Cour d'appel, 26 mars 2024. 22/01358

ARRET N°131 N° RG 22/01358 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GRV4 [K] C/ [S] [J] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 26 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01358 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GRV4 Décision déférée à la Cour : jugement du 24 mai 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE. APPELANT : Monsieur [I] [K] [Adresse 9] [Localité 1] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON INTIMES : Madame [P] [S] épouse [J] née le 02 Août 1963 à [Localité 8] (14) [Adresse 7] [Localité 4] Monsieur [M] [J] né le 08 Juin 1960 à [Localité 10] (57) [Adresse 2] [Localité 5] ayant tous les deux pour avocat postulant Me Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant Me Guillaume BARON, avocat au barreau de TOURS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ : [M] [J] et [P] [S] épouse [J] ont vendu à [I] [K] selon acte authentique du 8 août 2019 une maison à usage d'habitation située [Adresse 6] à [Localité 11] au prix de 277.000 euros, l'acte énonçant qu'en vertu d'un permis de construire obtenu le 5 octobre 2006 et depuis lors devenu caduc, les vendeurs avaient entamé des travaux d'extension qui n'étaient pas achevés. Faisant valoir que l'immeuble était affecté de désordres objectivés par un constat d'huissier de justice, M. [K] a obtenu en référé selon ordonnance du 16 février 2021 au contradictoire des vendeurs : -d'une part, l'institution d'une expertise qui a été confiée à M. [R] -et d'autre part la délivrance d'une injonction aux époux [J] de produire sous un mois à peine d'astreinte l'ensemble des études, devis et factures concernant les travaux de rénovation de la maison. M. [R] a déposé son rapport en l'état en juillet 2021 à la demande de M. [K], dont l'avocat lui avait fait savoir que des soucis de santé l'amenaient à ne plus souhaiter la poursuite de cette mesure. Par acte du 3 août 2021, [I] [K] a fait assigner [M] [J] et [P] [S] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle afin de voir : -juger que ceux-ci ont volontairement et fautivement inexécuté leur obligation de délivrer une maison d'habitation en délivrant un bien immobilier qui n'est pas une maison d'habitation -juger que l'immeuble est affecté de vices cachés qui lui ont été volontairement tus -juger que son consentement a été surpris par leur dol et leurs manoeuvres -condamner solidairement les défendeurs à lui payer .170.000 euros au titre de la restitution partielle du prix .10.000 euros en réparation de son préjudice moral -condamner les défendeurs aux dépens, incluant les frais d'expertise, ainsi qu'à lui verser 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [J] ont conclu au rejet de ces prétentions et réclamé reconventionnellement 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a: * rejeté la demande en paiement de la somme de 170.000 euros présentée par M. [K] à l'encontre des époux [J] * condamné [P] [S] épouse [J] et [M] [S] à payer à [I] [K] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision * rejeté le surplus de la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral présentée par M. [I] [K] * rejeté la demande de condamnation de M. [K] à payer aux époux [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts * condamné [P] [S] épouse [J] et [M] [J] à payer à [I] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile * rejeté la demande présentée par les époux [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile * condamné [P] [S] épouse [J] et [M] [S] aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance, -que la garantie des vices cachés n'était pas mobilisable, les désordres du bâtiment étant tous apparents aux yeux d'un profane au jour de la vente, et la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente étant opposable à l'acquéreur au titre de la non-conformité aux règles parasismiques, rien n'établissant que les vendeurs en aient eu connaissance, alors que le permis de construire qu'ils avaient obtenu pour la surélévation mentionnait expressément la nécessité de construire en respectant ces normes, et qu'ils ne sont pas des professionnels aptes à déceler que l'entrepreneur n'avait pas respecté cette exigence -que le dol des vendeurs n'était pas non plus établi, en l'absence de preuve qu'ils aient connu cette non-conformité de la surélévation aux normes parasismiques -que le bien vendu comme une maison d'habitation étant inhabitable dans sa totalité en raison du défaut de respect des normes parasismiques de l'élévation et devant, comme tel, être entièrement démoli et reconstruit, ou renforcé, les époux [J] avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme -que M. [K] ne justifiait pas de son préjudice matériel consécutif à ce défaut de conformité, ayant mis fin à l'expertise judiciaire sans permettre au technicien de chiffrer le coût des travaux de mise en conformité et produisant à l'appui de son chiffrage des éléments de comparaison non probants -qu'il subissait un préjudice moral avéré évaluable à 6.000 euros. M. [K] a relevé appel le 27 mai 2022. Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique : * le 16 novembre 2023 par M. [I] [K] * le 8 novembre 2023 par les époux [J]/[S]. M. [I] [K] demande à la cour de réformer le jugement sauf en ses chefs de décision afférents à la charge des dépens, -de juger recevables et bien fondés les rapports d'expertise amiables Hestia et [G] -de juger nulle et de nul effet et/ou réputée non écrite par application des articles 6, 1170 et 1184 du code civil la clause inscrite dans l'acte de vente du 2 août 20219 en page 12 intitulée ' Existence de travaux' et de juger qu'elle n'a ni pour objet, ni pour effet d'exclure la responsabilité des époux [J] -de juger que la clause de non-garantie n'a pas vocation à s'appliquer, les époux [J] étant assimilés à des professionnels de la construction pour avoir eux-mêmes réalisé les travaux, et étant irréfragablement présumés connaître les vices cachés de la chose vendue, et de dire que cette clause n'a ni pour objet ni pour effet d'exclure la responsabilité des époux [J] -de juger que les époux [J] ont volontairement et fautivement inexécuté leur obligation de délivrer une maison d'habitation en délivrant un bien immobilier qui n'est pas une maison d'habitation -de juger que l'immeuble est affecté de vices cachés qui lui ont été volontairement tus -de juger que son consentement a été surpris par le dol et les manoeuvres des vendeurs -de débouter les époux [J] de leur appel incident -de les condamner solidairement ou in solidum à lui payer .209.530 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour délivrance d'une chose non-conforme à celle achetée, à raison du dol et de la violation de l'obligation d'information de l'article 1112-1 du code civil, contractuellement rappelée, dont il est victime .à titre subsidiaire : 209.530 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente en raison des vices cachés qui affectent la chose vendue .6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral .outre les intérêts à compter de la mise en demeure .12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans le cas où la cour ne s'estimerait pas suffisamment informée, de désigner avant dire droit un consultant avec mission de -consulter le dossier et de se faire remettre tous documents, même détenus par un tiers -se rendre sur les lieux -recueillir les explications des parties, et le cas échéant entendre tout sachant -dire si les travaux préconisés par Hestia Ingénierie sont de nature à respecter les normes antisismiques en vigueur et rendre à la maison son usage contractuellement prévu d'habitation -dire si l'évaluation du chiffrage des travaux faits par Hestia Ingénierie est correcte, et le réévaluer le cas échéant en tenant compte de l'augmentation des prix -inviter les parties si elles le souhaitent à présenter leur propre devis dans des délais précis qui leur auront été impartis ; examiner et discuter ceux-ci avant de donner son évaluation définitive -juger que le consultant .pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge d'en aviser la magistrat chargé du contrôle et de joindre à son rapport l'avis du sapiteur .pourra requérir la communication soit par les parties, soit par des tiers, de tous documents relatifs à cette affaire -condamner les époux [J] aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise. M. [K] expose avoir préféré mettre fin à l'expertise judiciaire après le choc causé par la position de M. [R], qui a immédiatement prôné la démolition de la maison pour la reconstruire, alors que les contraintes légales inhérentes à une construction sur le littoral augurent de grandes difficultés que son état de santé ne lui permettait pas d'affronter. Il indique s'être attaché le concours d'un expert foncier inscrit sur la liste des experts judiciaires et d'un expert structure, dont les rapports, quoiqu'unilatéraux, sont des éléments de preuve recevables puisque soumis à la discussion, et sont corroborés par les constatations et analyses de l'expert judiciaire [R], par les constatations des entreprises venues depuis réaliser des travaux confortatifs, et par des clichés photographiques. Il fait valoir qu'il en ressort d'une part, que la surface indiquée par les vendeurs n'est pas réelle puisque la maison avait une surface utile non pas de 93 m² mais de 65,87 m², ces 28 m² habitables manquant induisant une valeur arithmétiquement moindre soit 194.000 euros et non pas 227.000 euros. M. [K] expose avoir découvert que les époux [J] avaient menti à l'expert judiciaire [R] en affirmant faussement qu'ils avaient fait les chaînages nécessaires, alors que l'entreprise venue réaliser certains travaux confortatifs urgents qu'il a mandatée a constaté l'absence de ferraillage dans les murs où les moellons sont posés les uns sur les autres. Il soutient que la clause 'existence de travaux' est nulle parce qu'elle a été stipulée pour masquer une fraude, les époux [J] ayant bien achevé les travaux pour lesquels il ne subsistait plus que des finitions, et leur permis de construire n'étant donc nullement caduc, ainsi que l'atteste la consultation d'un spécialiste, mais s'étant délibérément abstenus de faire la déclaration d'achèvement parce qu'ils savaient que leurs travaux ne seraient pas validés car ils ne s'étaient pas conformés à la législation antisismique, ce subterfuge leur permettant d'apparaître faussement comme non tenus par la législation antisismique au titre des travaux qu'ils avaient réalisés et de faire supporter à l'acheteur, poussé fallacieusement à déposer sans nécessité un nouveau permis de construire, à devoir financer lui-même les travaux de mise en conformité à ces normes, artificiellement présentées comme devenues entre-temps applicables. M. [K] affirme que les travaux de construction de l'étage et de l'extension ont été réalisés par les époux [J] eux-mêmes, qui sont donc vendeurs-constructeurs et doivent être regardés comme connaissant cette non-conformité. En réponse au moyen adverse, l'appelant affirme que cette demande de nullité de la clause est recevable en appel car elle constitue un moyen de défense proposable en tout état de cause par application de l'article 72 du code de procédure civile, une exception toujours opposable à ceux qui invoquent un contrat, et aussi parce qu'elle tend à faire écarter les prétentions adverses au sens de l'article 564 du code de procédure civile. Il indique choisir comme l'article 1217 du code civil le lui permet une réduction du prix plutôt que la résolution de la vente. Il considère que le premier juge a commis un déni de justice et méconnu l'article 4 du code de procédure civile en refusant de l'indemniser d'un préjudice dont il avait constaté la réalité, au prétexte que l'expertise inachevée de M. [R] ne permettrait pas de chiffrer ce préjudice. Il se prévaut de la jurisprudence selon laquelle lorsque l'immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l'acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalents au coût de sa démolition et de sa reconstruction. Il soutient que son préjudice indemnisable s'élève à 205.000 euros comme constitué .des 83.000 euros qu'il a payés en trop vu l'absence de 28 m² de surface délivrée .des 88.030 euros auxquels s'élèvent les travaux de mise en conformité, frais d'études et de maîtrise d'oeuvre compris .des 18.500 euros correspondant à la perte de surface induite par l'ossature de bois qu'il faut poser pour rendre la maison conforme aux normes parasismiques .de 20.000 euros indemnisant son trouble de jouissance. Il excipe de sa résolution à faire effectivement réaliser ces travaux, précisant avoir déjà mandaté les entreprises et versé au vu de leurs devis les acomptes qu'elles demandaient. Il indique produire des clichés photographiques du chantier de déconstruction débuté au printemps 2023. À titre subsidiaire, il réclame les mêmes sommes -sur le fondement de la garantie des vices cachés due par le vendeur, en soutenant que les époux [J] ne peuvent lui opposer la clause de non garantie stipulée à l'acte dès lorsqu'ayant eux-mêmes réalisé les travaux, ils sont regardés comme des professionnels irréfragablement présumés avoir connu le vice, que de fait ils connaissaient, n'ayant pas respecté les règles antisismiques auxquelles ils savaient par les énonciations de leur permis de construire être assujettis -ou sur le fondement du dol, en soutenant que les vendeurs lui ont délibérément dissimulé la non-conformité aux normes antisismiques de la maison, qu'ils connaissaient en tant que constructeurs de l'extension, leur permis de construire faisant état de ces normes. Il justifie son préjudice moral par les déboires qu'il rencontre pour occuper la maison achetée en vue de l'habiter depuis qu'il est à la retraite. Si la cour s'estimait insuffisamment informée sur le montant de la mise en conformité, il sollicite une mesure de consultation d'un technicien. Il réfute tout caractère abusif de son action en justice. Les époux [J]/[S] demandent à la cour : -de déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée par M. [K] tendant à voir juger nulle et de nul effet et/ou réputée non écrite par application des articles 6, 1170 et 1184 du code civil la clause inscrite dans l'acte de vente du 2 août 20219 en page 12 intitulée ' Existence de travaux' -d'infirmer le jugement en ce qu'il condamne les époux [J] à verser 5.000 euros de dommages et intérêts à M. [K], en ce qu'il rejette leur propre demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, en ce qu'il les a condamnés aux dépens et a rejeté leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile statuant à nouveau, -de débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes -de le condamner à leur verser 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive -de le condamner aux entiers dépens, incluant les frais de l'expertise judiciaire à laquelle il a mis fin prématurément et les frais des expertises privées qu'il a diligentées -de le condamner à leur verser 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés arguent d'irrecevabilité les rapports d'expertise privés invoqués en cause d'appel par M. [K] au motif qu'ils ne sont pas contradictoires à leur égard et qu'aucun élément extérieur ne les corrobore. Ils arguent d'irrecevabilité la demande en nullité de la clause 'existence de travaux' insérée en page 12 de l'acte de cession, au motif qu'elle est nouvelle et qu'elle ne tend nullement à faire écarter leurs propres prétentions ni ne tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge. Subsidiairement, ils maintiennent que le permis de construire qu'ils avaient obtenu était bien caduc, comme l'énonce l'acte de vente, en raison de l'interruption des travaux durant plus d'une année, affirmant qu'aucune disposition légale ne subordonne cette caducité à la délivrance d'un constat par le maire ou une autorité. Ils affirment que la maison était réellement en état d'inachèvement lorsqu'ils l'ont vendue, observant que M. [K] s'alarmait d'ailleurs lui-même initialement de cet état d'inachèvement qu'il présente aujourd'hui comme portant sur de simples finitions. Ils maintiennent n'avoir pas su que les travaux réalisés n'étaient pas conformes aux normes parasismiques, et assurent que la clause insérée à l'acte n'a rien de frauduleuse. Ils assurent avoir cru que la maison était située en zone de sismicité très faible. Ils approuvent le tribunal d'avoir rejeté l'action en tant que fondée sur les vices cachés, en redisant que l'acheteur connaissait les défauts, très apparents comme en persuade la constat d'huissier de justice. Ils contestent pouvoir être regardés comme des professionnels en ce qu'ils seraient des constructeurs-vendeurs. Ils soutiennent subsidiairement que la présomption de connaissance du vice n'est pas irréfragable, mais s'apprécie in concreto. Ils contestent être auteurs d'un dol en soutenant n'avoir rien caché et en faisant valoir que la clause insérée dans l'acte en est la preuve. Ils nient avoir manqué à leur obligation de délivrance en se prévalant des conclusions de l'expert judiciaire [R] selon lesquelles il n'existerait pas de problème de conformité sismique si la maison n'avait pas fait l'objet de modifications, soutenant que l'acte ne mentionne pas la surélévation ; que les travaux étaient simplement commencés et non achevés, sur la base d'un permis de construire caduc ; que l'acquéreur déclarait dans l'acte en faire son affaire personnelle et qu'au lieu de renouveler le permis caduc, il a fait réaliser d'importants travaux nécessitant un permis qu'il n'a pas demandé. Ils rappellent que la maison était en vente à 300.000 euros, et que M. [K] a obtenu une baisse substantielle du prix le ramenant à la valeur du terrain nu compte-tenu précisément de ce que les travaux commencés n'étaient pas terminés. En réponse au moyen tiré du rapport [G] sur la surface non conforme, ils rappellent que l'acte de vente énonce que le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie de la construction, et s'étonnent que l'appelant n'ait pas attrait l'agence immobilière alors que c'est elle qui a annoncé une surface habitable de 93 m². Ils qualifient l'action de farfelue, et reprennent leur demande d'indemnisation pour procédure abusive. La clôture a été prononcée le 20 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : * sur la recevabilité de la demande en nullité de la clause 'existence de travaux' Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement est différent. En première instance, où les époux [J] invoquaient déjà la clause 'existence de travaux' pour conclure au rejet des demandes de M. [K] au motif qu'elle l'avait informé de l'existence de travaux, de leur inachèvement, de la caducité du permis de construire, et qu'il avait déclaré en faire son affaire, M. [K] soutenait que cette clause avait été insérée par les vendeurs dans l'acte par malice et fraude, et qu'elle ne faisait pas obstacle à ses demandes. Sa prétention à voir la cour prononcer la nullité de cette clause, qui n'est que la formulation sous forme de demande de ce qui était un moyen en première instance, tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir obtenir la condamnation des vendeurs à répondre de l'état réel du bien nonobstant cette clause, et elle n'est pas nouvelle, ni donc irrecevable. * sur le défaut de délivrance de la chose imputé aux vendeurs M. [K] fonde à titre principal ses demandes sur un défaut de délivrance. Le bien qu'il a acquis des époux [J] est, aux termes du contrat de vente qui fait la loi des parties, 'À [Localité 11] (CHARENTE MARITIME) [Localité 11] [Adresse 6], Une Maison d'habitation élevée sur un simple rez-de-chaussée et comprenant : salle à manger/cuisine, une chambre, une salle d'eau avec WC, un cellier et un garage indépendant. Un jardin autour avec deux places de stationnement Figurant ainsi au cadastre : SECTION AP N°[Cadastre 3] Lieudit [Adresse 6] Surface 00ha 06a82ca. Le terrain est desservi par un passage ainsi qu'il résulte d'un plan de bornage établi par M. [H], Géomètre Expert le 14 août 1964 demeuré annexé aux présentes Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés sans aucune exception ni réserve' S'agissant de la conformité de la délivrance au regard de la superficie du bien vendu, M. [K] soutient avoir acquis une maison lui ayant été vendue comme ayant une superficie de 93 m² alors que le technicien qu'il a mandaté l'a évaluée à 65 m². Mais s'il est exact que l'annonce diffusée par l'agence immobilière mentionnait une surface de 93 m² pour l'habitation, cette indication -ce qui est significatif, et n'a pu lui échapper, compte-tenu de sa profession d'avocat honoraire visée dans l'acte- n'a pas été reprise dans l'acte de vente, étant ajouté qu'elle ne figurait ni dans le compromis de vente, ni dans les procurations établies en vue de l'établissement de l'acte authentique, contrairement à ce qu'induit une formulation controuvée en page 16 des conclusions de l'appelant. Cette surface n'a donc pas de valeur contractuelle entre les parties. L'acte stipule par ailleurs en une clause claire et formelle 'contenance du terrain et des constructions Le VENDEUR ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions'. Monsieur [K] n'est ainsi pas fondé à invoquer un défaut de délivrance conforme par rapport à une superficie qui n'est pas entrée dans le champ contractuel et sur laquelle il a accepté une clause de non garantie des cédants. S'agissant de la conformité de la chose vendue aux énonciations de l'acte, M. [K] n'est pas fondé à prétendre, comme il le fait, qu'il aurait acheté une maison d'habitation sur deux niveaux dont les travaux de surélévation et d'extension étaient achevés au point que les vendeurs auraient pu et dû procéder à une déclaration d'achèvement des travaux. Pour ce qui est des niveaux, l'acte désigne expressément au titre de la chose vendue une maison 'élevée sur un simple rez-de-chaussée'. Les doléances tirées par M. [K] de l'état du second niveau de l'habitation se heurtent au constat que ses cocontractants ne lui ont pas vendu une maison qui aurait eu un second niveau. Le constat dressé le 24 août 2020 par un huissier de justice requis par M. [K] d'une maison avec un étage couvert ne saurait témoigner de l'état de la maison lorsqu'elle lui avait été vendue un an auparavant, d'autant qu'il fait état d'entreprises missionnées par le requérant. L'expert judiciaire [R] a indiqué dans sa note aux parties n°2 diffusée le 10 avril 2021 qu'il ressortait de son accedit contradictoire du 1er avril 2021 : '-que l'ensemble des élévations maçonnées est d'épaisseur de 15 cm -que des travaux ont été entrepris par l'entreprise NERI à [Localité 11] ; ces travaux, sans être exhaustif, concernent la création de deux fenêtres de toit, de reprise des appuis de fenêtre et des seuils, de la création d'une ouverture entre l'extension et la maison ;...'. M. [R] ajoute dans cette même note : 'l'entreprise NERI a réalisé une ouverture dans un mur réputé porteur d'épaisseur 15 cm entre l'extension et le salon, sans réaliser a priori le linteau en béton armé et a réalisé deux fenêtres de toit ; l'entreprise ne pouvait ignorer les obligations sismiques vis-à-vis des murs en parpaing d'épaisseur 15 cm et l'obligation de demande d'urbanisme pour la mise en oeuvre des fenêtres de toit'. Il réclame à M. [K] la communication des devis, marchés de travaux et factures de travaux confiés à l'entreprise NERI pour une éventuelle mise en cause. Il ressort des notes ultérieures, du rapport d'expertise déposé en l'état, et des productions, que M. [K] n'a pas donné suite. Pour ce qui est de l'extension, l'acte contient une clause 'DISPOSITIONS RELATIVES À LA CONSTRUCTION' ainsi libellée : EXISTENCE DE TRAVAUX Le VENDEUR déclare être informé des dispositions des articles L.241-1 et L.242-1 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros oeuvre ou de second oeuvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu'une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d'oeuvre. Observation étant ici faite qu'un permis de construire a été demandé par les VENDEURS afin de construire une extension. Ce permis a été obtenu en date des 05 octobre 2006 sous le numéro PC1732306F0025. Une déclaration d'ouverture de chantier a été déposée. Les travaux n'ayant pas été terminés, et le permis datant de 2006 celui-ci est caduque et aucune déclaration d'achèvement de travaux ni de certificat de conformité ont été obtenu. Il appartient à l'ACQUÉREUR d'en faire son affaire personnelle et de renouveler la demande de permis de construire pour achever les travaux. Le VENDEUR déclare que ce permis n'a fait l'objet d'aucun retrait ni recours. Une copie de ce permis est annexée.'. L'appelant ne rapporte ni preuve, ni indice, de son affirmation, invoquée à l'appui de sa demande de nullité de cette clause, que son insertion dans l'acte aurait constitué, de la part des vendeurs, une fraude en vue de se dédouaner de leurs obligations en matière sismique. L'indication que les travaux d'extension entrepris n'avaient 'jamais été terminés', et qu'ils avaient été autorisés par un permis de construire délivré le 5 octobre 2006 qui était devenu caduc du fait de l'inachèvement des travaux, que l'acquéreur en était informé, qu'il lui incomberait de déposer une nouvelle demande de permis de construire s'il souhaitait réaliser les travaux, et qu'il acceptait d'en faire son affaire, figurait déjà dans le compromis établi par l'agence immobilière et signé par les parties, en sa page 2 au paragraphe 'désignation des biens'. Le compromis a été rédigé par un professionnel, et il n'existe ni preuve, ni indice, que celui-ci ait été circonvenu ou abusé par les vendeurs pour insérer une telle mention. Il en va de même pour le notaire qui a stipulé la clause 'existence de travaux' dans l'acte. L'expert judiciaire reproduit lui-même cette clause dans sa note n°2, sans aucune réserve, et pour écrire à la suite que 'le permis étant caduque, un nouveau permis de construire est à demander à la commune de [Localité 11] afin d'achever les travaux...'. À considérer même, ce dont la présente cour n'est pas juge, que le permis de construire délivré le 5 octobre 2006 à M. [J] pour des travaux dont il est établi qu'ils n'étaient pas achevés en août 2019 au jour de la vente, n'ait pas été caduc treize ans plus tard -alors qu'ils avaient été interrompus pendant un délai supérieur à une année et que les travaux prévus au permis étaient très peu avancés, au point que l'étage et l'extension n'ont pas été compris dans la vente- l'indication qu'il l'était, portée par plusieurs professionnels, et acceptée par un acquéreur éclairé, ne revêt en tout état de cause aucun caractère frauduleux, ni plus généralement fautif, avéré, et cette clause n'encourt pas la nullité demandée. Elle a pour effet que l'acquéreur a fait son affaire personnelle de l'incidence de l'inachèvement de la construction. Il en résulte que M. [K], à l'égard duquel les vendeurs ont rempli leur obligation de lui délivrer matériellement une maison d'habitation qu'il a effectivement reçue, supporte, pour en avoir fait son affaire, les conséquences techniques et juridiques inhérentes à l'inachèvement de l'étage et de l'extension, y compris quant au préjudice qu'il dit subir du fait que la modification de la réglementation intervenue postérieurement à la vente rendrait plus difficile et/ou plus coûteux les travaux d'achèvement du chantier, puisqu'il s'agit toujours là d'une des conséquences de la situation dont il a déclaré faire son affaire personnelle. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a retenu un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance, et alloué à ce titre 5.000 euros d'indemnisation à M. [K], qui sera débouté de l'intégralité de ses prétentions formulées sur ce fondement. * sur la garantie des vices cachés subsidiairement invoquée par M. [K] M. [K] ne rapporte pas la preuve de vices antérieurs à la vente qui affecteraient le bien, autres que ceux, très apparents, et donc comme tels non sujets à garantie des vendeurs puisqu'il les a nécessairement acceptés, résultant de l'état d'inachèvement de l'étage et de l'extension. L'expert judiciaire indique sans être contredit : 'si la maison des années 60 n'avait pas fait l'objet de modifications et était restée en l'état sans surélévation, il n'y aurait eu aucun problème de conformité sismique. Le fait d'ajouter avec une surélévation et d'une extension non désolidarisée impose que l'ensemble soit conforme aux règles de construction parasismique applicable à la date du permis de construire, ce qui n'est pas le cas.'. La vente ayant porté sur un bien d'un seul niveau en simple rez-de-chaussée, et M. [K] ayant déclaré par une clause valable faire son affaire de l'inachèvement des travaux entrepris à l'étage et dans l'extension, il ne peut prétendre que les conséquences techniques, juridiques ou financières inhérentes à cet inachèvement seraient constitutives d'un vice caché affectant la chose vendue et dont les vendeurs répondraient. Il le peut d'autant moins que l'acte stipule une clause, licite, de non garantie des vices cachés par les vendeurs. M. [K] fonde cette demande subsidiaire sur l'article 1641 du code civil. Il en résulte que pour écarter l'application de cette clause, il lui incombe d'établir que les vendeurs avaient connaissance du vice de la chose. De ce que les époux [J] ne disconviennent pas avoir exécuté eux-mêmes certains travaux dans leur maison avant de la vendre, il ne résulte pas qu'ils sont présumés, a fortiori irréfragablement, connaître tout vice caché l'affectant (cf Cass. 3° civ. 20.04.2017 P n°15-24325). Les vendeurs sont respectivement orthophoniste et enseignant, et rien ne démontre qu'ils aient des connaissances en fait de bâtiment. La preuve d'une connaissance de vice pesant sur l'appelant ne résulte pas du seul constat que le permis de construire délivré à M. [J] le 5 octobre 2006 énonçait que la construction était située en zone 1A, étant observé qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'entreprise venue à la demande de M. [K] exécuter des travaux sur l'étage et l'extension en 2019 a elle-même oeuvré en méconnaissance des normes antisismiques en posant des parpaings de 15 et non de 20 centimètres, ce qui persuade du caractère aléatoire de la compréhension exacte de ce qu'impliquent ces normes. La preuve requise n'est pas rapportée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'action en tant que fondée sur la garantie des vices cachés. * sur le dol et/ou le manquement à leur obligation d'information pré-contractuelle subsidiairement reproché par M. [K] aux époux [J] M. [K] ne démontre pas que les époux [J] lui aient dissimulé un élément dont ils auraient eu connaissance, et qui aurait une incidence sur la sincérité de la vente, ni qu'ils aient négligé, lors des négociations, de l'aviser d'un élément qu'ils auraient su. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'action en tant que fondée sur le dol des vendeurs, et la demande subsidiaire fondée en appel sur le manquement des vendeurs à l'obligation d'information sera rejetée. * sur les autres chefs de demande de M. [K] Le sens du présent arrêt justifie le rejet des demandes de désignation d'un consultant et de dommages et intérêts que formule M. [K]. * sur l'appel incident et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des intimés Les époux [J] reprennent par voie d'appel incident leur prétention, rejetée par le premier juge, à voir M. [K] condamner à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive. Pas plus en cause d'appel qu'en première instance, M. [K] n'a fait dégénérer en abus son droit de soumettre à justice ses prétentions. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [J] de cette demande, qui sera également rejetée en tant que formulée en cause d'appel. * sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile M. [K] succombe en toutes ses prétentions. Par infirmation du jugement, il supportera donc les dépens de première instance, incluant les dépens de référé et le coût de l'expertise judiciaire. Il supportera également les dépens d'appel. M. [K] versera en vertu de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité aux époux [J]/[S], qui ont exposé des frais irrépétibles pour défendre au procès. PAR CES MOTIFS la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: DÉCLARE recevable la demande de M. [K] tendant à voir juger nulle, ou réputé non écrite, la clause 'existence de travaux' insérée dans l'acte de vente du 8 août 2019 DIT cette demande mal fondée et la rejette CONFIRME le jugement en ce qu'il rejette la demande en paiement de la somme de 170.000 euros formulée par M. [K] contre les époux [J]/[S] et en ce qu'il rejette la demande en condamnation à dommages et intérêts de M. [K] présentée par les époux [J]/[S] L'INFIRME pour le surplus statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant : DÉBOUTE M. [I] [K] de tous ses chefs de prétentions fondés sur un défaut de délivrance conforme du bien immobilier acquis le 8 août 2019 des époux [J] /[S] DÉBOUTE M. [I] [K] de tous ses chefs de prétentions fondés subsidiairement sur la garantie des vices cachés du bien vendu LE DÉBOUTE de tous ses chefs de prétentions subsidiairement fondés sur le dol ou la réticence dolosive des vendeurs LE DÉBOUTE de tous ses chefs de prétentions subsidiairement fondés sur le grief de manquement des vendeurs à leur obligation d'information LE DÉBOUTE de ses demandes indemnitaires REJETTE sa demande subsidiaire de consultation REJETTE toutes demandes des parties autres ou contraires CONDAMNE M. [I] [K] aux dépens de première instance, incluant les dépens de référé et le coût de l'expertise judiciaire, et aux dépens d'appel CONDAMNE M. [I] [K] à payer 4.000 euros aux époux [J]/[S], ensemble, en application de l'article 700 du code de procédure civile LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,