Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/03779 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XRCY
N° de MINUTE : 24/00380
DEMANDEUR
E.P.I.C. OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290
C/
DEFENDEUR
SAS AFRICAN STEACK HOUSE
[Adresse 1]
[Localité 3]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 10 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 20 mai 2020, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE a donné à bail un local commercial, composé d'un rez-de-chaussée d'une surface de 146 m2 et d'une terrasse de 70 m2, sis [Adresse 1] (93) à la SAS AFRICAN STEACK HOUSE et ce, en contrepartie d'un loyer de 21.480,00 euros hors taxes hors charges par an. La destination des locaux, telle que fixée par le bail, est « RESTAURATION TRADITIONNELLE ET TRAITEUR SPECIALITE AFRICAINE ».
Par exploit d'huissier du 24 janvier 2023, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE a fait signifier à la société AFRICAN STEACK HOUSE un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de paiement de la somme en principal de 17.895,02 euros au titre de la dette locative ainsi que la somme de 228,66 euros au titre des frais d'acte.
Par acte du 04 avril 2023, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny, la SAS AFRICAN STEACK HOUSE, aux fins de voir :
DIRE ET JUGER l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE recevable et bien fondé en ses demandes.
A titre principal,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et/ou DIRE ET JUGER acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial signé entre les parties le 20 mai 2020 et visée au commandement de payer du 24 janvier 2023 ainsi que la résolution dudit bail à compter rétroactivement du 23 février 2023 à minuit, en application des articles 1224 et suivants du Code civil.
À titre subsidiaire,
PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial signé le 20 mai 2020 entre l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et la SAS AFRICAN STEACK HOUSE pour non-paiement des loyers, en application des articles 1224 et suivants du Code civil.
En toutes hypothèses,
ORDONNER en conséquence l'expulsion de la SAS AFRICAN STEACK HOUSE, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 1], en la forme habituelle, au besoin accompagné d'un serrurier et du commissaire de Police.
ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et appartenant au locataire, dans tel garde meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, et ce aux frais, risques et périls des locataires.
FIXER à la somme de 2.489. 58 euros par mois l'indemnité d'occupation due par la SAS AFRICAN STEACK HOUSE à compter rétroactivement du 23 février 2023 à minuit jusqu'au jour effectif de l'expulsion, ladite indemnité d'occupation étant payable par mois et d'avance.
CONDAMNER la SAS AFRICAN STEACK HOUSE au paiement de ladite indemnité d'occupation d'un montant de 2.489,58 euros par mois, à compter rétroactivement du 23 février 2023 à minuit jusqu'au jour effectif de l'expulsion, ladite indemnité d'occupation étant payable par mois et d'avance.
CONDAMNER la SAS AFRICAN STEACK HOUSE à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 22.881,17 euros au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation arrêté au 15 mars 2023, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 24 janvier 2023.
CONDAMNER la SAS AFRICAN STEACK HOUSE à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SAS AFRICAN STEACK HOUSE aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la SAS AFRICAN STEACK HOUSE n'a pas constitué avocat.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2023, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DECISION
1 – Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la dette locative
L'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE fait valoir que les causes du commandement de payer du 24 janvier 2023 n'ont pas été exécutées dans le délai d'un mois imparti et sollicite donc l'application de la clause résolutoire fixée au bail du 20 mai 2020.
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Selon les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le contrat de bail commercial du 20 mai 2020 contient bien une clause résolutoire en son article 18, selon laquelle « A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et un moi après un simple commandement de payer ou mise en demeure adressée par un acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.
Si au mépris de cette clause, le Preneur refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint en exécution d'une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent ou part toute autre juridiction statuant en référé et exécutoire par provision nonobstant appel, qui après avoir constaté la résolution du bail, prononçant l'expulsion du Preneur sans délai. En outre, une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d'un quart d'une annuité du loyer alors en vigueur, sera due au Bailleur.
Les frais de procédure contentieuse visant à recouvrer les loyers ou bien à résilier le bail seront mis à la charge du preneur.
Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti. »
Le commandement de payer délivré le 24 janvier 2023 par exploit d’huissier à destination de la société AFRICAN STEACK HOUSE vise expressément ladite clause ainsi que le délai d’un mois laissé au preneur pour régler en principal la somme de 17.895,02 euros au titre de la «dette locative selon décompte arrêté au 12 janvier 2023 ». De surcroît, il ressort des pièces du dossier, au travers du contrat de bail ainsi que de l’extrait de compte du preneur, que celle-ci a bien failli à ses obligations contractuelles de paiement du loyer à son échéance. Il n’existe donc pas d’irrégularité formelle pouvant conduire à la non-reconnaissance de l’acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence, la société AFRICAN STEACK HOUSE ne s'étant pas acquittée des sommes dues dans le délai d'un mois, le tribunal constate que la clause résolutoire du bail du 20 mai 2020 est acquise à compter du 24 février 2023 à 24h00 et que le bail est résilié de plein droit depuis cette date. Par conséquent, l'expulsion de la SAS AFRICAN STEACK HOUSE ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux litigieux sera ordonnée dans les termes du dispositif.
Au vu du décompte produit par l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE, la dette de la société AFRICAN STEACK HOUSE au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation s’élève au 15 mars 2023, premier trimestre 2023 inclus, à un montant de 22.881,17 euros, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du commandement de payer du 24 janvier 2023 sur la somme de 17.895,02 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
2 – Sur l’indemnité d’occupation
L'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE sollicite l'octroi d'une indemnité d'occupation dont il demande la fixation au montant du loyer en vigueur au jour de son assignation, soit la somme de 2.489,58 euros par mois charges comprises.
Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de la faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné mais peut lui être supérieure puisqu’elle couvre l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de cette occupation indue.
En l'espèce, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel en cours. Cette prétention étant de droit, il sera fait droit à sa demande. Cependant, compte tenu de la condamnation de la SAS AFRICAN STEACK HOUSE à payer la somme de 22.881,17 euros au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnités d'occupation arrêtés au 15 mars 2023, ladite indemnité d'occupation sera due à compter du 16 mars 2023. La SAS AFRICAN STEACK HOUSE ne peut en effet être condamnée à payer deux fois cette indemnité au titre de la période du 24 février 2023 à 24h00 au 15 mars 2023 inclus.
En conséquence, l’indemnité d’occupation due par la SAS AFRICAN STEACK HOUSE à compter du 16 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée au montant du loyer contractuel en cours, soit à la somme de 2.489,58 euros par mois charges comprises.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
la SAS AFRICAN STEACK HOUSE succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.
- Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, il convient de condamner la SAS AFRICAN STEACK HOUSE au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE.
- Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Constate l'acquisition, à la date du 24 février 2023 à 24h00, de la clause résolutoire insérée au bail du 20 mai 2020 liant l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE et la SAS AFRICAN STEACK HOUSE sur le local commercial sis [Adresse 1] (93) ;
Dit que la SAS AFRICAN STEACK HOUSE devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 1] (93), à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;
Dit que faute pour la SAS AFRICAN STEACK HOUSE de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;
Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne la SAS AFRICAN STEACK HOUSE à payer à l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE la somme de 22.881,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mars 2023, premier trimestre 2023 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023 sur la somme de 17.895,02 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
Condamne la SAS AFRICAN STEACK HOUSE à payer à l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE du 16 mars 2023 à minuit jusqu'à la libération des lieux, par la remise des clefs au bailleur, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en cours, soit à la somme de 2.489,58 euros par mois charges comprises ;
Condamne la SAS AFRICAN STEACK HOUSE à payer à l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SAS AFRICAN STEACK HOUSE aux entiers dépens ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
