Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 18/09580

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 10 cab 10 H N° RG 18/09580 - N° Portalis DB2H-W-B7C-S77B Jugement du 15 Février 2024 Notifié le : Grosse et copie à : Maître Odile BELINGA de la SELARL CABINET O. BELINGA - 65 Me Farid HAMEL - 3333 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 15 Février 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant, Après que l’instruction eut été clôturée le 20 Juin 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Novembre 2023 devant : Marlène DOUIBI, Président, siégeant en formation Juge Unique, Assistée de Patricia BRUNON, Greffier, Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant : DEMANDERESSES Association L’ELEPHANT D’AFRIQUE, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Odile BELINGA de la SELARL CABINET O. BELINGA, avocats au barreau de LYON PARTIE INTERVENANTE S.E.L.A.R.L.U. [T], prise en la personne de Maître [J] [T], ès qualité de mandataire liquidateur de L’ASSOCIATION L’ELEPHANT D’AFRIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Odile BELINGA de la SELARL CABINET O. BELINGA, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSE S.C.I. [F] FRERES, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Farid HAMEL, avocat au barreau de LYON FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2015, la SCI [F] FRERES a consenti un bail précaire à l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE sur un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] (69) à compter du 1er octobre 2015. Un local mitoyen s’étant libéré dans l’intervalle, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a finalement pris à bail auprès de la SCI [F] FRERES un ensemble de deux locaux commerciaux d’une surface totale de 489,87 m² situés à l’adresse susdite pour une durée de neuf années selon acte sous seing privé daté du 11 juillet 2016, moyennant un loyer annuel hors taxes de 24.000,00 euros payable mensuellement le 5ème jour du mois en cours. Les locaux étaient destinés à l’exploitation d’une salle de danse et d’une activité événementielle. Reprochant au bailleur un défaut de conformité du bâtiment à l’activité exploitée, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE l’a mis en demeure de réaliser les travaux requis le 18 juin 2018 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En retour, par acte d’huissier de justice signifié le 13 juillet 2018, la SCI [F] FRERES a fait délivrer à l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE un commandement de payer un arriéré locatif de 32.240,00 euros arrêté au 1er juillet 2018. C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice signifié le 20 août 2018, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a fait assigner la SCI [F] FRERES devant le tribunal de grande instance de LYON, aux fins, pour l’essentiel, de la voir condamnée à procéder aux travaux de mise en conformité sous astreinte et à l’indemniser au titre d’un préjudice d’exploitation. Le commandement de payer restant sans suite, la SCI [F] FRERES a elle-même saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de LYON le 19 octobre 2018, en vue d’obtenir le paiement des loyers et charges dus au 12 novembre 2018, outre la résiliation du bail commercial avec application d’une clause pénale et expulsion du preneur. Elle a concomitamment sommé l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE de remettre en état les locaux loués, ce par commandement en date du 20 novembre 2019 visant la clause résolutoire. Par ordonnance rendue le 10 décembre 2018, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a condamné l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE à payer à la SCI [F] FRERES la somme provisionnelle de 40.479,98 euros et lui a ordonné de quitter les lieux dans le mois de la signification de la décision. L’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a interjeté appel par déclaration datée du 28 décembre 2018. En parallèle, la SCI [F] a fait assigner l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE devant le Président du tribunal de grande instance de LYON le 21 janvier 2019 aux fins de résiliation du bail commercial pour manquements graves tenant à la sous-location, à la déspécialisation et à la réalisation de travaux sans autorisation. Le 4 mars 2019, le Président du tribunal de grande instance de LYON a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de LYON. La cour d’appel de LYON a confirmé l’ordonnance de référé par un arrêt rendu le 30 juin 2020. Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE par jugement rendu le 22 juin 2021 par le tribunal judiciaire de LYON. Par courrier en date du 14 septembre 2021, la SCI [F] FRERES a déclaré une créance d’un montant total de 128.365,25 euros, dont 79.191,60 euros de créance chirographaire, au passif de la liquidation judiciaire de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE. * * * Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 11 mars 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE et la SELARLU [T] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARLU [T] et de condamner la SCI [F] FRERES à leur payer la somme de 80.000,00 euros en indemnisation d’une perte d’exploitation, 20.000,00 euros en indemnisation d’un préjudice moral, 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Cabinet O. BELINGA. A titre liminaire, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE explique, au visa des articles 325, 327 alinéa 1 et 329 du code de procédure civile, qu’elle a été placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 22 juin 2021. Ainsi, elle estime que le liquidateur désigné, soit la SELARLU [T], dispose de la qualité pour agir dans son intérêt. Au soutien des demandes d’indemnisation formées, les parties demanderesses exposent que les locaux étaient inexploitables lors de la signature du bail, eu égard à leur non-étanchéité, à des non-conformités aux dispositions de sécurité (isolation coupe-feu, issues de secours, désenfumage) et à des difficultés d’évacuation des eaux usées. Plus précisément, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE explique avoir initialement loué un local commercial de 249,87 m² (lot n°3) aux fins d’y exploiter une salle de danse exclusivement, le bailleur ayant fait sienne l’obligation de créer une seconde issue de secours “sous condition des autorisations de la propriété voisine”. Elle indique qu’elle a finalement opté pour la location des locaux numérotés deux et trois sur suggestion de monsieur [F], lequel lui aurait en outre proposé d’élargir l’activité exploitée à l’événementiel. Elle précise qu’un premier permis de construire a été accordé le 20 juin 2016, puis un second le 17 août 2017, tous deux en son nom, ce aux fins d’adapter et de mettre en conformité les locaux avec une activité requérant l’accueil du public. Elle exclut toute obligation de paiement des frais de remise en état des lieux en considération de l’assentiment aux travaux d’aménagement donné par monsieur [F], du suivi du chantier assuré par celui-ci et de l’absence de dégradation volontaire des lieux. Elle observe à ce titre, au visa de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, qu’il n’a été établi aucun état des lieux d’entrée et en déduit que la SCI [F] FRERES ne peut valablement se prévaloir de la présomption prévue par l’article 1731 du code civil pour solliciter le remboursement des frais susmentionnés. A l’inverse, se fondant sur les articles 606 et 1720 du code civil, outre l’article R. 145-35 du code de commerce, elle justifie la demande d’indemnisation d’une perte d’exploitation par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle s’appuie sur un constat d’huissier réalisé le 16 avril 2018 pour dénoncer l’absence de dispositif coupe-feu et de barre anti-panique au niveau de la première issue de secours, le défaut de finalisation de la seconde issue de secours (l’ouverture étant obstruée par une plaque en bois), la non-étanchéité de la toiture, l’altération du sol par une tranchée diagonale traversant la pièce et le non-achèvement du bloc sanitaire. Elle estime que l’exclusion prévu à l’article 4.1. du bail commercial ne lui est pas applicable et signale, au surplus, qu’elle a réglé les loyers convenus avec le bailleur jusqu’au 4 juin 2018, date à laquelle elle indique avoir légitimement opposé l’exception d’inexécution. Elle souligne qu’elle a finalement exposé une somme avoisinant le montant de 80.000,00 euros en paiement des loyers et travaux d’un local qu’elle n’a jamais pu exploiter. Au reste, rappelant les dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce, elle dément toute sous-location, la provenance des fonds employés pour le règlement des loyers lui paraissant sans incidence sur la relation contractuelle du bailleur avec les époux [I], représentants de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE. Elle conteste également toute déspécialisation des lieux, eu égard aux aménagements nécessairement requis par l’exploitation d’une activité événementielle. Soulignant qu’une activité événementielle requiert nécessairement la mise à disposition d’une cuisine et d’un bar, et reproche à la SCI [F] FRERES un manquement à l’obligation de bonne foi imposée par l’article 1134 ancien du code civil. Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 15 avril 2021, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la SCI [F] FRERES demande au tribunal de rejeter les demandes formées par l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE et de condamner celle-ci à lui payer la somme de 79.191,00 euros de frais de remise en état des locaux, en ce compris la reconstruction d’un mur séparatif, 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Farid HAMEL. Pour justifier le rejet des prétentions de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, la SCI [F] FRERES rappelle qu’un procès-verbal de constat a été établi le 30 septembre 2016, soit la veille de l’entrée dans les lieux du preneur, outre un état des lieux postérieurement à la signature du bail. Elle souligne également que l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a consenti à prendre bail les locaux dans l’état où ceux-ci se trouvaient au jour de l’entrée en jouissance, ce en application de l’article 4.1. de la convention conclue le 11 juillet 2016. En parallèle, elle conteste tout paiement effectif de l’intégralité des échéances locatives par l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, en ce qu’elle indique avoir perçu uniquement une somme de 3.000,00 euros du preneur le 12 juin 2017, les paiements suivants d’un montant total de 37.320,00 euros ayant été réglés par une société dénommée IVOIRE LYONNAIS. A cet égard, elle soutient que l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a sous-loué les locaux à la société susdite et que c’est à cette fin qu’il a été entrepris, indépendamment de toute autorisation du propriétaire, une modification des lieux (en ce compris la création d’une cuisine et d’un magasin d’alimentation générale). Elle note d’ailleurs que les travaux visés témoignent d’une tentative de déspécialisation entreprise par l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE. Contestant tout consentement au chantier entrepris par le preneur, et notamment la suppression du mur porteur séparant les deux locaux, elle discute la valeur probante des attestations produites et concède tout au plus avoir confié à monsieur [A] la réalisation d’une tranchée pour évacuation, outre des prestations destinée à l’ouverture du bâtiment côté CARGLASS. Elle observe, au surplus, que l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE ne lui a jamais fourni d’attestation d’assurance, ce en dépit de multiples relances. A l’appui de la demande reconventionnelle d’indemnisation, elle explique qu’elle a récupéré le bien loué dans un état dégradé et qu’elle se trouve ainsi contrainte de réaliser les travaux suivants : la reprise de l’installation électrique pour un coût de 16.560,00 euros TTC,la remise en état du bureau n°1 et des toilettes pour un montant de 24.141,60 euros TTC, la remise en état des bureaux et du faux-plafond pour une somme de 12.840,00 euros TTC,la reconstruction du mur pour une enveloppe budgétaire de 25.650,00 euros TTC. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile. Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En outre, conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal d'une part ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, d'autre part examine les seuls moyens invoqués dans la discussion. Ainsi, les demandes de "déclarer", de " dire et juger", de "constater", de "prendre acte" ou de "préserver des droits" ne constituant pas des revendications au sens du code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, le juge n'est pas tenu d'y répondre. La clôture de l'instruction est intervenue le 20 juin 2022 par ordonnance du même jour. L'affaire, initialement fixée à l’audience du 17 janvier 2023, a été re-fixée à l'audience du 1er juin 2023, puis une seconde fois à l’audience du 2 novembre 2023, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 février 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est observé que l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE et la SELARLU [T] ne formulent aucune demande tendant à l’annulation de la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 11 juillet 2016. De même, la SCI [F] FRERES ne présente pas de demande de paiement d’un arriéré locatif. Par suite, il ne sera pas expressément répondu aux arguments portant sur une éventuelle sous-location des lieux ou déspécialisation du bail susdit (s’agissant essentiellement d’éléments contextuels). Sur l’intervention volontaire de la SELARLU [T] Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, “l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.” Par ailleurs, l’article 329 dudit code prévoit que : “L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.” En l’occurrence, il apparaît qu’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire a été rendu à l’encontre de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE le 22 juin 2021 (BCP5 - pièce n°7 du demandeur), la publication étant intervenue le 18 juillet 2021. La SELARLU [T], prise en la personne de Maître [J] [T], a conséquemment été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Par suite, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARLU [T] au soutien des demandes initialement formées par l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE. Sur les demandes d’indemnisation formées par l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE et par la SELARLU [T] Sur l’obligation de délivrance L’article 1719 2° du code civil oblige le bailleur à entretenir la chose louée en état de servir à l’usage défini contractuellement. Par ailleurs, aux termes de l’article 1720 du code civil : “Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.” En ce sens, l’article R. 145-35 1° et 2° du code de commerce, pris dans la rédaction issue de l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, que “ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.” L’article 606 du code civil définit les “grosses réparations” comme suit : “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.” Dans un arrêt rendu le 13 juillet 2005 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, il a été jugé “qu'au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.” En parallèle, aux termes de l’article R. 123-7 du code de la construction et de l’habitation, pris dans la rédaction applicable du 19 septembre 2009 au 1er septembre 2019 : “Les sorties, les éventuels espaces d'attente sécurisés et les dégagements intérieurs qui y conduisent doivent être aménagés et répartis de telle façon qu'ils permettent l'évacuation ou la mise à l'abri préalable rapide et sûre des personnes. Leur nombre et leur largeur doivent être proportionnés au nombre de personnes appelées à les utiliser. Tout établissement doit disposer de deux sorties au moins.” En l’occurrence, il ressort de la pièce n°1 produite par les parties demanderesses que l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a initialement conclu un bail précaire d’une durée d’une année avec la SCI [F] FRERES par acte sous seing privé daté du 16 juillet 2015, portant sur un local commercial d’une surface de 249,87 m² environ, situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour y exploiter une école de danse. Par acte sous seing privé conclu le 11 juillet 2016 avec la SCI [F] FRERES, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a finalement pris à bail “un ensemble de deux locaux de 249,87 m² et de 240 m² environ tel que défini sur les plans annexés” à l’adresse susdite sur une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2016, moyennant un loyer annuel HT de 24.000,00 euros payable mensuellement, pour y exploiter une “salle de danse et activité événementielle” (BCP2 - pièce n°2 du demandeur). Partant, il apparaît qu’en prenant à bail l’ensemble des locaux, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a entendu élargir son activité à l’événementiel, sans qu’il ne soit possible de déterminer si la SCI [F] FRERES s’est trouvée à l’initiative de cette évolution (à défaut d’éléments probants versés aux débats). Il résulte des deux diagnostics de performance énergétique produits par la SCI [F] FRERES (pièces n°13 et 14) que : le local de 249,87 m² présente deux issues situées au niveau de l’accueil et de la pièce n°1,le second local, d’une surface au sol totale de 197,98 m² (et non de 240 m²) dispose d’une unique issue au niveau de l’accueil et n’apparaît ainsi pas conforme aux normes de sécurité applicables. Or, il est prévu à l’article 4 du bail commercial en date du 11 juillet 2016, intitulé charges et conditions: 4.1- “tous travaux liés à l’aménagement intérieur du local restent à la charge du Preneur. [...] Le preneur supportera les frais liés à tous travaux de mises aux normes, qu’elle qu’en soit la nature, notamment les travaux résultant de prescriptions administratives ou réglementaires relatives à l’accessibilité des personnes handicapées, à l’hygiène, la salubrité, la sécurité, etc..., que ces travaux portent sur l’intérieur ou l’extérieur des lieux loués, qu’ils soient la conséquence de prescriptions existantes ou à venir. Cette obligation s’applique à tous les travaux imposés par la réglementation et notamment les grosses réparations, lorsque les mises aux normes sont liées à l’activité du Preneur. [...]” De ce fait, en prenant à bail l’ensemble des locaux, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a accepté de prendre en charge les séparations coupe-feu, qui ne sont pas assimilables aux “grosses réparations” visées par l’article 606 du code civile. En revanche, il ressort de la pièce n°3 produite par la SCI [F] FRERES, soit le procès-verbal de constat établi le 30 septembre 2016 par Maître [D] [Y] en amont de l’entrée dans les lieux de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, la présence de traces d’infiltration au plafond et d’eau au sol, faisant obstacle à l’exploitation de l’activité convenue entre les parties. A cet égard, si l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE a accepté de prendre en l’état les locaux, selon une clause type intégrée au bail commercial du 11 juillet 2016, il revenait à la SCI [F] de réaliser les “grosses réparations” d’étanchéité des lieux, ce conformément aux dispositions du code civil et de l’article 4.4 de la convention susdite (“Le Bailleur supportera la charge de toutes les autres grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil”). Les traînées d’infiltration étant toujours visible le 16 avril 2018, lors de la réalisation d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice à l’initiative de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, il peut être retenu à l’encontre de la SCI [F] FRERES un manquement à l’obligation de délivrance conforme (BCP 4 - pièce n°9 du demandeur). En outre, il est prévu à l’article 15 consacré aux conditions particulières que : “Les conditions particulières l’emportent sur les conditions générales. [...] Fourniture et installation d’une porte issue de secours, sortie sur le parking CARGLASS, reste à la charge du bailleur, sous conditions des autorisations de la propriété voisine.” Il a ainsi été convenu conventionnellement entre les deux parties qu’il reviendrait à la SCI [F] FRERES de créer l’issue de secours manquante dans le local de 197,98 m², par dérogation aux conditions générales mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité. Or, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 16 avril 2018 par Maître [G] [W], huissier de justice, que “la seconde issue, donnant sur le parking à l’arrière de l’immeuble” n’a pas été posée à ladite date. De plus, Maître [G] [W] observe que l’issue de secours existante est dépourvue de barre anti-panique et se trouve surélevée par rapport au sol, sans équipement sécurisé pour y accéder (BCP4 - pièce n°9), la privant par suite de toute efficacité. Il apparaît, en conséquence, que la SCI [F] FRERES a manqué à l’obligation de délivrance lui incombant d’une part en n’assurant pas l’étanchéité des locaux loués, d’autre part en ne finalisant pas les travaux de création d’issue de secours convenus conventionnellement. Sur l’indemnisation des préjudices Sur la perte d’exploitation L’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE sollicite l’indemnisation d’un préjudice d’exploitation qu’elle évalue à hauteur de 80.000,00 euros, sans produire de projection budgétaire à l’appui. Toutefois, s’agissant d’une association à but non-lucratif, elle pouvait au minimum attendre de l’activité exploitée la couvertures des frais engagés, soit le coût des travaux réalisés et des loyers payés à la SCI [F]. Or, il ressort de l’attestation établie par le cabinet COMPTAGEX que l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE n’a plus réalisé de chiffre d’affaires à compter du mois d’août 2017 et qu’au 31 janvier 2018, elle ne disposait “d’aucune ressource pour faire face aux différentes dépenses accumulées depuis le début de l’année 2017" (BCP5 - pièce n°1). En parallèle, le relevé de compte de la SCI [F] FRERES en date du 9 octobre 2018 montre qu’il lui a été versé une somme de 40.320,00 euros entre le 12 juin 2017 et le 4 juin 2018 inclus, en règlement des échéances locatives (BCP5 - pièce n°4). A cet égard, il importe peu que certains paiements aient été effectués par la SAS IVOIRE LYONNAIS, dès lors qu’ils ont eu vocation à payer lesdites échéances. En revanche, il n’est pas démontré le règlement effectif d’une somme de 2.500,00 euros par l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE sur la période du 1er octobre au 28 février 2017. Il n’est pas davantage justifié du montant de 40.000,00 euros réglé au titre des travaux de mise en conformité, à l’exception d’une facture n°01092017 d’un montant de 17.940,00 euros TTC éditée par l’entreprise [A] le 13 octobre 2017, sur laquelle il est mentionné le règlement d’un acompte de 4.000,00 euros (BCP4 - pièce n°8 du demandeur). Par suite, la SCI [F] FRERES sera condamnée à payer à la SELARLU [T], en qualité de mandataire judiciaire de la société L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, la somme de 44.320,00 euros (soit 40.320,00 euros de loyers et 4.000,00 euros de travaux). Sur le préjudice moral S’il peut envisagé les répercussions du présent contentieux sur le fonctionnement de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, ainsi que sur le bien-être de ses représentants, il n’est produit aucun élément probant à l’appui de la demande d’indemnisation d’un préjudice moral, de sorte qu’elle sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation présentée par la SCI [F] FRERES A titre liminaire, il est observé que la SCI [F] FRERES n’évoque aucun moyen de droit à l’appui de sa demande reconventionnelle d’indemnisation. Au reste, aux termes de l'article 1147 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, "le débiteur de l'obligation est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part." En parallèle, il est rappelé que le juge a la faculté de requalifier une demande de condamnation formée par un créancier en demande de fixation de créance, peu important que les conclusions aient tendu à une condamnation en paiement. Présentement, il résulte du contrat de bail signé le 11 juillet 2016 que la SCI [F] FRERES se trouvait tenue par l’article 4 de dresser un état des lieux lors de la prise de possession. Or, si elle soutient qu’il a été procédé à ladite formalité, elle n’apporte aucun élément probant à l’appui de cette assertion. En conséquence, l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE ne peut être présumée avoir reçu les locaux en “bon état de réparations locatives”. Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat établi le 30 septembre 2016 par huissier de justice, soit la veille de l’entrée dans les lieux de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, que : le plafond du bureau, composé de dalles minérales, est déjà en état d’usage, une auréole altérant en outre une dalle de l’angle supérieur gauche “sur sa majeure partie”,les parois du bureau présentent pareillement un état d’usage, “des petits accrocs et épaufrures” ,dans le bureau, “le sol est carrelé, en état ancien, présentant quelques traces de salissures”,l’équipement des sanitaires est “sale”, le sol carrelé est “en état d’usage”, au même titre que les murs peints, et le fonctionnement de la chasse d’eau d’un des WC n’a pas pu être vérifié. Le bureau et le sanitaire présentant d’ores et déjà un état d’usage avancé en amont de la prise à bail des locaux, il ne peut être imputé à l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE les frais de remise en état d’un montant de 24.141,60 euros chiffrés par devis en date du 23 août 2019 (pièce n°24 du défendeur). Il en va de même du devis de remise en état des bureaux et des faux plafonds, d’un montant de 12.840,00 euros TTC, et notamment des prestations tendant au remplacement des faux-plafond, plaques de plâtre et peinture, en ce que le procès-verbal de constat susmentionné décrit, la veille de l’entrée dans les lieux du preneur, un plafond dont la laine de verre est “fortement détériorée en partie centrale et dont les plaques sont “déchirées” et/ou dégradées par de multiples traces d’infiltrations. En outre, à défaut d’état des lieux d’entrée, il ne peut être déterminé la cause des dégradations appelant la reprise des “cloisons en placo, du bloc porte intérieur en bois, du carrelage, de la chape et des plinthes (pièce n°25 du défendeur). De ce fait, la SCI [F] FRERES sera également débouté de sa demande d’indemnisation d’un montant de 12.840,00 euros TTC. En revanche, les photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier de justice du 30 septembre 2016 (soit avant l’entrée dans les lieux du preneur) ne révèlent pas de câbles électriques apparents ou de néon pendant, contrairement aux clichés n°10 et n°11 du procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 17 janvier 2019 (soit postérieurement à la sortie des lieux du preneur, pièce n°15 du défendeur). Le compteur électrique visible sur le cliché n°15 du constat d’huissier de justice du 30 septembre 2016 paraît en état de fonctionnement, tandis qu’il semble considérablement altéré sur les clichés n°32 et n°33 du constat d’huissier de justice en date du 17 janvier 2019. Le vestiaire, transformé en cuisine par le preneur, est inachevé, le plafond étant “décaissé, laissant apparaître les poutres en bois” et de “nombreux câbles électriques” (pièce n°15 du défendeur, cliché 4). Le tableau électrique a pareillement été modifié “sans aucune liaison logique” avec les encablures, des câbles électriques étant en outre pendants (pièce n°15 du défendeur, cliché 9). A cet égard, si l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE assure avoir réalisé les travaux avec l’assentiment du bailleur, cela ne la dispense pas de remettre les installations électriques en bon état de fonctionnement avant de quitter les lieux. En conséquence, c’est à bon droit que la SCI [F] FRERES sollicite du preneur qu’il l’indemnise d’un montant de 16.650,00 euros TTC au titre de la reprise de l’installation électrique. En dernier lieu, il apparaît que la cloison séparant les deux locaux commerciaux, visible sur le cliché 3 du procès-verbal de constat d’huissier de justice daté du 30 septembre 2016, a été supprimée par l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, comme le démontrent les clichés n°19 à 23 du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 17 janvier 2019. A cet égard, l’article 4.5- du bail commercial signé le 11 juillet 2016 impose effectivement au preneur d’obtenir l’accord préalable et écrit du bailleur avant de modifier la disposition intérieure des lieux. Or, il ressort des pièces produites par l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE que la SCI [F] a nécessairement eu connaissance des travaux envisagés avant leur réalisation et qu’elle n’a pas entendu s’y opposer. En effet, si les pièces n°3 et n°4 BCP2 du demandeur ont une force probante insuffisante (à défaut de signature par les parties), le témoignage de monsieur [B] [A], maçon en charge de la démolition du mur litigieux, démontre l’effectivité du suivi de chantier réalisé par monsieur [F]. Monsieur [A] déclare ainsi : “Monsieur [N] [F] était tous les jours présent à l’avancée des travaux. [...] Il faut noter qu’en ma présence, en la présence de maître [I], en la présence de la maître d’oeuvre, et en la présence de monsieur [F], un bureau d’études structures est venu sur place, pour tester la solidité et la conformité de la structure faite.” (BCP4 - pièce n°10). Ces déclarations sont corroborées par le témoignage de madame [L] [R], intervenue pour le compte de l’entreprise d’ingénierie E3CV sur le projet de rénovation des locaux commerciaux appartenant à la SCI [F] “pour une prestation d’assistance technique dans le cadre des travaux à envisager” (BCP4 - pièce n°11). En effet, celle-ci évoque l’organisation d’une réunion tenue le 27 octobre 2017 en présence du bureau de contrôle QUALI CONSULT, de monsieur [I], représentant de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, et de monsieur [F]. Elle confirme, de surcroît, la présence de monsieur [F] lors de l’intervention du bureau d’études structures et aux réunions qui se sont ensuite enchaînées. Ainsi, la SCI [F] ne peut raisonnablement soutenir qu’elle a été mise “devant le fait accompli”. Elle ne peut davantage solliciter une indemnisation d’un montant de 25.650,00 euros au titre de travaux auxquels elle a tacitement consenti. En définitive, il sera fixé au passif de la procédure judiciaire de l’association L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE une créance de 16.650,00 euros TTC au bénéfice de la SCI [F] FRERES, le surplus étant rejeté. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie." En outre, l'article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. En l'espèce, la SCI [F] FRERES succombe partiellement en ses demandes et sera conséquemment condamnée au paiement des dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Cabinet O. BELINGA. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La SCI [F] FRERES, condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle [T], en qualité de mandataire judiciaire de l'association loi 1901 L'ÉLÉPHANT D'AFRIQUE, une somme qu'il est équitable de fixer à 1.800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. En l'espèce, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire en raison de l'ancienneté du litige, sera ordonnée. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition du greffe, DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SELARLU [T], prise en la personne de Maître [J] [T] ; CONDAMNE la société civile immobilière [F] FRERES à payer à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle [T], prise en la personne de Maître [J] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’association loi 1901 L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, la somme de 40.320,00 euros toutes taxes comprises ; REJETTE la demande de l’association loi 1901 L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE tendant à obtenir l’indemnisation d’un préjudice moral ; FIXE une créance d’un montant de 16.650,00 euros toutes taxes comprises détenue par la société civile immobilière [F] FRERES au passif de la liquidation judiciaire de l’association loi 1901 L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, représentée par Maître [J] [T], liquidateur judiciaire, au titre des frais de remise en état des locaux commerciaux loués par bail conclu le 11 juillet 2016 ; CONDAMNE la société civile immobilière [F] FRERES à payer à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle [T], prise en la personne de Maître [J] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’association loi 1901 L’ÉLÉPHANT D’AFRIQUE, la somme de 1.800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande formée par la société civile immobilière [F] FRERES au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la société civile immobilière [F] FRERES aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Cabinet O. BELINGA ; ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ; REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires. En foi de quoi le Président et le Greffier ont signé la présente décision. LE GREFFIERLE PRESIDENT Patricia BRUNONMarlène DOUIBI