjudice de jouissance allant jusqu'au 1er décembre 2023. 31. L'article 6 de la loi d'ordre public du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 32. En vertu de ce texte, le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis en cas de manquement à son obligation de délivrance ou d'entretien. 33. En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. 35. Il est néanmoins admis que la garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire, laquelle exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties. Il en va ainsi d'une abstention comme d'une non-information du bailleur de la survenance ou de l'aggravation d'un vice de la chose louée. 36. La cour constate que l'ensemble des éléments versés au débat tels que les courriers et rapports de la Direction de la Santé Publique datant l'apparition des désordres en 2015 et les motifs du jugement du 14 décembre 2020 constatant que les lieux loués ne satisfaisaient aux conditions de décence édictées par l'article 6 apportent suffisamment la preuve de la réalité des manquements du bailleur. 37. Il doit également être relevé par la cour la particulière réactivité de la locataire qui a toujours signalé l'insalubrité constatée par les services de l'Etat, aussi bien à son bailleur qu'à l'agence, de sorte qu'aucune faute ne peut être mise à la charge de Madame [K]. 38. Toutefois, Madame [K] n'apporte pas la preuve que son préjudice serait égal à la somme mensuelle qui lui est réclamée au titre de son loyer dès lors que : - les désordres allégués durant la période allant du 06 avril 2023 au 1er décembre 2023 ne sont que très peu documentés et il est établi que le bailleur a immédiatement entrepris des travaux et l'a relogé à diverses périodes ; - le certificat médical du 19 janvier 2022, s'il insiste sur l'amélioration d'urgence de la salubrité des lieux loués ou sur un nécessaire changement d'habitation, ne fournit aucun élément tangible sur l'impact de cette insalubrité sur la santé de Madame [K] ; - Elle a constamment mis en cause le bailleur et son mandataire mais n'a jamais attrait le syndic des copropriétaires en la cause alors qu'elle ne contredit pas les intimés qui indiquent que les désordres avaient pour origine des éléments défectueux des parties communes, ce que les éléments produits au débat démontrent par ailleurs. 39. Aussi, au regard de ces éléments, la cour retiendra une période indemnisable allant du 24 juin 2017 au 06 avril 2023 (6 mois en 2017, 5x12 mois de 2018 à 2022 outre 4 mois au titre de l'année 2023), soit, 70 mois. 40. De même, au regard des pièces produites, la cour estime qu'il convient d'allouer à Madame [K] au titre de son préjudice de jouissance la somme de 300 € par mois pendant toute cette période (70 mois x 300 €), soit, la somme globale de 21.000 €. 41. La décision sera réformée de ce chef et tenant compte des responsabilités établies aux points 11 à 23 du présent arrêt, Monsieur [L] et l'agence Histoire et Patrimoine Gestion seront condamnés in solidum à verser cette somme à Madame [K]. Sur les autres demandes 42. Il apparaît équitable de condamner in solidum Monsieur [L] et l'agence Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Madame [K] une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les demandes formées au même titre par les intimés. 43. Monsieur [L] et l'agence Histoire et Patrimoine Gestion qui échouent en leurs prétentions supporteront la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme en ses dispositions contestées le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 06 avril 2023 sauf en ce qu'il : - Condamne in solidum Monsieur [B] [L] et la société Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Madame [M] [K] la somme de 15.000€ (quinze mille euros) au titre de son préjudice de jouissance ; Statuant à nouveau, Condamne in solidum Monsieur [B] [L] et la SAS Altarea Gestion Immobilière à l'enseigne commerciale Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Madame [M] [K] la somme de 21.000 € au titre de son préjudice de jouissance, Condamne in solidum Monsieur [B] [L] et la SAS Altarea Gestion Immobilière à l'enseigne commerciale Histoire et Patrimoine Gestion à payer à Madame [M] [K] une indemnité de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles, Rejette toute demande plus ample ou contraire, Condamne in solidum Monsieur [B] [L] et la SAS Altarea Gestion Immobilière à l'enseigne commerciale Histoire et Patrimoine Gestion aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,