Cour d'appel, 27 mars 2024. 21/02141

5ème Chambre ARRÊT N° 122 N° RG 21/02141 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RQLU M. [C] [X] C/ Mme [H] [P] épouse [E] M. [R] [E] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Croix Me de Luca RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 27 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 05 Février 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 27 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [C] [X] né le 10 Décembre 1976 à [Localité 2] (HAITI), de nationalité française, [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Alexis CROIX de la SELARL A-LEX AVOCAT, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Madame [H] [P] épouse [E] née le 11 Mai 1971 à [Localité 4], de nationalité française, [Adresse 1] [Adresse 1] Monsieur [R] [E] né le 25 Septembre 1968 à [Localité 4], de nationalité française, [Adresse 1] [Adresse 1] Représentés par Me Loïc LAVIGNE substituant Me Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES Suivant acte sous seing privé du 1er février 2013, M. [C] [X] a donné à bail à M. [R] [E] et Mme [H] [P] épouse [E] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1], moyennant un loyer de 830 euros par mois. Par jugement en date du 30 août 2019, le tribunal d'instance de Nantes a : - condamné M. [C] [X] à transmettre aux époux [E] les quittances de loyer pour la période allant de décembre 2016 à septembre 2018 ce, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, - assorti cette condamnation d'une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé le délai d'un mois commençant à courir du jour de la signification de la présente décision et ce pendant 3 mois, la juridiction se réservant le cas échéant le contentieux de la liquidation, - rappelé que l'astreinte est exécutoire de plein droit par provision. Par acte d'huissier délivré le 31 juillet 2020, les époux [E] ont fait assigner M. [C] [X] devant le tribunal judiciaire de Nantes. Par jugement en date du 13 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a : - déclaré les époux [E] recevables en leurs demandes, - débouté les époux [E] de leurs demandes, - débouté M. [C] [X] de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [E] aux dépens. Le 7 avril 2021, M. [C] [X] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 janvier 2022, il demande à la cour de : - le recevoir en son appel et y faisant droit, - valider le congé pour reprise personnelle délivré par lui le 23 juillet 2018, - en conséquence, dire et juger que depuis le 1er février 2019, les époux [E] sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble situé [Adresse 1], - ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - débouter les époux [E] de leur appel incident, et de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement les époux [E] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé, jusqu'à la libération effective des lieux, - les condamner à 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 1er avril 2022, les époux [E] demandent à la cour de : - constater que la pièce n°11 adverse ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile, En conséquence : - écarter des débats la pièce n°11 adverse, - constater que M. [C] [X] ne justifie pas du caractère réel et sérieux du congé pour reprise qu'il leur a délivré le 1er février 2019, En conséquence : - débouter M. [C] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 23 juillet 2018 en ce qu'il a débouté M. [C] [X] de ses demandes, - les recevoir en leur appel incident, - réformer le jugement rendu le 13 novembre 2020 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, Et, statuant de nouveau : - condamner M. [C] [X] à leur verser la somme de 7 170 euros au titre de la liquidation de l'astreinte, - condamner M. [C] [X] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir les quittances de loyers entre décembre 2016 et septembre 2021, - condamner M. [C] [X] à leur verser la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, - condamner M. [C] [X] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [C] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la demande de voir écarter une pièce Les époux [E] demandent de voir écarter des débats la pièce n°11 communiquée par M. [X] au motif qu'elle ne respecte pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile en raison de l'absence d'une photocopie d'un document d'identité, de la signature de son auteur, de la date et du lieu de naissance de son auteur et de la date de l'écrit. M. [X] n'a pas conclu sur ce point. Aux termes des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénom, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. M. [X] produit l'attestation de M. [Z] qui ne comporte ni la date ni le lieu de naissance de celui-ci, ni la mention relative à sa production en justice. Cette attestation n'est ni datée ni signée et aucun document d'identité n'y est annexé. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande des époux [E] de voir écarter cette pièce n° 11 des débats. - Sur la demande de validation du congé pour reprise M. [X] demande de réformer le jugement qui l'a débouté de sa demande de validation du congé pour reprise personnelle. Il considère qu'il a respecté les conditions de forme en ce que le préavis a été délivré dans les 6 mois et les conditions de fond en ce qu'il s'agit d'une reprise personnelle. Il conteste avoir commis la moindre faute et affirme que le fait de prouver sa véritable motivation à occuper le logement est une preuve impossible. Il expose que le logement était l'ancien domicile familial et qu'il avait l'intention de retourner y habiter après que son propre bailleur lui ait laissé entendre qu'à l'expiration de son bail, il mettrait le logement en vente. Il indique avoir reçu le congé pour vendre de son propre bailleur le 18 décembre 2019 à effet du 30 juin 2020 mais précise que les époux [E] étaient informés de ce que son bailleur avait initié une procédure de résiliation de bail dès le mois de mai 2018. Il ajoute qu'il a été contraint de trouver un autre lieu pour loger sa famille. Les époux [E] soutiennent que M. [X] ne justifie pas du caractère réel et sérieux du congé et demandent de confirmer le jugement sur ce point. Ils font valoir que contrairement à ce que soutient leur bailleur, le contrôle du caractère sérieux et légitime du congé s'effectue en amont et que M. [X] ne peut affirmer que cette preuve est impossible. Ils relèvent que M. [X] leur a délivré le congé pour reprise le 1er février 2019 soit bien avant qu'il réceptionne le congé pour vendre de son propre bailleur le 31 juillet 2020. Ils ajoutent que M. [X] ne peut se contenter d'invoquer le fait qu'ils étaient informés depuis février 2018, soit un avant la fin du bail, de son intention de reprendre le logement et qu'il leur avait laissé le temps de trouver un autre logement. En application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué...Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur... Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis... A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local... Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Il est constant que M. [X] a délivré congé aux époux [E] pour le 1er février 2019, date d'échéance du bail par LRAR reçue par les locataires le 25 juillet 2018 aux fins de reprise du logement 'pour en faire sa résidence principale'. M. [X] invoque la réception d'un congé pour vendre de la part de son propre bailleur or il convient de relever que M. [X] a réceptionné le congé pour vendre de son propre bailleur à effet du 30 juin 2020, le 18 décembre 2019 soit postérieurement à la délivrance du congé pour reprise aux époux [E]. Il affirme que les époux [E] étaient informés de la procédure initiée par son propre bailleur et qu'il a voulu leur laisser le temps de s'organiser pour déménager mais il ne verse aucune pièce à l'appui de ces assertions. Il ne produit non plus aucune pièce corroborant le caractère réel et sérieux de reprise effective du logement, la cour rappelant que ce contrôle s'effectue a priori. Au vu de ces éléments, le jugement, qui a débouté M. [X] de sa demande de validation du congé litigieux, sera confirmé. Il sera ainsi débouté de sa demande d'expulsion présentée devant la cour ainsi que de celle tendant à la condamnation des époux [E] au paiement d'une indemnité d'occupation. - Sur la demande de liquidation d'astreinte et de préjudice moral Les époux [E] soutiennent que les documents communiqués par M. [X] ne peuvent être considérés comme valant quittances de loyers en ce qu'ils ne portent pas sa signature et demandent, en conséquence, de voir liquider l'astreinte en le condamnant à leur verser la somme de 7 170 euros du 1er novembre 2019 au 18 octobre 2021 soit 717 jours à 10 euros par jour. Ils sollicitent également de voir condamner M. [X] à leur communiquer les quittances de loyers pour la période de décembre 2016 à septembre 2021 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision. Ils ajoutent que l'attitude de M. [X] et sa réticence à leur communiquer les quittances de loyer leur causent un préjudice moral qu'ils demandent d'indemniser à hauteur de 2 000 euros. M. [X] demande de voir débouter les époux [E] de leurs demandes. Il expose qu'il a toujours adressé les quittances de loyers à chaque fois qu'ils le lui demandaient. Suite à la décision entreprise, il indique les avoir réexpédiées par LRAR y compris pour la période postérieure au congé. Il soutient que les locataires en ont d'ailleurs accusés réception. Il considère que les quittances qu'il a délivrées sont valables et demande à la cour de trancher sur ce point. Aux termes des dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. En l'espèce, les locataires ne contestent pas avoir reçu les quittances sollicitées notamment depuis le jugement entrepris mais contestent leur validité en arguant qu'elles ne sont pas signées de leur bailleur. Or aucune disposition légale ou réglementaire n'impose une telle signature. Il est, par ailleurs, constant qu'à défaut de prescription légale et en l'absence de toute contestation sur l'identité du rédacteur, le défaut de signature n'entraîne pas son irrégularité. Dans ces conditions, les époux [E] seront déboutés de leur demande de liquidation d'astreinte et de leurs demandes subséquentes. La carence du bailleurs dans la délivrance des quittances de loyer n'étant pas établie et les époux [E] ne justifiant pas d'un autre préjudice moral, ils seront déboutés de leur demande présentée à ce titre. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Chacune des parties ayant succombé en son appel, elles seront toutes déboutées de leur demande présentée au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. Appelant principal succombant, M. [X] sera condamné aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe : Ecarte des débats la pièce n° 11 communiquée par M. [C] [X] ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute M. [C] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamne M. [C] [X] aux entiers dépens d'appel ; Déboute M. [R] [E] et Mme [H] [P] épouse [E] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,