Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 24/50705

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50705 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZCL N° : 1 Assignation du : 19 et 22 Janvier 2024[1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 mai 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE L’E.U.R.L. Borghèse 1 [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0147 DEFENDERESSES La Société V.T.M, pour signification en son établissement secondaire sis [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS - #G0050 La S.A.S. EFI TRANSPORT [Adresse 2] [Localité 5] non comparante DÉBATS A l’audience du 04 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 28 avril 2017, la société SUNRIDGE a consenti à la société EFI TRANSPORT un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2017 moyennant un loyer indexé de 48.240 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance. Le 9 février 2018, la société GENEFIM, entretemps venue aux droits de la société SUNRIDGE, a conclu avec la société BORGHESE 1 un contrat de crédit-bail portant notamment sur les lieux loués. Aux termes de cet acte, la société BORGHESE 1 s’est vu transmettre l’ensemble des créances à provenir des locations portant sur l’immeuble précité ainsi qu’un mandat de représentation vis-à-vis des locataires. Par acte du 19 janvier 2023, la société EFI TRANSPORT a cédé son fonds de commerce à la société VTM, en ce compris le droit au bail. Le 27 novembre 2023, la société BORGHESE 1 a fait signifier à la société VTM un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le 2 janvier 2024, la société VTM a fait assigner la société BORGHESE 1 devant le tribunal judiciaire de Paris statuant au fond aux fins, à titre principal, d’annulation du commandement précité et de condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts et, à titre subsidiaire, d’octroi de délais de paiement. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro du RG 24/00520. Par acte des 19 et 22 janvier 2024, la société BORGHESE 1 a fait assigner la société EFI TRANSPORT et la société VTM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. C’est la présente instance. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société BORGHESE 1 demande au juge de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties; - ordonner l’expulsion de la société VTM; - ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué; - condamner la société VTM à lui payer une indemnité journalière d’occupation à compter du 22 décembre 2023 égale à 1/360ème du dernier loyer majoré forfaitairement de 20 % et de la TVA; - condamner in solidum la société VTM et la société EFI TRANSPORT à lui payer une provision de 8.964,35 € au titre de l’arriéré locatif dû par la société EFI TRANSPORT pour sa période d’occupation des locaux; - condamner in solidum la société VTM et la société EFI TRANSPORT à lui payer une provision de 155.587,75 € au titre de l’arriéré locatif dû par la société VTM pour sa période d’occupation des locaux; - dire que les sommes dues par les défenderesses porteront intérêt au taux légal majoré de trois points; - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts; - condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société VTM demande au juge de: - se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond; - débouter la société BORGHESE 1 de toutes ses demandes; - la condamner à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; - à titre subsidiaire, si une quelconque dette était reconnue à son encontre, lui accorder un délai de paiement de 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail. La société EFI TRANSPORT n’a pas constitué avocat. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’exception d’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond Fondant sa demande sur les articles 100 et 101 du code de procédure civile, la société VTM explique qu’il est de bonne administration de la justice que la présente affaire soit renvoyée devant le tribunal actuellement saisi au fond de l’affaire enrôlée sous le numéro de RG 24/00520. Toutefois, les deux instances évoquées par la défenderesse ne sont pas portées devant deux juridictions distinctes. En outre, compte tenu du caractère provisoire attaché aux ordonnances de référé, il n’existe pas de risque de contrariété avec une décision rendue au fond. La société VTM sera donc déboutée de ses exceptions de litispendance et de connexité. Par ailleurs, la société VTM ne soutient pas qu’un juge de la mise en état a été désigné dans l’instance au fond préalablement à l’introduction de la présente procédure de référé. Il s’ensuit que le juge des référés peut connaître des demandes de la société BORGHESE 1 nonobstant les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile. Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société VTM A l’appui de ses demandes, la société BORGHESE 1 explique que la société VTM a omis de régler dans le mois de la signification du commandement de payer du 27 novembre 2023 la somme de 97.170,40 € visée dans l’acte. La société VTM s’oppose à ces demandes aux motifs que le commandement qui lui a été délivré est entaché de nullité. Elle explique que l’acte est confus s’agissant de l’arriéré réclamé et qu’il porte de surcroît sur des sommes dont certaines ne sont pas dues. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le commandement visant la clause résolutoire du bail doit précisément énoncer le manquement reproché au preneur afin de permettre à ce dernier d’y remédier dans le délai d’un mois, ou d’en contester l’existence le cas échéant. A défaut, l’acte est inefficace. Cette exigence de précision est d’autant plus impérieuse que la loi attache un effet automatique à la clause résolutoire. En effet, si cette dernière est régulièrement mise en oeuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction. En l’espèce, le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié à la société VTM le 27 novembre 2023 expose que cette dernière “reste devoir au BAILLEUR la somme de € 97.170,40 € (...)” (cf. page 2). Le paragraphe suivant, rédigé sous le titre “CECI ETANT RAPPELE”, est libellé comme suit: “En application des dispositions du Code Civil, je vous ordonne de payer les sommes indiquées ci-dessous (sous réserves des autres dues ou déductions non comptabilisées”)”. Suit une énumération de sommes dont le montant total s’élève à 27.673,34 €. Cet acte, qui vise deux arriérés locatifs différents, énonce des injonctions contradictoires et est de ce fait empreint de confusion. Dans ces conditions, l’obligation de la société VTM de quitter les lieux loués du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail apparaît sérieusement contestable, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société BORGHESE 1 de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société VTM, de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts. Sur les demandes de provision La société BORGHESE 1 sollicite la condamnation in solidum de la société EFI TRANSPORT et de la société VTM à lui payer, à titre d’arriéré locatif, les sommes de 8.964,35 € et 155.587,75 € correspondant à leur période d’occupation respective. Elle réfute le bien-fondé des contestations que lui oppose la défenderesse. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 1) Sur la demande de condamnation solidaire des deux défenderesses Aux termes de l’article 15.4 du bail du 28 avril 2017, “Le Preneur, en cas de cession ou de mutation à titre gratuit du bail ou du fonds de commerce, restera garant et répondant solidaire vis-à-vis du Bailleur du paiement des loyers ou indemnités d’occupation, des charges, impôts, taxes, pendant 3 ans à compter de la signature de l’acte de cession ou de la mutation.” Au vu de cette clause, la société BORGHESE 1 est bien fondée à solliciter la condamnation solidaire de la société EFI TRANSPORT à lui payer l’arriéré locatif constitué par la société VTM pendant la période de trois ans courant à compter du 19 janvier 2023, date de la cession du fonds de commerce de la société EFI TRANSPORT à la société VTM. S’agissant de la société VTM, la société BORGHESE 1 soutient que cette dernière s’est expressément engagée à payer les dettes locatives de la société EFI TRANSPORT, ce que la défenderesse conteste. A l’appui de son affirmation, la bailleresse verse aux débats le courriel que lui a adressé la société EFI TRANSPORT le 17 avril 2023 pour l’informer de la cession de son fonds de commerce intervenue en janvier 2023. Toutefois, cette correspondance émane de la société EFI TRANSPORT et non de la société VTM. En outre, il ne résulte pas de ses termes que la société VTM se serait engagée à payer les dettes locatives de la société EFI TRANSPORT. Au vu de ces éléments, il convient de dire que la société BORGHESE 1 ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que la société VTM est solidairement redevable de la dette locative constituée par la société EFI TRANSPORT antérieurement au 19 janvier 2023. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement formée à ce titre à l’encontre de la société VTM. 2) sur le quantum des sommes réclamées par la société BORGHESE 1 La société BORGHESE 1 produit le décompte des loyers et accessoires dont elle réclame le paiement par les défenderesses ainsi que les factures correspondantes couvrant la période courant du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 inclus. Pour s’opposer à la demande de paiement formée à son encontre, la société VTM fait tout d’abord valoir que la société BORGHESE 1 manque à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil; qu’ainsi, elle n’assure pas la sécurité des occupants de l’immeuble; qu’elle a elle-même subi deux cambriolages dans les lieux loués; que par ailleurs, l’ascenseur de l’immeuble est régulièrement en panne; qu’en outre, la société BORGHESE 1 coupe le chauffage le week-end et la climatisation ne fonctionne pas. La demanderesse conteste l’existence des manquements qui lui sont reprochés. La contestation de la société VTM fondée sur l’allégation de manquements de la société BORGHESE 1 à son obligation de délivrance s’analyse en l’invocation d’une exception d’inexécution, ce que confirme la mention de l’article 1219 du code civil figurant dans le dispositif de ses conclusions. Il est de principe qu’un locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer que si le manquement reproché au bailleur a pour effet de rendre les lieux loués impropres à l’usage pour lequel ils ont été donnés à bail. En l’espèce, au vu des seules pièces versées aux débats, la société VTM ne démontre, ni l’existence des manquements qu’elle impute à la société BORGHESE 1, ni que les locaux, du fait des manquements allégués, ont été rendus impropres à l’usage pour lequel ils ont été loués. Sa contestation fondée sur l’exception d’inexécution sera donc écartée en l’état. La société VTM fait également valoir que les factures des deux premiers trimestres 2023 ont été émises à l’ordre du précédent locataire, la société EFI TRANSPORT, de sorte qu’elle ne peut les payer. Toutefois, la société BORGHESE 1 lui oppose, sans être utilement contredite, qu’elle n’a été informée que le 17 avril 2023, soit postérieurement à l’émission des factures précitées, de la cession du fonds de commerce de la société EFI TRANSPORT. En tout état de cause, le seul fait que les factures aient été émises au nom de la précédente locataire n’a pas pour effet de priver d’exigibilité les créances de la bailleresse à l’égard de la société VTM. La société VTM soutient par ailleurs que la société BORGHESE 1 ne justifie pas de l’exigibilité et du montant des charges, taxes, intérêts de retard et frais de procédure qu’elle réclame. En ce qui concerne les charges, les factures versées aux débats mentionnent en premier lieu des provisions sur charges. Celles-ci, pour être appellées par le bailleur, ne nécessitent pas d’autre justificatif qu’une stipulation contractuelle prévoyant leur versement par le preneur. Or, en l’espèce, il ressort de l’article 2.6 du bail que le preneur s’est engagé à payer au bailleur, en même temps que le loyer, une provision sur charges. La contestation soulevée par la société VTM est donc inopérante. La société VTM conteste par ailleurs l’exigibilité des sommes réclamées par la bailleresse au titre des redditions de charges des exercices 2019 à 2021. Toutefois, ces sommes ont été facturées le 17 octobre 2022 à la société EFI TRANSPORT qui n’en conteste pas le montant dans le cadre de la présente instance. En outre, ces sommes ne sont pas dues solidairement par la société VTM pour les motifs exposés ci-dessus. La défenderesse ne justifie donc d’aucun intérêt à en contester l’exigibilité. En ce qui concerne les taxes, l’article 8.2 du bail stipule que le preneur devra rembourser au bailleur la quote-part des impôts, notamment fonciers, correspondant aux lieux loués. Si l’article 2.6 prévoit le paiement d’une provision par le preneur au titre des charges, il stipule, s’agissant des impôts, taxes et assurances décrits à l’article 8, que ceux-ci “seront refacturés directement au Preneur au prorata des tantièmes de copropriété loués”. Il s’ensuit que la bailleresse est tenue du justifier auprès du preneur du montant des paiements qu’elle réclame à ce titre. Or, force est de constater que la société BORGHESE 1, bien qu’interpellée sur ce point par la société VTM, ne verse aux débats aucun justificatif des sommes qu’elle a inscrite au débit et au crédit du compte de sa locataire au titre des “provisions taxe bureaux” 2023, 2024 et 2025, “provisions taxe foncière” 2023 et 2024, “régularisation taxe foncière 2022", “régularisation taxe foncière 2023", “régularisation taxe bureau 2023" et “régularisation taxe bureau 2024". Il convient donc de dire sérieusement contestable l’obligation de la société BORGHESE 1 de s’acquitter de ces provisions et régularisations précitées dont le montant total, au vu des factures produites, s’élève à 17.748,53 € HT soit 21.298,23 € TTC. La société BORGHESE 1 ne justifie pas davantage de la nature et du quantum de la prestation qu’elle a facturée à la société VTM le 1er juillet 2023 pour un montant de 4.636,12 € TTC sous le libellé “Refacturation ADF exceptionelle CBRE 2022". L’obligation dont elle se prévaut à cet égard est donc sérieusement discutable. Par ailleurs, il ressort des factures produites que la société BORGHESE 1 a réclamé à plusieurs reprises à sa locataire le paiement d’“intérêts de retard” pour un montant total de 6.551,59 € HT, soit 7.861,90 € TTC. Le fait que l’article 11 du bail prévoie que les sommes non payées par le preneur porteront intérêt au taux légal majoré de trois points 15 jours après réception d’une mise en demeure restée infructueuse ne saurait dispenser le bailleur de justifier du montant de la somme réclamée à ce titre en précisant le principal sur lequel le taux contractuel a été appliqué ainsi que la période retenue, et ce afin de permettre au preneur de vérifier que les intérets ont bien été appliquées conformément aux prévisions du bail. Tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de dire sérieusement contestable l’obligation de paiement dont se prévaut la société BORGHESE 1 à ce titre. Enfin, les factures versées aux débats mentionnent des “Frais de procédure” pour un montant total de 8.347,08 € HT soit 10.016,49 € TTC. La société BORGHESE 1 ne justifiant ni de la nature précise des diligences ayant donné lieu au paiement de ces frais, ni du quantum de ces derniers, l’obligation de paiement dont elle se prévaut à l’égard de sa locataire est sérieusement discutable. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner: - d’une part, la société EFI TRANSPORT à payer à la société BORGHESE 1 la somme provisionnelle de 8.964,35 € TTC à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 19 janvier 2023, date de la cession de son fonds de commerce à la société VTM; - d’autre part, la société EFI TRANSPORT solidairement avec la société VTM à payer à la société BORGHESE 1 la somme de 111.775,01 € (155.587,75 € - 21.298,23 € - 4.636,12 € - 7.861,90 € - 10.016,49 €) à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte courant du 20 janvier 2023 au 4 avril 2024, jour de l’audience, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse. La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux légal majoré de trois points étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts courant sur les sommes précitées seront donc fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus à compter du 19 janvier 2024, date de délivrance de l’assignation introductive d’instance. Sur les demandes de la société VTM de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, pour les motifs exposés ci-dessus, le juge a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. La demande de suspension des effets de ladite clause est donc sans objet. Par ailleurs, il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société VTM n’effectue aucun versement en faveur de la bailleresse de sorte que le montant de l’arriéré dont elle est débitrice n’a cessé de s’accroître pour atteindre le montant non sérieusement contestable de 111.775,01 €, soit l’équivalent de deux années de loyer hors charges. Par ailleurs, elle ne verse aux débats aucune pièce comptable permettant au juge d’apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes d’un éventuel échéancier de règlement de l’arriéré locatif, d’un montant substantiel, tout en s’acquittant de surcroît du loyer et des charges aux échéances prévus par le bail. Dans ces conditions, sa demande de délais ne pourra qu’être rejetée. Sur les demandes accessoires La société VTM et la société EFI TRANSPORT seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023 dès lors qu’il n’a pas été donné effet à cet acte pour les motifs exposés ci-dessus. L’équité commande de condamner in solidum la société VTM et la société EFI TRANSPORT à payer à la société BORGHESE 1 la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Déboutons la société VTM de ses exceptions de litispendance et de connexité au profit du tribunal judiciaire de Paris, Condamnons la société EFI TRANSPORT à payer à la société BORGHESE 1 la somme provisionnelle de 8.964,35 € TTC à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 19 janvier 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, Condamnons la société EFI TRANSPORT solidairement avec la société VTM à payer à la société BORGHESE 1 la somme de 111.775,01 € à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte courant du 20 janvier 2023 au 4 avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société BORGHESE 1, Déboutons la société VTM de sa demande de délais de paiement, Condamnons in solidum la société EFI TRANSPORT et la société VTM à payer à la société BORGHESE 1 la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons in solidum la société EFI TRANSPORT et la société VTM au paiement des dépens, dont distraction au profit de du vabinet FTMS AVOCATS conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Fait à Paris le 23 mai 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON