Tribunal judiciaire, 18 décembre 2025. 25/02147

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [N] [Y] [G] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 25/02147 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FXK N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 décembre 2025 DEMANDERESSE S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEURS Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 octobre 2025 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 18 décembre 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/02147 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FXK EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet au 10 mars 2014, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à [N] [Y] et [G] [Y] sur des locaux situés au rez-de-chaussée porte gauche, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 389,48 euros et d’une provision pour charges de 218,95 euros. Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.492,73 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [N] [Y] et [G] [Y], le 13 décembre 2024. Par assignation du 17 février 2025, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de [N] [Y] et [G] [Y], ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais des locataires et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer actuel et aux charges jusqu’à libération des lieux,3.805,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, outre les intérêts de retard,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes nécessaires. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 février 2025. Un diagnostic social et financier est parvenu avant l’audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 21 octobre 2025, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son conseil, a indiqué accepter que des délais de paiement soient accordés aux défendeurs, en précisant que la dette augmentait. [N] [Y] et [G] [Y] n’ont pas comparu, bien que respectivement cités à tiers présent à domicile et à personne. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant [N] [Y] et [G] [Y]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 décembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.492,73 euros n’a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et il n’est justifié d’aucun plan d’apurement conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation, dont les conditions sont réunies depuis le 12 février 2025. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie, malgré des versements en juillet et août 2025. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. 2. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer en septembre 2025, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 726,79 euros, provision pour charges incluses. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 février 2025, et ne cessera d’être solidairement due par les défendeurs qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ou à son mandataire. 3. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, [N] [Y] et [G] [Y] lui devaient la somme de 3.805,80 euros. [N] [Y] et [G] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure. 4. Sur les frais du procès [N] [Y] et [G] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 17 février 2025 et les autres actes de commissaire de justice, utiles à la présente procédure. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat à effet au 10 mars 2014 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et [N] [Y] et [G] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au rez-de-chaussée porte gauche, [Adresse 3], est résilié depuis le 12 février 2025, DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [N] [Y] et [G] [Y] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNONS à [N] [Y] et [G] [Y] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au rez-de-chaussée porte gauche, [Adresse 3], DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNONS solidairement [N] [Y] et [G] [Y] à payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 726,79 euros au titre du loyer de l’appartement, accessoires du logement et provision pour charges incluses, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS solidairement [N] [Y] et [G] [Y] à payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 3.805,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, DEBOUTONS la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] du surplus de ses demandes, DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS solidairement [N] [Y] et [G] [Y] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 17 février 2025 et les autres actes de commissaire de justice utiles à la présente procédure, DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge