Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/08385 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XQ3U
N° de Minute : 24/00301
JUGEMENT
DU : 06 Mai 2024
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
C/
[K] [V]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 06 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Marine CRAYNEST, Avocat au Barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [K] [V], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2024
Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 23/08385 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 2 février 2021 à effet du même jour, Mme [P] [C] a donné à bail à M. [K] [V] via l’agence immobilière ORPI un immeuble à usage d'habitation, situé à [Adresse 4] pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 380 euros auquel s'ajoute une provision sur charges mensuelle de 125 euros.
La Société par action simplifiée unipersonnelle (ci-après S.A.S.U) Action Logement Services, s'est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l'accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec Mme [C] le 9 février 2021.
Par exploit du 19 mai 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [K] [V] un commandement de payer la somme de 2288,16 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 mai 2023.
Par courrier recommandé en date du 1er août 2023, le conseil de la SASU Action Logement Services a informé le bailleur de la mise en œuvre de la procédure judiciaire compte tenu du non paiement des loyers.
Par exploit du 18 août 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille auquel elle demande de :
• déclarer recevables ses demandes ;
• constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
• ordonner l'expulsion de M. [K] [V] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
• condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 3686,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mai 2023 sur la somme de 2288,16 euros ;
• fixer l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
• condamner M. [K] [V] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
• condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
• dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ;
• condamner M. [K] [V] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique le 22 août 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2024 lors de laquelle la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 6 309,74 euros. Elle expose que le paiement du loyer courant a repris depuis le mois de janvier 2024. Le dernier déblocage est intervenu au mois de décembre 2023. Elle ajoute ne pas avoir mandat pour accepter des délais de paiement mais remarque qu’un précédent échéancier accordé en janvier 2022 n’a pas été respecté.
Comparant à l’audience, M. [K] [V] indique avoir rencontré des problèmes de santé sans avoir été indemnisé. Il a depuis retrouvé un travail en intérim. Il sollicite des délais de paiement et propose de s’acquitter de sa dette par versement de 150 euros par mois en plus du loyer courant outre un versement de 1 000 euros au mois de mai 2024 grâce à sa prime d’activité.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de l'action de la Société Action Logement :
L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".
L'article 2309 du code civil ajoute que "la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".
Outre la possibilité pour la caution d'agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement prévoit, dans son article 8.1, qu'elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation.
Selon quittance subrogative du 19 décembre 2023, la SASU Action Logement Services a payé à Mme [C] des loyers et provisions pour charges à hauteur de 7 062,16 euros correspondant au paiement des loyers de janvier, février, juin, juillet, août, septembre, octobre 2022 et mars, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre et décembre 2023.
La SASU Action Logement Services a par conséquent qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résiliation du bail afin d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.
Conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la SASU Action Logement Services justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du Nord le 22 août 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 29 janvier 2024.
Son action en résiliation de bail et en paiement est donc recevable.
Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de délais de paiement :
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mentionne que la clause résolutoire d'un bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers et des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, «V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
« VII. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
M. [K] [V] ayant cessé de régler régulièrement les loyers et charges, Mme [C] a mis en œuvre l'engagement de caution et la SASU Action Logement Services a payé la somme de 7 062,16 euros correspondant au paiement des loyers de janvier, février, juin, juillet, août, septembre, octobre 2022 et mars, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre et décembre 2023.
Le bail stipule en pages 4 et 5 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.
Le 19 mai 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [K] [V] un commandement de payer la somme de 2 288,16 euros visant ladite clause résolutoire.
Les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisé de sorte que la clause résolutoire est acquise à compter du 20 juillet 2023.
En outre, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle. Le cautionnement dans son article 8.1 prévoit que la caution peut agir en fixation de l’indemnité d’occupation. Il convient donc de fixer le montant de ladite indemnité au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 380 euros outre 505 euros et de condamner M. [K] [V] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICE cette somme à compter du 20 juillet 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.
Enfin, l’indemnité d’occupation sera comprise dans le montant de la condamnation principale arrêtée au mois de décembre 2023 inclus.
Sur la suspension de la clause résolutoire :
Aux termes de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, à l'audience du 19 février 2024, Monsieur [V] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation pendant cette durée.
Compte tenu de cette demande expresse et du versement intégral du loyer courant avant l'audience du 19 février 2024, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.
Sur les sommes dues :
En outre, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle. Le cautionnement dans son article 8.1 prévoit que la caution peut agir en fixation de l’indemnité d’occupation. Il convient donc de fixer le montant de ladite indemnité au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 380 euros outre 505 euros et de condamner M. [K] [V] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICE cette somme à compter du 20 juin 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.
Enfin, l’indemnité d’occupation sera comprise dans le montant de la condamnation principale arrêtée au mois de décembre 2023 inclus.
Comme précédemment indiqué, l'article 2309 du Code civil dispose que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
La SASU Action logement services justifie, par production de la quittance subrogative du 19 décembre 2023, être subrogée dans les droits de Mme [C] à hauteur de 7 062,16 euros correspondant au paiement des loyers et indemnités d’occupation de janvier, février, juin, juillet, août, septembre, octobre 2022 et mars, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre et décembre 2023 réglés au bailleur en qualité de caution de M. [K] [V]. Il convient de déduire les versements à hauteur de la somme de 752,42 euros.
Aussi, il y a lieu de condamner M. [K] [V] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 6 309,74 euros en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement pour les loyers et charges des mois de janvier, février, juin, juillet, août, septembre, octobre 2022 et mars, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre et décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mai 2023 sur la somme de 2288,16 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 1 398,48 euros et à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus.
Sur les mesures accessoires :
M. [K] [V] qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 19 mai 2023.
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort ;
DECLARE recevable l'action de la SASU Action Logement Services ;
CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [P] [C] et M. [K] [V] et portant sur un immeuble à usage d'habitation, situé à [Adresse 4], à la date du 20 juillet 2023 ;
CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 6 309,74 euros en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement pour les loyers, indemnités d’occupation et charges des mois de janvier, février, juin, juillet, août, septembre, octobre 2022 et mars, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre et décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mai 2023 sur la somme de 2288,16 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 398,48 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;
AUTORISE que M. [K] [V] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 150 euros, la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;
RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;
DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS qu’en revanche, faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;à défaut pour M. [K] [V] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef ;en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;M. [K] [V] sera condamné à payer à la SASU Action Logement Service une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 505 euros jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
REJETTE la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [K] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
