Cour d'appel, 23 juin 2022. 20/10832

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 23 JUIN 2022 N° 2022/ 284 Rôle N° RG 20/10832 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGPS6 [I] [Z] [G] [S] C/ [E] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Régis NALBONE Me Régis DURAND Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 02 Octobre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00378. APPELANTS Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 3] / FRANCE représenté par Me Régis NALBONE, avocat au barreau de TOULON Madame [G] [S], demeurant [Adresse 3] / FRANCE représentée par Me Régis NALBONE, avocat au barreau de TOULON INTIMEE Madame [E] [O] née le 14 Mai 1960 à [Localité 6] (Var), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Régis DURAND de l'AARPI DDA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 04 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE [E] [O] a donné à bail à [I] [Z] et [G] [S] un appartement situé à [Localité 5] suivant contrat de bail en date du 18 avril 2016. Ces derniers ont quitté l'appartement fin mai 2020 après avoir remis les clés à Maitre [V], huissier de justice à [Localité 4]. Plusieurs procès ont opposé les parties s'agissant notamment pour les locataires de dénoncer l'état d'insalubrité de l'appartement qui leur avait été loué et pour [E] [O] d'expulser ces derniers au regard des loyers impayés. Suivant exploit d'huissier en date du 7 janvier 2020, [E] [O] a assigné devant le tribunal judiciaire de Toulon [I] [Z] et [G] [S] afin de les voir condamner au paiement d'une dette locative et expulser de l'appartement donné à bail. À l'audience du 27 juillet 2020, [E] [O] se désistait de la demande d'expulsion sollicitant uniquement la condamnation solidaire de ses locataires à lui payer la somme de 3.710€ d'impayés locatifs, une indemnité d'occupation de 550 € par mois à compter de février 2019 jusqu'au leur départ le 31 mai 2020, celle de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. [I] [Z] et [G] [S] concluaient au débouté des demandes de [E] [O] , indiquant qu'ils étaient bien fondés à bénéficier d'une diminution de loyer compensant la dette locative et sollicitaient conventionnellement la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 2 octobre 2020, le tribunal judiciare de Toulon, Pôle JCP a : * constaté la résiliation du bail entre [E] [O] d'une part et [I] [Z] et [G] [S] d'autre part sur les locaux sis [Adresse 1] . Puget-Ville par le jeu de la clause résolutoire. * condamné solidairement [I] [Z] et [G] [S] à payer à [E] [O] la somme de 11.510 € de loyers, charges et indemnités d'occupations impayés locatifs arrêtés au départ des lieux le 31 mai 2020. * condamné in solidum [I] [Z] et [G] [S] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. *condamné in solidum [I] [Z] et [G] [S] à payer à [E] [O] la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 9 novembre 2020, [I] [Z] et [G] [S] interjettaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : * condamne solidairement [I] [Z] et [G] [S] à payer à [E] [O] la somme de 11.510 € de loyers, charges et indemnités d'occupations impayés locatifs arrêtés au départ des lieux le 31 mai 2020. * condamne in solidum [I] [Z] et [G] [S] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. *condamne in solidum [I] [Z] et [G] [S] à payer à [E] [O] la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant ordonnance en date du 28 mai 2021, le conseiller de la mise en état prononçait l'irrecevabilité des conclusions déposées par le conseil de [E] [O] tenant le défaut de remise au greffe de ces dernières dans le délai imparti par les articles 909, 910 et 911-1 du code de procédure civile. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 février 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, [I] [Z] et [G] [S] demandent à la cour, de : *infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Toulon. * débouter [E] [O] de l'ensemble de ses demandes. * dire et juger qu'ils doivent bénéficier d'une diminution de loyer tel qu'elle compensera dans son intégralité la dette locative. * condamner [E] [O] à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de leurs demandes, ils rappellent qu'au mois de septembre 2018, un dégât des eaux s'est déclaré dans la cuisine, précisant que la réparation sommaire effectuée n'a pas permis de remédier à la fuite si bien que de nouvelles fuites et infiltrations sont apparues. Ils font valoir que [E] [O] n'a jamais remédié à ces désordres malgré les nombreuses demandes qui lui ont été faîtes, comme en atteste un constat de huissier du 16 avril 2019. Ils précisent qu'il est ainsi établi que l'humidité et les moisissures affectaient l'ensemble des lieux loués ce qui été également confirmée par la police municipale dans son rapport d'information du 8 février 2019, ajoutant qu'en raison de l'insalubrité du logement, ils se sont adressés à la mairie de [Localité 5]. Ils indiquent qu'en raison de l'humidité excessive et des moisissures, ils ont dû faire face à d'énormes pertes matérielles, leur confort de vie et leur état de santé ayant été particulièrement affectés. Aussi ils maintiennent que le paiement de la dette locative ne peut être ordonné quant à son paiement dans de telles proportions, rappelant que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent. Ils ajoutent que la question des travaux qui n'auraient pas pu être effectués au regard de leur refus est un argument fallacieux dans la mesure où il sera rappelé que par assignation en date du 12 décembre 2019 il avait également été sollicité que soit ordonné leur relogement, soulignant qu'il était impossible de faire réaliser des travaux d'une telle envergure en la présence constante des locataires dans les lieux ****** L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2022. L'affaire a été évoquée à l'audience du 4 mai 2022 et mise en délibéré au 23 juin 2022. ****** En raison de l'irrecevabilité des conclusions de [E] [O], intimée, il y a lieu de dire qu'elle s'approprie les motivations du premier jugement du tribunal judiciaire de Toulon 1°) Sur les sommes dues à [E] [O] Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.' Que l'article 1719 du Code civil rappelle au bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Attendu que le tribunal judiciaire de Toulon Pôle JCP a par jugement en date du 2 octobre 2020, condamné solidairement [I] [Z] et [G] [S] à payer à [E] [O] la somme de 11.510 € de loyers, charges et indemnités d'occupations impayés locatifs arrêtés au départ des lieux le 31 mai 2020. Que ces derniers soutiennent qu'en raison de trouble de jouissance subi, il convient de diminuer le loyer afin que cette diminution compense l'intégralité de la dette locative. Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que [E] [O] a donné à bail à [I] [Z] et [G] [S] un appartement situé à [Localité 5] suivant contrat de bail en date du 18 avril 2016. Que les appelants font valoir qu'au mois de septembre 2018 un dégât des eaux s'est déclaré dans la cuisine. Qu'ils produisent à l'appui de leur dire une première intervention d'un plombier effectuée le 10 octobre 2018 par la société FLOMATECH. Que malgré cette intervention, de nouvelles fuites et infiltrations sont apparues comme cela a été relevé dans le procès verbal de constat de huissier du 16 avril 2019 par la SCP DENJEAN-PIERRETet VERNANGE. Qu'il résulte en effet de ce constat de huissier que l'humidité et les moisissures étaient présentes dans la cuisine, dans la salle d'eau WC, dans les deux chambres et dans la pièce principale sur cour. Que ces constatations ne faisaient que confirmer le rapport d'information établi le 8 février 2019 par la police municipale de [Localité 5] qui relevait la présence d'humidité et de moisissures dans l'ensemble des pièces. Qu'ils produisent un courrier de [H] [P], maire de [Localité 5] en date du 28 mars 2019 dans lequel cette dernière leur indiquait que dans le cadre des pouvoirs de police du maire, elle avait demandé à la propriétaire de leur appartement, Madame [O] [E] de faire réaliser les travaux permettant de mettre fin aux problèmes d'humidité et de moisissures mais également de faire installer une ventilation mécanique contrôlée dans les plus brefs délais ainsi qu'un courrier adressé à leur bailleresse le 6 février 2019 par leur assurance de protection juridique PACIFICA, courrier aux termes duquel cette dernière était mise en demeure de faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux décordres constatés dans un délai d'un mois. Attendu qu'il résulte d'un courrier de Maître [L], avocat des appelants adressé à Maître [C], conseil de [E] [O] que manifestement les travaux n'avaient pas eu lieu puisqu'il indiquait que la situation persistait s'agissant du caractère insalubre de l'appartement, ajoutant que s'ajoutait un problème de dysfonctionnement électrique. Qu'il résulte toutefois d'un courrier de Maître [L] en date du 24 octobre 2019 , que [E] [O] entendait remédier à ces difficultés, ses artisans souhaitant que la famille quitte expressément les lieux pour effectuer les travaux Que les appelants produisent également une attestation de Madame [T] et de Monsieur [Y] qui indiquent avoir assisté à la venue d'artisans qui n'ont pas voulu réaliser les travaux en l'état de l'humidité du logement. Attendu qu'il convient de relever que [E] [O] a effectué des travaux puisqu'il résulte d'un rapport d'expertise IRB réalisée le 21 décembre 2018 que la fuite détectée en septembre 2018 avait été réparée par la propriétaire de l'appartement, les dommages causés au mobilier ( chaussures, vétements) ayant été évalués à l'époque à la somme de 610 €. Qu'il est cependant manifeste que malgré ces travaux, des désordres importants ont persisté, affectant l'appartement donné en location créant incontestablement un trouble de jouissance à ses occupants. Qu'en effet, il résulte des différentes pièces visées ci dessus, que [I] [Z] et [G] [S] ont subis des désordres dés début 2019 jusqu'à leur départ en mai 2020. Qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a chiffré leur préjudice de jouissance à la somme de 1.000 euros et de l'évaluer à la somme de 3.000 euros. Que ces derniers étant redevables d'une somme de 12.'510 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à compter de juillet 2018 jusqu'à mai 2020, il convient d'opérer une compensation entre les créances des parties, de déduire de cette somme la somme de 3.000 € correspondant au préjudice de jouissance et de condamner solidairement [I] [Z] et [G] [S] à payer à [E] [O] la somme de 9.510 euros au titre des impayés locatifs jusqu'au départ des lieux le 31 mai 2020. 2°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'en l'espèce, [I] [Z] et [G] [S] est la principale partie succombant. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum [I] [Z] et [G] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de débouter [I] [Z] et [G] [S] de leur demande tendant à voir condamner l'intimée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe. CONFIRME le jugement contradictoire en date du 2 octobre 2020 du tribunal judiciaire de Toulon Pôle JCP sauf en ce qu'il a condamné solidairement [I] [Z] et [G] [S] à payer à [E] [O] la somme de 11.510 € de loyers, charges et indemnités d'occupations impayés locatifs arrêtés au départ des lieux le 31 mai 2020. STATUANT A NOUVEAU, DIT que [I] [Z] et [G] [S] sont redevables d'une somme de 12.'510€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à compter de juillet 2018 jusqu'à mai 2020. DITque [E] [O] est redevable à l'égard [I] [Z] et [G] [S] de la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance. ORDONNE la compensation entre les sommes dues par chaque partie. CONDAMNE en conséquence solidairement [I] [Z] et [G] [S] à payer à [E] [O] la somme de 9.510 euros au titre de loyers, charges et indemnités d'occupations impayés locatifs arrêtés au départ des lieux le 31 mai 2020. Y AJOUTANT DÉBOUTE [I] [Z] et [G] [S] de leur demande tendant à voir condamner [E] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE in solidum [I] [Z] et [G] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,