Cour d'appel, 28 février 2023. 21/07480

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 28 FEVRIER 2023 N° RG 21/07480 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U4VI AFFAIRE : Mme [O] [X] ... C/ M. [G] [K] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Septembre 2021 par le Juridiction de proximité de RAMBOUILLET N° RG : 11-21000209 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 28/02/23 à : Me Claire RICARD Me Julia AZRIA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [O] [X] née le 07 Juillet 1973 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Maître Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2211582 - Représentant : Maître Sandra BOULLERET, Plaidant, avocat au barreau d'ANNECY, vestiaire : 100 Monsieur [D] [Z] né le 16 Octobre 1973 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] présent à l'audience Représentant : Maître Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2211582 - Représentant : Maître Sandra BOULLERET, Plaidant, avocat au barreau d'ANNECY, vestiaire : 100 APPELANTS **************** Monsieur [G] [K] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Maître Julia AZRIA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 22 Représentant : Maître Elie SULTAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Sixtine DU CREST, Conseillère, Madame Chloé DELALLE, Vice présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 2015, M. [G] [K] a pris à bail un logement situé [Adresse 1] appartenant à Mme [O] [X] et M. [D] [Z] moyennant le paiement d'un loyer de 740 euros et une provision sur charges d'un montant de 125 euros par mois. Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2021, Mme [X] et M. [Z] ont assigné M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins d'obtenir avec exécution provisoire sa condamnation à leur payer : - une somme de 4 387, 98 euros au titre des régularisations de charges des années 2017 à 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts, - une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts, - une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par jugement contradictoire du 28 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a : - débouté les parties de toutes leurs demandes, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné Mme [X] et M. [Z] en tous les dépens. Par déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2021, Mme [X] et M. [Z] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 22 juillet 2022, ils demandent à la cour de : Sur leur appel principal : - infirmer le jugement rendu le 28 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Rambouillet en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, - condamner M. [K] à leur payer la somme principale de 4 387,98 euros au titre des régularisations sur charges des années 2017 à 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Y ajoutant, - condamner M. [K] à leur payer la somme principale de 1 056,86 euros au titre des régularisations sur charges de l'année 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - condamner M. [K] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Sur l'appel incident de M. [K], - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande de dommages-intérêts, - débouter M. [K] de sa demande de délais de paiement, En tout état de cause, - ordonner la capitalisation des intérêts échus sur l'ensemble des sommes dues par M. [K], - condamner M. [K] à leur payer une somme de 2 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel, - débouter M. [K] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 novembre 2022, M. [K], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de : - le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, - débouter Mme [X] et M. [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Sur l'appel principal interjeté par Mme [X] et M. [Z], - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [X] et M. [Z] de l'intégralité de leurs demandes de régularisation de charges pour un montant total de 4 387,98 euros, au titre des années 2017 à 2019, de leurs demandes de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile, en jugeant, à l'instar de la juridiction de première instance, que : *la demande de régularisation des charges pour l'année 2017 est prescrite, en application de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, * il a subi à un rattrapage fautif du défaut de régularisation annuelle de charges de la part de ses bailleurs, Mme [X] et M. [Z], * la demande de règlement de la somme de 4 387,98 euros, au titre des régularisations sur charges locatives dues au titre des années 2017 à 2019 formée par Mme [X] et M. [Z] est tardive, brutale et consécutive d'une faute (manque de communication / diligences) des propriétaires dans l'exécution du contrat de bail et de l'AFEDIM dans l'exécution de son contrat de mandat de gestion, - débouter Mme [X] et M. [Z] de leur nouvelle demande de condamnation formée à son encontre au titre de la régularisation des charges locatives de l'année 2020, au motif que celle-ci est tardive, brutale et empiétant sur la visibilité offerte au locataire dans l'anticipation de ses charges, Sur son appel incident, - réformer partiellement le jugement dont appel, uniquement en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'octroi de dommages et intérêts d'un montant de 4 387,98 euros, en réparation de l'exécution déloyale de la convention locative liant les parties, découlant du rattrapage fautif du défaut de régularisation annuelle des charges de la part des bailleurs, Mme [X] et M. [Z], Statuant à nouveau, à titre principal, - condamner Mme [X] et M. [Z] au paiement de la somme de 4 387,98 euros directement entre ses mains, à titre de dommages et intérêts en réparation de l'exécution déloyale du contrat de bail en date du 28 octobre 2015 liant les parties, en le privant de sa faculté de résilier le bail du fait de ce surcoût dont il n'avait pas connaissance, A titre subsidiaire, si par aventure la cour d'appel de Versailles accueillait la demande de paiement de la régularisation des charges formée par Mme [X] et M. [Z] : - le juger recevable et bien fondé à solliciter des délais de grâce en vue du paiement de la somme de 4 387,98 euros réclamée par Mme [X] et M. [Z] en application de l'article 1343-5 du code civil et de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - juger qu'il devra s'acquitter de la somme de 4 387,98 euros, directement entre les mains de Mme [X] et M. [Z] en 36 mensualités égales d'un montant de 121,88 euros, dont la première échéance devra être payée dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir et ensuite avant le 15 de chacun des mois suivants, - rappeler que les délais de paiement, ainsi accordés, ont pour effet de suspendre tout mesure d'exécution, En tout état de cause, - condamner Mme [X] et M. [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la première instance et d'appel. M. [K] a quitté le logement au mois de juin 2022. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 novembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la demande en paiement des bailleurs au titre des régularisations de charges des années 2017 à 2020 et la demande de dommages et intérêts de M. [K] Les bailleurs appelants font valoir que c'est à tort que le premier juge a déclaré prescrite leur demande en paiement au titre de l'année 2017, compte tenu du point de départ de la prescription qui se situe au jour de la régularisation des charges. Ils exposent, par ailleurs, que leur locataire reste leur devoir, au titre des régularisations de charges 2017/2020, la somme totale de 5 444,84 euros, et que ce dernier n'étant pas de bonne foi ne peut bénéficier de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l'attitude du bailleur qui refuse de régulariser les charges à la demande de son locataire, fait preuve de déloyauté. M. [K], locataire intimé, de répliquer que : - la demande en paiement de charges au titre de l'année 2017 est prescrite, comme l'a indiqué à bon droit le premier juge, - les régularisations opérées par les bailleurs, qui sont tardives et donc brutales, et, de ce fait même fautives, justifient que les bailleurs soient déboutés de leur demande en paiement. M. [K] sollicite également et sur le même fondement la condamnation de ses bailleurs à lui payer des dommages et intérêts à hauteur du montant des sommes dont le paiement lui est demandé. Réponse de la cour L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer." L'absence de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer sur trois ans le paiement des charges dès lors qu'elles sont justifiées conformément aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le point de départ du délai de prescription en matière de charges locatives est la date de la régularisation des charges, et non la date de paiement des provisions dues (Cass.3e civ. 9 novembre 2017, n°16-22.445). En l'espèce, les documents permettant la régularisation des charges locatives de l'année 2017 transmis par le syndic de copropriété aux bailleurs étant datés du 3 mai 2018, la prescription n'a pas pu courir avant cette date de sorte que la demande en paiement au titre de l'année 2017 n'est pas atteinte par la prescription, l'assignation ayant été délivrée le 23 avril 2021. Les documents portant régularisation des charges pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020, qui s'appuient sur les décomptes du syndic de copropriété établis par nature de charges et comportant la ventilation entre les charges récupérables et celles non récupérables ainsi que le mode de répartition à raison des tantièmes de copropriété qui y sont annexés, répondent aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, M. [K] n'articulant, au reste, aucun contestation à ce sujet. M. [K] soutient que cette régularisation serait fautive, en raison de sa tardiveté et qu'elle justifie d'une part que les bailleurs soient déboutés de leur demande en paiement et, d'autre part, condamnés au paiement, à titre de dommages et intérêts, d'une somme égale au montant des sommes qui lui sont réclamées. Cependant, si l' article l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges doivent normalement faire l'objet d'une régularisation annuelle, une telle obligation n'est pas susceptible d'être sanctionnée en cas de non-respect, le bailleur pouvant régulariser ultérieurement dans la limite de la prescription de son action. Par suite, la régularisation tardive des charges par le bailleur, si elle est de nature dans certaines circonstances à engager la responsabilité du bailleur, ne peut constituer un motif de débouté du bailleur de sa demande en paiement des charges restant dues. Le moyen est donc inopérant. En outre, et en l'espèce, le caractère déloyal de la régularisation n'est pas établi par M. [K] qui se borne à affirmer, au soutien de ses prétentions, qu'une régularisation annuelle lui aurait permis de modérer sa consommation d'eau, alors même qu'il dispose d'un compteur individuel lui permettant de contrôler à tout moment sa consommation personnelle, et qu'il se refuse à régler la régularisation des charges de l'année 2020, qui lui a pourtant été communiquée sans retard. Il sera relevé, au surplus, que M. [K] ne justifie pas s'être inquiété auprès de ses bailleurs ou de leur mandataire, d'une absence de régularisation annuelle des charges, avant l'assignation dont il a fait l'objet. En l'absence de caractérisation d'une déloyauté du bailleur à établir tardivement la régularisation de charges, la demande de dommages et intérêts pour régularisation tardive ne peut non plus être accueillie. En conséquence, M. [K] sera condamné à payer à Mme [X] et M. [Z]. la somme globale de 5 444, 84 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. La capitalisation des intérêts sera ordonnée, puisque l'anatocisme est de droit lorsqu'il est sollicité en justice. II) Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [X] et de M. [Z] Les bailleurs ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la condamnation de M. [K] à leur payer les charges restant dues. Aussi seront-ils déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts. III) Sur la demande de délais de paiement de M. [K] (36 mois) M. [K] ne fournit aucun élément sur ses ressources et ses facultés de remboursement, à l'exception de ses avis d'imposition à l'impôt sur le revenu pour l'année 2019 et 2020, qui font apparaître un revenu fiscal de référence en 2019 de 28 530 euros ; aucun bulletin de salaire ni aucun relevé de compte bancaire n'est produit ; dés lors, il n'y a pas lieu de lui accorder les délais de paiement qu'il sollicite pour le règlement de sa dette au titre de la régularisation des charges locatives. IV) Sur les demandes accessoires M. [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté Mme [O] [X], M. [D] [Z] et M. [G] [K] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts: Statuant à nouveau Condamne M. [G] [K] à payer à Mme [O] [X] et M. [D] [Z] la somme totale de 5 444, 84 euros au titre des charges locatives demeurées impayées pour les années 2017,2018, 2019 et 2020 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et dit que ces intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ; Déboute M. [G] [K] de la totalité de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [G] [K] à payer à Mme [O] [X] et M. [D] [Z] une indemnité de 2 600 euros ; Condamne M. [G] [K] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,